登記機構應當查驗合同是否生效

摘要：合同是不動產登記的重要申請材料之一，登記機構應當在力所能及的范圍內，對作為登記申請材料的以設立、變更、轉移、消滅不動產物權為目的合同生效與否作查驗。

關鍵詞：不動產登記;合同;查驗

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0044-46 收稿日期：2021-01-01

作者簡介：劉守君，北京城市學院眾城智庫中國不動產（自然資源）登記研究院。

在因合同產生的不動產登記中，對作為登記申請材料的以設立、變更、轉移、消滅不動產物權為目的合同，登記機構是否對其生效與否作查驗？《民法典》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規(guī)范（試行）》均沒有作明確規(guī)定。

有觀點認為，任何一個用于辦理不動產登記的申請材料都不應尚未生效，因為不動產登記記載物權變動的結果正是基于申請材料。申請材料如果無效，登記結果也無效。合同屬于申請材料，因此，登記機構應當審查合同是否生效。

也有觀點認為，對合同效力的審查，屬于人民法院裁判權范圍，其他任何部門都無權對合同效力進行審查。在不動產登記中采用的很多合同，被人民法院裁定為無效，在合同無明顯瑕疵的情況下，并未因此讓登記機構承擔過錯責任，可見對合同效力的審查不屬于不動產登記部門的權限范疇。只要成立的合同，登記機構就可以用作辦理不動產登記的證據材料。

筆者認為，登記機構應當在力所能及的范圍內，對作為登記申請材料的以設立、變更、轉移、消滅不動產物權為目的合同生效與否作查驗。

1 合同的成立與生效

按《民法典》第158條規(guī)定，一般情形下，民事法律行為可以附條件，附生效條件的民事法律行為，自條件成就時生效。按該法第160條規(guī)定，一般情形下，民事法律行為可以附期限，附生效期限的民事法律行為，自期限屆至時生效。該法第502條規(guī)定。依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。據此可知，作為民事法律行為的合同，其成立與生效是二個不同的概念，即合同成立不等于合同生效，合同成立是合同生效的前提。一般情形下，依法成立的合同，自成立時生效，但法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，當事人須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理批準、登記等手續(xù)后合同方生效。當事人約定有生效期限或生效條件的，約定的生效期限屆至或生效條件具備時，合同方生效。在不動產登記實務中，用作登記申請材料的僅僅是成立的合同，還是生效的合同？

2 用作登記申請材料的應當是生效的合同

《民法典》第211條規(guī)定，當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。按該法第212條第1款第1項和第3項規(guī)定，查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料，如實、及時登記有關事項是登記機構的職責。據此可知，對申請人提交的權屬證明和不動產界址、面積等登記申請材料作查驗并按登記申請材料上載明的相關信息在登記簿上如實、及時登記是登記機構的職責。

《民法典》第216條第1款規(guī)定， 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。質言之，不動產物權的權利主體和權利內容，以不動產登記簿上的記載為準。換言之，不動產登記簿上記載的內容是有公信力的，但公信力的支撐是登記簿上記載的內容必須合法、真實、有效。如前所述，登記簿上記載的內容來自于登記申請材料上的相關信息，因此，登記申請材料也應當合法、真實、有效，否則，有損登記簿的公信力。如甲、乙于2020年8月1日向登記機構申請一般抵押權登記，但提交的借款合同約定該合同于2020年11月1日生效，即自2020年11月1日合同生效時起債權才產生，換言之，甲、乙申請登記的一般抵押權保全的債權還不存在。但是，《民法典》第394條規(guī)定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。據此可知，債權的存在是設立抵押權的前提。因此，登記機構如果將甲、乙申請的抵押權記載在登記簿上，明顯違反《民法典》第394條規(guī)定，有損登記簿的公信力。所謂公信力，即法律對第三人依據不動產登記簿的記載所表述的不動產物權的內容而取得的該項權利予以強制保護，使其免受任何人追奪的強制力。

因此，在不動產登記實務中，作為登記申請材料的以設立、變更、轉移、消滅不動產物權為目的合同應當是生效的合同，登記機構應當對其是否生效作查驗。

3 登記機構應當在力所能及的范圍內查驗合同是否生效

在司法實務中，《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號）第12條規(guī)定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應的賠償責任。質言之，登記機構對申請人提交的虛假申請材料，沒有盡到合理審慎的查驗職責致使登記錯誤的，應當承擔不利后果。申言之，登記機構對申請人提交的登記申請材料的真實性、合法性和有效性的查驗，應當履行的是合理審慎的查驗職責。所謂合理審慎的查驗職責，是指登記機構在現有的設備、設施條件下，以一般社會人的認知標準，對申請人提交的登記申請材料的合法性、真實性和有效性盡到力所能及的查驗職責。

按《民法典》第144條、第145條、第146條、第153條、第154條和第155條規(guī)定，下列民事法律行為無效：（一）無民事行為能力人實施的民事法律行為;（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的民事法律行為;（三）行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為;（四）違反法律、行政法規(guī)關于效力性強制性規(guī)定的民事法律行為和違背公序良俗的民事法律行為;（五）行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為。此規(guī)定系當事人或相關利害關系人就作為民事法律行為之合同的效力性問題產生爭執(zhí)時，申請仲裁或提起民事訴訟后，仲裁員或法官根據庭審舉證、質證情況及其他途徑掌握的材料、信息進行綜合分析、判定后據以認定合同效力的依據，屬于應當以專業(yè)的認知標準履行查驗職責的仲裁員、法官把握的依據。

按《民法典》第490第1款規(guī)定。當事人采用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在不動產登記實務中，按《不動產登記操作規(guī)范（試行）》1.8.2.2條規(guī)定，申請材料應當為紙質介質，其他形式的材料應當轉化為紙質介質后方可用作登記收件。據此可知，作為不動產登記申請材料的合同應當是合同書。因此，登記機構在力所能及的范圍內查驗作為登記申請材料的合同是否生效的標準為：合同書上雙方當事人簽字或者蓋章的前提下，一是當事人沒有約定該合同生效期限或生效條件的，合同已經生效。否則，須在生效期限屆至或生效條件具備時，合同方生效;二是法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，合同已經生效。否則，當事人須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理批準、登記等手續(xù)后合同方生效。