房貸集中度新政對(duì)縣域金融的影響

馮全民　魏曉梅

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），這是繼房企融資“三道紅線(xiàn)”政策之后，我國(guó)金融管理機(jī)構(gòu)推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的又一重要舉措，必將對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)及房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響。為此，筆者選定湖北省安陸市為縣域樣本，進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研。

安陸市2020年GDP為260.7億元，在湖北省102個(gè)縣域單位中排第31位，在孝感市7個(gè)縣市中排第4位;2020年安陸市貸款余額為189.3億元，在全省縣域排第16位，在孝感市排第3位，因安陸市設(shè)有中央糧食儲(chǔ)備庫(kù)，貸款余額剔除糧儲(chǔ)貸款65億元?jiǎng)t排孝感市第5位。由此可見(jiàn)，安陸市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展在湖北省居中游偏上水平，具有較強(qiáng)的代表性。

對(duì)照房貸集中度管理指標(biāo)，安陸市共有5家銀行房地產(chǎn)貸款余額占比超標(biāo)，6家銀行個(gè)人住房貸款余額占比超標(biāo)，并且是孝感轄內(nèi)唯一的四檔和五檔銀行機(jī)構(gòu)全部指標(biāo)均超標(biāo)的縣市。一個(gè)經(jīng)濟(jì)體量中規(guī)中矩的縣級(jí)市，房貸集中度指標(biāo)緣何超標(biāo)，在房貸新政實(shí)施后又將何去何從，這是一個(gè)非常值得剖析的縣域典型樣本。

縣域銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款發(fā)展現(xiàn)狀

房貸新增占比下降，但貸款余額占比仍保持高位。2020年，在全國(guó)抗擊新冠疫情及“穩(wěn)保貸款”快速增長(zhǎng)的背景下，安陸市房貸年內(nèi)增量占比為20.3%，較年初下降5.25個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量占比下降明顯，減少6.59個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款增量占比則提升了4.38個(gè)百分點(diǎn)。但房貸余額占比仍然處于高位，2020年末安陸市房貸余額占比為19.39%，比年初上升0.13個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額占比下降0.97個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款余額占比提升了1.08個(gè)百分點(diǎn)。

房貸資產(chǎn)質(zhì)量尚可，但個(gè)人房貸不良率明顯上升。受內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，銀行業(yè)2020年對(duì)房貸投放熱情較高，安陸市房貸較年初增長(zhǎng)13.96%，高于各項(xiàng)貸款增速0.71個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量總體表現(xiàn)尚好，房地產(chǎn)不良貸款率為1.26%，較年初增加0.15個(gè)百分點(diǎn)。但不容忽視的是，近年來(lái)個(gè)人住房貸款不良率不斷上升，已成為銀行個(gè)貸資產(chǎn)質(zhì)量控制的重點(diǎn)領(lǐng)域。截至2020年末，安陸市個(gè)人住房貸款當(dāng)年新增不良貸款1052萬(wàn)元，主要是建筑業(yè)、小商戶(hù)及民營(yíng)企業(yè)雇員等群體受疫情影響，收入下降明顯，導(dǎo)致個(gè)人住房按揭貸款不良規(guī)模擴(kuò)大。

部分銀行對(duì)房貸集中度自發(fā)調(diào)控，導(dǎo)致基層行改變放貸節(jié)奏和時(shí)差。如湖北省農(nóng)信聯(lián)社要求基層農(nóng)商行到2020年年末房地產(chǎn)貸款比例不高于20%，受此影響，安陸市農(nóng)商行2020年末人為控制個(gè)人住房貸款發(fā)放速度，將年末住房貸款比例控制為19.74%。進(jìn)入2021年后，突擊發(fā)放2020年未發(fā)放的個(gè)人住房貸款，截至2021年1月31日，該行一個(gè)月發(fā)放的個(gè)人住房貸款環(huán)比增加1.5億元，使全行房地產(chǎn)貸款占比迅速達(dá)到21.3%。

縣域銀行業(yè)房貸集中度管控情況

部分縣市房貸集中度過(guò)高，區(qū)域整體風(fēng)險(xiǎn)被單一機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)掩蓋?，F(xiàn)在的房貸新規(guī)對(duì)銀行機(jī)構(gòu)實(shí)行五檔監(jiān)管考核，但大部分房貸歸屬于全國(guó)性銀行，縣域的整體房貸集中度風(fēng)險(xiǎn)被全國(guó)全省數(shù)據(jù)平均，以致缺乏相應(yīng)的區(qū)域調(diào)控手段。如安陸市2020年末總貸款為189.3億元，其中：房貸36.7億元，占比為19.39%;個(gè)人房貸34.8億元，占比為18.39%。如果剔除安陸市65億元的中儲(chǔ)糧貸款，縣域總貸款以124億元計(jì)算，則房貸占比高達(dá)29.5%，個(gè)人房貸占比為28%。

縣域超標(biāo)銀行數(shù)量占比、超標(biāo)幅度高于全國(guó)上市銀行平均水平。以安陸市樣本分析，2020年末，該市9家銀行機(jī)構(gòu)中，除農(nóng)發(fā)行、郵儲(chǔ)銀行、湖北銀行三家機(jī)構(gòu)外，其余機(jī)構(gòu)監(jiān)管指標(biāo)均有超限額情況。全市共有5家銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比超標(biāo)，平均超標(biāo)8.51個(gè)百分點(diǎn);6家銀行的個(gè)人住房貸款余額占比超標(biāo)，平均超標(biāo)12.01個(gè)百分點(diǎn)。而占全市房貸總量60%以上的4家國(guó)有大行房貸余額占比、個(gè)人住房貸款余額占比全部超標(biāo)，分別超標(biāo)3.71個(gè)百分點(diǎn)和11.21個(gè)百分點(diǎn)。安陸市還是孝感市轄內(nèi)唯一的四檔和五檔機(jī)構(gòu)全部指標(biāo)均超標(biāo)的縣級(jí)市。

現(xiàn)有集中度管理目標(biāo)值較寬松，過(guò)渡期內(nèi)縣域法人銀行面臨適度的調(diào)整壓力。對(duì)照房貸集中度新規(guī)，安陸市超標(biāo)銀行大部分對(duì)應(yīng)整改期為4年，如果超標(biāo)的非法人機(jī)構(gòu)和法人機(jī)構(gòu)均按當(dāng)前壓降比例和貸款余額計(jì)算，不考慮未來(lái)貸款增速等，過(guò)渡期內(nèi)合計(jì)需要少增房貸約31770萬(wàn)元、個(gè)人住房貸款83128萬(wàn)元，平均每年房貸和個(gè)人住房貸款分別需少增7943萬(wàn)元和20782萬(wàn)元，相當(dāng)于2020年全年房地產(chǎn)貸款增量的17.7%、個(gè)人住房貸款增量的35.3% 。

若各家超標(biāo)銀行貸款以過(guò)去兩年各項(xiàng)貸款平均增速增長(zhǎng)、房地產(chǎn)貸款無(wú)新增，考慮各家行未來(lái)4年的整改達(dá)標(biāo)情況，絕大多數(shù)非法人銀行房貸超標(biāo)規(guī)模預(yù)計(jì)2年內(nèi)可消化完成，3年內(nèi)可全部整改達(dá)標(biāo)。而兩家法人銀行在調(diào)整期的第三年年末仍存在個(gè)人住房貸款集中度超限，在調(diào)整期第四年年末，體量最小的村鎮(zhèn)銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人貸款集中度仍會(huì)超出6.15個(gè)和11.15個(gè)百分點(diǎn)。新規(guī)實(shí)施后，大中型銀行以總行為單位進(jìn)行計(jì)算，各地區(qū)數(shù)據(jù)匯總后壓力相對(duì)小，超標(biāo)的縣域法人銀行修復(fù)指標(biāo)存在一定的壓力，但這也正是調(diào)整縣域信貸產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良好契機(jī)。

房貸集中度新規(guī)對(duì)縣域相關(guān)經(jīng)營(yíng)主體的影響

對(duì)縣域銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響

房貸將有序收緊，新增房貸的結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化。強(qiáng)化房貸集中度管理，將使銀行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放更加審慎。一方面，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)門(mén)檻會(huì)提高。如安陸市郵儲(chǔ)銀行表示，對(duì)一手房貸款業(yè)務(wù)，除用戶(hù)房產(chǎn)抵押外，均要求合作的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任;而對(duì)二手房貸款擇優(yōu)收單，僅選擇經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定年限、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、有固定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的中介開(kāi)展二手房中介合作。另一方面，短期內(nèi)中小開(kāi)發(fā)商融資難度增加，房貸集中度新規(guī)疊加前期房企融資“三道紅線(xiàn)”政策，短期內(nèi)銀行將更傾向放貸給大型優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，中小開(kāi)發(fā)商可能無(wú)法及時(shí)獲得銀行貸款，需通過(guò)加快銷(xiāo)售、以?xún)r(jià)換量等方式保證現(xiàn)金流。如安陸市農(nóng)商行反映，將對(duì)開(kāi)發(fā)類(lèi)房地產(chǎn)信貸持續(xù)壓縮規(guī)模;安陸市農(nóng)行反映，個(gè)人住房按揭貸款將積極介入財(cái)務(wù)狀況良好的品牌龍頭企業(yè)的優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目，對(duì)股東資金實(shí)力較弱、過(guò)往開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)較少的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逐步收縮。同時(shí)，多數(shù)銀行表示將把釋放資金投向小微、三農(nóng)、新基建、制造業(yè)等政府重點(diǎn)支持的領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)區(qū)域信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化。如安陸市農(nóng)行2021年普惠小微貸款增速擬不低于40%?？傊?，在正負(fù)因素綜合作用下，安陸市銀行業(yè)新增貸款總量有望保持穩(wěn)定。據(jù)最新摸排結(jié)果顯示，新規(guī)出臺(tái)后，安陸市共有5家銀行機(jī)構(gòu)調(diào)整了2021年新增貸款計(jì)劃，共預(yù)計(jì)新增貸款調(diào)減2億元。

應(yīng)拓展非房貸業(yè)務(wù)，減輕對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。短期看，為滿(mǎn)足集中度監(jiān)管要求，房貸占比較高的銀行需要收縮，房貸占比較低的銀行則需維持穩(wěn)定。因此，未來(lái)幾年，商業(yè)銀行為促進(jìn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展，只能在非房貸領(lǐng)域拓展業(yè)務(wù)。由于小微民營(yíng)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)較高，其他消費(fèi)類(lèi)、經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款差異化經(jīng)營(yíng)難度較大，如何擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)、加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展，是縣域銀行經(jīng)營(yíng)必須面對(duì)的問(wèn)題。

過(guò)渡期內(nèi)縣域超標(biāo)法人銀行的經(jīng)營(yíng)監(jiān)管指標(biāo)承壓較大。從調(diào)研情況看，集中度新規(guī)使地方法人銀行機(jī)構(gòu)面臨多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)監(jiān)管指標(biāo)承壓。一是影響貸款規(guī)模新增計(jì)劃的完成，收益減少，主要是地方法人銀行規(guī)模小，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，小微企業(yè)貸款有效融資需求不足。如安陸市農(nóng)商行預(yù)計(jì)2021年貸款余額減少2億元左右，全年損失利息收入500萬(wàn)元左右。二是影響不良率、資本充足率等監(jiān)管指標(biāo)。法人銀行機(jī)構(gòu)新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比較高，因而對(duì)于超標(biāo)法人銀行，如果其他類(lèi)型貸款不能及時(shí)增加勢(shì)必影響新增規(guī)模，并且受疫情影響不良貸款反彈壓力較大，短期內(nèi)可能對(duì)不良貸款率、資本充足率形成一定影響。如安陸市楚農(nóng)商行村鎮(zhèn)銀行表示，該行房地產(chǎn)貸款執(zhí)行嚴(yán)格準(zhǔn)入程序，目前沒(méi)有一筆不良貸款，房地產(chǎn)貸款總體風(fēng)險(xiǎn)可控，由于該行其他貸款主要投向個(gè)人經(jīng)營(yíng)、私人業(yè)主、個(gè)人消費(fèi)，且貸款金額在50萬(wàn)元以下，若調(diào)整信貸資金投向?qū)⒓哟笤撔酗L(fēng)險(xiǎn)管控壓力。三是影響客戶(hù)維護(hù)和拓展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降。超標(biāo)法人銀行機(jī)構(gòu)在整改過(guò)程中，減少或者停辦房貸業(yè)務(wù)不利于與優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商、優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶(hù)的業(yè)務(wù)合作，造成客戶(hù)流失。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，新規(guī)實(shí)施直接導(dǎo)致地方法人銀行損失個(gè)人客戶(hù)2000戶(hù)以上，同時(shí)會(huì)導(dǎo)致電子銀行產(chǎn)品、存款、貸款等多項(xiàng)業(yè)務(wù)的下降，降低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

個(gè)人住房貸款計(jì)劃壓縮，存在聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。如安陸市農(nóng)行2020年個(gè)人住房貸款計(jì)劃新增9000萬(wàn)元，實(shí)際累計(jì)發(fā)放3億元，凈增2億元;2021年個(gè)人住房貸款新增計(jì)劃僅為3000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)發(fā)放在1.3億元左右。2021年1月，上級(jí)行給該行的個(gè)人住房貸款計(jì)劃僅為1000萬(wàn)元，導(dǎo)致多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求該行履行合作協(xié)議，盡快發(fā)放個(gè)人住房貸款，以便保證不拖欠農(nóng)民工工資，該行又緊急向上爭(zhēng)取了4600萬(wàn)元個(gè)人住房貸款指標(biāo)。目前，該行還有5000萬(wàn)元個(gè)人住房貸款已批待放，3000萬(wàn)元等待審批，6000萬(wàn)元正在完善客戶(hù)資料。該行認(rèn)為，一是農(nóng)行在總行層面房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管指標(biāo)沒(méi)有超標(biāo)，卻要實(shí)行同超標(biāo)銀行一樣的監(jiān)管，有失公平監(jiān)管;二是縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)不高，難以獲得準(zhǔn)入門(mén)檻。同時(shí)，如果不能履行貸款合作協(xié)議，不僅存在喪失客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)，也存在銀行聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響

受疫情影響，2020年安陸市商品房銷(xiāo)售面積為42.89萬(wàn)平方米，較2019年下降15.95%;全市商品房庫(kù)存面積為61.17萬(wàn)平方米，較2019年增加了12.6萬(wàn)平方米，去化周期為15個(gè)月。

受疫情和調(diào)控政策影響，住房銷(xiāo)售預(yù)計(jì)延緩，部分房地產(chǎn)商將面臨生存壓力。截至2020年12月末，安陸市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.88億元，比2020年初減少1.4億元。個(gè)人購(gòu)房貸款余額為34.82億元，比年初增加5.89億元，占全部貸款增加額的26.59%。房貸新規(guī)出臺(tái)后，房地產(chǎn)商的資金實(shí)力不同，受影響的程度也不同。據(jù)安陸市某兩個(gè)樓盤(pán)反映，受疫情影響，外出務(wù)工人員不能回來(lái)面簽和收入下降等因素，2021年1月的銷(xiāo)售只有2020年同期的一半，資金回籠速度明顯減緩。同時(shí)，受新規(guī)調(diào)控政策影響，銀行個(gè)人住房貸款放款速度延緩，預(yù)計(jì)樓盤(pán)清盤(pán)要比原計(jì)劃推遲一年左右。地產(chǎn)商一旦資金鏈條斷裂，將面臨生存危機(jī)。

新開(kāi)工樓盤(pán)壓力很大，擬改變開(kāi)發(fā)計(jì)劃渡過(guò)難關(guān)。據(jù)安陸新開(kāi)工的某項(xiàng)目經(jīng)理介紹，該項(xiàng)目總投資7.5億元，計(jì)劃建筑面積15萬(wàn)平方米，自籌資金2.5億元，2020年某銀行口頭協(xié)議貸款3000萬(wàn)元，達(dá)到預(yù)售條件后逐步回款，進(jìn)行后期建設(shè)，基本可以滿(mǎn)足項(xiàng)目需求。新規(guī)出臺(tái)后，原協(xié)議貸款行表示不能新增房地產(chǎn)貸款，住房按揭貸款回款速度勢(shì)必受到影響，因此該項(xiàng)目新引進(jìn)了一位股東，同時(shí)采取預(yù)約抵扣讓利方式進(jìn)行銷(xiāo)售，雖然該樓盤(pán)計(jì)劃10月1日開(kāi)盤(pán)，目前已預(yù)約的有近400人，每人收取5萬(wàn)元預(yù)約金，回籠資金2000萬(wàn)元，基本能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)需求。個(gè)別資金實(shí)力較差的開(kāi)發(fā)商，則改變?cè)瓉?lái)幾棟樓同時(shí)開(kāi)工計(jì)劃，采取完成一棟再開(kāi)發(fā)一棟，雖減輕了資金壓力，但同時(shí)增加了開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)成本，減少了利潤(rùn)。

從長(zhǎng)期看，集中度新規(guī)調(diào)控政策對(duì)縣域房地產(chǎn)影響有限。從安陸市的情況來(lái)看，雖然城鎮(zhèn)化、改善型住房有一定的剛需，但由于縣域能夠提供的就業(yè)崗位有限，不能改變?nèi)丝谙虼笾谐鞘修D(zhuǎn)移的趨勢(shì)，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將更加謹(jǐn)慎投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐步縮小趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)三年房地產(chǎn)需求總體平穩(wěn)，縣域房?jī)r(jià)也將呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)。

對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的影響

個(gè)人房貸審批周期會(huì)延長(zhǎng)，但總體可控。雖然個(gè)人房貸受上級(jí)行指標(biāo)控制影響，不能像往年一樣隨批隨貸，但畢竟行內(nèi)可進(jìn)行區(qū)域調(diào)劑，通常指標(biāo)下達(dá)在月初，增撥指標(biāo)在月末，即便當(dāng)月不能發(fā)放，在下月初也可發(fā)放。真正受到調(diào)控的是地方法人金融機(jī)構(gòu)，安陸楚農(nóng)商行村鎮(zhèn)銀行自2018年11月就叫停了個(gè)人住房貸款;安陸市農(nóng)村商業(yè)銀行目前兩項(xiàng)指標(biāo)超標(biāo)，但湖北省聯(lián)社尚未下達(dá)具體調(diào)控計(jì)劃，目前對(duì)個(gè)人住房貸款仍采取收單即放，后期應(yīng)該會(huì)受到一定影響，但其每年新增貸款10億元以上，加上每月歸還的個(gè)人住房貸款，每年累計(jì)投放的個(gè)人住房貸款還是很大的。不過(guò)，對(duì)于申請(qǐng)貸款的居民來(lái)說(shuō)，貸款的審批周期延長(zhǎng)是肯定的。

居民會(huì)持幣觀望，房地產(chǎn)銷(xiāo)售周期將延長(zhǎng)。新規(guī)出臺(tái)后，部分居民認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受限，開(kāi)發(fā)商可能因急于回收資金而降價(jià)銷(xiāo)售，持幣待購(gòu)者大有人在。但據(jù)兩個(gè)樓盤(pán)的負(fù)責(zé)人介紹，后期可能對(duì)銷(xiāo)售手段予以完善，增加諸如送家具、家電、車(chē)庫(kù)等策略，盡量避免采用降價(jià)措施，以預(yù)防前期購(gòu)房者的不滿(mǎn)，引發(fā)社會(huì)矛盾。

延緩剛性需求，影響居民正常生活。盡管業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，專(zhuān)門(mén)設(shè)置個(gè)人住房貸款余額上限要求，是為了約束房貸占全部貸款的比重，而非額度或絕對(duì)值，對(duì)個(gè)人房貸需求影響不大。但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款發(fā)放速度明顯減緩，基本上是處于等額度狀態(tài)，影響居民的剛性需求，如結(jié)婚、子女上學(xué)等，只能采取推遲婚期或租住方式解決。

擔(dān)心購(gòu)房貸款額度減少，購(gòu)房面積減少。受疫情影響，城鄉(xiāng)居民收入都有所減少，而個(gè)人住房按揭貸款的額度是根據(jù)收入來(lái)核定的，特別是《通知》調(diào)控政策出臺(tái)后，部分居民擔(dān)心在銀行個(gè)人住房貸款收緊的情況下，會(huì)減少申請(qǐng)貸款的額度，從而減少購(gòu)房面積。在調(diào)研中，一位徐女士講，原打算購(gòu)買(mǎi)150平方米的房子，約需貸款45萬(wàn)元，為生二胎一次性購(gòu)房到位，擔(dān)心銀行授信額度不能滿(mǎn)足，且預(yù)期收入不明朗，計(jì)劃先購(gòu)買(mǎi)110平方米的房子，以后有錢(qián)了再說(shuō)。

對(duì)縣域房?jī)r(jià)的影響

縣域人口容納力有限，難以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。目前，縣域總?cè)丝谮厹p，購(gòu)房需求后勁不足。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2011～2020年，安陸市戶(hù)籍人口總數(shù)減少了2.3萬(wàn)人，雖然城鎮(zhèn)化率從43.8%提高到55.3%，但十年內(nèi)城鎮(zhèn)人口僅增加了6萬(wàn)人，而十年間住房銷(xiāo)售面積為333萬(wàn)平方米，新增人口平均55.5平方米，后期購(gòu)房需求嚴(yán)重不足。另一方面，居民收入增長(zhǎng)預(yù)期不足，購(gòu)房動(dòng)力下降。從表1顯示，近十年來(lái)城鄉(xiāng)居民人均收入都實(shí)現(xiàn)了翻番，但絕對(duì)額依然不高，若考慮物價(jià)上漲、醫(yī)療教育等家庭支出項(xiàng)目增多等因素，真正能夠用作購(gòu)房支出的資金非常有限。同時(shí)，受疫情影響，2020年收入減少，影響居民收入增長(zhǎng)預(yù)期，導(dǎo)致購(gòu)房動(dòng)力不足。

拿地成本推高了房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)下跌空間有限。2011年商用住宅地價(jià)平均為114萬(wàn)元/畝，2020年為233萬(wàn)元/畝，按容積率2.6計(jì)算，2020年平均每平方住房土地價(jià)格為1343元，較2011年增加686元，加上拿地成本及建設(shè)周期開(kāi)發(fā)商的資金占用費(fèi)，每平方米的土地價(jià)格上漲在1000元以上。《通知》調(diào)控政策出臺(tái)后，銷(xiāo)售周期會(huì)延長(zhǎng)，進(jìn)一步加重開(kāi)發(fā)商的資金占用成本，盡管開(kāi)發(fā)商可能會(huì)采取一定的折扣銷(xiāo)加快售策略，但縣域房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以出現(xiàn)明顯下跌。

建筑成本居高不下，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。2011～2020年，安陸市房?jī)r(jià)從3200元/平方米上漲到4740元/平方米，上漲了1540元/平方米，如上述土地價(jià)格導(dǎo)致增加1000元/平方米，再加上安裝天然氣管道、通信網(wǎng)絡(luò)、綠化等設(shè)施，總體住房建筑成本上漲超過(guò)了房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商的超額利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)逐步趨于平均化，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。

相關(guān)政策建議

應(yīng)盡快出臺(tái)金融監(jiān)管細(xì)則，注重過(guò)程監(jiān)控。金融管理部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)房地產(chǎn)貸款集中度增減細(xì)則，鼓勵(lì)商業(yè)銀行在充分論證的前提下，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平和風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，因地制宜地確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房貸集中度管理措施和要求;強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，落實(shí)好商品房預(yù)售資金管理辦法，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售資金支取使用管理，防止因企業(yè)資金挪用導(dǎo)致的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)違規(guī)經(jīng)營(yíng)、捂盤(pán)惜售、價(jià)外加價(jià)、惡意哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)企業(yè)和個(gè)人予以處罰，保障項(xiàng)目資金運(yùn)作的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。持續(xù)關(guān)注超標(biāo)法人銀行機(jī)構(gòu)，尤其是高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)變化，引導(dǎo)其向同業(yè)銀行機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)，尋求主發(fā)起行支持，并適時(shí)給予政策支持，防范次生風(fēng)險(xiǎn)，鞏固既有風(fēng)險(xiǎn)化解成果。

政府部門(mén)應(yīng)著力金融生態(tài)環(huán)境建設(shè)，不斷完善土地供應(yīng)管控機(jī)制。金融生態(tài)環(huán)境建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程，地方政府應(yīng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)公積金中心、民政局、社保中心、建設(shè)局、法院等部門(mén)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)信息歸集和管理，并逐步推進(jìn)各類(lèi)數(shù)據(jù)平臺(tái)的統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)、建設(shè)和利用，暢通金融部門(mén)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通道;積極倡導(dǎo)和宣傳社會(huì)誠(chéng)信意識(shí)，建立個(gè)人消費(fèi)信貸金融債權(quán)訴訟執(zhí)行的綠色通道，營(yíng)造公平公正的良好經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展環(huán)境;適度完善土地供應(yīng)管控機(jī)制，持續(xù)完善土地供應(yīng)管控政策，建立房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，優(yōu)化住宅用地出讓方式，穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格，并向保障型住房、租賃住房建設(shè)傾斜。

銀行應(yīng)注意上下聯(lián)動(dòng)和差異化經(jīng)營(yíng)，在發(fā)展中解決存量問(wèn)題。為確保新規(guī)落實(shí)，銀行應(yīng)上下聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)信息溝通和反饋，在貸款額度分配、比例調(diào)整、過(guò)渡期限等方面適度靈活，降低短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸供給平穩(wěn)過(guò)渡;基于區(qū)域差異，實(shí)施差異化住房信貸政策，加強(qiáng)信貸資金流向監(jiān)控，注重個(gè)人貸款業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展，從控制授信規(guī)模、加強(qiáng)信用審核等方面嚴(yán)把風(fēng)控關(guān)，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)類(lèi)貸款的資金流向監(jiān)控，嚴(yán)禁流入房市，引導(dǎo)銀行消費(fèi)金融業(yè)務(wù)回歸“消費(fèi)”本質(zhì);高度關(guān)注行業(yè)集中度風(fēng)險(xiǎn)，基于大數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)應(yīng)用、風(fēng)控管理的完善，金融產(chǎn)品創(chuàng)新等手段，加強(qiáng)耐用品消費(fèi)貸款、住房租賃貸款、普惠小微企業(yè)貸款等產(chǎn)品的拓展，加大實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款投放力度，在加快發(fā)展中解決存量問(wèn)題，逐步實(shí)現(xiàn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化，防范區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：中國(guó)人民銀行安陸市支行）