不動產(chǎn)登記效力芻議

趙秀容

摘要：本文就我國現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動產(chǎn)登記的效力問題進行了思考、并提出了自己的一些看法。在制定物權(quán)法時應(yīng)對不動產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予了區(qū)分。通過提出問題論述不動產(chǎn)登記的效力，重點對不動產(chǎn)登記意義、審查以及現(xiàn)實中的問題和思考。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);登記;效力;芻議

一、概念提出

不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。不動產(chǎn)登記又稱為不動產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人、利害關(guān)系人申請國家確定的職能部門將有關(guān)申請的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為?！段餀?quán)法》第9條對不動產(chǎn)登記的效力做出了規(guī)定，即：除法律另有規(guī)定以外，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

二、不動產(chǎn)登記效力現(xiàn)狀

不動產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，我國物權(quán)法尚在制定當中，現(xiàn)行民法中尚未采用物權(quán)這一概念， 僅在《民法通則》等法律中規(guī)定了一些“財產(chǎn)所有權(quán)”之類的物權(quán)性權(quán)利。不動產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在 《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)中?！斗康禺a(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更時應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。如果將這一規(guī)定中的“應(yīng)該”理解為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國的房地產(chǎn)登記就是采取的登記要件主義，即不動產(chǎn)權(quán)屬的變動不僅要求當 事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉(zhuǎn)讓、變更行為是否有效，非經(jīng)登記 不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產(chǎn)管理法》中體現(xiàn)的并 不充分。我國現(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當辦理土地登記手續(xù)。 此條規(guī)定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)”中的“必須”改變成了“應(yīng)當”。其立法本意反映了對于不動產(chǎn)權(quán)屬變更這種民事行為，權(quán)利行使一般應(yīng)有當事人自 己來決定，不宜過多使用行政手段干預(yù)的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的 反映了登記對抗主義的主張即登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權(quán)利只有在登記后，權(quán)利才能得 到法律的保護，但在相對人之間即使未經(jīng)登記，只要雙方當事人之間達成合意，合同適法，不違反社會 公共利益，那么就當然產(chǎn)生效力，對當事人有約束力。

可以說我國目前在法的層次上，關(guān)于不動產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解 釋，導(dǎo)致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移尚未完成登記，所有權(quán)的變動就沒有生效，房屋所有權(quán)仍然屬于被告單位，因此，此時發(fā)生的離婚訴訟 就不能對房產(chǎn)進行分割;如果按登記對抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產(chǎn)權(quán)屬變更登記，但被告單位已同原被告達成房屋買賣協(xié)議，且已經(jīng)過相關(guān)部門審查、審批，合同適法，那么該合同對雙方是有效的，該房產(chǎn)已為原被告占有、使用并成為其共同財產(chǎn)，應(yīng)該進行依法分割。

雖然在法的層面上對登記效力的規(guī)定不夠明確，但是在部門規(guī)章中卻明顯的主張成立要件主義的立 法主張。在原國家土地局1995年頒布，1996年2月1日實施的《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定：“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報經(jīng)縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書?！?/p>

三、對不動產(chǎn)登記效力的立法思考

從各國法例分析看，對于不動產(chǎn)登記的效力規(guī)定不盡相同，所采主義亦不相同，但是應(yīng)該說各自均 依本國的經(jīng)濟情況和社會背景而訂立了符合自己國家的法律。我國正處于市場經(jīng)濟體制建立時期，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，維護不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的利益，保障交易安全，建立有序規(guī)范的市場秩序是我國立法所要考 慮的基點，也是市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。由于轉(zhuǎn)軌時期制度的不完善，法制的不健全，產(chǎn)權(quán)關(guān)系的不清晰，在我國不動產(chǎn)交易秩序存在一定程度的混亂，要規(guī)制這種混亂，應(yīng)加強對不動產(chǎn)登記的管理，在立法上應(yīng)采登記要件主義。但是同時我們也應(yīng)針對不同情況，對登記效力進行不同的規(guī)定，兼采登記對抗主義之合理部分，這同樣也是維護當事人的權(quán)益，保障市場交易安全和效率的需要。

在立法上，應(yīng)在物權(quán)法中統(tǒng)一規(guī)定不動產(chǎn)登記的效力的基本原則，并相應(yīng)制定不動產(chǎn)登記法，詳細規(guī)定不動產(chǎn)登記的機關(guān)、權(quán)限、責任、內(nèi)容等，完善不動產(chǎn)登記制度。要改變部門立法和法律的沖突和 矛盾，對于不動產(chǎn)登記效力要區(qū)分不同情況，規(guī)定不同的效力。比如對于依法經(jīng)相關(guān)部門審批通過的房 改房買賣合同，在送交產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門時就應(yīng)該認定其合同已經(jīng)生效，因為其具體內(nèi)容是否合法，房改是 否符合國家政策，已經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門、房改管理部門的審查、審批，當事人雙方也以達成合意，產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)只是一種形式審查，而非實質(zhì)性審查，不影響合同的效力。另外，我國的審查制度往往涉及多個部門，手續(xù)繁雜，應(yīng)在登記過程中明確在哪個環(huán)節(jié)、哪個時點為生效時間，使法律更嚴密，更具可操作性。

對于因繼承、法院判決、法律直接規(guī)定、國家征用、自籌資金等形式取得的不動產(chǎn)物權(quán)亦應(yīng)采取登 記對抗主義進行規(guī)定或規(guī)定不經(jīng)登記禁止其處分權(quán)利，但并不以登記為權(quán)利取得、移轉(zhuǎn)、變更的生效要件。這樣既可保護交易安全，亦可提高市場效率，限制行政權(quán)力的過分膨脹。

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重慶市涪陵區(qū)規(guī)劃和自然資源局 408000