試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)關(guān)鍵點(diǎn)

孟令科

摘 要：社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目的大規(guī)模推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，在此背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制成為重中之重?；诖?，本文首先闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制難點(diǎn)，并結(jié)合S企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展建設(shè)現(xiàn)狀展開內(nèi)部控制優(yōu)化策略探討，旨在以內(nèi)部控制為切入點(diǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保障其穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制

在激烈外部競(jìng)爭(zhēng)中導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理難度加大，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其項(xiàng)目存在投資金額大、周期循環(huán)長(zhǎng)、業(yè)務(wù)繁雜、風(fēng)險(xiǎn)高等難點(diǎn)，結(jié)合S企業(yè)展開經(jīng)營(yíng)來(lái)看，其內(nèi)部控制仍存在一定問題，在現(xiàn)代化的背景下，應(yīng)重點(diǎn)圍繞內(nèi)部控制展開優(yōu)化，以此保障企業(yè)能夠在激烈的外部競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，借助強(qiáng)有力的外部控制實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率提高。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制難點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，工程項(xiàng)目需大量資金支持用以建設(shè)，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需結(jié)合實(shí)際建設(shè)情況補(bǔ)充資金，以此保障項(xiàng)目能夠順利開展，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)特點(diǎn)，資金回流等待期較長(zhǎng)，這就導(dǎo)致在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，企業(yè)內(nèi)部資金流轉(zhuǎn)具有一定難度，通常情況下需借助外部融資的方式保障自身資金鏈，除此之外對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其負(fù)債比重較高，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開展的過程中需面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，其業(yè)務(wù)涉及流程復(fù)雜，由于房地產(chǎn)建設(shè)涉及立項(xiàng)、采購(gòu)、交付、建設(shè)等多項(xiàng)環(huán)節(jié)，涉及財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、投資、成本、工程等多個(gè)領(lǐng)域，其業(yè)務(wù)管理繁雜，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)中，需實(shí)現(xiàn)多領(lǐng)域的共同經(jīng)營(yíng)，因此在內(nèi)部控制中需實(shí)現(xiàn)多條業(yè)務(wù)鏈的統(tǒng)籌發(fā)展[1]。例如：在房地產(chǎn)項(xiàng)目前置策劃時(shí)期，企業(yè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需合理安排開工準(zhǔn)備、摘牌前工作、展區(qū)設(shè)計(jì)等，明確各項(xiàng)關(guān)鍵事務(wù)的期限與計(jì)劃，并明確工程策劃、成本策劃、開盤策劃、報(bào)建策劃、裝修策劃等，并結(jié)合企業(yè)人才結(jié)構(gòu)繼續(xù)進(jìn)行責(zé)任人分配。由此不難看出在實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)工作中所涉及業(yè)務(wù)流程繁雜，內(nèi)部控制管理難度較大。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)影響，但受到我國(guó)國(guó)情影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)外部環(huán)境波動(dòng)較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)易出現(xiàn)投機(jī)現(xiàn)象，不僅擾亂正常房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，更阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定建設(shè)。近年來(lái)限價(jià)、限購(gòu)等政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)環(huán)境得到改善，但在部分區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)仍存在不穩(wěn)定現(xiàn)象。除此之外在新冠疫情等不可控因素影響下，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目被擱置，并對(duì)于企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)造成巨大沖擊，進(jìn)一步制約了企業(yè)內(nèi)控發(fā)展。

二、內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)化策略

為切實(shí)降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控管理難度，可從優(yōu)化內(nèi)部監(jiān)督、信息化建設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估控制、內(nèi)控氛圍營(yíng)造、加強(qiáng)內(nèi)控激勵(lì)五個(gè)方面展開行之有效的優(yōu)化策略。

（一）優(yōu)化內(nèi)部監(jiān)督

S企業(yè)于2011年成立，主要為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，其展開內(nèi)部控制管理時(shí)，監(jiān)督管理機(jī)制存在一定問題，尤其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同審核時(shí)，審計(jì)工作流于形式，導(dǎo)致存在預(yù)期收益降低等問題。S企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)部控制中，需嚴(yán)格開展的內(nèi)部監(jiān)督活動(dòng)，例如：規(guī)范審計(jì)監(jiān)督，基于企業(yè)內(nèi)部組織架構(gòu)進(jìn)行審計(jì)部門優(yōu)化，重點(diǎn)針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)活動(dòng)設(shè)專人監(jiān)督，為保障監(jiān)督有效性，需將其審計(jì)結(jié)果納入績(jī)效考核指標(biāo)內(nèi);由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及環(huán)節(jié)眾多，為保障內(nèi)部監(jiān)督管理質(zhì)量，需實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制活動(dòng)的全流程監(jiān)管，并設(shè)置相應(yīng)反饋機(jī)制，對(duì)企業(yè)內(nèi)部貨值管理、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、現(xiàn)金流控制等展開動(dòng)態(tài)監(jiān)控，以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本為依據(jù)展開財(cái)務(wù)控制，嚴(yán)格管理報(bào)銷設(shè)定、費(fèi)用限額等，并結(jié)合營(yíng)改增稅務(wù)改革規(guī)范發(fā)票管理，由內(nèi)而外約束員工行為，規(guī)避徇私舞弊、公款私用等不良行為;在強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督時(shí)，需將所設(shè)定監(jiān)督計(jì)劃制度化，借助制度保障深入落實(shí)監(jiān)督措施，切實(shí)保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)有序開展。

（二）信息化建設(shè)

在信息化時(shí)代，S企業(yè)緊跟時(shí)代發(fā)展潮流，紛紛引進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)企業(yè)辦公軟件，但在實(shí)際經(jīng)營(yíng)發(fā)展中應(yīng)用較少，于新型冠狀肺炎期間，線上平臺(tái)應(yīng)用頻率提高，但各項(xiàng)功能開發(fā)層次較淺，尤其在復(fù)工后發(fā)展建設(shè)中，受到外在經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)不暢，各職能部門功能較為獨(dú)立，長(zhǎng)期缺乏實(shí)際監(jiān)督導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制措施無(wú)法順利落實(shí)。S企業(yè)應(yīng)充分運(yùn)用信息化手段增強(qiáng)部門交流，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信息流通效率。在落實(shí)內(nèi)部控制時(shí)，應(yīng)保障企業(yè)各職能部門溝通順暢，因此需提高企業(yè)內(nèi)信息化水平，借助線上信息采集方式了解各部門對(duì)于信息系統(tǒng)的功能需求，并針對(duì)現(xiàn)有信息交流系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，逐步改善信息化系統(tǒng)，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等工作集成至信息系統(tǒng)，各職能部門可基于信息系統(tǒng)了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)情況及工作內(nèi)容，例如：將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算管理、成本控制、費(fèi)用報(bào)銷等納入信息系統(tǒng)，各相關(guān)部門根據(jù)自身需求了解項(xiàng)目?jī)?nèi)容，同時(shí)可針對(duì)存有異議的問題借助信息系統(tǒng)展開線上溝通，突破時(shí)間與空間桎梏加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部交流溝通，以此實(shí)現(xiàn)高效管理決策，彰顯房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中內(nèi)部控制的價(jià)值。此外應(yīng)該提升各種信息化軟件的應(yīng)用效果，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的把控。例如，應(yīng)用EPR系統(tǒng)，它能夠提升內(nèi)部控制的效果，把企業(yè)的各項(xiàng)資源和優(yōu)勢(shì)進(jìn)行有效的整合，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本支出情況進(jìn)行有效的把控，從而提升企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。它能夠?qū)ιa(chǎn)中的情況進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，對(duì)客觀因素進(jìn)行篩選和判斷，利用系統(tǒng)調(diào)節(jié)意外的變故。

（三）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估控制

結(jié)合S企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式來(lái)看，其過于依賴管理層決策，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及規(guī)避問題并未實(shí)現(xiàn)有效控制，在企業(yè)內(nèi)部控制中，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避至關(guān)重要，應(yīng)結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)概率、潛在損失進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)估，以企業(yè)自身?xiàng)l件為依據(jù)制定應(yīng)對(duì)措施，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)有效內(nèi)部控制。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估可對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展造成較大影響，因此以風(fēng)險(xiǎn)控制為切入點(diǎn)展開內(nèi)部控制時(shí)，可基于現(xiàn)有組織架構(gòu)設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)管理部門，獨(dú)立于各職能部門單獨(dú)運(yùn)行，以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為主要內(nèi)容，針對(duì)企業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)控制，圍繞項(xiàng)目施工土地、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、市政環(huán)境、銷售風(fēng)險(xiǎn)等展開項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制，此外對(duì)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)負(fù)責(zé)，聯(lián)合監(jiān)督管理制度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控，以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)控制，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力的同時(shí)，兼顧企業(yè)內(nèi)部控制。

（四）內(nèi)控氛圍營(yíng)造

內(nèi)部控制的措施有效落實(shí)應(yīng)建立在相應(yīng)組織氛圍基礎(chǔ)上，S企業(yè)在實(shí)際管理中，采取剛性管理手段，主要借助制度規(guī)范員工行為，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部氛圍較為緊張，導(dǎo)致內(nèi)部控制措施落實(shí)受阻。結(jié)合S企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)環(huán)境不難看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身組織文化營(yíng)造適宜內(nèi)部氛圍，增強(qiáng)員工內(nèi)部意識(shí)，以此實(shí)現(xiàn)全方位內(nèi)部控制。例如：在各部門培訓(xùn)過程中實(shí)現(xiàn)內(nèi)控滲透，將內(nèi)部控制理念納入培訓(xùn)中去，并結(jié)合硬性培訓(xùn)考核進(jìn)一步深化員工認(rèn)知，在長(zhǎng)期理念引導(dǎo)下的營(yíng)造內(nèi)部氛圍，在潛移默化中提高內(nèi)控效果;除此之外企業(yè)可定期開展內(nèi)控相關(guān)實(shí)踐活動(dòng)，以輕松和諧的方式進(jìn)一步鞏固員工內(nèi)控理念，以此實(shí)現(xiàn)全方位內(nèi)部控制管理。

（五）加強(qiáng)內(nèi)控激勵(lì)

S房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要借助硬性指標(biāo)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，員工在長(zhǎng)期約束下導(dǎo)致工作熱情逐漸消磨，同時(shí)在繁瑣的企業(yè)業(yè)務(wù)工作中，員工易形成職業(yè)倦怠，繼而造成工作效率下降，因此為保障企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)應(yīng)借助一定激勵(lì)手段促進(jìn)內(nèi)控措施的落實(shí)。例如：將內(nèi)控措施落實(shí)情況與績(jī)效指標(biāo)掛鉤，并將績(jī)效考核指標(biāo)設(shè)定不同層級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)，更易于員工將個(gè)人發(fā)展與企業(yè)建設(shè)目標(biāo)融合，切實(shí)激發(fā)員工主觀能動(dòng)性，在實(shí)際企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)中，可將內(nèi)控績(jī)效指標(biāo)與薪酬、晉升相統(tǒng)一，以此全面激發(fā)員工工作動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)有力的內(nèi)控管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展建設(shè)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，相較于其他行業(yè)企業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理難度更高，為切實(shí)保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)借助內(nèi)部監(jiān)督實(shí)現(xiàn)有效控制，并采取信息化手段加強(qiáng)內(nèi)部溝通，在嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估控制基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)有效經(jīng)營(yíng)，并營(yíng)造適宜的內(nèi)部控制氛圍，同時(shí)展開一系列內(nèi)部控制激勵(lì)，切實(shí)調(diào)動(dòng)員工積極性，以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多元化內(nèi)部控制，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡小麗.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控建設(shè)中存在的問題與對(duì)策探究[J].中國(guó)市場(chǎng)，2020（22）：111-112.

[2]周燕.論風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)[J].商訊，2020（21）：132-133.