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      三條紅線政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

      2021-02-18 02:17:01陳未敖張雪茹
      科學(xué)與生活 2021年30期
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)證研究

      陳未敖 張雪茹

      摘要:在“三條紅線”的融資新規(guī)要求下,房地產(chǎn)企業(yè)難以持續(xù)采用高杠桿的策略進(jìn)行企業(yè)發(fā)展與擴(kuò)張,有利于“房地產(chǎn)企業(yè)金融三高”問題的解決。與此同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)有希望獲得一個(gè)金融相對穩(wěn)定的利好局面,發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步得到優(yōu)化。本文通過事件研究法對A股房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行研究,發(fā)現(xiàn)從樣本公司的具體特征上看,“國企”公司受“三條紅線”政策的影響整體上要強(qiáng)于“民營”公司,中部、東部以及西部公司受到的影響程度依次遞減,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比越低的公司所受的影響越顯著,未踩“三條紅線”政策規(guī)定內(nèi)容的三組公司受到的負(fù)影響程度均要比對照組公司更大一些。

      關(guān)鍵詞:三條紅線;房地產(chǎn)行業(yè);實(shí)證研究

      引言

      2020年是新冠疫情大蔓延之年,國際上很多國家的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重倒退。不過中國做為主要經(jīng)濟(jì)體一枝獨(dú)秀,依靠的很大一部分是基建和房地產(chǎn)投資。特別是房地產(chǎn)的投資對2020 年的中國占據(jù)特殊的地位。從三大需求的變化曲線可以看出,固定資產(chǎn)投資對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長起到了重要作用。

      對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,高負(fù)債率、高融資成本、高土地開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常面臨的“房地產(chǎn)企業(yè)金融三高”問題。在“三條紅線”政策的加持下,監(jiān)管部門不僅對房地產(chǎn)企業(yè)舉債標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范,而且還將管控范圍擴(kuò)大到了信托、資產(chǎn)管理產(chǎn)品、海外融資等層面。為了應(yīng)對“后疫情時(shí)代”的到來,需要綜合分析居民可支配收入和消費(fèi)支出的變化情況,房地產(chǎn)上市企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)變以往的企業(yè)發(fā)展模式和融資方式,積極實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的“去杠桿化”。

      1 ?文獻(xiàn)綜述

      自2020年至今,中國以市場為導(dǎo)向進(jìn)行的住房改革收效明顯;同時(shí)在快速的城市化進(jìn)程中,中國房地產(chǎn)行業(yè)取得了驚人的增長。但中國房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)動態(tài)中所扮演角色的變化還沒有得到充分的研究。因此,一些學(xué)者利用2002-2017年的4張中國投入產(chǎn)出表,分析了中國中國房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)變化、與中國國民經(jīng)濟(jì)其他部分的聯(lián)系以及增長來源(Huang Yongming,2021)。他們采用了因果矩陣法和結(jié)構(gòu)分解法,在已有研究的基礎(chǔ)上,得出:在2002-2007年期間,中國房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒有收到非中國房地產(chǎn)行業(yè)反饋,但隨后收到了更多實(shí)質(zhì)性的反饋。其次,房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)增長的影響主要來自其前瞻聯(lián)系,面對“三條紅線”的壓力,上市房地產(chǎn)企業(yè)需要在短期內(nèi)加快項(xiàng)目的“去杠桿化”。第三,中國房地產(chǎn)行業(yè)的增長主要是由國內(nèi)需求的擴(kuò)大驅(qū)動的。這些表明,通過刺激外匯儲備來發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)不如通過刺激國民經(jīng)濟(jì)來發(fā)展外匯儲備有效。在長期內(nèi),為了應(yīng)對“三條紅線”的壓力,房地產(chǎn)上市企業(yè)需要采用審慎的態(tài)度,合理優(yōu)化項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃,控制好成本,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營模式的更新。

      從中國上市公司房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期發(fā)展轉(zhuǎn)型實(shí)踐來看,在房地產(chǎn)行業(yè),調(diào)控政策不僅體現(xiàn)在需求端而且還體現(xiàn)在供給側(cè)。首先,在增量轉(zhuǎn)存量的過程中,提升地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)與價(jià)值以及優(yōu)化地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量才是房地產(chǎn)上市企業(yè)在未來角逐勝利的主戰(zhàn)場?!胺孔〔怀础笔谴髣菟吤裥乃颍滩蝗菥?。雖然在中國房地產(chǎn)行業(yè)崩盤和企業(yè)大規(guī)模倒逼的肯能性不大,但是在未來,中國的房地產(chǎn)行業(yè)整體降溫已經(jīng)成為大趨勢,有著廣泛的共識(溫利,2021)。其次,中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了20多年的繁榮,刺激了許多其它領(lǐng)域的資本進(jìn)入,導(dǎo)致“三條紅線”條條過線,愈演愈烈。

      綜上,房地產(chǎn)上市企業(yè)必須要正視以及適應(yīng)新的環(huán)境變化,積極迎接管理紅利時(shí)代的到來,堅(jiān)持“房住不炒”的原則繼續(xù)進(jìn)化出新物種。

      2 ?實(shí)證研究

      2.1不同性質(zhì)樣本公司市場效應(yīng)的結(jié)果與分析

      政策對公司的影響程度與公司的性質(zhì)有很大的關(guān)系,因此,本文將樣本公司分為“國企”及“民營”兩組進(jìn)行分析比較(詳見圖一)。

      從圖一可以對比看出兩組樣本公司CAR的變化趨勢有較大的不同,國企樣本公司的CAR在整個(gè)窗口期內(nèi)大體是要低于民營樣本的,且其整體呈不斷的下降趨勢;而民營樣本公司的CAR則較為接近于0,且在較小的范圍內(nèi)波動。該結(jié)果可以說明“三條紅線”政策對國企樣本的負(fù)影響在短期內(nèi)要遠(yuǎn)大于民營樣本,民營樣本面對政策風(fēng)險(xiǎn)的適應(yīng)能力更強(qiáng)。

      2.2不同區(qū)域樣本公司市場效應(yīng)的結(jié)果與分析

      公司所位于的行政區(qū)域的不同可能會影響其對“三條紅線”政策的敏感度。因此,本文將樣布公司按其所處行政區(qū)域劃分為東部、西部及中部三組(詳見圖二)。

      從圖二可以看出,東部及中部地區(qū)樣本公司CAR的變化趨勢大體相同,但中部地區(qū)樣本公司的下降幅度要大于東部地區(qū)樣本公司,而西部地區(qū)樣本公司的CAR基本保持在0以上波動。該結(jié)果可以說明“三條紅線”政策對東部及中部地區(qū)樣本公司均有顯著負(fù)影響,但其在短期內(nèi)對中部地區(qū)樣本公司的負(fù)影響要大于對東部地區(qū)樣本公司,而西部地區(qū)樣本公司可能受西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的影響,在該政策的市場新環(huán)境下趨向于向更好的方向發(fā)展。

      2.3不同業(yè)務(wù)占比樣本公司市場效應(yīng)的結(jié)果與分析

      “三條紅線”政策對房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)占其總收入比例的不同的房地產(chǎn)公司可能會造成不同的影響。因此,本文將樣本公司按房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)占其收入比例的高低進(jìn)行排序,取業(yè)務(wù)占比高的39家公司(前50%)為一組樣本,業(yè)務(wù)占比低的39家公司(后50%)為另一組樣本(詳見圖三)。

      從圖三中可以看出,兩組樣本公司的CAR在整個(gè)窗口期的變化趨勢基本保持一致,業(yè)務(wù)占比后50%的樣本公司的CAR最最低值為-8.3372%,而前50%最低值只有-3.8534%,且呈現(xiàn)不斷的下降趨勢。該結(jié)果說明房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)占比較小的公司對該政策的敏感度更高,所受負(fù)影響的程度也更大。

      3 ?進(jìn)一步研究

      3.1剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率>70%或≤70%樣本公司市場效應(yīng)的結(jié)果與分析

      根據(jù)“三條紅線”政策的規(guī)定內(nèi)容,本文將樣布公司分為剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率>70%以及≤70%的兩組進(jìn)行分析(詳見表1和圖四)。

      從表1可以看出,踩紅線的樣本公司在窗口期〔0,15〕的CAR僅通過5%水平上的顯著性檢驗(yàn),在窗口期〔0,5〕的CAR未通過顯著性檢驗(yàn)。從圖四中可以看出,兩組樣本的CAR差異很大,剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率>70%的樣本組CAR基本保持在0左右波動,所受負(fù)影響程度遠(yuǎn)小于剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率≤70%樣本的最低值-9.5836%。該結(jié)果說明剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率≤70%的樣本公司受“三條紅線”政策的負(fù)影響程度更大。

      3.2凈負(fù)債率>100%或≤100%樣本公司市場效應(yīng)的結(jié)果與分析

      根據(jù)“三條紅線”政策的規(guī)定內(nèi)容,本文將樣布公司分為凈負(fù)債率>100%以及≤100%的兩組進(jìn)行分析(詳見表2和圖五)。

      從表2可以看出,踩紅線樣本公司在全部窗口期通過了1%水平上的顯著性檢驗(yàn)。從圖五中可以看出,兩組樣本公司的CAR在整個(gè)窗口期的變化趨勢較為一致,但凈負(fù)債率>100%的樣本組CAR最低值為-2.8153%,所受負(fù)影響程度遠(yuǎn)小于凈負(fù)債率≤100%樣本的最低值-7.8643%。該結(jié)果說明凈負(fù)債率≤100%的樣本公司受“三條紅線”政策的負(fù)影響程度更大。

      3.3現(xiàn)金短債比<1或≥1樣本公司市場效應(yīng)的結(jié)果與分析

      根據(jù)“三條紅線”政策的規(guī)定內(nèi)容,本文將樣布公司分為現(xiàn)金短債比<1以及≥1的兩組進(jìn)行分析(詳見表3和圖六)。

      從表3可以看出,踩紅線樣本公司在全窗口期通過了1%水平上的顯著性檢驗(yàn)。從圖六中可以看出,兩組樣本公司的CAR在整個(gè)窗口期的變化趨勢基本保持一致,但現(xiàn)金短債比<1的樣本組CAR最低為-5.2223%,所受負(fù)影響程度要小于現(xiàn)金短債比≥1樣本的最低值-6.6157%。該結(jié)果說明現(xiàn)金短債比≥1的樣本公司受“三條紅線”政策的負(fù)影響程度更大。

      4 ?主要研究結(jié)論

      本文通過事件研究法對A股房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行研究,發(fā)現(xiàn)從樣本公司的具體特征上看,“國企”公司受“三條紅線”政策的影響整體上要強(qiáng)于“民營”公司,中部、東部以及西部公司受到的影響程度依次遞減,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比越低的公司所受的影響越顯著,未踩“三條紅線”政策規(guī)定內(nèi)容的三組公司受到的負(fù)影響程度均要比對照組公司更大一些。

      參考文獻(xiàn)

      [1]Huang Yongming,Khan Jamal,Girardin Eric,Shad Umair. The Role of the Real Estate Sector in the Structural Dynamics of the Chinese Economy: An Input–Output Analysis[J]. China &amp; World Economy,2021,29(1).

      [2]Xindi Mou,Xiuting Li,Jichang Dong. The Impact of Population Aging on Housing Demand in China Based on System Dynamics[J]. Journal of Systems Science and Complexity,2021,(prepublish):.

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      [5]廖以碩,郭翰,馮長春.基于價(jià)量因果關(guān)系分析的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2021,42(10):69-73.

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