產(chǎn)城融合理念下土地一級開發(fā)管理研究

單繼韜

【摘要】文章分析了產(chǎn)城融合及土地一級開發(fā)現(xiàn)狀，講解了在產(chǎn)城融合背景下土地一級開發(fā)管理對策措施，望能為有關(guān)人員提供一定的參考和幫助。

【關(guān)鍵詞】土地一級開發(fā);產(chǎn)城融合;創(chuàng)新管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

1、前言

土地一級開發(fā)是我國城市建設(shè)中發(fā)展的新模式，力圖通過此模式實現(xiàn)城市土地開發(fā)利用的科學(xué)化集約化，提高土地的利用率。為此文章主要是對在產(chǎn)城融合理念下土地一級開發(fā)管理展開了研究和探討。

2、土地一級開發(fā)現(xiàn)狀

土地一級開發(fā)工作現(xiàn)狀如下：（1）資金密集，單個項目資金的需求量巨大，往往達到十億百億元規(guī)模。（2）有融資需求但不能增加地政府債務(wù)，從事土地一級開發(fā)單位多為國有項目公司，政府授信有限，無發(fā)行股票債券權(quán)限，融資渠道缺乏。（3）需求穩(wěn)定，土地一級開發(fā)單位都是政府的國有企業(yè)，其流動風(fēng)險較小，基本上不存在價值風(fēng)險。（4）周期長，開發(fā)過程往往需要歷經(jīng)數(shù)年，拆遷安置、補償整理、移交收儲供地的工作過程長。（5）政府主導(dǎo)，實施主體為屬地政府并結(jié)合市場化運作的方式，直接受政府安排和管理。（6）市場準入，發(fā)展方向是培養(yǎng)市場化的土地一級開發(fā)主體，實行市場準入制度。

3、產(chǎn)城融合發(fā)展的內(nèi)容

（1）資源融合，有明確方向的資源優(yōu)化配置，復(fù)雜的動態(tài)過程，為產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展提供創(chuàng)新產(chǎn)品或服務(wù)來源，是根基。（2）技術(shù)融合，提供新產(chǎn)品、新體驗，是產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的重要推進劑，是核心和關(guān)鍵。（3）功能融合，考慮區(qū)域經(jīng)濟的均衡發(fā)展，兼顧社會功能及當?shù)鼐用竦纳钚枨?，常態(tài)的共榮共存的過程，是產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的重要表現(xiàn)。（4）界域融合，突破常規(guī)產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，延伸產(chǎn)業(yè)邊界，帶動價值提升和發(fā)展，拓展空間。

4、產(chǎn)城融合下的土地一級開發(fā)管理對策措施

（1）在片區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及發(fā)展過程中，重點關(guān)注并實施對產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)的功能環(huán)境打造、產(chǎn)業(yè)服務(wù)型能力的建立、公共環(huán)境的改善和人文環(huán)境的提升，并針對重點行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的核心企業(yè)引入，提供專項服務(wù)和公共資源的配套。

（2）優(yōu)先引導(dǎo)和實施“產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺”的建立，引入專業(yè)的行業(yè)投融資機構(gòu)，發(fā)展和建立“片區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)和引導(dǎo)”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，加強片區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間更新之間的相互促進和價值增長。

（3）明確土地一級開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機制和發(fā)展時序，按照公共服務(wù)優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)服務(wù)優(yōu)先、社區(qū)服務(wù)優(yōu)先的原則，在空間更新的基礎(chǔ)上，首先完成城市基礎(chǔ)服務(wù)和人才導(dǎo)入的服務(wù)需求，完成都市化的人文生活環(huán)境的打造。

（4）完善政策法規(guī)。建立土地一級開發(fā)的紅線和進入、退出機制，建立資金封閉管理使用的辦法，建立完善國土空間規(guī)劃，探索土地開發(fā)成本全覆蓋的方法，改善土地審批，土地供應(yīng)和土地使用權(quán)交易系統(tǒng)，以及標準化土地所有權(quán)的分布，以便為土地開發(fā)和利用奠定良好的基礎(chǔ)。與此同時，我們還應(yīng)該按照各地的實際情況，在土地開發(fā)項目優(yōu)化的過程中，建立全面的土地開發(fā)項目決策機制。

（5）對體制進行改進完善。土地的第一級發(fā)展與預(yù)先項目規(guī)劃，項目建設(shè)，后期行業(yè)介紹和行業(yè)服務(wù)有內(nèi)部關(guān)系。因此，在行業(yè)城市一體化的趨勢下，土地開發(fā)和利用是一種經(jīng)濟行為，相應(yīng)的管理系統(tǒng)必須受到必要的管理限制，重點是改善管理系統(tǒng)，項目主題和資本投資主題，以便全面保障在工業(yè)城市一體化下土地開發(fā)和利用促進過程中的盈利主體和土地使用權(quán)，促進了一流的土地開發(fā)利用水平的順利實施。

（6）提升土地一級開發(fā)利用的規(guī)劃水平。規(guī)劃在城市建設(shè)中發(fā)揮著非常重要的作用，從而決定了城市建設(shè)的基礎(chǔ)和發(fā)展方向。為可以促進產(chǎn)業(yè)和城市融合下的土地開發(fā)和利用水平，我們必須高度重視產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，工業(yè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃在發(fā)展規(guī)劃中的重要作用，選擇專業(yè)的標準團隊，并確保城市規(guī)劃和工業(yè)布局是科學(xué)和清晰的，與城市發(fā)展的方向一致。

（7）規(guī)范管理。基于生產(chǎn)城市，土地的第一級開發(fā)和利用不僅應(yīng)改善相應(yīng)的規(guī)劃，還規(guī)范了第一層的發(fā)展和管理的土地。關(guān)鍵是在政府部門和土地開發(fā)人員之間擁有興趣關(guān)系。很明顯，在主要土地開發(fā)和利用率完成后，在二次開發(fā)階段也應(yīng)拒絕相應(yīng)的區(qū)域協(xié)調(diào)委員會的建立，管理層開發(fā)了相關(guān)業(yè)務(wù)活動的發(fā)展過程。第二，進一步加強了工業(yè)規(guī)劃與其他規(guī)劃之間的聯(lián)系，積極探索實現(xiàn)城市發(fā)展，工業(yè)發(fā)展和土地利用的耦合，并注意全面的工業(yè)資源，服務(wù)資源和設(shè)備資源等，積極使用靈活規(guī)劃的概念，進入土地開發(fā)和利用水平。

（8）優(yōu)化工作流程。在行業(yè)城市一體化的背景下，我們還應(yīng)優(yōu)化土地開發(fā)和利用過程。具體而言，我們應(yīng)該從科學(xué)合理的發(fā)展和合并項目計劃，科學(xué)合理的發(fā)展范圍，經(jīng)濟核算，土地利用規(guī)劃等方面優(yōu)化土地開發(fā)和利用過程。按照城市的要求，經(jīng)濟核算，土地利用規(guī)劃等，我們應(yīng)該通過公開競標科學(xué)選擇發(fā)展和整合單位，我們選擇強大的社會企業(yè)作為發(fā)展和整合項目的發(fā)展和整合單位，并依約工作。

（9）強化生態(tài)規(guī)劃。嚴格落實生態(tài)環(huán)境保護計劃，加強企業(yè)的污染管理，控制污染總額，加強區(qū)域綠地的建設(shè)，維護大面積的農(nóng)田綠色開放空間?；趯嶋H的土地條件，我們可以在廠區(qū)建造綠色隔離帶，住宅區(qū)和園林綠地在公園，加強綠道的綠化建設(shè)，生態(tài)走廊和發(fā)展區(qū)的河流課程，我們應(yīng)該支付關(guān)注保護河流河流域的生態(tài)，制定水系統(tǒng)保護規(guī)劃的詳細規(guī)則，提高水環(huán)境，清潔水項目，確保開發(fā)區(qū)的供水和凈化，重視生態(tài)植被的恢復(fù)系統(tǒng)，建立區(qū)域自然生態(tài)保護區(qū)。

（10）明確職責。立足生產(chǎn)土地一級開發(fā)利用，立足生產(chǎn)城市，明確各方責任。具體來說，對于政府部門來說，關(guān)鍵是要制定土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用規(guī)劃，并提前做好土地利用規(guī)劃，土地供應(yīng)規(guī)模、年度土地儲備等，綜合規(guī)劃，各類市場參與者應(yīng)主動參與土地儲備機構(gòu)的采購和招標，合格供應(yīng)商參與項目一級土地開發(fā)。

結(jié)語：

由上可知，完善土地一級開發(fā)管理制度有著十分重要的現(xiàn)實意義，為此有關(guān)人員在土地一級開發(fā)中應(yīng)當依據(jù)實際情況完善相關(guān)體系，有效促進到土地一級開發(fā)規(guī)劃的水平，充分明確到政府在土地一級開發(fā)中的實際作用，確保土地一級開發(fā)管理的實施。

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