農(nóng)村房屋不動產(chǎn)確權登記問題的研究

王小燕

【摘要】隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國各行各業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢。不動產(chǎn)確權登記制度自民國以來經(jīng)過不斷的更新與改善，才形成今天的不動產(chǎn)確權登記制度。不動產(chǎn)的登記有利于維護社會和諧發(fā)展，維護社會正常的秩序，但是目前依舊存在相關法律規(guī)章不嚴格、人民不了解產(chǎn)權登記的重要性等問題?；诖?，就我國不動產(chǎn)確權登記現(xiàn)狀與制度進行研究，并提出相關改進策略。

【關鍵詞】農(nóng)村房屋不動產(chǎn);確權登記;問題

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.009

農(nóng)村不動產(chǎn)登記內(nèi)容包括集體土地所有權、房屋等建筑物和構筑物所有權、森林和林木所有權、土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權以及不動產(chǎn)權籍的抵押權等。農(nóng)村居民最重要的個人財產(chǎn)是農(nóng)房，農(nóng)房納入不動產(chǎn)登記范圍，為農(nóng)民財產(chǎn)性收入提供法律依據(jù)和政策保護，能促進不動產(chǎn)登記體系建設。但由于我國農(nóng)村多年來農(nóng)村宅基地和集體建設用地的使用權缺乏監(jiān)管，侵占、違建、擠占、廉價占用農(nóng)村土地案例時有發(fā)生，將農(nóng)房不動產(chǎn)納入登記范圍，有利于維護農(nóng)民的合法權益。

1、農(nóng)村房屋不動產(chǎn)確權登記問題

1.1一戶多宅

《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，即一戶一宅。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些村民擁有多處宅基地，其宅基地的來源不盡相同。主要來源情況如下：①合法繼承。通過從祖輩父輩處繼承。②蓋新宅未拆舊宅。在一些村莊，尤其是國道、省道、縣道沿線的村莊，在村莊外部沿交通線新蓋宅基地，老宅基依舊保存，這是造成“空心村”的主要原因。新蓋宅基有時甚至占用耕地。③買賣取得。村民私下買賣房屋，取得房屋所有權（一般都含宅基地使用權），也存在村委會出售宅基地使用權和買方在所購宅基地上自己建房情況。④存在一種跨集體經(jīng)濟組織擁有多處宅基地情況。村民通過買賣、嫁娶等方式在多個集體經(jīng)濟組織獲得多處宅基。

1.2宅基地私有化

宅基地“私有化”傾向比較突出。農(nóng)村土地“私有化”現(xiàn)象是由農(nóng)村這一特殊環(huán)境、文化傳承和歷史原因造成的。大多數(shù)農(nóng)村群眾接受文化教育少，造成農(nóng)村群眾對國家法律法規(guī)在認識上存在一些偏差，大多數(shù)農(nóng)村群眾認為上級批準給自己的以及祖上遺留的宅基地，都屬于自己私有的;有的農(nóng)村在批準新宅基地之后，沒有及時收回舊宅基地，造成部分宅基地滯留在個別農(nóng)村群眾手中;特別是城市房地產(chǎn)“過熱”，征用農(nóng)村宅基地中，也出現(xiàn)了“地價”節(jié)節(jié)高攀等現(xiàn)象，直接影響著農(nóng)村群眾期望擁有一塊宅基地，以便日后獲取高價土地補償費。由此，也導致了糾紛多發(fā)、工作難做，影響了農(nóng)村社會的和諧與安定。

1.3登記機關呈分散狀態(tài)

中國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)登記部門有以下種類：土地管理部門、不動產(chǎn)管理部門、林業(yè)主管部門、運輸?shù)怯洸块T、工商行政管理部門和公證部門等等，部門眾多，職能存在相互交叉的情況，這種復雜的注冊系統(tǒng)產(chǎn)生了許多嚴重的缺點：對當事人的登記造成極大的不便。如果一塊土地上有樹木，必須在土地管理部門和林業(yè)管理部門的兩個部門進行登記;登記程序和效力的不同，給正常的交易秩序帶來了很多障礙;為了獲得部門的利益，每個登記機關都急于登記和審查，之間即耽誤了效率，又提高了成本，使得不動產(chǎn)的登記僅僅成為了一種形式，沒有真正落到實處。

1.4登記人員的知識結構要進行完善的更新

在不動產(chǎn)的登記制度中，頗為重要的就是登記審查制度，每一個不同的檢查方式，都有著不同的效率和登記的公信力，對此項工作的開展有著重要的影響。目前，我國的登記部門進行著分散式登記，但是相關登記人員對專業(yè)知識的掌握不夠，而在實行了統(tǒng)一登記后，登記人員的知識更為豐富。當務之急就是要提高登記人員的綜合素質以及對專業(yè)知識的掌握，甚至有人提出在大專院校開展設立不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記的專業(yè)，但是由于這一專業(yè)涉及到的不動產(chǎn)管理的各個方面，在短期內(nèi)對人員的培訓和培養(yǎng)其高素質高質量人才是很不容易的。

2、農(nóng)村房屋確權登記遇到問題的應對策略

2.1一戶多宅問題的解決

目前沒有明確法律規(guī)定“戶”的概念，通常是以公安部門戶籍資料中的“戶”為依據(jù)。有些地方，村民分戶的意識不強，往往子女結婚之后依舊在父母的戶口之下。此時再用“一戶”的定義來確定“一宅”就有失真實了。對合法繼承的，不管是否跨行政區(qū)，均可以確權登記。如果繼承人的戶籍不屬于該村集體，登記時應注記“該權利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。對于蓋新宅未拆舊宅的，新蓋宅基地符合規(guī)劃的情況下，兩處宅基地的面積之和不超過規(guī)定的面積，可以確權登記。對于私下買賣房屋，買方符合宅基地申請條件的，經(jīng)村集體同意可以確權登記發(fā)證;如果買方屬于本集體組織，但是已經(jīng)有一處宅基地的，經(jīng)村集體同意可以確權登記發(fā)證，登記時應注記“宅基地為購買房屋取得”。處理一戶多宅的問題，一個基本原則就是堅決執(zhí)行“一戶一宅”的規(guī)定，確實碰到難以處理的情況，可以采取公示的方式，村民委員會同意、全體村民無異議，以確定宅基地使用的合理、合法性。

2.2對農(nóng)村宅基地進行整理規(guī)劃

農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃是指村莊整理規(guī)劃，即對某一村莊宅基地利用進行重新安排包括原有宅基地利用的調(diào)整，騰出宅基地的利用規(guī)劃、擴大宅基地的定位等。農(nóng)村宅基地整理必須堅持嚴格規(guī)范建設行為，采取措施確保每家每戶都嚴格按照村莊規(guī)劃設計建設，有條件的村要實行統(tǒng)一設計統(tǒng)一建設。做到村莊基礎設施及公益設施由村集體統(tǒng)一建設。

2.3制訂符合本地區(qū)農(nóng)村宅基地使用特點的規(guī)范性文件

當前，我國規(guī)范宅基地使用權方面的法律法規(guī)分散于《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、原國家土地管理局頒布的《確定土地所有權和使用權若干規(guī)定》等幾部法律、法規(guī)及規(guī)章中，沒有一部統(tǒng)一的法規(guī)涵蓋宅基地使用權從取得到消滅的各個環(huán)節(jié)，且這些規(guī)定均較為原則，缺乏可操作性，加上我國地域遼闊，地理自然條件各不相同，因此，制訂一部完整的規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權的單行法規(guī)難度較大。因此，地方政府在不與相關的法律、法規(guī)及規(guī)章相抵觸的情況下，針對當前農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀，制訂符合本地農(nóng)村宅基地使用特點的規(guī)范性文件，從宅基地的申請，批劃到宅基地使用權的收回的各個環(huán)節(jié)制訂具有可操作性的標準，使宅基地使用權的取得、宅基地使用權的登記、宅基地使用權的調(diào)整、宅基地使用權的收回步入規(guī)范化的軌道，糾正以前在宅基地管理問題上的無序混亂狀態(tài)，徹底改變農(nóng)民宅基地私有化的觀念。

2.4統(tǒng)一不動產(chǎn)確權登記機關

“物權法”沒有對不動產(chǎn)登記機構的統(tǒng)一做出具體規(guī)定，注冊機構也沒有統(tǒng)一的實施。只是允許地方政府推進立法，解決地方事務的實際需要，通過制定和實施地方性法規(guī)，積累解決相關法律問題的實踐經(jīng)驗，為中央立法的未來打下良好基礎，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記管理的統(tǒng)一。但是，不動產(chǎn)登記機構的實質性統(tǒng)一是無法實現(xiàn)的。所以，需要建立一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關，也以節(jié)約人力、財力和物力，提高工作效率。

2.5對登記人員的培訓以提高其綜合素質

各登記部門因受權力的驅使，導致各部門對此職責不愿妥協(xié)，那么在不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作中，各部門必須簡政放權，使得此項工作作為服務職責，以促使各部門盡快的完成不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一。對登記人員，要提高其綜合素質，不定期進行培訓，使其掌握的相關知識更加具有專業(yè)性，以在工作中將自己的職業(yè)素養(yǎng)配合登記技術進行不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作。

2.6加大不動產(chǎn)確權登記的宣傳力度

不動產(chǎn)確權登記之所以實施的過程中會受到很大的阻礙，其中一個重要的原因就是沒有得到大家的認可。在這個過程中政府相關部門缺少政策的有力支撐，而登記機關只在乎完成工作，將整個工作當成一個流程，沒有一個認真負責的態(tài)度，沒有向大眾解釋不動產(chǎn)確權登記相關知識，造成大眾的誤解，不配合工作。所以，在不動產(chǎn)確權登記工作進行的過程中，一定要加大宣傳力度，讓大家重視不動產(chǎn)確權登記，自主找到相關部門進行登記。

結語：

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是我國不動產(chǎn)管理的必然結果，它對提高我國不動產(chǎn)管理效率、管理質量具有重要作用。對于不動產(chǎn)登記機構的工作人員來說，因為本身不涉及規(guī)則的制定，因此必須嚴格按照相關規(guī)定來執(zhí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法，對一些模糊不清，過去歷史遺留的問題，應要備注清楚，為以后的登記管理提供便利。

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