抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險分析

李艷艷

摘要：根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實況來看，對房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行評估是當(dāng)前房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展最為關(guān)鍵的內(nèi)容。在整體交易中，有關(guān)房地產(chǎn)方面的抵押、稅收、保險等都推動了整個交易過程。隨著近年來我國的土地利用制度和住房體系不斷深化改革，房地產(chǎn)市場價格審計行業(yè)也正向房地產(chǎn)金融發(fā)展，如何正確做好房地產(chǎn)抵押物價格風(fēng)險評估工作對于整個行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);抵押風(fēng)險;價格評估

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速崛起，房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)也在不斷增加，人們開始關(guān)注房貸金融。價值評估是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)的買賣、抵押等多項工作都與房地產(chǎn)價格評估有著密不可分的關(guān)系。房地產(chǎn)的評估必須堅持科學(xué)與經(jīng)驗相結(jié)合，相關(guān)人員必須具備良好的價格評估專業(yè)知識以及豐富的實踐經(jīng)驗，以此保障評估工作順利開展。此外，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速的背景下，房地產(chǎn)抵押評估往往面臨著較大風(fēng)險。在房地產(chǎn)抵押過程中不少人忽視了評估機(jī)構(gòu)本身所存在的風(fēng)險，這些都對房地產(chǎn)評估工作的順利開展帶來諸多影響。

一、抵押房地產(chǎn)評估風(fēng)險認(rèn)識

（一）房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險內(nèi)涵

風(fēng)險是對損失程度不確定性的一種稱呼。在目前我國相關(guān)法律條文中，房地產(chǎn)抵押指代的是被抵押個體將自己合法名義下的房地產(chǎn)作為資產(chǎn)，以一種不轉(zhuǎn)移或者非轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的方式向他人轉(zhuǎn)移。抵押房地產(chǎn)評估風(fēng)險是指在房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的過程中，由于相關(guān)評估單位或評估人員沒能掌握并靈活應(yīng)用國家相關(guān)法律法規(guī)，或其他客觀因素造成房地產(chǎn)價格評估錯誤，直接導(dǎo)致被抵押個體所要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)或法律責(zé)任的一種意外風(fēng)險。

（二）抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險分類

抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的產(chǎn)生是涉及多方面因素的，其整體風(fēng)險構(gòu)成結(jié)構(gòu)繁雜，抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險可以分為自身內(nèi)部和外界干擾風(fēng)險。因房地產(chǎn)價格評估結(jié)果或評估人員工作原因而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格評估工作最終結(jié)果不準(zhǔn)確，這些因素都屬于內(nèi)部原因。內(nèi)部風(fēng)險的形成主要是受到房地產(chǎn)價格評估人員自身的專業(yè)性和工作素質(zhì)影響，其中就涉及評估人員對于《國家房地產(chǎn)管理法》的認(rèn)識不足、自身法治觀念的缺乏以及對于整體風(fēng)險的防范抱有消極態(tài)度等因素。而因為外部其他因素干擾，致使房地產(chǎn)價格評估工作不能在規(guī)定時間內(nèi)完成相應(yīng)的規(guī)定工作而造成的價格評估不準(zhǔn)確所形成的風(fēng)險屬于外部干擾風(fēng)險。抵押房地產(chǎn)價格評估結(jié)果是引起房地產(chǎn)評估法律糾紛的主要因素[1]。

外部的風(fēng)險與評估人員沒有關(guān)系，主要是取決于被評估房產(chǎn)的未來發(fā)展?fàn)顩r，以及所處行業(yè)等因素，抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險，與國家政府機(jī)關(guān)有著密切的關(guān)系，政府的干預(yù)也會影響價格的評估。評估操作風(fēng)險和評估專業(yè)風(fēng)險對于抵押房地產(chǎn)價格評估也起著重要的作用。評估操作風(fēng)險是指在對抵押房地產(chǎn)價格評估時沒有采用專業(yè)的評估指導(dǎo)，價格評估流程不符合國家規(guī)定，相關(guān)管理制度松懈，導(dǎo)致房地產(chǎn)評估過程中出現(xiàn)評估步驟錯亂，從而產(chǎn)生一定的風(fēng)險。評估專業(yè)風(fēng)險是指對抵押房地產(chǎn)價格評估程度較低，沒有使用適宜的或先進(jìn)的評估方法，或者專業(yè)評估知識存在欠缺，導(dǎo)致最終的評價結(jié)果不符合國家房地產(chǎn)評估規(guī)范而產(chǎn)生的風(fēng)險[2]。職業(yè)道德風(fēng)險是屬于評估自身內(nèi)部風(fēng)險，這類風(fēng)險的產(chǎn)生主要是由于評估人員本身對于評估的態(tài)度和職業(yè)道德所引起的。評估過程中對一方偏袒就有可能造成整體價格評估過高或過低，由于評估人員不能準(zhǔn)確按照規(guī)范流程工作，可能產(chǎn)生巨大的評估風(fēng)險。

二、抵押房地產(chǎn)評估風(fēng)險影響因素

（一）信息不對稱

房地產(chǎn)交易信息是影響抵押房地產(chǎn)價格評估的重要因素，對于房地產(chǎn)價值評估有著不可替代的作用。如果在抵押房地產(chǎn)交易過程中由于雙方責(zé)任人掌握的信息不對稱或不夠完善，則可能引起一定的交易風(fēng)險和交易信任危機(jī)問題，這甚至可能會影響到整體交易能否順利進(jìn)行。在通常情況下，代理人在掌握信息方面處于優(yōu)勢地位，這就會使得在房地產(chǎn)交易過程中，委托人在房地產(chǎn)價格評估上有著很大的評估風(fēng)險。此外由于代理人在對房地產(chǎn)價格評估的同時需要考量到多種客觀因素，由于雙方信息的不對稱性，這些行為也將會增加委托人的評估風(fēng)險。

（二）交易費用

在房地產(chǎn)交易過程中，合理的交易費用對于促進(jìn)項目的完成、提高工作效率十分重要。對于交易費用的處理，我們需要從外部入手，在規(guī)避交易風(fēng)險的同時，做好費用支出的控制，時刻關(guān)注交易動機(jī)的變化。因為雙方責(zé)任人有著一定的信息不對稱問題，這就會使得在整體交易過程中，存在一些不必要的費用支出，比如用于談判或咨詢。雖然在整體評估過程中，委托人可以通過銀行等單位獲取相關(guān)資料之后再進(jìn)行判斷，但這些方法雖在一定程度上對于交易費用進(jìn)行管控，但其并沒有解決本質(zhì)的問題，對問題的認(rèn)識只是停留在表面，并沒有能夠深入了解問題產(chǎn)生的原因。費用是降低了，但信息的不對稱風(fēng)險又增加了。

（三）評估人員或評估機(jī)構(gòu)的利己主義動機(jī)

我國當(dāng)前抵押房地產(chǎn)價格評估行業(yè)呈現(xiàn)著高收入、低成本的行業(yè)特點，這就使得評估機(jī)構(gòu)對于業(yè)務(wù)缺乏審核，風(fēng)險意識較低，同時高收入也使得評估人員面臨著許多誘惑。據(jù)國家相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國當(dāng)前許多評估機(jī)構(gòu)或評估人員，為了謀取自身的利益，不惜違反法律，破壞行業(yè)規(guī)范，來滿足自身利益。這就導(dǎo)致了我國抵押房地產(chǎn)價格評估行業(yè)一直是高風(fēng)險調(diào)控行業(yè)。評估機(jī)構(gòu)和評估人員缺乏風(fēng)險防范意識，只在乎利潤高低，一旦產(chǎn)生評估風(fēng)險對于問題難以制定積極有效的解決方案，使得風(fēng)險不斷擴(kuò)大以致影響整體行業(yè)發(fā)展。由于缺乏對業(yè)務(wù)的審核，使得許多委托人存在著虛假產(chǎn)權(quán)問題，一旦接手這種業(yè)務(wù)必將產(chǎn)生評估風(fēng)險[3]。

三、抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險對策

（一）有效解決信息不對稱問題

解決抵押房地產(chǎn)過程中產(chǎn)生的信息不對稱問題，是降低抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的有效手段。在房地產(chǎn)抵押交易過程中，可以采用逆向選擇的方法，利用高效的工作效率、高的交易價格等策略提高客戶的心理滿意度。高的交易價格也意味著房地產(chǎn)有著更高的質(zhì)量，這就要求評估單位在抵押房地產(chǎn)價格評估過程中，要堅決樹立風(fēng)險抵抗意識，完善自身評估能力，提高房地產(chǎn)評估質(zhì)量。強(qiáng)大的房地產(chǎn)評估能力也能夠吸引更多顧客和提升評估單位滿意度，也有利于樹立良好的評估信用形象。

為了更好的解決信息不對稱所帶來的風(fēng)險，房地產(chǎn)評估單位也要對雙方人員的財務(wù)信息及時認(rèn)真核對審查，以解決財務(wù)風(fēng)險問題。其次對于抵押房地產(chǎn)價格評估相關(guān)機(jī)制也要不斷完善。完整的、良好的評估機(jī)制也是對整體評估質(zhì)量提升的保證。建立健全評估人員工作激勵機(jī)制，有利于抵押雙方交易的完成的同時，又能顧及雙方抵押人的利益。良好的激勵機(jī)制對于評估人員的工作也能產(chǎn)生很好的推動作用，減少評估人員謀私的可能性，在對評估人員工作形成約束的同時，又能激發(fā)評估人員認(rèn)真工作的積極性和主動性。最后對于信息問題不對稱的解決，不僅需要評估機(jī)構(gòu)自身信息的整理調(diào)查，還需要加強(qiáng)對市場信息的處理。在實踐過程中，要不斷完善信息市場監(jiān)督機(jī)制，推進(jìn)市場信息分析化工作流程的進(jìn)行，對市場信息進(jìn)行分類處理，有效提升評估工作的效率和質(zhì)量。

（二）優(yōu)化評估收費方式

為了更好的做好抵押房地產(chǎn)價格評估工作，優(yōu)化評估工作質(zhì)量。因此我們就需要對當(dāng)前抵押房地產(chǎn)價格評估的收費方式進(jìn)行優(yōu)化，這對于解決房地產(chǎn)價格高估問題，有著積極作用。我們首先需要對評估單位的收費方式進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以免導(dǎo)致房地產(chǎn)價格評估收費，與房地產(chǎn)價值標(biāo)準(zhǔn)評估收費產(chǎn)生誤差，此外還需明令禁止將評估價值作為評估工作收費的唯一標(biāo)準(zhǔn)，這就需要政府作出指導(dǎo)價格規(guī)定以及做好抵押雙方責(zé)任人的協(xié)定工作，在一定程度上確保最終評估結(jié)果與規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)相差不大。為了解決在抵押房地產(chǎn)價格評估過程中出現(xiàn)的由于評估人員自身牟利心理而造成的評估風(fēng)險，需要建立相關(guān)的監(jiān)督調(diào)控機(jī)制，以及工作人員的工作激勵機(jī)制。在進(jìn)行抵押房地產(chǎn)價格評估整體流程過程中，我們要把監(jiān)督的權(quán)利交給客戶雙方，并通過不定時的抽查評估單位評估工作的流程和結(jié)果規(guī)范，形成督促評估工作的強(qiáng)大監(jiān)督力，要不斷致力于相關(guān)體制機(jī)制的完善和建立，防范因評估人員職業(yè)道德低下，而導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的發(fā)生，為房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好的內(nèi)部和外部環(huán)境。

（三）合理控制交易費用，解決交易費用問題

根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)評估經(jīng)驗，我們可以清楚地了解到，抵押房地產(chǎn)的交易成本與整個抵押房地產(chǎn)評估體系密切相關(guān)，也是影響房地產(chǎn)評估工作的重要因素。為不斷提高房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部的風(fēng)險控制能力，需要做好交易費用的控制和調(diào)節(jié)，使得交易費用能夠保持在合理區(qū)間內(nèi)。首先要做好評估項目投保環(huán)節(jié)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，保險是轉(zhuǎn)移風(fēng)險的主要途徑，抵押房地產(chǎn)的交易費用與保險之間有著密切的聯(lián)系，必須擴(kuò)大保險的投保范圍，才能更好的降低價格評估風(fēng)險，但也必須注意處理好保險公司與其他機(jī)構(gòu)的合作方式、合作流程和時間，這也是分散評估風(fēng)險壓力的重要一步。因為保險的廣泛投入也會增加交易費用，所以我們也要做好對交易費用的調(diào)節(jié)，保證抵押人的財產(chǎn)收益。此外對于房地產(chǎn)價格評估我們也要建立專門性的評估網(wǎng)絡(luò)平臺或網(wǎng)站，由于房地產(chǎn)價格的波動，設(shè)置相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)平臺或網(wǎng)站有利于為抵押人提供更便捷有效的處理問題的方式，實現(xiàn)房地產(chǎn)交易信息的共享，不僅降低了交易成本，也為評估機(jī)構(gòu)帶來了更多的機(jī)會。

四、結(jié)束語

綜上可知，抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的產(chǎn)生因素繁多，積極的風(fēng)險防范態(tài)度和完善的風(fēng)險防范制度，是降低評估風(fēng)險的有效手段。針對評估工作中存在的問題，尋找有效的解決方法，提高評估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險抵抗能力，在很大程度上對于促進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展有著有力的推動作用。

參考文獻(xiàn)：

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