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    保障房加碼會(huì)有多大效果

    2021-05-30 02:59:12熊園
    證券市場(chǎng)周刊 2021年47期
    關(guān)鍵詞:存量房棚戶(hù)區(qū)床位

    熊園

    保障房投資強(qiáng)度應(yīng)會(huì)明顯小于棚改,保障性租賃住房對(duì)地產(chǎn)投資的拉動(dòng)不宜高估,僅靠保障房建設(shè)難以扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)下滑趨勢(shì)。

    2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”,預(yù)示著2022年保障房建設(shè)將進(jìn)入實(shí)際發(fā)力階段,這背后可能是出于兩方面考慮:一方面,保障房建設(shè)可作為2022年穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的抓手;另一方面,共同富裕導(dǎo)向下,保障房也是優(yōu)化民生相關(guān)的公共服務(wù)供給、彌合收入差距、實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要抓手。

    棚改是針對(duì)城鎮(zhèn)中危舊、擁擠、生產(chǎn)生活存在明顯安全隱患的棚戶(hù)區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造,主要目的是為改善上述居住條件較差家庭的居住條件,實(shí)施地點(diǎn)主要是城中村、工礦區(qū)等。

    保障房是為解決中低收入者的住房困難而建立的長(zhǎng)效制度,包括保障性租賃住房、公租

    房、共有產(chǎn)權(quán)房三大類(lèi),其中保障性租賃住房是后續(xù)發(fā)力重點(diǎn)。

    具體來(lái)看,保障房(保障性租賃住房)與棚改相比,主要有五大區(qū)別:

    需求群體不同:棚改針對(duì)的是房屋危舊、擁擠、公共設(shè)施不全、存在安全隱患的棚戶(hù)區(qū)居民,即有住房、但居住條件較差的群體;保障性租賃住房針對(duì)的是住房困難的新市民、青年人(如進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等)的居住需求。

    供給主體不同:棚改完全由政府主導(dǎo),通過(guò)實(shí)物安置或貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑瑸榕飸?hù)區(qū)居民提供新住房;保障性租賃住房是政府給予政策支持(土地、財(cái)稅、金融等),引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。

    實(shí)施區(qū)域不同:棚改在全國(guó)多數(shù)城市均有實(shí)施,規(guī)模較大;而保障性租賃住房主要在人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市實(shí)施。

    持續(xù)時(shí)間不同:棚改是為提升棚戶(hù)區(qū)居住條件而實(shí)施的改造行動(dòng),相對(duì)短期,目前已逐步退出;保障房是為解決中低收入群體的住房困難,是長(zhǎng)效機(jī)制。

    有無(wú)產(chǎn)權(quán)不同:棚改住房的所有者都是有產(chǎn)權(quán)的;保障性租賃住房的租賃人沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。

    根據(jù)此前公布的棚改計(jì)劃完成情況,2016-2020年,全國(guó)棚改開(kāi)工2300多萬(wàn)套,完成投資約7萬(wàn)億元;同期地產(chǎn)投資合計(jì)約76.5萬(wàn)億元,簡(jiǎn)單計(jì)算棚改投資規(guī)模約為地產(chǎn)投資的9.2%左右。

    保障房投資強(qiáng)度應(yīng)會(huì)明顯小于棚改。據(jù)住建部數(shù)據(jù),2021年,全國(guó)40個(gè)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6萬(wàn)套,1-9月已開(kāi)工72萬(wàn)套,完成投資775億元。按此推算,每套保障性租賃住房的投資約為10.8萬(wàn)元。如上所述,2016-2020年,對(duì)應(yīng)每套棚改住房投資約30.4萬(wàn)元。簡(jiǎn)單看,保障房投資強(qiáng)度僅為棚改的1/3左右。

    保障房投資強(qiáng)度不及棚改,背后原因可能有二:

    其一,保障性租賃住房通過(guò)新建住房和籌集存量房?jī)煞N方式獲得,籌集存量房的成本相對(duì)較低。棚改房屋的產(chǎn)權(quán)完全由居民獲得,因此不論是新建住房,或是貨幣化安臵后居民自行購(gòu)房,最終對(duì)應(yīng)的都是一套完整住房的成本。而保障性租賃住房的產(chǎn)權(quán)并不會(huì)轉(zhuǎn)移給居民,對(duì)于采用存量住房轉(zhuǎn)化方式籌集的住房,無(wú)須付出一套完整的住房成本,因此籌集存量房的成本相對(duì)較低。

    其二,多個(gè)城市的籌建計(jì)劃包括房間數(shù)、床位數(shù),而非一套完整的住房。如上海計(jì)劃在“十四五”時(shí)期,形成供應(yīng)租賃住房超過(guò)42萬(wàn)套(間、宿舍床位),其中租賃房22萬(wàn)套(間),宿舍床位20萬(wàn)張,而一個(gè)房間或床位的籌建成本明顯低于一套完整住房。

    按我們的預(yù)估,“十四五”全國(guó)新建保障性租賃住房925萬(wàn)套,2022年作為計(jì)劃實(shí)施前期,投資比例可能略高,假設(shè)是1/4左右,即175萬(wàn)套;單套投資金額10.8萬(wàn)元,則總投資金額約2500億元,對(duì)地產(chǎn)投資的帶動(dòng)在1.4個(gè)百分點(diǎn)左右。

    保障性租賃住房對(duì)地產(chǎn)投資的拉動(dòng)不宜高估,僅靠保障房建設(shè)難以扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)下滑趨勢(shì),要真正穩(wěn)定地產(chǎn)投資,可能還需政策進(jìn)一步松動(dòng),包括加速發(fā)放按揭貸、開(kāi)發(fā)貸等等。

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