對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的認(rèn)識(shí)與思考

焦汝賢

摘要：伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)水平的不斷提升，極大的帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，就要不斷提高經(jīng)營(yíng)管理水平，提升企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本文先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行探討，并進(jìn)一步研究改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作質(zhì)量的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);經(jīng)營(yíng)管理;認(rèn)識(shí)與思考

引言

通過(guò)加大經(jīng)營(yíng)管理力度，可以提升企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)亦是如此。但是，就目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作來(lái)說(shuō)，依然存在著很多問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要積極尋求相關(guān)問(wèn)題的解決對(duì)策，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

1新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)趨勢(shì)下，我國(guó)結(jié)構(gòu)性矛盾和體制機(jī)制弊端依然存在，只有科學(xué)調(diào)整和深化改革經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，不僅是多方面因素綜合考慮的結(jié)果，還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的科學(xué)分析，標(biāo)志著以下內(nèi)容。一是發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變，不再只片面追求GDP，而是強(qiáng)調(diào)保護(hù)環(huán)境與以人為本，堅(jiān)持從民眾的根本利益出發(fā)，促發(fā)展、謀改革。二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，凸顯服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要作用。三是經(jīng)濟(jì)增速的變化，其慢慢回落到中高速增長(zhǎng)區(qū)間，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。目前城市化的加速和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加上相關(guān)拉動(dòng)內(nèi)需政策的實(shí)施，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件，但也導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題、局部過(guò)熱等，使房地產(chǎn)行業(yè)的兩極分化及內(nèi)部集中化趨勢(shì)明顯，增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的難度，加大了企業(yè)發(fā)展的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題

2.1成本控制意識(shí)不強(qiáng)

如今看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)雖然處于高速發(fā)展的狀態(tài)，但其實(shí)內(nèi)部管理中仍然存在很多問(wèn)題。如果企業(yè)內(nèi)部不做出相關(guān)的措施而任由其發(fā)展，則會(huì)阻礙企業(yè)的健康發(fā)展。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)不強(qiáng)。一方面，基于幾年前成本較低，利潤(rùn)高的房地產(chǎn)現(xiàn)象，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)減少了對(duì)成本控制的重視程度。以至于后來(lái)在進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃時(shí)，只是單純地做了成本核算，缺少應(yīng)有的前期策劃，使成本管理的作用得不到有效發(fā)揮。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間的成本和利潤(rùn)之間也存在一些問(wèn)題。房地產(chǎn)商的管理者在與施工方和供應(yīng)方進(jìn)行合作商談時(shí)，往往都是認(rèn)為自身花費(fèi)的成本越少，企業(yè)的利潤(rùn)就會(huì)最大化，不會(huì)去顧及施工方和供應(yīng)方的成本利潤(rùn)問(wèn)題。很多時(shí)候就會(huì)造成對(duì)方在施工過(guò)程中偷工減料，濫竽充數(shù)，致使工程質(zhì)量大打折扣。而后續(xù)的維修等等，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是很大的經(jīng)濟(jì)開(kāi)銷。

2.2企業(yè)的財(cái)務(wù)部門沒(méi)有發(fā)揮最大作用，缺少相關(guān)的成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理存在很多問(wèn)題，制約了成本管理的正常有效進(jìn)行。在進(jìn)行成本控制管理時(shí)，財(cái)務(wù)部門忽略了與其他部門的配合。對(duì)于成本管控內(nèi)容來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)部門是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但是如果缺少了與其他部門的配合，只是獨(dú)立地做財(cái)務(wù)監(jiān)管，很難真正的解決成本管理的問(wèn)題。此外，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)成本管控制度不夠健全，管理者的管理行為不規(guī)范，這些問(wèn)題也阻礙了成本控制的更好進(jìn)行。有些房地產(chǎn)企業(yè)缺少成本管理制度，使成本控制缺少管理標(biāo)準(zhǔn)。就算有的企業(yè)擁有成本管控制度，也沒(méi)有真正落實(shí)到實(shí)際工作中去，只是做些表面工作。外加企業(yè)管理人員的相關(guān)專業(yè)知識(shí)不完善，導(dǎo)致了成本控制管理行為不規(guī)范，僅僅憑著自身感覺(jué)進(jìn)行管理公司成本而已。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的認(rèn)識(shí)與思考

3.1做好項(xiàng)目成本的控制

通過(guò)做好經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的成本控制工作，可以有效的提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因而，開(kāi)發(fā)商要做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制工作，一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)要具備整體觀、系統(tǒng)觀、大局觀，并且要對(duì)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制與監(jiān)督。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工作時(shí)，盡可能的選擇那些有著良好信譽(yù)的設(shè)計(jì)單位，同時(shí)還要確保建筑工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量滿足居民目前的使用、居住要求。另一方面，要做好項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本控制與監(jiān)管。這一過(guò)程中，要最大限度的降低一些不必要的開(kāi)支，提升造價(jià)控制的質(zhì)量與效果。

3.2注重前期的市場(chǎng)調(diào)研

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)擬建項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，并且按照市場(chǎng)的不同需求進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的研發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)國(guó)家以及相關(guān)地區(qū)的法規(guī)、政策進(jìn)行了解，掌握當(dāng)?shù)卣畬?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的政策取向。如果項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中能夠得到當(dāng)?shù)卣耐χС?，那么?xiàng)目開(kāi)展起來(lái)將會(huì)十分順利。另外，企業(yè)要對(duì)自身的發(fā)展情況以及企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行分析，在進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查的前提下，對(duì)于相關(guān)項(xiàng)目的消費(fèi)群眾進(jìn)行了解，充分尊重消費(fèi)群體對(duì)于居住環(huán)境、設(shè)施等方面的需求，同時(shí)要將這些要求展現(xiàn)在工程項(xiàng)目中。此外，企業(yè)還要對(duì)周圍開(kāi)發(fā)的樓盤進(jìn)行分析，通過(guò)提升設(shè)計(jì)、管理、銷售工作的質(zhì)量，來(lái)提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理與合同管理

一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解，同時(shí)還要制定出具體的、可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃，這樣一來(lái)可以充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)單位的監(jiān)督作用，進(jìn)而確保項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量。另一方面，企業(yè)要做好合同的管理。首先，企業(yè)要對(duì)國(guó)家政策、行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及相關(guān)的建筑材料、設(shè)備等方面進(jìn)行了解。其次，在合同的制定工作時(shí)，要注重合同的優(yōu)化與管理，提升合同的完整性和合法性，這可以為相關(guān)經(jīng)濟(jì)糾紛的處理提供依據(jù)。

3.4加強(qiáng)品牌建設(shè)

隨著居民生活水平的不斷提升，人們更加注重品牌的影響力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要注重自身品牌的建設(shè)，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的策劃與宣傳工作，這一過(guò)程中要注重媒體廣告的真實(shí)性。另一方面，要注重自身開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累，積極打造像萬(wàn)科地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等強(qiáng)勢(shì)品牌。

結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力的不斷提升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要做好日常的經(jīng)營(yíng)管理工作，不斷完善管理程序、做好市場(chǎng)調(diào)研、注重品牌建設(shè)，進(jìn)而提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力與知名度。

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