關(guān)于化解房地產(chǎn)業(yè)融資困境的思考

摘 要：與制造行業(yè)有很大的區(qū)別，房地產(chǎn)業(yè)制造的“產(chǎn)品”極為特殊，對土地的依賴性大，受地域限制，加之政策變動(dòng)影響大，市場行情極不穩(wěn)定。并且建設(shè)周期長、資金投入大，要有較強(qiáng)的融資能力。受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)業(yè)融資更難，發(fā)展形勢十分嚴(yán)峻，部分企業(yè)融資渠道收窄、融資風(fēng)險(xiǎn)增高，對房地產(chǎn)業(yè)造成極大制約?；诖耍疚膶Ψ康禺a(chǎn)業(yè)融資困境進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資渠道;融資模式

由于房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)十分緊密，所提供的“產(chǎn)品”非常特殊，建成的房子可以改善居民的居住條件，滿足人們生產(chǎn)辦公需要，因而在我國國民經(jīng)濟(jì)體系中的地位十分重要，因此，必須保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健性，使之有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)增長增添助力。如果房地產(chǎn)市場不穩(wěn)，盲目投資或競爭無序，將會(huì)造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)，影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效率提升。為此，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建穩(wěn)健的金融支持體系，改善融資環(huán)境，為房地產(chǎn)業(yè)提供精準(zhǔn)服務(wù)，助推房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資的分類與特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)融資的概念與分類

房地產(chǎn)業(yè)融資是指房企為了推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，根據(jù)企業(yè)財(cái)力，對資金需求進(jìn)行預(yù)算的基礎(chǔ)上，通過各種渠道進(jìn)行資金籌集所采取的系列金融活動(dòng)的總稱。

房地產(chǎn)業(yè)在融資模式上有內(nèi)外之分。內(nèi)部融資僅限于企業(yè)內(nèi)部，狹義上指由員工或股東進(jìn)行資金籌集，廣義上還包括預(yù)收款、購房資金及自有資金等;外部融資涉及到權(quán)益類與負(fù)債類兩種。權(quán)益類指房企采用上市、共同開發(fā)、私募等從外部發(fā)放股權(quán)方式進(jìn)行融資，負(fù)債類主要包含銀行貸款、債券、信托、保理和債務(wù)重組等融資活動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)融資的主要特點(diǎn)

與其他類型的企業(yè)相比差異較大，影響房地產(chǎn)企業(yè)融資的因素更多，在融資方面的特點(diǎn)如下：

一是融資數(shù)額大、資金周轉(zhuǎn)慢。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求大，一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從規(guī)劃、土地競拍開始就需要準(zhǔn)備較多的資金，及至拿地建設(shè)到完工銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)中，建設(shè)周期長，資金占用多，不象其他企業(yè)在資金方面可以不停周轉(zhuǎn)。沒有足夠的資金保障房地產(chǎn)項(xiàng)目難以良性運(yùn)轉(zhuǎn)。為此，房企業(yè)需要進(jìn)行融資，需要不斷拓展融資渠道，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的不同階段做好資金儲備，及時(shí)保證資金需求。

二是宏觀政策對融資的影響大。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)著民生福祉，政府會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策調(diào)控，保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。因而，宏觀政策對房企融資帶來極大影響。在房市遇冷，對經(jīng)濟(jì)帶來極大影響時(shí)，政府會(huì)出臺刺激政策，放松銀根，放寬信貸政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行刺激，房企貸款難度減少，融資活動(dòng)更為便利，資金充足可以加速拿地節(jié)奏，加快項(xiàng)目進(jìn)度，激活房地產(chǎn)市場。當(dāng)房地產(chǎn)市場投資過熱時(shí)，政府會(huì)收緊銀根，限制銀行貸款額度，從而導(dǎo)致房企請貸困難，部分房企將會(huì)面臨資金緊張，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)重組。

三是銀行貸款為首選融資渠道。房地產(chǎn)業(yè)的融資以銀行貸款為主，房企上市難，發(fā)債也不容易，相比之下銀行貸款更簡單，能夠滿足房地產(chǎn)的資金需求。房企通過土地抵押可換取一部分貸款，緩解資金壓力。

四是信托、保理等融資渠道資金成本高、門檻高，企業(yè)背景要求嚴(yán)格;信托公司主要針對2A以上評級的國有房地產(chǎn)開發(fā)公司或上市房地產(chǎn)企業(yè)做信托業(yè)務(wù)，同樣面臨銀監(jiān)對房地產(chǎn)資金投放比例要求，所以資金成本相比銀行開發(fā)貸款更高，抵押擔(dān)保條件也苛刻;而保理公司業(yè)務(wù)面相對較小，往往只能從施工單位與開發(fā)公司的應(yīng)收款入手，相對融資金額較小且成本較高。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資中存在的困境分析

（一）融資渠道窄，融資方式單一

從房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來看，大多數(shù)房企業(yè)在融資籌劃中首選為銀行，主要通過向銀行申請貸款方式進(jìn)行融資，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上較為狹窄，使房企融資的范圍受到限制。而銀行貸款有一定的信貸規(guī)模限制，還要受到宏觀金融政策的控制，在宏觀金融政策調(diào)控下，對銀行貸款的投向有著極大影響。房地產(chǎn)企業(yè)在金融政策寬松的情況下，尚能獲得一定的貸款額度，而一旦信貸政策收緊，房企融資將會(huì)面臨極大壓力。如果建設(shè)項(xiàng)目在資金鏈上不能保證有效銜接，一旦出現(xiàn)支付不繼時(shí)，對項(xiàng)目建設(shè)將會(huì)帶來極大影響，甚至?xí)?dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)中斷，難以維持下去，形成“爛尾”工程。而目前的銀行產(chǎn)品中，便于房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資品種不多，房地產(chǎn)基金或信托等融資模式難以引入，房企的資金需求而金融市場的供給不能有效對接，使房企融資面臨極大困難。

（二）融資成本高，融資風(fēng)險(xiǎn)大

與其他市場有著相似之處，房地產(chǎn)市場受供求關(guān)系的影響較大。而和其他市場不同之處在于房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)周期相對較長，市場風(fēng)險(xiǎn)更高。在融資中，房企融資成本更高，一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前期投資的成本較大，如土地儲備、項(xiàng)目規(guī)劃與建設(shè)等所需的資金量較大，資金占用時(shí)間長，回收慢。不少企業(yè)看好房地產(chǎn)業(yè)前景，認(rèn)為該行業(yè)利潤高，不少制造型企業(yè)也轉(zhuǎn)型投資起先房地產(chǎn)開發(fā)，不少企業(yè)只看中了行業(yè)的收益高，而忽視了行業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)問題。在銀行貸款無著，上市、發(fā)債不通時(shí)，不得已通過民間資本進(jìn)行融資，一部分民間資本并沒有合法的金融牌照，融資的利率很高，在房市不景氣的情況下，不少房企特別中小房企面臨著資金問題無法解決，無法運(yùn)行下去，面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）融資法規(guī)不規(guī)范，政策干預(yù)影響大

房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展會(huì)引發(fā)系列問題，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來極大影響。國家為了保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，對房地產(chǎn)干預(yù)較大。房地產(chǎn)業(yè)是受到宏觀金融政策影響最大的產(chǎn)業(yè)，政策法規(guī)對房地產(chǎn)業(yè)融資帶來極大影響。為了推進(jìn)城市化、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，政策松綁，會(huì)向房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行金融傾斜，房地產(chǎn)投資擴(kuò)大，市場需求激增，房地產(chǎn)業(yè)融資相對容易，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款，或者上市發(fā)債券的難度減小，有利于融資實(shí)現(xiàn)。反之，當(dāng)房地產(chǎn)投資過熱，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響大增，對整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行帶來危害時(shí)，政策風(fēng)向會(huì)出現(xiàn)遇冷，房地產(chǎn)業(yè)想要獲得資金融通的難度增大，這對一部分實(shí)力小、規(guī)模不大的中小房地產(chǎn)業(yè)將面臨發(fā)展危機(jī)，出現(xiàn)融資困難。 政策干預(yù)過多，市場難以有序調(diào)節(jié)，房市存在著“放松管理時(shí)發(fā)展無序，政策一嚴(yán)則出現(xiàn)管死”的困局，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（四）行業(yè)間融資機(jī)制不暢通，產(chǎn)業(yè)協(xié)作不足

從整體上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量不少，然而，企業(yè)規(guī)模與管理差異很大，房地產(chǎn)市場中影響大、專業(yè)性強(qiáng)的品牌公司并不多。從類型來看，央企、地方國企業(yè)及民營企業(yè)房地產(chǎn)公司五花八門，而相互間的合作少，競爭激烈，沒有進(jìn)行內(nèi)部重組與合作，導(dǎo)致資源浪費(fèi)嚴(yán)重，不同企業(yè)在融資中的情況差異很大，行業(yè)中相互融資與合作極少，對行業(yè)發(fā)展極為不利。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)與相關(guān)行業(yè)雖然有合作，如房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)拿地，建筑公司負(fù)責(zé)建設(shè)，相關(guān)公司負(fù)責(zé)提供原料等，看似完整的產(chǎn)業(yè)鏈條中，真正形成整合性產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)較少，沒有將資本聚攏起來組建強(qiáng)大的企業(yè)集團(tuán)，關(guān)聯(lián)企業(yè)間存在業(yè)務(wù)往來與債務(wù)鏈關(guān)系，導(dǎo)向則在房地產(chǎn)企業(yè)層面，靠房市的行情來提供支持，一旦房市下滑，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠不及時(shí)，就會(huì)對整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈帶來極大危機(jī)。而相關(guān)行業(yè)并沒有相互融資機(jī)制，產(chǎn)業(yè)間存在著協(xié)作，但協(xié)作度明顯不足，沒有進(jìn)行深度融合，形成行業(yè)集團(tuán)，因而在融資上處于不利位置。

三、化解房地產(chǎn)業(yè)融資困境的有效對策

（一）做好資金預(yù)算，構(gòu)建多元化的融資體系

房地產(chǎn)企業(yè)要改變?nèi)谫Y中的不利局面，必須對自身資源情況進(jìn)行認(rèn)真分析，對企業(yè)發(fā)展進(jìn)行精準(zhǔn)定位，做好長遠(yuǎn)規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上做好資金預(yù)算。要盤活企業(yè)的資產(chǎn)與資源，對資金收支情況進(jìn)行精準(zhǔn)預(yù)算，充分挖掘融資渠道，構(gòu)建多元化的融資體系，改變?nèi)谫Y困局。一是科學(xué)做好資金預(yù)算。要科學(xué)分析建設(shè)項(xiàng)目的資金需求，做好資金需求測算，同時(shí)，科學(xué)預(yù)估建設(shè)進(jìn)程，分析項(xiàng)目進(jìn)度所需的資金量，結(jié)合企業(yè)的資金流進(jìn)行收支對比，有針對性地制定融資計(jì)劃，使資金需求與資金來源相互銜接。二是對資金進(jìn)行合理“投資”。由于項(xiàng)目建設(shè)周期較長，在某個(gè)時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金會(huì)出現(xiàn)“閑余”，企業(yè)要對這部分資金進(jìn)行科學(xué)安排，進(jìn)行“投資”。如與銀行合作，購買理財(cái)產(chǎn)品，使資金“增值”的同時(shí)，與銀行更好地搞好關(guān)系?；蛘邔ふ叶唐谕顿Y項(xiàng)目，擴(kuò)大企業(yè)信譽(yù)。在企業(yè)出現(xiàn)融資困難時(shí)，還可以向關(guān)聯(lián)企業(yè)可獲得更多的融資機(jī)會(huì)。三是要加強(qiáng)品牌建設(shè)，力促企業(yè)上市。房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，必須改變靠銀行貸款的單一融資渠道，要積極加大品牌建設(shè)力度，向內(nèi)挖潛，加強(qiáng)管理，促進(jìn)效益提升，爭取更多機(jī)會(huì)上市，獲取更多的外來資金。還可以向內(nèi)“集資”，讓員工“入股”，籌集更多的資金。

（二）科學(xué)籌劃融資結(jié)構(gòu)，防控融資成本

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)，應(yīng)當(dāng)做好融資成本測算，對不同的資金來源進(jìn)行成本分析，有效降低融資成本，科學(xué)籌劃好融資結(jié)構(gòu)，防止融資風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要盤活自身資源，加大營銷管理，積極消化庫存，做好資金回籠，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。其次，要謹(jǐn)慎利用民間貸款。民間貸款利率高，風(fēng)險(xiǎn)大，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響很大，在出現(xiàn)資金緊張時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要高度謹(jǐn)慎，注意做好融資風(fēng)險(xiǎn)防控，降低融資成本。三是要對擬投資的項(xiàng)目科學(xué)認(rèn)證。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可盲目行事，要保持理性。傳統(tǒng)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)市場時(shí)更要謹(jǐn)慎，應(yīng)有充分準(zhǔn)備，資金與管理都要跟上，不可盲動(dòng)，忽視了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)市場調(diào)查，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)融資政策變化

政策變動(dòng)對房地產(chǎn)市場影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)必須時(shí)刻關(guān)注政策動(dòng)向，在此基礎(chǔ)上做好市場調(diào)查分析，加強(qiáng)政策風(fēng)險(xiǎn)防范。在房地產(chǎn)市場上，國家政策導(dǎo)向非常明顯，金融政策與財(cái)稅政策加持影響著房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)企業(yè)必須對此高度重視，對涉及到房地產(chǎn)市場變化的相關(guān)因素保持敏感性，同時(shí)，還要時(shí)刻關(guān)注土地市場與地域購買政策變化，這些因素對房地產(chǎn)融資影響很大。房地產(chǎn)企業(yè)要對所在區(qū)域的政治經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)密監(jiān)控，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣暮献?，與金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)聯(lián)系，建立良好的信用關(guān)系，避免在融資活動(dòng)中造成被動(dòng)。要把握好了政策節(jié)奏，與宏觀政策保持協(xié)調(diào)一致，在調(diào)控縮緊時(shí)保證警惕，在政策寬松時(shí)，把握好行情，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展壯大。

（四）提升企業(yè)實(shí)力，開展多元化合作

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，企業(yè)能否獲得融資，與自身實(shí)力有很大關(guān)系，房企必須將實(shí)力提升作為發(fā)展的重中之重。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格內(nèi)控管理，促進(jìn)效益提升。要誠信經(jīng)營，開展多元化的合作。一方面，可以實(shí)行行業(yè)間的協(xié)作，外地房企可以與本土房企進(jìn)行合作，雙方各自發(fā)揮優(yōu)勢，實(shí)行資源整合，擴(kuò)充雙方實(shí)力，在融資中更為便利;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行縱向聯(lián)合，與建設(shè)企業(yè)、主要原料供應(yīng)商合作，成為新的公司實(shí)行資源互補(bǔ)，延長產(chǎn)業(yè)鏈條，降低資金成本，加速資金流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金消耗大戶，如果融資渠道狹窄，融資能力受限，出現(xiàn)資金斷裂，不僅房企發(fā)展受阻，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)也會(huì)造成較大影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要有較廣的融資渠道，不斷拓展融資能力，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目對資金的需求，保證項(xiàng)目穩(wěn)健推進(jìn)。

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作者簡介：曾其全（1982.10-），男，四川省瀘州市，中級會(huì)計(jì)師，在職工商管理碩士MBA。主要研究方向：房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃、財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目可行性論證、房地產(chǎn)融資等。