土地資源配置對房地產市場的影響研究研析討論

彭莉

摘 要：我國城市地區(qū)土地資源相對稀缺，土地資源利用情況對房地產市場產生的影響較為顯著，房地產行業(yè)在發(fā)展過程中，為確保市場均衡發(fā)展，則可將土地資源配置作為有效路徑，均衡市場的同時，帶動我國經濟提升。房地產市場具有一定波動特征，若市場波動幅度較大，必然會影響我國經濟發(fā)展，還會制約人們正常生活，政府部門在日常工作中，應積極發(fā)揮引導與協(xié)調作用，推動房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。房地產市場發(fā)展與運行中，受到宏觀經濟政策影響，為強化對房地產市場管理，將會通過土地政策，實現(xiàn)宏觀調控。在本次研究中，將深入概述土地資源配置要素，探究房地產市場當前發(fā)展現(xiàn)狀，繼而探究土地資源配置對房地產市場產生的不良影響，最后提出房地產市場均衡發(fā)展路徑，帶動房地產行業(yè)進一步發(fā)展。

關鍵詞：土地資源配置;房地產市場;影響

房地產行業(yè)作為我國國民經濟的中堅力量，其市場均衡發(fā)展對我國經濟發(fā)展具有促進作用。在房地產市場中，土地是一項重要內容，若轉變土地資源配置，必然會影響非昂地產市場的穩(wěn)定性。在房地產市場中，其商品均具有雙重性質，分別為消費品與投資性性質。從投資角度概述，投資房地產，通常能夠獲得較高收益。房地產市場發(fā)展與城市用地制度息息相關，只有統(tǒng)一配置土地資源，才能夠從根本上提升土地資源利用效率，均衡房地產市場。在分析土地資源配置對房地產市場的影響中，將從土地儲備規(guī)模、土地供應時機以及土地結構三方面出發(fā)，闡述對房地產市場的影響，提出優(yōu)化措施，實現(xiàn)房地產市場高效發(fā)展。

一、土地資源配置要素及房地產市場運營現(xiàn)狀

（一）土地資源配置要素

在分析土地資源配置要素時，可從多個角度出發(fā)，進行恰當分類。當前在土地資源配置要素分類中，主要是采用土地利用總數量、土地利用位置以及土地利用方式等角度分類。通過深入分析房地產市場中的商品房用地、土地資源儲備數量以及供應結構等要素，分析土地資源配置的合理性與完善性。土地儲備主要指的是通過合理且合法的收購方式所獲得的土地資源，這一方式往往獲得了地方政府的認可。土地供應則是結合當前經濟發(fā)展以及城市發(fā)展需求，需要一定數量的土地，通過政府確定了可供應的土地數量。土地儲備則主要指的是可調配的土地總量。土地供應時機則指的是政府結合當前的市場需求情況，將土地投入到市場中所需要的時間。

（二）房地產市場運營現(xiàn)狀

我國制定了完善的土地公有制政策，從國家層面出發(fā)，調控并轉讓土地，推動住宅制度改革，構成了現(xiàn)有房地產市場。當前我國土地市場仍處于起步階段，土地資源配置不夠完善，存在諸多問題，如違法出讓土地現(xiàn)象頻發(fā)，用地結構不合理，住宅房數量嚴重不足，商品房空置數量較多。同時我國在土地規(guī)劃方面的法律法規(guī)不夠完善，并未制定完善的調控機制，正是由于這部分因素限制，導致房地產市場發(fā)展呈現(xiàn)出不均衡現(xiàn)狀。為改善這一問題，則需要提高土地資源利用效率，改善土地變動所導致的房地產交易價格變動，影響房地產市場，穩(wěn)定房價，帶動房地產市場均衡發(fā)展。

我國所實施的土地制度主要是由三部分組成，分別為土地收購、土地儲備以及土地供應，在土地分配中，將采用招標、拍賣等方式進行。在這一市場供應方式下，主要目的則是減少國有土地資源流失，增加地方收入，提升土地利用效率，但這一供應方式，將會對房地產市場產生不良影響。由于供應方式不夠完善，惡意囤地，地價增長，房價也會相應增長，土地資源不僅對房地產市場產生積極影響，也會產生不良影響。為從根本上改善這一問題，需要確保土地資源配置的合理性，保障房地產市場均衡。

二、土地資源配置對房地產市場的影響

（一）土地儲備規(guī)模

在土地資源配置過程中，土地儲備規(guī)模是一項重要內容，通過土地合理儲備，確保儲備規(guī)模的合理性，從而對房地產市場產生正向影響。在土地儲備規(guī)模確定中，需要從多個角度出發(fā)，結合市場需求情況，合理確定儲備規(guī)模。通過房地產商品需求，明確當前土地需求情況，確定房地產市場需求量，是保障土地儲備規(guī)模合理性的重要措施。在具體經濟活動中，為保障經濟活動始終處于經營狀態(tài)，需要確保庫存的充足性與安全性。在通常情況，在土地供應與土地需求之間，往往存在隨意性問題，通過保障土地儲備量，是房地產市場均衡發(fā)展的保障，還能在最大程度上降低土地供應不足對房地產市場的影響。在明確土地儲備量時，可將計量經濟學作為理論基礎，采用安全庫存理念，明確土地安全儲備量。若土地儲備量逐漸下降，則應當做好土地擴張等工作。

土地規(guī)模被明明確后，可將其作為基礎，依據新建房屋對土地的需求情況，分析容積率的合理性，繼而確定土地需求 量。其次在土地供應環(huán)節(jié)，需要從房地產行業(yè)特殊性出發(fā)，分析高存貨比例問題。對我國房地產企業(yè)發(fā)展進行研究，能夠發(fā)現(xiàn)企業(yè)存貨價值比率呈現(xiàn)出下降趨勢，在這一背景下，若將企業(yè)存貨產品全部供應，房屋供應量也會相應增加。一旦出現(xiàn)房屋價格上漲，那么房地產企業(yè)的存貨價值較高，有利于增加企業(yè)風險規(guī)避與防范能力。若房價下降，將會導致企業(yè)償債能力下降。為從根本上規(guī)避風險問題，政府應當重視并強化對房地產市場的調控，確保土地儲備量充足。若土地儲備量較大，將會導致成本增加。采用信息儲備方式，不僅可滿足土地需求，還能夠實現(xiàn)成本優(yōu)化。

（二）土地供應時機

土地供應時機指的是當土地儲備機構在獲得土地使用權后，向土地市場推行土地的具體時間，在明確土地合理供應時間時，需要從以下幾方面出發(fā)，合理分析其影響因素。

1、土地儲備資金成本及機會成本

在獲得土地過程中，往往需要花費大量土地資金，若所獲得的土地，主要是用于儲備。一旦房地產市場儲備量不足，資金成本相應增加。通過儲備后的土地，土地用途將會受到多種因素限制。土地是一種相對稀缺的資源，通過大量儲備，成本耗量逐漸增加。在明確土地供應時間后，需要嚴格控制土地資金成本。

2、房地產市場運行狀況

房地產行業(yè)是我國國民經濟的中堅力量，為強化對這一行業(yè)的宏觀調控，我國積極制定并落實了土地政策，合理控制房地產市場運行。在通常情況下，只有確定土地供應時機，才能夠均衡房地產市場。在房地產市場中，具有周期變化特征，通過實施宏觀調控政策，僅僅只能對周期性波動幅度產生影響，并不能從根本上解決波動問題。土地主要采用供給方式存在于房地產市場中，在土地供應環(huán)節(jié)，為實現(xiàn)對房地產市場的調節(jié)，可采用周期策略。當房地產市場膨脹速度過快，價格較高時，可相應增加土地供應量，通過增加供給方式，降低房價。反之，需要減少土地供應。

（三）土地供應結構影響

土地供應結構是土地資源配置中的組成部分，推動土地供應結構調整工作開展，將產生積極影響，促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展運行。政策在對房地產市場調節(jié)過程中，通常會采用土地供應結構調整，土地供應住房類型結構則能夠展現(xiàn)政府對各類群體的支持情況。在這一情況下，可選定房地產市場的均衡狀況指標，如房價等指標，調整土地住房類型結構，促進房地產市場的均衡發(fā)展。

三、房地產市場均衡發(fā)展路徑

（一）土地儲備規(guī)模優(yōu)化措施

1、保證足夠的土地儲備

為促進房地產市場的均衡發(fā)展，改善波動性問題，則需要從土地資源配置角度出發(fā)，確保足夠的土地儲備量。結合國外土地制度的發(fā)展經驗，只有具備充足的土地儲備模式，并長期執(zhí)行，才能夠對房地產市場進行調控。由于土地供應屬于不可缺貨的狀態(tài)，需要確保土地儲備規(guī)模能夠滿足人們的基本需求。若土地儲備規(guī)模無法滿足人們需求，不僅無法調控房地產市場，甚至還會導致房價沈上漲。在明確土地需求量后，需要考慮房地產企業(yè)存貨釋放問題，制定相應鼓勵措施，引導房地產企業(yè)釋放過量庫存商品。

2、拓寬土地儲備渠道

在保證基本農業(yè)用地基礎上，獲得一定數量的土地儲備規(guī)模，需要積極制定土地儲備拓寬渠道，獲取更多土地來源。當前獲取土地儲備的渠道主要有三種，第一種則是對房地產開發(fā)公司未按時開發(fā)的土地，需要進行收回處理。第二種則是結合城市規(guī)劃，積極開拓新城區(qū)，并對舊城區(qū)進行改造。第三種則是針對長期未出讓的土地，需要強化包裝，如增加周邊基礎設施建設，通過這一方式，提高土地價值，便于土地出讓。

3、考慮土地儲備成本

只有當土地儲備達到一定規(guī)模后，會對房地產市場起到積極影響。在土地儲備時，應禁止無限擴張，土地資源具有稀缺性質，在總量一定情況下，無法實現(xiàn)無限膨脹。另一方面，由于土地資源儲備需要花費一定成本，因而在確定儲備該土地資源時，充分衡量土地資源儲備的經濟效益。只有合理考慮土地儲備成本，明確其成本與收益，最終影響房地產市場均衡發(fā)展。

（二）土地供應時機優(yōu)化措施

1、及時研究房地產市場波動情況

房地產市場具有一定波動性，這一波動性無法避免，但可通過宏觀調控等措施，控制其波動幅度，避免房地產市場出現(xiàn)急速膨脹以及長期低迷等問題，結合房地產市場具體波動情況，對土地供應數量與時間進行調整與把控。由于宏觀調控措施具有一定滯后性，土地資源則是房地產市場發(fā)展的重要由，在明確土地資源供應實際時，首先需要掌握房地產市場的實際運行情況。通過分析反映房地產市場變化的主要指標，如房價以及銷售額等指標因素，結合變化規(guī)律，采用恰當預測方法，掌握房地產市場未來發(fā)展與變化趨勢。在此基礎上，可依據土地供應量以及房地產市場指標之間的關系，明確土地供應的變化量。

2、建立房地產市場不均衡界限

通過構建房地產市場不均衡界限，有利于明確土地供應時機。首先通過開展市場調查工作，掌握群眾無法接受的指標極限，將這一數據作為基礎，計算出均衡指標系數。其次結合房地產市場發(fā)展情況，收集相關信息，便將其帶入均衡指標體系中，觀察指標體系的波動情況。當計算的指標接近極限系數時，可依據反周期理論，采用大幅度調整土地供應措施，通過這一方式，降低房地產市場的波動幅度。

（三）土地供應結構優(yōu)化措施

我國幅員遼闊，不同地區(qū)的房地產市場發(fā)展情況并不相同。通常房地產市場發(fā)展均衡的地區(qū)，其土地供應具有均衡性，并且土地供應規(guī)模較大。針對北京等房地產發(fā)展不均衡的城市，在土地供應方面，需要積極采取措施。例如可通過增加土地供應方式，或者引導購房者向周邊城市分流方式，確保土地合理供應。其次還可通過調整城市規(guī)劃、減少城市中心住宅土地供應，完善周邊基礎設施建設方式，在城市周邊供應住在用戶地。通過這一方式，不僅能夠改善城市中心的人口壓力，還能夠帶動周邊經濟發(fā)展，增加土地供應量。針對西部地區(qū)，房地產市場發(fā)展緩慢，需制定引導措施。在土地供應中，應遵循因地制宜原則，由中央政府把握土地供應方向，地方政府結合實際情況，適當供應土地，制定績效考核標準，監(jiān)督并檢查土地供應情況，確保土地供應的科學性與合理性。

四、結束語

隨著市場經濟高速發(fā)展，為房地產行業(yè)提供了諸多發(fā)展機遇，房地產市場也在逐步完善。在房地產市場發(fā)展中，土地資源配置是影響均衡發(fā)展的主要因素，通過合理配置土地資源，實現(xiàn)房地產市場均衡發(fā)展，帶動房地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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