房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式的研究

鄭新亮

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的特征是資金需求量大、建設(shè)周期長(zhǎng)，因此，公司在經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張和發(fā)展等方面的需求，如果單單只依靠?jī)?nèi)部渠道進(jìn)行融資是很難得以滿足的。現(xiàn)階段，我國(guó)貸款的門檻越來越高，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，能否獲得充沛的資金來源、怎樣合理的選擇符合公司發(fā)展的融資模式是公司獲得長(zhǎng)足發(fā)展的關(guān)鍵。文章以房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的項(xiàng)目為案例，研究分析房地產(chǎn)行業(yè)主要的融資模式，希望能對(duì)其他同行甚至一些金融機(jī)構(gòu)起到借鑒和參考的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;融資模式;完善措施

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資模式

（一）傳統(tǒng)融資

1. 銀行貸款

銀行作為金融體系中至關(guān)重要的一個(gè)組成部分，將社會(huì)上的各種資金通過低利率吸收進(jìn)來，并以法律規(guī)定內(nèi)的利率借給有融資需求的公司，從而最優(yōu)化資源配置。銀行在資金方面通常都有非常充足的儲(chǔ)備，而且也具有全面而完善的信用體系以及防控各種風(fēng)險(xiǎn)的措施等，而且銀行貸款的整個(gè)流程相對(duì)而言也比較簡(jiǎn)單，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資的首選就是銀行貸款。同時(shí)，由于銀行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制特征，因此對(duì)公司的規(guī)模、公司的信用、公司的資質(zhì)方面都有相應(yīng)的要求，這也體現(xiàn)出了房地產(chǎn)公司與銀行之間的借貸關(guān)系多少是存在一些不平等的;另外，我國(guó)的一些經(jīng)濟(jì)政策會(huì)影響到銀行相關(guān)的利率水平，銀行相關(guān)的貸款規(guī)模、銀行的貸款去向等。盡管目前所有融資項(xiàng)目中銀行貸款的方式進(jìn)行融資占據(jù)了較大部分，但現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)公司僅靠銀行貸款與內(nèi)部渠道這兩種融資方式仍然是無法滿足所有公司的融資需求的。

2. 股權(quán)融資

股權(quán)融資指的是房地產(chǎn)公司將公司內(nèi)的股權(quán)以出售的方式用來籌集資金的一種融資渠道，股權(quán)融資主要有：公司首次進(jìn)行公開募股、公司的配股、公司的額外發(fā)行等。股權(quán)融資相關(guān)的特點(diǎn)主要有：第一，股權(quán)融資的門檻相對(duì)比較高，房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)融資對(duì)于公司的規(guī)模、公司的信用、公司的資質(zhì)方面都有相對(duì)比較高的要求;第二，股權(quán)融資具有不可逆轉(zhuǎn)性，公司不用償還因股權(quán)融資而獲得的融通資金，而投資者如果想要收回投資，只能通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式來獲取;第三，股權(quán)融資具有無負(fù)擔(dān)性，投資者通過股權(quán)融資的方式成為公司的股東之后，如果想要獲取相關(guān)的資金，只能通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得，這方面的資金不需要公司進(jìn)行償還，對(duì)于公司內(nèi)部的流動(dòng)資金也不會(huì)造成影響;第四，股權(quán)融資具有長(zhǎng)期性，股權(quán)融資的投資者們通常都是直接成為公司的股東，可以享有公司所有權(quán)中相應(yīng)的份額，并能長(zhǎng)期持有，因?yàn)楣蓹?quán)是沒有嚴(yán)格的有效期或者是到期日的。

（二）新型融資

1. 房地產(chǎn)信托融資

房地產(chǎn)信托指的是通過一些信托工具建立相應(yīng)地信托計(jì)劃來進(jìn)行融資。目前，房地產(chǎn)信托計(jì)劃主要有：債權(quán)和股權(quán)兩種信托計(jì)劃，債權(quán)信托計(jì)劃著重強(qiáng)調(diào)的是公司的負(fù)債到期要進(jìn)行償還，而股權(quán)信托計(jì)劃則對(duì)于公司的未來發(fā)展更看重一些。房地產(chǎn)信托進(jìn)行融資的主要優(yōu)勢(shì)在于融資的門檻相對(duì)比較低，而且資金的運(yùn)用也比較靈活，而劣勢(shì)在于因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)階段對(duì)于這一方面的監(jiān)管比較寬松，致使投資者的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此資金的成本相對(duì)而言是比較高的。也因?yàn)檩^低的融資門檻和資金運(yùn)用的靈活性，用房地產(chǎn)信托進(jìn)行融資，后繼非常有可能會(huì)成為行業(yè)融資中的一個(gè)主流融資方式。

2. 融資租賃

融資租賃指的是將公司的資產(chǎn)通過向外租賃而獲得相應(yīng)租金的一種融資方式。融資租賃主要有以下幾種模式：一是杠桿出租融資模式，租賃方對(duì)相關(guān)的土地或是設(shè)備購買完成之后，所享有的杠桿利潤(rùn)，相當(dāng)于租賃方購買相關(guān)的土地或是設(shè)備可以不用全額付款，可以只付出一部分售價(jià)，其余所差的資金可以通過融資給予補(bǔ)足;二是轉(zhuǎn)租賃融資模式，以承租方的名義將公司出租出去，一般是抽取其他的公司的土地與設(shè)備等，再交由承租的公司，與此同時(shí)，以往出租和轉(zhuǎn)租的相關(guān)契約也都會(huì)繼續(xù)有效;三是回購融資的模式，運(yùn)營(yíng)公司的一方將相關(guān)的公司資產(chǎn)出售給融資公司，而對(duì)于出租公司而言，其主要任務(wù)是將這些公司相關(guān)的資產(chǎn)出租給運(yùn)營(yíng)方。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式的問題分析

（一）依賴外部融資，內(nèi)源融資占比小

由于現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的融資模式呈現(xiàn)出多元化發(fā)展的趨勢(shì)，相應(yīng)的其融資規(guī)模也在日益增長(zhǎng)。但總體而言，公司融資方面運(yùn)用內(nèi)部渠道進(jìn)行融資的數(shù)量相對(duì)而言比較少，當(dāng)下還是主要以外部渠道融資為主。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因在于，第一，公司在初期制定相關(guān)的融資策略和發(fā)展戰(zhàn)略的時(shí)候，對(duì)公司內(nèi)部融資這一方面考慮甚少。第二，公司本身的經(jīng)營(yíng)能力有限，沒有多余的流動(dòng)資金進(jìn)行投資或者是公司盈利能力的水平有限，流動(dòng)資金無法滿足公司進(jìn)行自我融資的相關(guān)需求。

（二）直接融資比重低，主要依靠間接融資

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資，其中一個(gè)主要間接的方式就是銀行貸款進(jìn)行融資，相較于其他直接進(jìn)行融資方式，銀行貸款融資的程序更簡(jiǎn)單和利于實(shí)踐操作，因此就能夠更好的滿足公司中短期資金融資方面的需求。但由于政府收緊了國(guó)內(nèi)的流動(dòng)資金和杠桿化，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的銀行貸款額度也隨之持續(xù)減少，如果公司對(duì)于銀行貸款等融資渠道過于依賴，則很容易使公司陷入被動(dòng)，從而造成融資方面較大的壓力。與之相反，直接融資方式中，資金的需求方會(huì)擁有更多的自主權(quán)，主要原因是因?yàn)橘Y金需求方是能夠直接面向投資方的，而且也不會(huì)受到利率波動(dòng)等相關(guān)因素的影響，直接融資方式獲取的資金通常是能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定使用的。很多時(shí)候直接與間接融資方式結(jié)合使用，在發(fā)揮融資功能的時(shí)候，能夠形成優(yōu)劣互補(bǔ)，房地產(chǎn)項(xiàng)目盡管可以通過發(fā)行中期票據(jù)、發(fā)行公司債券、進(jìn)行IPO等進(jìn)行直接融資，但就目前而言這種直接融資的方式所占比例依然相對(duì)較少。怎樣有效運(yùn)用直接與間接融資方面的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成科學(xué)合理的融資系統(tǒng)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)階段而言仍然是一個(gè)較大的挑戰(zhàn)。

（三）融資結(jié)構(gòu)有待改善

房地產(chǎn)項(xiàng)目為了減少融資的風(fēng)險(xiǎn)，基本上采用的是一些傳統(tǒng)的融資渠道，對(duì)于一些融資租賃、風(fēng)險(xiǎn)投資等新型興的融資方式均沒有涉及，也沒有結(jié)合公司和現(xiàn)有的融資方式相關(guān)的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃、創(chuàng)新、組合融資方式，更無法科學(xué)合理的配置每一種融資方式?？傮w而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目采用這種單一的融資結(jié)構(gòu)，一定會(huì)使公司的資金鏈和長(zhǎng)期發(fā)展都受到限制。所以，公司在選擇相關(guān)的融資渠道進(jìn)行融資時(shí)，一定要進(jìn)行科學(xué)合理的選擇，如此一來，才能確保公司流動(dòng)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（四）財(cái)務(wù)杠桿過高，融資成本高筑

對(duì)公司而言財(cái)務(wù)杠桿相當(dāng)于是一把“雙刃劍”，倘若沒有恰當(dāng)使用則會(huì)給公司帶來極大的破壞力和負(fù)面影響，而判斷一家公司的資產(chǎn)負(fù)債率本身就是一項(xiàng)非常重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)，能夠?qū)σ患夜镜呢?fù)債水平有一個(gè)基本的判斷。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)所固有的行業(yè)特征就是：資金需求量大、建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率相較于其他行業(yè)要高出不少，致使房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的債務(wù)比例和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都是居高難下，為此而產(chǎn)生相關(guān)的融資成本也成為房地產(chǎn)公司較為關(guān)注問題之一?，F(xiàn)階段，由于我國(guó)房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，近年來，不少房地產(chǎn)公司都在嘗試尋找新的融資渠道和機(jī)會(huì)，用以減少公司的運(yùn)作成本，提高公司自身的融資能力，保持原有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)對(duì)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)公司而言，是一項(xiàng)急需解決的難題和一項(xiàng)巨大的挑戰(zhàn)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式的完善建議

（一）增強(qiáng)盈利能力，提高內(nèi)部融資比例

第一，公司要根據(jù)本身的實(shí)際情況來制定相關(guān)的融資計(jì)劃，不要盲目地進(jìn)行融資?？偠灾?，房地產(chǎn)項(xiàng)目要結(jié)合本身的實(shí)際需求和實(shí)際情況來制定科學(xué)合理的計(jì)劃，并對(duì)融資的結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化和完善，同時(shí)，為了充分發(fā)揮公司的相關(guān)優(yōu)勢(shì)，要盡量使用公司的內(nèi)部渠道進(jìn)行融資。第二，將公司運(yùn)作的成本制定一個(gè)科學(xué)合理的計(jì)劃，既要及時(shí)清理占用資金的相關(guān)項(xiàng)目，如閑置的設(shè)備等，又要科學(xué)合理的投資與融資相關(guān)的項(xiàng)目，如房地產(chǎn)項(xiàng)目。以上措施都是為了提高資金周轉(zhuǎn)而加快的資金回籠計(jì)劃，只有擁有充沛的資金流入，才能為公司后繼進(jìn)行融資奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）借鑒新興融資方式，提高直接融資比重

現(xiàn)階段，我國(guó)的融資市場(chǎng)上不少創(chuàng)新的融資方式，基本上都體現(xiàn)在直接融資上，如：資產(chǎn)證券化融資等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方式一直以來都是以銀行貸款等間接融資方式為主，這一點(diǎn)盡管目前很難改變，但結(jié)合其它的融資方式進(jìn)行融資仍然是值得考慮一下的。如：考慮在銀行貸款間接融資方式的基礎(chǔ)上，加入融資租賃或是資產(chǎn)證券化等融資方式，與此同時(shí)，對(duì)于海外的融資方式也可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)拈_發(fā)和考慮。

（三）設(shè)計(jì)科學(xué)的融資結(jié)構(gòu)

優(yōu)化房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)的相關(guān)對(duì)策從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析，第一，在優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)上，公司要確保本身有一定資金積累的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)票據(jù)相關(guān)的融資渠道進(jìn)行研究，方便公司在需要融資的時(shí)候，及時(shí)通過票據(jù)融資。房地產(chǎn)公司要對(duì)相關(guān)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估，繼而根據(jù)評(píng)估結(jié)果采用針對(duì)性的解決措施和行動(dòng)，盡可能減少發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性。第二，公司對(duì)于短期借款不能太過于看重。相較于短期債務(wù)，長(zhǎng)期債務(wù)的資金成本要少的多，而且償債壓力也相對(duì)較小。第三，從優(yōu)化資金規(guī)模的層面出發(fā)，公司股權(quán)融資的規(guī)模要進(jìn)行持續(xù)擴(kuò)大。如此一來，才能確保公司資金框架的均衡性和盡可能的防止公司發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然后，在優(yōu)化公司相關(guān)的資金期限結(jié)構(gòu)上，應(yīng)該結(jié)合債務(wù)融資期限，并將兩者進(jìn)行合理的配置。公司要根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行債務(wù)期限的合理設(shè)置，從而使項(xiàng)目周期與相關(guān)的債務(wù)時(shí)間保持一致，并由此而減少短期負(fù)債所占的比重以及公司發(fā)生融資風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

（四）降低融資成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目在初期選擇銀行貸款時(shí)，如果能綜合評(píng)估當(dāng)?shù)氐拿恳粋€(gè)銀行，各項(xiàng)相關(guān)的費(fèi)用是能夠盡量減少的。如此一來，就要求公司在初期在人力資源方面，投入更多時(shí)間和精力，盡可能規(guī)避每一種人為不可控制的相關(guān)因素，根據(jù)公司自身的情況和對(duì)銀行進(jìn)行綜合評(píng)估的結(jié)果來選擇合適的銀行進(jìn)行貸款，如此一來，就減少了一定的融資成本。對(duì)一些舊城改造或是改造城中村的相關(guān)項(xiàng)目，在與居民談判交流或是與政府相關(guān)部門進(jìn)行交流的過程中，在有涉及到賠償費(fèi)用和過渡安置方面的問題時(shí)，既要盡量放低自己的姿態(tài)和位置，又要對(duì)自身相關(guān)的利益進(jìn)行周全的考慮，因此談判交流之前要將相關(guān)的談判計(jì)劃和流程、賠償原則和標(biāo)準(zhǔn)都設(shè)計(jì)好，在達(dá)成一致前，要盡量減少公司相關(guān)的賠償費(fèi)用。

（五）合理規(guī)劃長(zhǎng)短期負(fù)債比例，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

適當(dāng)增加公司長(zhǎng)期負(fù)債相關(guān)的比例，對(duì)于穩(wěn)定公司資金，保證公司項(xiàng)目資金的充足，直至公司完成和出售項(xiàng)目之后將資金收回，對(duì)于公司的有序運(yùn)作、平穩(wěn)過渡階段都是非常有利的，與此同時(shí)，也減少了一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。以下方面可以減少公司的流動(dòng)負(fù)債所占比例，第一，滾動(dòng)發(fā)行的中長(zhǎng)期的企業(yè)債券、中長(zhǎng)期的公司債券、中長(zhǎng)期的優(yōu)先票據(jù)等，并用以代替公司即將到期的流動(dòng)負(fù)債。第二，考慮增加相關(guān)的美元融資，相較于目前中國(guó)的不少融資，美元融資相對(duì)而言其期限會(huì)比較長(zhǎng)。尤其是國(guó)內(nèi)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)收緊融資的大環(huán)境下，可以在公司現(xiàn)有的融資方式的基礎(chǔ)上，增加一些海外的融資渠道和比例，例如：發(fā)行相關(guān)的美元債。

四、結(jié)語

本文主要以房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的項(xiàng)目為例，研究分析房地產(chǎn)行業(yè)主要的融資模式，并結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)融資市場(chǎng)的實(shí)際情況，提出目前公司所存在的問題以及解決這些問題針對(duì)性的有效措施，從而希望能對(duì)房地產(chǎn)公司融資起到借鑒和參考的作用。

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（作者單位：廣西農(nóng)墾股權(quán)投資基金有限公司）