論房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制

葉軍

【摘要】伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)也陸續(xù)成熟化，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有非常關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，也極易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)以及金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)之一。所以，相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)需要制定健全的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。因此，本文將針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展?fàn)顩r，闡述房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，并分析對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制措施，以期促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu);風(fēng)險(xiǎn);預(yù)防與控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)講，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)發(fā)展具有極大的影響，如若存在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)隱患，不但要承擔(dān)評(píng)估責(zé)任與經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)度也具有不利的影響。伴隨住房改革體系的持續(xù)深入，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的不斷發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)評(píng)估有著密切關(guān)系，房地產(chǎn)發(fā)展也為房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的發(fā)展創(chuàng)造一定的機(jī)遇，對(duì)其服務(wù)也有更高的標(biāo)準(zhǔn)。可是當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患，務(wù)必要運(yùn)用科學(xué)有效的措施對(duì)此展開(kāi)預(yù)防與控制。

1、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展?fàn)顩r

基于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r而言，房地產(chǎn)評(píng)估起步較晚，具有一定的發(fā)展前景，有著一定的市場(chǎng)需求量，行業(yè)當(dāng)中高素質(zhì)人員較多，但當(dāng)前仍然匱乏高端人才。另外，各個(gè)類型的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)幾乎都制定了現(xiàn)代化的企業(yè)管理體系，市場(chǎng)更加趨向標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化、規(guī)范化，總體房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域當(dāng)中存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)活力。在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呼之欲出的房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)面臨很大的機(jī)會(huì)，能夠預(yù)測(cè)到在日后的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中，會(huì)存在極大的發(fā)展空間，并且伴隨時(shí)代發(fā)展，大量稅收住房要進(jìn)行集中的評(píng)估，讓目前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在一定的業(yè)務(wù)量，面對(duì)此種發(fā)展機(jī)遇，已是我國(guó)各個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)關(guān)注的主要問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素

2.1評(píng)估抵押物估值過(guò)高

一般狀況下，在房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估過(guò)程中，如若評(píng)估價(jià)值高于實(shí)際價(jià)值的20%，就會(huì)確認(rèn)是重大評(píng)估失誤。若評(píng)估值高于真正價(jià)值的50%，就會(huì)導(dǎo)致極其嚴(yán)重的后果。若銀行根據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行放貸，可是真正價(jià)值并不高，若貸款方不還貸，必定為銀行造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，為銀行的運(yùn)營(yíng)管理造成一定的風(fēng)險(xiǎn)[1]。

2.2忽視抵押貸款項(xiàng)目自身可行性評(píng)估

根據(jù)目前評(píng)估規(guī)定，若貸款屬于房地產(chǎn)抵押貸款，借款人無(wú)法在制定期限之內(nèi)償還貸款，銀行有權(quán)處理該房地產(chǎn)，從而避免其經(jīng)濟(jì)損失。如此能夠保護(hù)銀行資產(chǎn)安全性，避免出現(xiàn)不必要的損失?？墒且矔?huì)導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中過(guò)于重視房地產(chǎn)價(jià)值，并未能全面考量借款人的還貸能力。影響房地產(chǎn)價(jià)值有眾多的因素，拖欠時(shí)間過(guò)久，其價(jià)值也會(huì)隨之出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，如此就導(dǎo)致借款人沒(méi)有償還能力，處置房地產(chǎn)有一定的難度，銀行往往處在被動(dòng)情況。

2.3未能有效掌握房地產(chǎn)暗藏的風(fēng)險(xiǎn)

造成此種狀況因素重點(diǎn)包含兩個(gè)方面，第一，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)自身缺少一定的業(yè)務(wù)能力，未能充分地開(kāi)展評(píng)估工作。第二，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)未能全面分析房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。在評(píng)估工作進(jìn)行過(guò)程中，若要確保借款人可以及時(shí)還貸，就需要做好房地產(chǎn)抵押評(píng)估的相關(guān)工作。

2.4房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在抵押貸款業(yè)務(wù)中處于尷尬的位置

在開(kāi)展房地產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中，銀行、借款人與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)間存在一定的聯(lián)系，三者間既存在依賴性，評(píng)估機(jī)構(gòu)又要保持獨(dú)立性。同時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)位置較為尷尬。以往，借款人自身屬于購(gòu)買評(píng)估報(bào)告方，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)需要為其進(jìn)行合理的服務(wù)，可是也不可不重視銀行機(jī)構(gòu)，如果房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)未達(dá)標(biāo)，銀行就會(huì)對(duì)此產(chǎn)生不信任的情況，乃至?xí)鈿⒃撛u(píng)估機(jī)構(gòu);現(xiàn)如今，隨著相關(guān)制度的落實(shí)，銀行作為估價(jià)委托人，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為第三方機(jī)構(gòu)，更加要保持其獨(dú)立性，平衡評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

2.5評(píng)估人員的綜合素質(zhì)存在風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估人員是評(píng)估開(kāi)展的工作人員，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重點(diǎn)按照評(píng)估人員的評(píng)估報(bào)告對(duì)抵押房地產(chǎn)展開(kāi)有效的處理，如此就要評(píng)估人員具有一定的專業(yè)素質(zhì)，評(píng)估人員素質(zhì)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的未來(lái)發(fā)展非常關(guān)鍵?？墒钱?dāng)前很多評(píng)估人員具有資質(zhì)不達(dá)標(biāo)的情況，在開(kāi)展工作時(shí)不能對(duì)抵押的房地產(chǎn)展開(kāi)合理的評(píng)估，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。乃至，有些評(píng)估人員為自身利益，運(yùn)用工作上的便利謀取私利，對(duì)機(jī)構(gòu)以及銀行產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失，并且也對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展造成一定的阻礙。

3、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制的具體措施

3.1嚴(yán)格根據(jù)三級(jí)審核機(jī)制

評(píng)估報(bào)告屬于評(píng)估成果的體現(xiàn)，報(bào)告質(zhì)量的好壞決定了客戶能否充分了解該報(bào)告所表達(dá)的信息。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)用國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范等編制報(bào)告，可是計(jì)算機(jī)操作過(guò)程中，極易造成評(píng)估報(bào)告當(dāng)中的信息出現(xiàn)變化，造成嚴(yán)重失誤的情況。所以，必須要構(gòu)建健全的審核機(jī)制，才可以有效提高房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的整體質(zhì)量。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承接項(xiàng)目后，首先需要對(duì)項(xiàng)目特性展開(kāi)分析，安排符合標(biāo)準(zhǔn)的人員，若項(xiàng)目具有一定的難度以及復(fù)雜性，最少要安排三名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及工作人員成立小組進(jìn)行評(píng)估。組內(nèi)成員必須要明確職責(zé)，不可發(fā)生書寫錯(cuò)誤等低級(jí)錯(cuò)誤。完成評(píng)估報(bào)告之后，要開(kāi)展嚴(yán)格的各級(jí)審核，落實(shí)重點(diǎn)。評(píng)估報(bào)告一審審核是由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行，主要工作包括幾個(gè)方面：（1）對(duì)參加人員進(jìn)行審核。審核項(xiàng)目參加工作人員是否與項(xiàng)目具有相應(yīng)的利益關(guān)系，若該項(xiàng)目和組內(nèi)成員存在利益聯(lián)系，為確保評(píng)估的合理性以及真實(shí)性，相關(guān)利益關(guān)聯(lián)者都要適當(dāng)?shù)幕乇?。?）審核相關(guān)資料。對(duì)委托方的全部評(píng)估資料進(jìn)行充分的審核，若有必要，則可對(duì)原件展開(kāi)核對(duì)分析，保證相關(guān)資料的精準(zhǔn)性、有效性、合法性以及真實(shí)性。（3）審核報(bào)告格式。審核評(píng)估是否按照評(píng)估目標(biāo)現(xiàn)況開(kāi)展、報(bào)告格式是否符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，段落、字號(hào)、顏色、字體等都需要符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不可出現(xiàn)錯(cuò)別字。（4）審核價(jià)格影響因素。價(jià)格影響因素要和評(píng)估價(jià)值保持統(tǒng)一。總體報(bào)告評(píng)估過(guò)程中需要對(duì)評(píng)估時(shí)點(diǎn)和房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，要掌握地區(qū)因素以及個(gè)人因素，對(duì)日后的發(fā)展前景展開(kāi)分析[3]。在一審?fù)瓿珊螅凑展ぷ鞒绦蛞_(kāi)展二審，二審是部門業(yè)務(wù)經(jīng)理的審核，重點(diǎn)內(nèi)容包括幾個(gè)方面：（1）審核價(jià)格數(shù)據(jù)。價(jià)格信息的清晰性，評(píng)估前后信息內(nèi)容是否出現(xiàn)矛盾以及異議。影響價(jià)格因素是能夠真正體現(xiàn)，例如使用年限以及容積率等等。（2）審核技術(shù)路線。技術(shù)路線是評(píng)估的重點(diǎn)，在此方面合理的選擇才可以確保評(píng)估的精準(zhǔn)性以及真實(shí)性，從而提升評(píng)估成效。（3）審核假設(shè)限制條件。假設(shè)條件的成立性，限制條件能否有效避免評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，此項(xiàng)目可以切實(shí)體現(xiàn)出估價(jià)的整體水平。（4）審核評(píng)估目標(biāo)描述。評(píng)估人員按照現(xiàn)場(chǎng)勘查報(bào)告以及圖像，檢查信息和房地產(chǎn)真正狀況是否完全統(tǒng)一、權(quán)屬狀態(tài)以及其余權(quán)利狀況的是否明確。（5）審核報(bào)告的附件內(nèi)容。報(bào)告附件審核評(píng)估目標(biāo)相關(guān)取證、政府審批、評(píng)估目標(biāo)圖片、位置圖、評(píng)估人員資質(zhì)等等[4]。在二審?fù)瓿珊?，需要開(kāi)展三級(jí)終審，終審是評(píng)估機(jī)構(gòu)總估價(jià)師或是技術(shù)總監(jiān)開(kāi)展的，重點(diǎn)包含幾個(gè)方面：（1）審核評(píng)估結(jié)果。評(píng)估結(jié)果開(kāi)展豎向以及橫向比對(duì)分析，之后驗(yàn)證評(píng)估結(jié)構(gòu)能夠滿足合理性以及真實(shí)性標(biāo)準(zhǔn)。（2）審核評(píng)估報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)控制。根據(jù)評(píng)估目的、根據(jù)結(jié)構(gòu)綜合性開(kāi)展分析，明確是否具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3.2完善價(jià)格信息搜集體系

評(píng)估人員是專業(yè)開(kāi)展評(píng)估的工作者，必須要確保評(píng)估過(guò)程中的精準(zhǔn)性以及真實(shí)性。若要做到此目的，收集健全的房地產(chǎn)資料非常重要。在房地產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行當(dāng)中，評(píng)估人員需要在兩個(gè)方面搜集評(píng)估所需案例。首先，通過(guò)評(píng)估人員的市場(chǎng)調(diào)查收集有關(guān)案例，市場(chǎng)調(diào)研案例可分為市場(chǎng)成交型以及市場(chǎng)掛牌型兩種。其次，通過(guò)房地產(chǎn)信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，搜索當(dāng)?shù)亟灰讬C(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易成功的案例，也就是登記成交案例。（1）市場(chǎng)待售。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研的形式，例如房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、公眾號(hào)等方式，可以精準(zhǔn)地找出房地產(chǎn)待售價(jià)格。通過(guò)此種形式掌握待售案例，同時(shí)開(kāi)展實(shí)際考察分析，在全面分析契稅、增值稅以及中介費(fèi)等多層面的條件下，進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐晟?，從而符合市?chǎng)價(jià)格。在理論層面進(jìn)行分析，對(duì)于此種待售型，評(píng)估人員需要展開(kāi)充分的核實(shí)，掌握有關(guān)資料信息，讓其可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)況，能夠當(dāng)成明確評(píng)估價(jià)格的參考。（2）市場(chǎng)成交型。評(píng)估人員開(kāi)展相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研，例如和銷售中心以及房屋中介的銷售人員開(kāi)展溝通，掌握房屋交易狀況與價(jià)格。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)中介企業(yè)迅猛發(fā)展，許多大型中介公司已成立全國(guó)連鎖機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可選擇相應(yīng)的中介公司建立合作，房地產(chǎn)中介公司按照自身成功案例創(chuàng)建價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，此種模式所得到的案例價(jià)格是市場(chǎng)上的正常價(jià)格，充分順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律。在市調(diào)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)儲(chǔ)存第一手信息，例如影印件或是圖像等等，之后房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)把其編制為案例調(diào)查分析表，把其完全輸入到數(shù)據(jù)庫(kù)中，為日后評(píng)估提供一定的參考數(shù)據(jù)。（3）登記成交型。通過(guò)評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易中心搜集的登記成交案例，符合真實(shí)需求。真實(shí)性是成交登記的完整真實(shí)，不包括房地產(chǎn)交易價(jià)格的真實(shí)?？墒窃u(píng)估機(jī)構(gòu)在通過(guò)房地產(chǎn)交易中心成交案例過(guò)程中，務(wù)必要對(duì)房屋成交價(jià)進(jìn)行合理的分析。

3.3對(duì)制度體系的健全與優(yōu)化充分重視

各個(gè)行業(yè)都具有相應(yīng)的規(guī)范體系以及制度來(lái)約束其發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)若要綜合發(fā)展與進(jìn)步，就要對(duì)評(píng)估制度體系的健全給予充分的重視，如此也是減少風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素之一[5]。與國(guó)外對(duì)比來(lái)講，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)起步較晚，和其余國(guó)家還存在一定的差距。所以，充分借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，之后開(kāi)展相應(yīng)的完善與優(yōu)化，從而符合我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展需求，并且進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理。在評(píng)估工作進(jìn)行過(guò)程中，按照我國(guó)相關(guān)法律條例，相關(guān)部門必須要落實(shí)相應(yīng)的監(jiān)管職責(zé)，對(duì)機(jī)構(gòu)以及評(píng)估人員展開(kāi)定期的考評(píng)，若出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，就必須要嚴(yán)厲懲處，推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的健康平穩(wěn)發(fā)展。

3.4重視內(nèi)部管理工作，把責(zé)任具體落在個(gè)人頭上

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)務(wù)必要意識(shí)到機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理的必要性，完善內(nèi)部質(zhì)量控制機(jī)制，若要做到此方面，就需要確保質(zhì)量控制機(jī)制的完善性。我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是評(píng)估領(lǐng)域的主體，必須要擔(dān)負(fù)起應(yīng)盡的職責(zé)，務(wù)必要開(kāi)展行業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)、整頓、管理以及監(jiān)督等工作。對(duì)控制機(jī)制而言，評(píng)估復(fù)審體系是十分關(guān)鍵的，其存在可以有效提升評(píng)估機(jī)制自身的專業(yè)能力，對(duì)評(píng)估工作流程以及方式的科學(xué)性展開(kāi)評(píng)價(jià)，如此可以有效減少評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性以及有效性。

3.5慎重選擇客戶，確?？蛻粜畔⒌恼鎸?shí)性以及合法性

在選擇客戶過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須要特別謹(jǐn)慎，需要對(duì)客戶的各項(xiàng)資料進(jìn)行充分的審核，保證其信息的合法性以及真實(shí)性。如此會(huì)使客戶和評(píng)估機(jī)構(gòu)處于良好的交流狀況，了解房地產(chǎn)的真正價(jià)值，讓評(píng)估報(bào)告更具可行性，保持企業(yè)的良好形象，還能夠大大減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

3.6提升評(píng)估人員的專業(yè)素養(yǎng)

評(píng)估人員素養(yǎng)對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)具有決定性的影響，唯有具備一定的專業(yè)素養(yǎng)，才可以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。評(píng)估人員要具有足夠的專業(yè)知識(shí)以及經(jīng)驗(yàn)，還需要掌握法律、經(jīng)濟(jì)、建筑以及財(cái)務(wù)等有關(guān)內(nèi)容。房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)和主管部門需要強(qiáng)化對(duì)人員的培訓(xùn)，提高其專業(yè)素養(yǎng)。另外，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要從評(píng)估人員的具體狀況入手，通過(guò)合理的培訓(xùn)，有效提升其專業(yè)水平，從而提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的整體評(píng)估水平，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的健康發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

伴隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)進(jìn)步，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作用也尤為明顯，尤其是我國(guó)該行業(yè)發(fā)展較晚，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。務(wù)必要對(duì)此進(jìn)行重視，運(yùn)用相應(yīng)的預(yù)防控制措施進(jìn)行解決，唯有如此，房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域才可以健康穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的效用才可以充分施展。

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