試論農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查項目的質(zhì)量控制

*通訊作者：姜小河，1974年5月，男，漢族，湖南武岡人，就職于邵陽市不動產(chǎn)登記中心，中級經(jīng)濟師，本科。研究方向：不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

摘? ? 要：農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查涉及事項及流程較多，包括調(diào)查、測量、數(shù)據(jù)建庫入庫及后續(xù)簽字登記等，環(huán)環(huán)相扣，一道工序未做好，將導(dǎo)致該工序及其后工序返工，對于體量較大的項目，會產(chǎn)生較大的壓力，因此做好質(zhì)量控制工作必要且重要。本文對農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查項目的質(zhì)量控制進行探討。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村不動產(chǎn);權(quán)籍調(diào)查;質(zhì)量控制

一、質(zhì)量管理組織設(shè)立及制度制定

組織是實現(xiàn)質(zhì)量管理的一個重要機構(gòu)，有著承上啟下的作用。為使質(zhì)量工作扎實，應(yīng)設(shè)立質(zhì)量管理組，作為質(zhì)量保障的基礎(chǔ)框架。質(zhì)量管理組負責(zé)制定質(zhì)量管理目標、質(zhì)量教育、技術(shù)設(shè)計、問題解決與指導(dǎo)、質(zhì)量檢查與監(jiān)督，從而建立質(zhì)量保障體系，做到組織上有管理、思想上有責(zé)任、技術(shù)上有實現(xiàn)。質(zhì)量管理組應(yīng)設(shè)立技術(shù)負責(zé)、技術(shù)組長、檢查員等。這些人員是把控產(chǎn)品質(zhì)量的第一道關(guān)口，進行質(zhì)量指導(dǎo)、檢查等工作，并督促落實標準、要求的具體實施。另外，項目負責(zé)人需要有大局觀，把握工作重點，對可能出現(xiàn)的問題做好預(yù)判，從而避免返工或走彎路，同時還要有應(yīng)對突發(fā)情況和掌控全局的能力，使項目運行可控。

落實質(zhì)量管理組后，還需制定相應(yīng)制度，包括質(zhì)量方針、目標以及質(zhì)量管理規(guī)章如質(zhì)量責(zé)任制、作業(yè)和檢查流程、儀器檢定、技術(shù)交底培訓(xùn)、質(zhì)量獎懲措施及免檢規(guī)定等，對于有外協(xié)單位作業(yè)的情況，還可評定其質(zhì)量，設(shè)立紅黑名單制。為使出現(xiàn)的問題順利解決，還應(yīng)建立工作交流群及設(shè)立例會制度，出現(xiàn)問題，便于與甲方、作業(yè)人員交流、指導(dǎo)并及時解決，確保作業(yè)人員清楚且統(tǒng)一作業(yè)方式，也保障質(zhì)量在可控范圍內(nèi)[1]。

二、技術(shù)培訓(xùn)

技術(shù)培訓(xùn)分為項目前、中、后三個階段。

項目進場前，需先進行技術(shù)設(shè)計書培訓(xùn)學(xué)習(xí)，包括作業(yè)流程、規(guī)范要求等。技術(shù)設(shè)計書是整個項目的核心所在，作業(yè)依據(jù)都出自于它，必須經(jīng)過技術(shù)設(shè)計學(xué)習(xí)培訓(xùn)，作業(yè)才能滿足項目要求。通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)，作業(yè)人員提高專業(yè)水平，并掌握相關(guān)規(guī)范、要求，使其明白相關(guān)工作如何做，要達到什么標準，從而做到成果統(tǒng)一。

在實際項目中，存在未經(jīng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)直接作業(yè)或作業(yè)員遇到問題不看設(shè)計書而按自己的理解進行作業(yè)的情況，導(dǎo)致檢查發(fā)現(xiàn)問題后，大量返工，耗時耗力，且效果不佳。由此可見，作業(yè)前進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，是非常有必要的。項目中期，重點在對權(quán)籍建庫軟件使用、特定功能二次開發(fā)、質(zhì)量檢查、項目實施過程中難點問題解決的培訓(xùn)。

三、作業(yè)試點

在實際項目實施時，可采取試點做法，即選取一個比較典型的村進行試點作業(yè)，典型情況比如地物、地貌種類豐富，房屋疏密適度，新舊并存，房屋附屬形式多樣，自建、繼承、沿用等多種權(quán)屬來源，數(shù)據(jù)組織、結(jié)構(gòu)多樣等，包括設(shè)計書未涵蓋的情況則更佳。

通過試點，作業(yè)員可以熟悉作業(yè)流程，判斷難易程度，驗證設(shè)計的合理性，發(fā)現(xiàn)容易引發(fā)質(zhì)量問題的節(jié)點，進而進行相應(yīng)總結(jié)，包括作業(yè)難易點、需注意的事項、設(shè)計是否需要調(diào)整補充、后期質(zhì)量檢查重點、人員需求及安排、是否適合大面積開展作業(yè)，如不適合，則針對問題進行相應(yīng)解決等。

四、質(zhì)量檢查

（一）首件檢查

即對作業(yè)員批量作業(yè)前完成的首批成果進行檢查，效果類同于試點作業(yè)，是預(yù)防質(zhì)量問題、提高效益的一種重要方法。通過首件檢查，質(zhì)檢員可及早發(fā)現(xiàn)作業(yè)過程中影響質(zhì)量的因素，如控制點選取不合理、地物漏測或多余表示、符號表示錯誤、房屋結(jié)構(gòu)漏測、邊長少量、總長與分段和的較差未配賦、儀器未檢定測量超限、數(shù)據(jù)拓撲邏輯不一致等共性問題，進而采取加強培訓(xùn)糾正等措施，防止出現(xiàn)批量錯誤。只有首件檢查合格后，才可以進行大范圍作業(yè)。

（二）過程檢查

首先由作業(yè)員自檢、作業(yè)組互檢，而后提交專職或兼職質(zhì)檢員檢查。質(zhì)檢員對權(quán)屬調(diào)查、不動產(chǎn)測量、數(shù)據(jù)庫建設(shè)進行檢查。主要有權(quán)屬狀況、界址、用途、資質(zhì)等與實際是否相符，表格填寫是否符合權(quán)籍調(diào)查的要求，資料是否齊全;控制點選埋的合理性和密度、觀測數(shù)據(jù)、計算平差結(jié)果是否符合相應(yīng)要求，地物、地貌的表示是否正確、齊全，各要素符號、分層分色表示的準確性，界址點邊長精度等;房產(chǎn)測量草圖和分戶圖的規(guī)范性，房屋主體及附屬結(jié)構(gòu)的量取和面積全計半計的準確性，邊長量取和面積計算的精度等;數(shù)據(jù)組織、分層、格式的正確性、規(guī)范性，數(shù)據(jù)完整性，拓撲一致性，屬性數(shù)據(jù)內(nèi)容的正確性、完整性，圖形和屬性邏輯關(guān)聯(lián)性等[2]。

其中根據(jù)房產(chǎn)測量特點，建議采取先內(nèi)業(yè)后外業(yè)的檢查方式。首先，將房屋照片、測量草圖及分戶圖結(jié)合對比查看，可檢查出有無漏測、結(jié)構(gòu)的判斷與計算是否有誤、分戶圖與草圖是否一致等。其次，因為房產(chǎn)分戶圖邊長與地籍圖邊長是通過不同方法測量得到的，將二者進行相互驗證比較，對較差超限的，可挑出作疑似問題核查。內(nèi)業(yè)全數(shù)進行上述檢查，有問題的退回核查修改。通過以上兩項操作，可在內(nèi)業(yè)將70%的粗差檢查出來。外業(yè)100%進行前述過程檢查，可適當(dāng)綜合取舍，按照面積精度優(yōu)于邊長精度的原則，應(yīng)在保證面積精度情況下再追求邊長精度，便于提高效率，但在質(zhì)量要求較高的情況下，兩項精度都須保證。先內(nèi)業(yè)后外業(yè)與不經(jīng)內(nèi)業(yè)直接外業(yè)的兩種檢查方式，經(jīng)實際項目檢驗對比，前一方式問題發(fā)現(xiàn)率提高30%，外業(yè)工作量減少20%。根據(jù)內(nèi)業(yè)檢查情況，外業(yè)可對應(yīng)增加或減少檢查比例，

從而能制定比較實際的檢查計劃，避免沒有重點的盲目檢查造成人力和物力的浪費。另外，內(nèi)業(yè)先檢查出最基本、原則性和表征特性錯誤，便于及時整改，也減少了需外業(yè)核查的數(shù)量。過程檢查在條件允許的情況下，可以進行多次，比如針對作業(yè)人員水平參差不齊的情況，采取外業(yè)跟蹤指導(dǎo)及加大檢查力度的方式。另外過程檢查建議以高于質(zhì)檢驗收標準進行，正所謂“求上得中、求中得下”，以高標準嚴要求才能達到滿意驗收結(jié)果（如邊長限差5公分，則要求作業(yè)限差不大于3公分）。最終檢查在過程檢查合格的基礎(chǔ)上，由測繪單位的質(zhì)量管理部門進行內(nèi)業(yè)100%檢查、外業(yè)20%抽查。最終檢查合格后應(yīng)編寫檢查報告，并對檢查中出現(xiàn)的問題提出處理意見，交作業(yè)部門改正。

經(jīng)最終檢查被評為不合格產(chǎn)品的成果，全部退回修改或重測，再重新提交檢查。質(zhì)量檢查的重點主要在過程檢查，項目實施過程中，要對生產(chǎn)成果及時跟進檢查。質(zhì)量檢查還需注意：實際各地的農(nóng)村房屋情況都有各自的特殊性（包括地籍測量也有特殊要求），因此甲方審批蓋章的設(shè)計書和設(shè)計補充說明是非常重要的作業(yè)依據(jù);根據(jù)農(nóng)村房屋形式的多樣性和設(shè)計要求，應(yīng)檢查各種類型的房屋及地籍特殊情況，才能全面客觀地反映質(zhì)量;外業(yè)檢查的同時核對房屋坐落和權(quán)利人等信息，房屋的權(quán)屬信息也是質(zhì)檢驗收關(guān)注的一個重點;檢查發(fā)現(xiàn)的問題除紙質(zhì)記錄外，另拍照以便內(nèi)業(yè)核對或討論。質(zhì)量檢查不是單一步驟，是貫穿項目始終的控制線，從權(quán)源資料收集、外業(yè)調(diào)查測量、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理到成果資料出具，每個流程環(huán)節(jié)都應(yīng)進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，并退回至上一工序修改，其后還須檢查是否修改到位，從而保證一環(huán)不漏，做到問題有發(fā)現(xiàn)，整改有落實。

五、結(jié)束語

作業(yè)實施應(yīng)一步一步按流程、規(guī)范操作，嚴格要求，檢查反饋，交流總結(jié);項目全員須牢固樹立質(zhì)量意識，以“精益求精、永無止境”作為質(zhì)量理念。這些都對工作行為起著極其重要的影響和制約作用，有了意識和理念，方能更好地落實質(zhì)量要求并融入生產(chǎn)中。

參考文獻：

[1]李磊.新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的應(yīng)用與研究[J].北京測繪， 2017（03）

[2]張保鋼，楊伯鋼，劉增良.不動產(chǎn)測繪標準化研究[J].北京測繪， 2017（S1）.