土地資產(chǎn)管理的新模式技術(shù)研究

張素芳

[摘 要]現(xiàn)階段我國土地制度改革速度持續(xù)增快，對于相關(guān)部門來說需要持續(xù)地提升土地利用水平，改善土地資源管理措施，能夠看出在可持續(xù)發(fā)展理念背景下，各項措施的落實都得到了可靠的保障，因此我國土地利用使用水平也得到了顯著的提升。不過在這個時期，土地資產(chǎn)管理還是存在較多的問題，一部分地區(qū)存在濫用土地或者違法用地等情況，這就需要及時地采取措施進行應(yīng)對，防止給土地資源的正常使用造成影響。

[關(guān)鍵詞]土地利用;經(jīng)營管理;資產(chǎn)管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.19.189

1 引言

新時期我國各地區(qū)面臨的土地管理工作的復(fù)雜程度在不斷提高，尤其是在土地改革進程不斷推進的情況下，各地區(qū)的土地利用水平差距在明顯擴大。雖然部分發(fā)達地區(qū)的土地管理工作已經(jīng)得到了完善與優(yōu)化，但是大部分地區(qū)的土地管理工作仍然存在一定的滯后性，這也是土地利用水平無法得到顯著提高的主要原因。因此，文章探討了新時期土地利用水平提高的土地管理策略，以供參考和借鑒。

2 完善土地經(jīng)營管理，提升土地資產(chǎn)管理效率的重要程度

2.1 滿足農(nóng)民利益需求

我國是一個農(nóng)業(yè)大國，對土地的需求量很大，因此土地對于農(nóng)民來說是比較重要的。農(nóng)民依靠土地進行勞動，為自己的生活提供保障，屬于農(nóng)民的主要生活工具?，F(xiàn)階段我國城市化進程持續(xù)增快，各級政府為發(fā)展地方經(jīng)濟或者公共設(shè)施需要，將大量的農(nóng)用地進行征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，不少地方農(nóng)民的土地人均占有量較少，地方政府雖然給了相應(yīng)的補償，不過難以滿足長期的生活需求。土地是農(nóng)民的重要生產(chǎn)、生活資料，沒有土地，就沒有生活來源。因此，有必要到其他地方打工謀生，如此也比較容易產(chǎn)生社會問題，影響到農(nóng)民的經(jīng)濟效益，這就需要地方部門高度重視土地管理。

2.2 市場經(jīng)濟發(fā)展需求

通過調(diào)查能夠明確之前一些國家會選擇高度集中的政治經(jīng)濟體系，但是效果較差，因此我國選擇了改革開放的措施，傳統(tǒng)的計劃式經(jīng)濟轉(zhuǎn)換成了市場經(jīng)濟，為了促進經(jīng)濟的發(fā)展和進步，就需要參考市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，按照相關(guān)的需求落實，進而促進社會經(jīng)濟的發(fā)展。土地市場對于市場經(jīng)濟來說是比較重要的，有關(guān)部門需要持續(xù)增強管理力度，提升土地管理效率，合理利用土地資源。

2.3 城鄉(xiāng)一體化建設(shè)需求

如今我國高度重視城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，土地屬于一種重要的資源，對于農(nóng)民來說是比較重要的，針對失去土地的農(nóng)民需要設(shè)置合理的處理方法，保障這些農(nóng)民在失去土地之后生活質(zhì)量不會受到影響，而且不會影響到城市化的發(fā)展。政府在征收土地之后，需要給農(nóng)民一定的補償，而且需要聯(lián)系該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，選擇合理的措施給農(nóng)民爭取更多的謀生機會。不僅如此，政府部門在開展各項工作的時候，需要提升辦事效率，積極地落實各項政策，如此才能更好地促進經(jīng)濟發(fā)展，進而促進城鄉(xiāng)一體化。

2.4 防范國有土地資產(chǎn)流失

土地是人類賴以生存的重要資源，也是重要的資產(chǎn)，土地資產(chǎn)在我國城市建設(shè)、企業(yè)改革、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面都發(fā)揮了巨大的作用。但是由于管理中的失誤和不足，導(dǎo)致粗放使用建筑用地、不規(guī)范土地交易行為、土地利益分配不公等不良現(xiàn)象的發(fā)生，致使土地資產(chǎn)流失嚴重。因此，尋求一種科學(xué)有效的土地資產(chǎn)管理新模式和新技術(shù)，可以推動我國土地資產(chǎn)管理工作的發(fā)展和創(chuàng)新，有效避免以上不良現(xiàn)象的發(fā)生，有效遏制土地資產(chǎn)的流失，促進我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

3 土地資產(chǎn)管理存在的不足之處

3.1 管理相對混亂，執(zhí)法力度較小

如今非法占用土地資源的問題比較嚴重，一部分集體或者是個體沒有得到政府的批準就隨意倒賣土地資產(chǎn)，非法占有土地，進而產(chǎn)生了社會矛盾，影響土地資源環(huán)境，土地資產(chǎn)流失問題也日益嚴重;土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增加，但未向國土資源管理部門報告且私自進行，土地資產(chǎn)補償與市場經(jīng)濟現(xiàn)狀不符，不符合法律規(guī)定的土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，無法得到法律的保護，如果出現(xiàn)了土地資產(chǎn)糾紛，難以及時處理以及追回。對農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)缺乏相應(yīng)的實現(xiàn)途徑和保護機制，農(nóng)民對土地所有權(quán)的概念淡薄，在處理農(nóng)村集體土地時，當?shù)卮濉㈡?zhèn)（鄉(xiāng)）政府“全權(quán)代理”，農(nóng)民無法行使所有權(quán)，當征地拆遷時，農(nóng)民實際的安置所得比例極低，很大一部分土地收益都歸入政府囊中。

3.2 在企業(yè)改制過程中，對國有土地資產(chǎn)存量處置不當

企業(yè)改制過程中，各級政府沒有從明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系入手，只計算少量土地價值和大量的房產(chǎn)價值，將國有土地資產(chǎn)的價值少計或忽略不計，但實際進入市場后，土地資產(chǎn)的價值遠遠大于房產(chǎn)的價值，對于隱藏的土地增值收益，產(chǎn)生了新的土地資產(chǎn)流失現(xiàn)象。主要問題有：一是評估企業(yè)改制資產(chǎn)時，人為壓低土地評估價格，擴大房產(chǎn)和設(shè)備或其他資產(chǎn)的價值，使應(yīng)屬于國家的土地收益進入了用地單位或個人的手中;二是一些行政管理部門或用地單位，在未經(jīng)審批、沒有辦理相關(guān)手續(xù)和實現(xiàn)國有收益的情況下，將企業(yè)資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移處置，或者收益直接歸企業(yè)的債權(quán)單位，造成了腐敗行為的滋生和國有資產(chǎn)的流失。

3.3 土地資產(chǎn)管理效率較低

如今土地資產(chǎn)持續(xù)升值，為了能夠更好地實現(xiàn)土地資產(chǎn)管理的價值，需要將有限的土地面積轉(zhuǎn)換為土地資產(chǎn)，進而獲得土地資產(chǎn)的最大使用價值，如此也可以有效地提升土地資產(chǎn)管理效率?，F(xiàn)階段土地管理效率比較低，尤其是在土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)時，存在較多的影響因素，土地資產(chǎn)盤活力度較小，整體的流轉(zhuǎn)工作較差。一部分土地資產(chǎn)雖然有著較高的使用價值，不過沒有被開發(fā)以及使用，一部分土地資產(chǎn)僅僅是片面地進行了開發(fā)使用。不過需要注意的是土地資產(chǎn)管理還存在較多的問題，管理權(quán)限流失嚴重，管理責(zé)任人流失問題比較顯著，因此需要得到人們的高度重視。

3.4 土地資產(chǎn)稅收征收困難

要是把土地當作資產(chǎn)來進行管理，就需要征收土地資產(chǎn)稅，這對于土地資產(chǎn)管理而言是比較重要的，不過還是會把土地資產(chǎn)稅和其他的稅收混為一談，覺得不需要征收土地資產(chǎn)稅，這是一種錯誤的觀念。企業(yè)在建廠的時候需要占用土地資源，就應(yīng)把建廠生產(chǎn)的利潤作為征收額。企業(yè)利潤額即企業(yè)建廠占用土地的資產(chǎn)稅，需要企業(yè)繳納，否則將視為白占用。不僅如此，在房地產(chǎn)開發(fā)時，開發(fā)商還需要繳納土地資產(chǎn)稅，但土地資產(chǎn)稅收征收難度較大。