對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的認(rèn)識與思考

焦汝賢

摘要：伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會水平的不斷提升，極大的帶動了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自身的競爭力，就要不斷提高經(jīng)營管理水平，提升企業(yè)的抗風(fēng)險能力。本文先對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題進(jìn)行探討，并進(jìn)一步研究改善房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作質(zhì)量的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);經(jīng)營管理;認(rèn)識與思考

引言

通過加大經(jīng)營管理力度，可以提升企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，這對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說亦是如此。但是，就目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理工作來說，依然存在著很多問題，這些問題嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要積極尋求相關(guān)問題的解決對策，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。

1新時期房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀分析

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)趨勢下，我國結(jié)構(gòu)性矛盾和體制機(jī)制弊端依然存在，只有科學(xué)調(diào)整和深化改革經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，不僅是多方面因素綜合考慮的結(jié)果，還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的科學(xué)分析，標(biāo)志著以下內(nèi)容。一是發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變，不再只片面追求GDP，而是強(qiáng)調(diào)保護(hù)環(huán)境與以人為本，堅(jiān)持從民眾的根本利益出發(fā)，促發(fā)展、謀改革。二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，凸顯服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要作用。三是經(jīng)濟(jì)增速的變化，其慢慢回落到中高速增長區(qū)間，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。目前城市化的加速和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加上相關(guān)拉動內(nèi)需政策的實(shí)施，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件，但也導(dǎo)致房價過快上漲、結(jié)構(gòu)性問題、局部過熱等，使房地產(chǎn)行業(yè)的兩極分化及內(nèi)部集中化趨勢明顯，增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的難度，加大了企業(yè)發(fā)展的壓力和風(fēng)險。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中出現(xiàn)的問題

2.1成本控制意識不強(qiáng)

如今看來，房地產(chǎn)企業(yè)雖然處于高速發(fā)展的狀態(tài)，但其實(shí)內(nèi)部管理中仍然存在很多問題。如果企業(yè)內(nèi)部不做出相關(guān)的措施而任由其發(fā)展，則會阻礙企業(yè)的健康發(fā)展。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識不強(qiáng)。一方面，基于幾年前成本較低，利潤高的房地產(chǎn)現(xiàn)象，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)減少了對成本控制的重視程度。以至于后來在進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃時，只是單純地做了成本核算，缺少應(yīng)有的前期策劃，使成本管理的作用得不到有效發(fā)揮。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)期間的成本和利潤之間也存在一些問題。房地產(chǎn)商的管理者在與施工方和供應(yīng)方進(jìn)行合作商談時，往往都是認(rèn)為自身花費(fèi)的成本越少，企業(yè)的利潤就會最大化，不會去顧及施工方和供應(yīng)方的成本利潤問題。很多時候就會造成對方在施工過程中偷工減料，濫竽充數(shù)，致使工程質(zhì)量大打折扣。而后續(xù)的維修等等，對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是很大的經(jīng)濟(jì)開銷。

2.2企業(yè)的財(cái)務(wù)部門沒有發(fā)揮最大作用，缺少相關(guān)的成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理存在很多問題，制約了成本管理的正常有效進(jìn)行。在進(jìn)行成本控制管理時，財(cái)務(wù)部門忽略了與其他部門的配合。對于成本管控內(nèi)容來說，財(cái)務(wù)部門是很重要的一個環(huán)節(jié)，但是如果缺少了與其他部門的配合，只是獨(dú)立地做財(cái)務(wù)監(jiān)管，很難真正的解決成本管理的問題。此外，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)成本管控制度不夠健全，管理者的管理行為不規(guī)范，這些問題也阻礙了成本控制的更好進(jìn)行。有些房地產(chǎn)企業(yè)缺少成本管理制度，使成本控制缺少管理標(biāo)準(zhǔn)。就算有的企業(yè)擁有成本管控制度，也沒有真正落實(shí)到實(shí)際工作中去，只是做些表面工作。外加企業(yè)管理人員的相關(guān)專業(yè)知識不完善，導(dǎo)致了成本控制管理行為不規(guī)范，僅僅憑著自身感覺進(jìn)行管理公司成本而已。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理的認(rèn)識與思考

3.1做好項(xiàng)目成本的控制

通過做好經(jīng)營管理過程中的成本控制工作，可以有效的提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因而，開發(fā)商要做好項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制工作，一方面，開發(fā)企業(yè)要具備整體觀、系統(tǒng)觀、大局觀，并且要對設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制與監(jiān)督。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)工作時，盡可能的選擇那些有著良好信譽(yù)的設(shè)計(jì)單位，同時還要確保建筑工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量滿足居民目前的使用、居住要求。另一方面，要做好項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本控制與監(jiān)管。這一過程中，要最大限度的降低一些不必要的開支，提升造價控制的質(zhì)量與效果。

3.2注重前期的市場調(diào)研

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對擬建項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的市場定位，并且按照市場的不同需求進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的研發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對國家以及相關(guān)地區(qū)的法規(guī)、政策進(jìn)行了解，掌握當(dāng)?shù)卣畬τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)的政策取向。如果項(xiàng)目建設(shè)過程中能夠得到當(dāng)?shù)卣耐χС郑敲错?xiàng)目開展起來將會十分順利。另外，企業(yè)要對自身的發(fā)展情況以及企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行分析，在進(jìn)行深入的市場調(diào)查的前提下，對于相關(guān)項(xiàng)目的消費(fèi)群眾進(jìn)行了解，充分尊重消費(fèi)群體對于居住環(huán)境、設(shè)施等方面的需求，同時要將這些要求展現(xiàn)在工程項(xiàng)目中。此外，企業(yè)還要對周圍開發(fā)的樓盤進(jìn)行分析，通過提升設(shè)計(jì)、管理、銷售工作的質(zhì)量，來提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理與合同管理

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解，同時還要制定出具體的、可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃，這樣一來可以充分發(fā)揮開發(fā)商對于項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)單位的監(jiān)督作用，進(jìn)而確保項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量。另一方面，企業(yè)要做好合同的管理。首先，企業(yè)要對國家政策、行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及相關(guān)的建筑材料、設(shè)備等方面進(jìn)行了解。其次，在合同的制定工作時，要注重合同的優(yōu)化與管理，提升合同的完整性和合法性，這可以為相關(guān)經(jīng)濟(jì)糾紛的處理提供依據(jù)。

3.4加強(qiáng)品牌建設(shè)

隨著居民生活水平的不斷提升，人們更加注重品牌的影響力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要注重自身品牌的建設(shè)，提升企業(yè)的核心競爭力。一方面，要對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的策劃與宣傳工作，這一過程中要注重媒體廣告的真實(shí)性。另一方面，要注重自身開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累，積極打造像萬科地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等強(qiáng)勢品牌。

結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力的不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好日常的經(jīng)營管理工作，不斷完善管理程序、做好市場調(diào)研、注重品牌建設(shè)，進(jìn)而提升企業(yè)的競爭力與知名度。

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（天津萬科房地產(chǎn)有限公司?天津?300192）