淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理及其風(fēng)險

陳文賢

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)和人們的日常生活之間存著緊密的關(guān)聯(lián)性，因此其引起人們的大量關(guān)注。開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時，應(yīng)當(dāng)不斷增強(qiáng)開發(fā)項目的管理水準(zhǔn)，進(jìn)而有效地防止風(fēng)險爆發(fā)，減少開銷成本支出，真正強(qiáng)化自己的競爭實力與品牌知名度。本論文將著重圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理及其風(fēng)險展開研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā);項目;工程管理

一、地產(chǎn)項目管理風(fēng)險分析

1房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險形成原因

基于微觀角度而言，房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險著重反映在地方開發(fā)決策、土地資源價格、管控措施等方面所帶來的財務(wù)風(fēng)險上。而從宏觀角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險則著重體現(xiàn)在金融環(huán)境轉(zhuǎn)變、國家政策調(diào)整與資源變動等引起的風(fēng)險上。經(jīng)對風(fēng)險進(jìn)行分辨、評價，以此提升房地產(chǎn)風(fēng)險的管控水平，圍繞種種風(fēng)險展開嚴(yán)格的防范應(yīng)對，并解決各種風(fēng)險所引起的問題，從而實現(xiàn)用最低成本創(chuàng)造最令人滿意的安全保障。

2進(jìn)度成本偏離預(yù)期目標(biāo)

從國內(nèi)房地產(chǎn)項目開發(fā)情況來看，不難得出，其中存在著未對項目管理進(jìn)行全面且深層次掌握的現(xiàn)象，這也造成在運作環(huán)節(jié)中即使一層不變地沿用項目管理模式，但項目管理體制卻嚴(yán)重缺乏健全性，有關(guān)項目管理細(xì)節(jié)仍然缺乏深層次、全面的分析與掌握，所以對于管理進(jìn)度及其成本常常難以實現(xiàn)嚴(yán)格把控效果，這樣一來，就會造成現(xiàn)實情況同預(yù)設(shè)目標(biāo)存在明顯差距，比如說近些年發(fā)生的延誤交房、成本昂貴、房價變化顯著等等現(xiàn)象，均與預(yù)設(shè)目標(biāo)產(chǎn)生了明顯的偏差。

3項目管理制度的風(fēng)險

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)快速崛起與壯大，房地產(chǎn)項目管理模式也必須要依賴于高效的制度來提供保障。不過就當(dāng)下制度實施狀況得以看出，國內(nèi)房地產(chǎn)項目管理制度仍然不夠完善，并不能同房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特征及其需求相契合;另外，制度也未得到有效落實，這對國內(nèi)房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化發(fā)展帶來了一定制約。房地產(chǎn)開發(fā)是一種重要的商業(yè)活動，其體現(xiàn)出了三大特點，即高投資、高風(fēng)險以及高效益，項目開發(fā)是非常繁瑣的，往往會牽涉到大量的流程和機(jī)構(gòu)。所以，我們應(yīng)當(dāng)對風(fēng)險進(jìn)行充分有效的估測與防范，圍繞可能出現(xiàn)的影響要素、發(fā)展態(tài)勢、風(fēng)險情況進(jìn)行分析、估測，事先制定合理高效的對策辦法，以此對風(fēng)險進(jìn)行嚴(yán)格把控，防止房地產(chǎn)企業(yè)受到嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)虧損。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點

1 決策缺乏依據(jù)

在實施房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程之中，項目開發(fā)人員往往會遭到外部一些因素的影響，比如市場、成本等等，在這些因素影響之下，他們必須要做出各種重要決策。因為信息的收集存在一定制約性，所以開發(fā)人員難以對市場狀況進(jìn)行準(zhǔn)確合理的判定，又加上在開發(fā)環(huán)節(jié)中沒有做好市場調(diào)查，故而導(dǎo)致決策人員做出了不正確、不合理的決策。以上種種問題均會對開發(fā)項目管理實施效果產(chǎn)生一定的影響，這已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)中的一大難點。

2 成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理也存在著其他難點，其中，成本控制就屬于一項常見的難點，其會對開發(fā)商、管理人員以及施工企業(yè)等等的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生較明顯影響，倘或難以做出有效解決，那么勢必會引起合同糾紛，甚至還會使得未來業(yè)主的權(quán)益遭到侵犯。

3 缺乏完善建筑質(zhì)量、安全管理體系

如今業(yè)主對質(zhì)量有著越來越嚴(yán)格的要求，對房地產(chǎn)項目也提出了嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，因此開發(fā)商在進(jìn)行項目開發(fā)時務(wù)必要牢牢地圍繞質(zhì)量、安全展開管理、把控。雖然如今房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)條規(guī)制度在持續(xù)建立健全，不過物業(yè)質(zhì)量問題仍舊十分顯著。究其根本，主要是因為在追求經(jīng)濟(jì)效益的過程中，投資商、項目部弱化了項目質(zhì)量、安全方面的管理與把控力度，并未嚴(yán)格落實好項目施工質(zhì)量等各項監(jiān)管工作，以致于埋下了各種風(fēng)險隱患，項目質(zhì)量水平難以符合相關(guān)規(guī)定，造成合同糾紛事故的頻繁出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理問題的解決措施

1 對擬開發(fā)項目，獲取土地前落實項目的市場調(diào)查工作

如今房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出越來越劇烈的競爭狀態(tài)，市場調(diào)研工作的開展顯得尤為關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)商在開展市場調(diào)研時應(yīng)當(dāng)注意以下兩點：一是應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目所歸屬范圍屬性進(jìn)行明確精準(zhǔn)的界定，進(jìn)而了解所開發(fā)的項目是屬于何種性質(zhì)。二是開發(fā)商收集整理出準(zhǔn)確無誤的市場調(diào)研信息以后，應(yīng)當(dāng)對市場可行性報告進(jìn)行具體制定。開發(fā)商不僅需要重視項目的投資及其報酬，而且也應(yīng)安排專業(yè)人員來負(fù)責(zé)項目經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)可行性的檢驗工作，確保企業(yè)得以取得更高的經(jīng)濟(jì)收益。

2 根據(jù)可行性報告，編制項目實施大綱，制定開發(fā)項目管理的計劃和目標(biāo)

在正式取得土地開發(fā)權(quán)以后，管理者首先應(yīng)對可行性報告進(jìn)行全面深入的掌握，然后圍繞項目展開具體建設(shè)規(guī)劃，制作項目開展總體綱要，設(shè)立合理可行的目標(biāo)，編制完成目標(biāo)的措施辦法。

實施大綱的重點在于管理方案設(shè)計，其中含有運作中不同環(huán)節(jié)的時間目標(biāo)、質(zhì)量安全目標(biāo)，及其怎樣完成上述種種目標(biāo)的措施這些內(nèi)容。另外，也必須要圍繞項目管理隊伍的組織管理構(gòu)架、運作步驟這兩個方面進(jìn)行全面分析、思考，每個層級都必須要具備明確的界面，管理人員的能力則需同職責(zé)內(nèi)容相匹對，同時也需保障管理信息傳播途徑的順暢無阻，如此才能有效促進(jìn)總體戰(zhàn)略目標(biāo)、繁雜的項目技術(shù)規(guī)劃以及現(xiàn)實項目狀況三者的結(jié)合，激發(fā)全部項目有關(guān)人員的熱情，共同推進(jìn)管控體系的創(chuàng)建。

3 完善房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理之中，成本管控是非常重要的一項工作內(nèi)容，其會對開發(fā)商創(chuàng)收經(jīng)濟(jì)利益的高低產(chǎn)生直接影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是由大量流程構(gòu)成的，因此，為對其總成本進(jìn)行嚴(yán)格有力的把控，則必須要做好一系列流程的成本管控，創(chuàng)建且運用成本管控的辦公自動化體系，以此實現(xiàn)對各流程成本的實時動態(tài)監(jiān)測與控制。如此一來，才能夠真正削減項目建設(shè)經(jīng)費的支出。

4 構(gòu)建起完善的建筑質(zhì)量管控體系

（1）開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)實狀況，在確保不違反國家有關(guān)條規(guī)的基礎(chǔ)上，從項目開展大綱入手，圍繞質(zhì)量安全管控體系進(jìn)行具體化、完善化，根據(jù)設(shè)計圖、建設(shè)方案的具體內(nèi)容，圍繞所有重要節(jié)點展開質(zhì)量安全管控目標(biāo)及要求的編制，接著再把這些管控工作責(zé)任安排給具體人或部門身上。

（2）在建筑質(zhì)量管理體系中，執(zhí)行主體為一切相關(guān)責(zé)任人，因此必須要面向責(zé)任人的管理構(gòu)建并推行合理的考評機(jī)制。通過創(chuàng)建獎懲考評制度，使不同級別管理人員的個人業(yè)績、獎金與工作考評結(jié)果緊密關(guān)聯(lián)在一起，挑選出表現(xiàn)優(yōu)異、評估結(jié)果優(yōu)秀的人員，對他們統(tǒng)一實施表彰獎勵，而對于表現(xiàn)懶散、考評結(jié)果非常差的人員，則應(yīng)當(dāng)展開處罰。憑借該機(jī)制的推行，充分地調(diào)動相關(guān)人員的工作熱情，從而為房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量提供有力保障。

（3）對監(jiān)理范圍進(jìn)行明確，監(jiān)理單位應(yīng)認(rèn)真嚴(yán)格對房地產(chǎn)開發(fā)項目開展施工環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督與管理。而且，還應(yīng)依照設(shè)計圖、施工規(guī)劃，圍繞關(guān)鍵施工方面展開整個環(huán)節(jié)的監(jiān)理，避免發(fā)生職責(zé)模糊的現(xiàn)象。另外，建設(shè)、施工以及監(jiān)理這三方之間應(yīng)形成暢通穩(wěn)定的互動溝通關(guān)系，一起處理問題，加快項目發(fā)展。

雖然如今房地產(chǎn)開發(fā)項目管理之中具有不少難點，但如果對種種難點展開整體、全面的分析、考慮，科學(xué)恰當(dāng)?shù)胤峙滟Y源，這樣勢必能夠有效解決難點問題，強(qiáng)有力促進(jìn)項目建設(shè)，不僅如此，這樣也有利于防止風(fēng)險引起的經(jīng)濟(jì)虧損。

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