司法拍賣(mài)買(mǎi)受人能否訴請(qǐng)租戶返還按現(xiàn)狀拍賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)

黃小雨

一、基本案情

2002 年4月23日，因水泥廠未履行生效法律文書(shū)義務(wù)，名下250畝土地及建筑物被執(zhí)行法院查封。2007年10月10日，水泥廠將已查封土地中的40畝以月租2萬(wàn)出租給承租人20年。2010 年6月21日，執(zhí)行法院發(fā)布公告對(duì)土地按現(xiàn)狀拍賣(mài)，趙某競(jìng)拍買(mǎi)得，執(zhí)行法院裁定土地使用權(quán)歸趙某所有。由于承租人不同意向趙某移交涉案土地，司法拍賣(mài)買(mǎi)受人趙某提起返還原物之訴。

法院一審、二審及再審均認(rèn)為，在訟爭(zhēng)土地被法院拍賣(mài)前，原所有人與承租人之間已建立了租賃合同關(guān)系并履行協(xié)議。拍賣(mài)公告中已披露對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的是“按現(xiàn)狀（含瑕疵）拍賣(mài)”，買(mǎi)受人已清楚訟爭(zhēng)標(biāo)的物是“按現(xiàn)狀拍賣(mài)”，即不交吉，實(shí)質(zhì)上是對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物存在租賃事實(shí)及交付瑕疵事實(shí)的確認(rèn)。根據(jù)合同法關(guān)于租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的不影響租賃合同的效力的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)不破租賃。在租賃合同期限未屆滿、執(zhí)行法院未將涉案租賃關(guān)系予以解除、涉案租賃合同效力亦未經(jīng)依法確認(rèn)無(wú)效的情況下，對(duì)以含瑕疵（不交吉）的價(jià)格拍得標(biāo)的物的買(mǎi)受人，應(yīng)承受土地上的原租賃關(guān)系，不得訴請(qǐng)承租人返還土地。判決駁回趙某返還土地訴訟請(qǐng)求。

2018年，司法拍賣(mài)買(mǎi)受人趙某不服，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。

二、分歧意見(jiàn)

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：司法拍賣(mài)買(mǎi)受人能否訴請(qǐng)租戶返還按現(xiàn)狀拍賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，本案應(yīng)作不予受理處理。1998年最高人民法院頒布的《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》第46條規(guī)定：“人民法院對(duì)查封扣押的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)?！弊源碎_(kāi)始，人民法院正式建立起司法拍賣(mài)制度。時(shí)至今日，司法拍賣(mài)依然是民事訴訟法規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行措施，性質(zhì)上屬于司法行為。因司法拍賣(mài)而引發(fā)的訴訟，不屬于民事訴訟應(yīng)調(diào)整的范圍，宜不予受理。如當(dāng)事人認(rèn)為其權(quán)益受損，可通過(guò)申請(qǐng)國(guó)家賠償途徑解決，不應(yīng)提起民事訴訟。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，本案應(yīng)駁回訴請(qǐng)判令無(wú)需返還。一是本宗司法拍賣(mài)公告中已經(jīng)明示法院按現(xiàn)狀不清場(chǎng)交付，不清場(chǎng)交付的價(jià)格也低于清場(chǎng)交付價(jià)，從意思表示角度分析，買(mǎi)受人低價(jià)購(gòu)買(mǎi)獲得的所有權(quán)應(yīng)是部分受限的所有權(quán)，不得事后另案提起返還訴訟，否則將違背等價(jià)交易市場(chǎng)規(guī)則。二是買(mǎi)賣(mài)不破租賃是合同法明文規(guī)定的規(guī)則，必須遵守。

第三種意見(jiàn)認(rèn)為，本案應(yīng)支持訴請(qǐng)判令承租人返還。一是買(mǎi)受人獲得的所有權(quán)是完整所有權(quán)，其權(quán)能不應(yīng)受到限制，可依法拍賣(mài)后另案提起返還訴訟。二是本案租賃雖可對(duì)抗之后買(mǎi)賣(mài)，但不得對(duì)抗之前存在的查封。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條（下稱法釋〔2009〕11號(hào)第20條）的規(guī)定，在執(zhí)行過(guò)程中租賃權(quán)不得對(duì)抗查封權(quán)，在執(zhí)行拍賣(mài)后司法拍賣(mài)買(mǎi)受人不受租賃合同的約束。

三、評(píng)析意見(jiàn)

筆者贊同第三種意見(jiàn)，理?yè)?jù)如下：

（一）應(yīng)區(qū)分司法拍賣(mài)爭(zhēng)議與司法拍賣(mài)后爭(zhēng)議分析受理問(wèn)題

法院強(qiáng)制拍賣(mài)引發(fā)的糾紛不屬民事訴訟范圍，這是一則從司法實(shí)踐中總結(jié)而來(lái)的裁判規(guī)則。[1]通常認(rèn)為，司法拍賣(mài)屬于行使公權(quán)力的公法拍賣(mài)，不同于私法拍賣(mài)。當(dāng)事人與司法機(jī)關(guān)之間因強(qiáng)制執(zhí)行直接觸發(fā)的利益沖突，并不類(lèi)同于平等民事主體間的糾紛。所以，直接不服司法拍賣(mài)而產(chǎn)生的確認(rèn)拍賣(mài)無(wú)效之訴、請(qǐng)求拍賣(mài)損害賠償之訴等訴訟，均不符合民事訴訟法關(guān)于“起訴必須符合屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄”的立法本意。因此，司法拍賣(mài)本身不作為訟爭(zhēng)對(duì)象處理是有一定合理性的。但是，司法拍賣(mài)后當(dāng)事人之間的訟爭(zhēng)則與前例不同，這類(lèi)司法拍賣(mài)后訴訟明顯呈現(xiàn)信服司法拍賣(mài)、不服對(duì)方抗辯的特點(diǎn)，真正的訟爭(zhēng)雖因司法拍賣(mài)而起，但實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議卻與法院行權(quán)無(wú)關(guān)。這類(lèi)民事權(quán)益爭(zhēng)辯作為民事訴訟受理是符合法理的。但是，司法實(shí)踐中往往將司法拍賣(mài)爭(zhēng)議和司法拍賣(mài)后爭(zhēng)議混為一談，常有概不受理的判例出現(xiàn)。

（二）應(yīng)區(qū)分執(zhí)行階段與審判階段分析所有權(quán)權(quán)能問(wèn)題

法院是否負(fù)責(zé)標(biāo)的物交付、如何交付是司法拍賣(mài)核心問(wèn)題。按現(xiàn)狀交付、不負(fù)責(zé)清場(chǎng)、不負(fù)責(zé)騰空等表述的實(shí)質(zhì)都是法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)原業(yè)主、原租戶及其他占有人。這類(lèi)表述在廣東地區(qū)往往表述為“不交吉”。按照《廣州話正音字典》的解釋?zhuān)凹本褪恰翱铡保蚧浾Z(yǔ)中“空”與“兇”同音，故避諱而稱“吉”。[2]實(shí)質(zhì)都是法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)移交。在一些特殊情形下，因辦證存在障礙可能部分司法拍賣(mài)還會(huì)不協(xié)助辦證，這些情形則與本案不清場(chǎng)移交存在差異。

完整權(quán)能的所有權(quán)人擁有法定返還原物請(qǐng)求權(quán)。物權(quán)法34條規(guī)定無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。民法典第235條延續(xù)了前述規(guī)定。按現(xiàn)狀（含瑕疵）司法拍賣(mài)的買(mǎi)受人擁有的是完整所有權(quán)還是權(quán)能受限的所有權(quán)？這需要具體分析。如果拍賣(mài)公告明確聲明買(mǎi)受人買(mǎi)受后不得另案提起返還訴訟，那么這將構(gòu)成權(quán)能的直接限制，這種在拍賣(mài)公告中限制權(quán)能的情形并不罕見(jiàn)。如果拍賣(mài)公告僅列明在執(zhí)行階段按現(xiàn)狀拍賣(mài)不負(fù)責(zé)清場(chǎng)移交，而對(duì)買(mǎi)受后的權(quán)能未作限制的，則應(yīng)認(rèn)定獲取了全部權(quán)能。對(duì)于完整權(quán)能的所有權(quán)人，拍賣(mài)買(mǎi)受后的另案起訴問(wèn)題，因私法領(lǐng)域施行“法無(wú)禁止即可為”，在現(xiàn)行法律和司法解釋沒(méi)有對(duì)此作出禁止規(guī)定的情況下，其返還原物訴請(qǐng)因無(wú)有力抗辯對(duì)抗而應(yīng)予支持。

為什么執(zhí)行中可以不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付拍賣(mài)而在審判中需要判處交付？這主要是因?yàn)閳?zhí)行和審判的職責(zé)存在很大差異：第一，執(zhí)行中允許不清場(chǎng)交付作為特殊情形存在，但審判不允許同案不同判。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]16號(hào)）第30條和《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號(hào)）第6條的規(guī)定，拍賣(mài)后將財(cái)產(chǎn)移交買(mǎi)受人是執(zhí)行法院的基本職責(zé)，清償交付拍賣(mài)應(yīng)是常態(tài)。但實(shí)踐中騰空清場(chǎng)工作耗費(fèi)巨大，在一些特殊案件中按現(xiàn)狀拍賣(mài)后執(zhí)行法院不清場(chǎng)交付也有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，執(zhí)行實(shí)踐允許這類(lèi)特殊情形階段性存在。審判則必須遵循法律規(guī)范進(jìn)行邏輯推演，不允許同案不同判存在。第二，執(zhí)行是排除一切異議完成裁判判項(xiàng)，但審判是在原被告訴請(qǐng)抗辯范圍內(nèi)裁決。在執(zhí)行拍賣(mài)過(guò)程中，執(zhí)行法院需解決所有利害關(guān)系人基于所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)乃至債權(quán)提出的各項(xiàng)異議，因此執(zhí)行可以做出不清場(chǎng)交付的概括性行為。但民事審判僅能以原告訴請(qǐng)被告答辯為界限，必須對(duì)具體訴請(qǐng)精準(zhǔn)適用法律。這就出現(xiàn)了執(zhí)行中概稱不清場(chǎng)交付、審判時(shí)須判處交付的結(jié)果。

（三）應(yīng)區(qū)分查封與租賃先后秩序分析買(mǎi)賣(mài)不破租賃問(wèn)題

合同法第229條規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。該條確立了租賃物權(quán)屬變動(dòng)不影響租賃合同效力的買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則，承租人常據(jù)此條規(guī)定對(duì)抗新業(yè)主返還原物請(qǐng)求權(quán)。但買(mǎi)賣(mài)不破租賃存有例外情形，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，法釋〔2009〕11號(hào)第20條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！痹摋l確定的先抵押后租賃、先查封后租賃均屬例外情形。尤其是先查封后租賃，它直接體現(xiàn)了國(guó)家強(qiáng)制執(zhí)行公權(quán)對(duì)意思自治私權(quán)的限制。[3]這種公法對(duì)私權(quán)的限制在執(zhí)行中及拍賣(mài)后均有相關(guān)規(guī)范：

首先，法院在執(zhí)行程序中應(yīng)裁定租賃不得對(duì)抗執(zhí)行并可解除承租人占有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào)）第26條前兩款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害?！睂?duì)擅自出租是否屬該條中設(shè)定的權(quán)利負(fù)擔(dān)行為問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于被執(zhí)行人擅自出租已查封的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行程序中人民法院排除執(zhí)行妨害能否認(rèn)定該合同無(wú)效或解除租賃合同的復(fù)函》[（2009）執(zhí)他字第7號(hào)函]載明：“根據(jù)《查封規(guī)定》第26條，被執(zhí)行人擅自處分查封物，與第三人簽訂的租賃合同，并不當(dāng)然無(wú)效，只是不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應(yīng)當(dāng)在裁定中直接宣布租賃合同無(wú)效或解除租賃合同，而僅應(yīng)指出租賃合同不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人?！?/p>

其次，法院在執(zhí)行拍賣(mài)后應(yīng)判定買(mǎi)受人不受租賃合同約束。前述法釋〔2009〕11號(hào)第20條即為例證。據(jù)此規(guī)定，查封在先的司法拍賣(mài)買(mǎi)受人有權(quán)主張后簽訂的租賃合同對(duì)其不具有法律約束力。但是，司法實(shí)踐中對(duì)該問(wèn)題的理解與適用存在一定分歧與混亂。在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上以“按現(xiàn)狀拍賣(mài)”“返還原物糾紛”檢索，廣東地區(qū)類(lèi)似判例共69件，其中相近案情12件，第一類(lèi)是查封后租賃人應(yīng)予返還的9件（其中租戶返還4件、租賃不真實(shí)2件），第二類(lèi)是租賃繼續(xù)保留不返還的3件。本案再審判決最終對(duì)“法院不負(fù)責(zé)騰空”問(wèn)題作出正面回應(yīng)。廣東省高級(jí)人民法院根據(jù)法釋〔2009〕11號(hào)第20條不動(dòng)產(chǎn)在出租前已被人民法院依法查封的、不能對(duì)抗通過(guò)競(jìng)買(mǎi)取得查封物業(yè)所有權(quán)的新業(yè)主等規(guī)定，撤銷(xiāo)原判發(fā)回重審。

四、結(jié)語(yǔ)

2018年年底，自媒體上曾出現(xiàn)“不交吉房屋原業(yè)主是否應(yīng)騰出房屋”等熱點(diǎn)文章，司法拍賣(mài)買(mǎi)受人訴請(qǐng)?jiān)瓨I(yè)主騰退房屋問(wèn)題引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議。為嚴(yán)控“法院不負(fù)責(zé)騰空”網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)，防范虛假租賃規(guī)避執(zhí)行，[4]避免因不規(guī)范拍賣(mài)引發(fā)網(wǎng)絡(luò)輿情和信訪投訴。近年來(lái)不少省級(jí)人民法院陸續(xù)出臺(tái)了指導(dǎo)性文件。2019年1月31日，江蘇省高級(jí)人民法院作出《關(guān)于進(jìn)一步提高網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)規(guī)范化水平的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其第8條規(guī)定：“人民法院拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，除法律另有規(guī)定外，一般均應(yīng)清空后再拍賣(mài)。據(jù)此，除保留租賃關(guān)系拍賣(mài)或有其他法定事由外，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)將拍賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)騰空后交付買(mǎi)受人，嚴(yán)禁在拍賣(mài)公告中表述‘法院不負(fù)責(zé)騰空?！?019年6月12日，廣東省高級(jí)人民法院召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，針對(duì)法拍房交付難問(wèn)題要求除確有合法原因不能清場(chǎng)的外，應(yīng)強(qiáng)制清場(chǎng)并嚴(yán)肅追究相關(guān)人員違法責(zé)任。6月29日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)移交工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，除第10條列明不存在先查封抵押租賃、共有物不可以分割、申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人一致要求及其他共四項(xiàng)情形可不清場(chǎng)移交外，不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)以清場(chǎng)移交為原則。目前，全國(guó)范圍內(nèi)仍僅部分法院能做到基本騰空后拍賣(mài)，相對(duì)多的司法拍賣(mài)仍以不騰空清場(chǎng)拍賣(mài)為主。在淘寶、京東等各大司法拍賣(mài)平臺(tái)上，全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)法拍房能做到騰空后拍賣(mài)的仍不占多數(shù)，法拍房買(mǎi)受人與租戶返還騰退糾紛將是今后很長(zhǎng)一段時(shí)期審判領(lǐng)域的難點(diǎn)問(wèn)題。

注釋?zhuān)?/p>

[1]參見(jiàn)張晨陽(yáng)：《法院強(qiáng)制拍賣(mài)引發(fā)的糾紛不屬民事訴訟范圍》，《人民司法》2009年第2期。

[2]參見(jiàn)詹伯慧主編：《廣州話正音字典》，廣東人民出版社2002年版，第236頁(yè)。

[3]參見(jiàn)黃鳳龍：《買(mǎi)賣(mài)不破租賃與承租人保護(hù)》，《中外法學(xué)》2013年第3期。

[4]參見(jiàn)盧正敏：《執(zhí)行程序中的虛假租賃及其法律應(yīng)對(duì)》，《中國(guó)法學(xué)》2013年第4期。