我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響機(jī)制的研究

張 賀

（南京大學(xué) 商學(xué)院，江蘇 南京 210093）

一、引言

自21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要來(lái)源。房地產(chǎn)行業(yè)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)類型，其發(fā)展主要依靠?jī)蓚€(gè)方面：強(qiáng)大的資金以及金融機(jī)構(gòu)，資金作為后盾，金融機(jī)構(gòu)作為依賴。相關(guān)文獻(xiàn)表明：銀行貸款（直接和間接）所提供的資金是房地產(chǎn)資金總數(shù)的50%左右，從而會(huì)給銀行帶來(lái)較大的金融危機(jī)[1]。Rajan等學(xué)者使用了西方七國(guó)之間的數(shù)據(jù)，從而得到了房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，分析結(jié)果可知不同國(guó)家具有不用類型的房地產(chǎn)公司類型，其公司特征決定了公司的主要資本結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)不能被其他機(jī)構(gòu)所解釋和使用[2]。

房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性較大且不具有規(guī)律性，會(huì)直接影響資源配置、資金浪費(fèi)等現(xiàn)象，甚至?xí)?duì)國(guó)家宏觀調(diào)控造成負(fù)面影響，嚴(yán)重時(shí)可造成金融危機(jī)。[3][4]與此同時(shí)，房地產(chǎn)也逐漸成為投資、保值的對(duì)象，勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)范圍較廣，從而進(jìn)一步拉大貧富差距，對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)造成不可預(yù)估的影響。[5]針對(duì)上述現(xiàn)狀，本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格以及測(cè)度指標(biāo)的研究，分析了房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的主要影響以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要影響機(jī)制，對(duì)于完善房地產(chǎn)行業(yè)投資理論，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)上升具有重要的學(xué)術(shù)價(jià)值和實(shí)際指導(dǎo)意義。

二、文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)與整體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、利率以及銀行信貸等方面。19世紀(jì)七十年代初，美國(guó)學(xué)者Green等人研究了住宅投資與GDP之間的內(nèi)部關(guān)系，數(shù)據(jù)來(lái)源于1959-1992年美國(guó)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，結(jié)果表明兩者之間為格蘭杰原因，反之則無(wú)。Kim等學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)投資和GDP數(shù)據(jù)，對(duì)其進(jìn)行方差分解，然后使用數(shù)據(jù)進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析，實(shí)證結(jié)果表明，住宅投資與GDP會(huì)有一定聯(lián)系，當(dāng)投資類型為非住宅時(shí)，會(huì)對(duì)住宅投資產(chǎn)生負(fù)面影響[6]。

Gauger等學(xué)者使用了協(xié)整分析的方式，對(duì)美國(guó)金融管制前后住宅投資、銀行利率與國(guó)民GDP關(guān)系進(jìn)行研究，其結(jié)果表明金融管制前，利率變化會(huì)對(duì)住宅投資造成影響明顯；在管制后，除了利率變化，GDP也會(huì)對(duì)住宅投資造成影響[7]。Miles等學(xué)者使用VAR模型，針對(duì)住宅投資和宏觀經(jīng)濟(jì)互動(dòng)進(jìn)行了實(shí)證探究。其結(jié)果表明住宅投資是美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)最為關(guān)鍵的投資，住宅投資可有效拉動(dòng)非住宅投資，其有效促進(jìn)內(nèi)需消費(fèi)。Cases等人研究了房?jī)r(jià)上漲所產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)，他們認(rèn)為會(huì)有效降低居民消費(fèi)增長(zhǎng)，其原因?yàn)楫?dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，所帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)會(huì)與股市下跌相互抵消[8]。Miller等學(xué)者對(duì)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)進(jìn)行定義為其價(jià)格增長(zhǎng)率的變化，使用三種不同模型進(jìn)行實(shí)證研究，其結(jié)果表明：產(chǎn)出增產(chǎn)率與房?jī)r(jià)波動(dòng)之間是格蘭杰因[9]。

三、房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響的計(jì)量模型的選取

近年隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸變化以及一帶一路政策的不斷推進(jìn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)受到外界的不斷沖擊。因此，為了考察房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，本文選擇變參數(shù)模型，該模型主要根據(jù)狀態(tài)空間模型進(jìn)行搭建，量測(cè)方程如（1）所示。

其中βt與時(shí)間成正比關(guān)系，從而反映了解釋變量與因變量直接的變化關(guān)系，可變參數(shù)βt具有不可觀測(cè)性，為了獲得其具體值，需使用可觀測(cè)變量xt和yt進(jìn)行估值。然后使用狀態(tài)空間變參數(shù)模型，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資與我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)建立模型：

RI表示房地產(chǎn)投資情況，本文使用GDP作為經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)量模型的回歸方式為對(duì)數(shù)回歸，因此回歸系數(shù)βt是具有彈性意義的，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商針對(duì)當(dāng)?shù)赝顿Y增加時(shí)，則GDP也會(huì)增加βt個(gè)百分點(diǎn)。

針對(duì)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，量測(cè)方程需進(jìn)一步擴(kuò)展，最終得到對(duì)數(shù)型計(jì)量模型：

其中j＝1，2，3，…35，固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資之差用NRIjt表示，j地區(qū)第t期房地產(chǎn)買入為GIjt，其貸款為DKjt，該系數(shù)可有效反應(yīng)房地產(chǎn)貸款與經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系。房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間具有內(nèi)生性關(guān)系，因此上述模型中的參數(shù)可存在內(nèi)生性問(wèn)題，為有效消除上述現(xiàn)狀，估算過(guò)程中使用了GMM方法。

四、實(shí)證分析

（一）變量選取和相關(guān)假設(shè)

本文選取2007-2018年我國(guó)11個(gè)大中城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資數(shù)據(jù)和整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況，35個(gè)大中城市主要包括北京、天津、上海、深圳、杭州、南京、天津、沈陽(yáng)、大連、南京、成都。主要變量為固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資之差、房地產(chǎn)買入量、貸款額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額、人均GDP。由于時(shí)間跨度較大，通貨膨脹會(huì)對(duì)研究造成影響，以2007年為基準(zhǔn)期，利用各個(gè)城市的CPI，從而將主要變量調(diào)整成去除通貨膨脹后量，表1為2007年-2018年全國(guó)11個(gè)大中城市各個(gè)變量之間關(guān)系。

表1 2007-2018年11個(gè)大中城市房地產(chǎn)投資、整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)

由表可見(jiàn)：2007-2018年間，我國(guó)主要11個(gè)大中城市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，由2007年的8.7%上升到2018年的18.9%；固定資產(chǎn)投資額整體趨勢(shì)較為平穩(wěn)，變化性不大，基本保持在20%左右，開(kāi)發(fā)貸款量整體在25%左右波動(dòng)，從而說(shuō)明貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源之處；商品房銷售總額逐步提高，由2007年的4.7%上升到2018年的32.1%，從而說(shuō)明了2018年16.3%國(guó)民生產(chǎn)總值用于房地產(chǎn)交易。

（二）數(shù)據(jù)來(lái)源

本文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資量、國(guó)民生產(chǎn)總值、消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)主要來(lái)源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，商品房銷售額來(lái)源于中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒，不同城市的GDP來(lái)源于相關(guān)城市的統(tǒng)計(jì)年鑒，相關(guān)房地產(chǎn)貸款利率來(lái)源于中國(guó)人民銀行相關(guān)網(wǎng)站。

（三）實(shí)證結(jié)果與分析

為了防止偽回歸現(xiàn)象出現(xiàn)，本文對(duì)各個(gè)變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。針對(duì)面板數(shù)據(jù)單位根檢驗(yàn)，主要分為同質(zhì)和異質(zhì)單位根檢驗(yàn)：同質(zhì)單位根檢驗(yàn)包括LLC檢驗(yàn)、Breitung檢驗(yàn)以及Hadri檢驗(yàn)；異質(zhì)面板檢驗(yàn)主要包括IPS檢驗(yàn)、Fisher-ADF檢驗(yàn)以及Fisher-PP檢驗(yàn)，本文使用的不同檢驗(yàn)方法，其結(jié)果如表2所示。

表2 各單位根檢驗(yàn)結(jié)果

由檢驗(yàn)結(jié)果可知：在2007-2018年間，模型（1）和（3）所包含變量具有的關(guān)系為長(zhǎng)期均衡，不同變量檢驗(yàn)結(jié)果可信度較高，具有實(shí)際意義，LLC檢驗(yàn)最高值為-4.78，最小值為-18.36，而Fisher最大值為110.36，最小值為4.23。

本文使用GMM估計(jì)進(jìn)行一致估計(jì)量檢驗(yàn)，假設(shè)出現(xiàn)了1階回歸，但是二階自相關(guān)回歸不出現(xiàn)，則說(shuō)明了模型在差分后所得到的殘差項(xiàng)不具有序列相關(guān)。Sargan檢驗(yàn)主要目的是檢測(cè)統(tǒng)計(jì)量是否正確，假設(shè)條件為工具變量和殘差項(xiàng)不具有相關(guān)性，實(shí)證變量服從（m-n）的x2分布，其中（m-n）為自由度，工具變量數(shù)目為m，解釋變量為n。在估計(jì)過(guò)程中，內(nèi)生變量為Yjt、RIjt以及DKjt，其他變量為外生變量。最后模型估計(jì)的計(jì)算方式為系統(tǒng)GMM，其結(jié)果如表3所示。

表3 我國(guó)11個(gè)大中城市房地產(chǎn)投資與整體經(jīng)濟(jì)關(guān)系的GMM回歸結(jié)果

由表可見(jiàn)：在回歸模型（1）（2）和（3）中，其解釋變量系數(shù)與經(jīng)濟(jì)理論符號(hào)具有一致性，Chin2檢驗(yàn)結(jié)果說(shuō)明了模型在1%水平較為顯著；Sargan檢驗(yàn)結(jié)果說(shuō)明在系統(tǒng)中所得到的工具變量是合理有效的；殘差序列檢驗(yàn)說(shuō)明系統(tǒng)具有1階序列相關(guān)，從而滿足GMM模型使用前提。

實(shí)證結(jié)果說(shuō)明：當(dāng)其他變量固定時(shí)，房地產(chǎn)投資對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響較大，然而非房地產(chǎn)投資影響力較?。寒?dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加百分點(diǎn)為1時(shí)，整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)百分點(diǎn)為0.029；非房地產(chǎn)增加1%時(shí)，則當(dāng)?shù)谿DP增加僅為0.012%，從而明確說(shuō)明房地產(chǎn)投資影響力高于非房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響是高于房地產(chǎn)貸款；房地產(chǎn)銷售可有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而開(kāi)發(fā)投資影響力與只相比是較低的。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可有效反向帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，GDP提高1%，則房地產(chǎn)投資量會(huì)增加0.046%，具有明顯的促進(jìn)作用，且高于房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響。當(dāng)顯著水平為1%時(shí)，則所得到的回歸系數(shù)不明顯，當(dāng)顯著水平達(dá)到5%時(shí)，房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間具有互動(dòng)關(guān)系，但是此關(guān)系為非對(duì)稱。非房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)投資具有負(fù)面作用，非房地產(chǎn)投資上升1%，房地產(chǎn)投資率會(huì)降低0.044%，說(shuō)明非房地產(chǎn)投資會(huì)間接影響房地產(chǎn)投資，且該投資具有負(fù)面作用。

通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款模型可知：整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)提高會(huì)有效促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的上升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率上升1%，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款上升0.124%。利率對(duì)房地產(chǎn)主要為反向作用，利率上升1%，則房地產(chǎn)貸款的增速下降0.411%，其主要原因?yàn)楫?dāng)利率上升時(shí)，則房地產(chǎn)企業(yè)融資成本會(huì)顯著上升。房地產(chǎn)價(jià)格上升1%，則房地產(chǎn)貸款增產(chǎn)率會(huì)提高1.235%，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)貸款，其原因有兩個(gè)：首先，房屋價(jià)格上漲，房地產(chǎn)作為抵押品，其價(jià)值會(huì)提高，與此同時(shí)，銀行也會(huì)加大信貸規(guī)模；其次，房地產(chǎn)價(jià)格上升，會(huì)提高行業(yè)內(nèi)利潤(rùn)，從而直接刺激房地產(chǎn)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

脈沖響應(yīng)函數(shù)主要目的是對(duì)模型進(jìn)行誤差修正，會(huì)在擾動(dòng)項(xiàng)基礎(chǔ)上對(duì)內(nèi)生變量造成影響，影響范圍主要為當(dāng)前值和未來(lái)值，圖1和圖2為脈沖響應(yīng)函數(shù)，基于修正模型。橫軸為滯后階數(shù)，主要為2007-2018年度；縱軸為房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)影響，其影響為單位的反擊程度。

圖1 房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的脈沖響應(yīng)

圖2 房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)城市增長(zhǎng)率脈沖響應(yīng)

由圖1可見(jiàn)：房地產(chǎn)發(fā)展速度越快，脈沖響應(yīng)則越高，脈沖函數(shù)的峰值為第二期，然后逐漸變緩，最終達(dá)到平穩(wěn)狀態(tài)，該趨勢(shì)與前文所分析結(jié)果一致，即假設(shè)GDP增長(zhǎng)率由5%上升到10%，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)快速達(dá)到非平衡狀態(tài)，其價(jià)格會(huì)出現(xiàn)上下波動(dòng)現(xiàn)象。由圖2可見(jiàn)：當(dāng)城市化率上升時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其主要原因?yàn)楫?dāng)城市化率過(guò)高時(shí)，針對(duì)土地供應(yīng)，這是一個(gè)短期行為，然而房地產(chǎn)需求主要針對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的適齡人口，憑借收入提高和人口增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)，該過(guò)程是長(zhǎng)期過(guò)程，因此房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)先降低后上升局面。

五、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響

以2018年為基準(zhǔn)期，表4為房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響的結(jié)果，總體而言，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響較為明顯，本文選擇了總產(chǎn)生、政府消費(fèi)、就業(yè)、進(jìn)出口等指標(biāo)來(lái)反映房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響。

表4 房地產(chǎn)價(jià)格提高10%-30%對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響（單位：千億元）

由表可見(jiàn)：隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，總支出、GDP、居民消費(fèi)等指標(biāo)都是呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，該結(jié)果與我國(guó)經(jīng)濟(jì)形式和結(jié)構(gòu)具有一定關(guān)系?？傊С鲋饕侵冈谝欢〞r(shí)期內(nèi)，所生產(chǎn)貨物和服務(wù)價(jià)值總和，其他部門投入也可計(jì)算進(jìn)去，因此模擬結(jié)果中的總支出與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系不具有過(guò)多意義。當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快時(shí)，其他行業(yè)的投資總額也會(huì)隨之提高，從而會(huì)直接拉動(dòng)GDP的提高。房?jī)r(jià)上升促進(jìn)居民消費(fèi)水平的提高，主要原因可歸結(jié)于財(cái)富效應(yīng)。

房地產(chǎn)下跌也會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成較大影響，在20世紀(jì)日本房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá)十余年走下坡路，因此房地產(chǎn)下跌對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)影響也具有實(shí)際意義。表5為房地產(chǎn)價(jià)格下降10%-30%對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響。

表5 房地產(chǎn)價(jià)格下降10%-30%對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響（單位：千億元）

總體而言，房?jī)r(jià)下跌會(huì)對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成較大影響，總支出、居民消費(fèi)、資本形成、進(jìn)出口以及GDP都會(huì)顯著降低，其中居民消費(fèi)所受影響較大，其主要原因與當(dāng)前生產(chǎn)力以及分配結(jié)構(gòu)有關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷下降時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)所得到的利潤(rùn)也在大幅度縮減，導(dǎo)致資金更多的流向其他產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)所帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)也在不斷縮減。

房地產(chǎn)價(jià)格提高也會(huì)導(dǎo)致各個(gè)部門投入產(chǎn)出發(fā)生變化，表6為房地產(chǎn)價(jià)格提高對(duì)不同部門投入產(chǎn)出影響。

表6 房地產(chǎn)價(jià)格提高10%-30%對(duì)各個(gè)部門投入產(chǎn)出影響（%）

由表可見(jiàn)：當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，會(huì)對(duì)所有部門的國(guó)內(nèi)產(chǎn)出量、中間投入量以及增加值造成影響，且該影響為正面影響，一般房地產(chǎn)行業(yè)上漲幅度最大，從而可有效帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)對(duì)不同行業(yè)的影響也是具有區(qū)別的。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)加大對(duì)其投資力度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)出的不斷提高。建筑業(yè)和金融保險(xiǎn)業(yè)是僅次于房地產(chǎn)行業(yè)所受的沖擊影響。其所受影響較大的第二產(chǎn)業(yè)，如制造業(yè)和建筑業(yè)，金融保險(xiǎn)所受影響也較大，這些行業(yè)與房地產(chǎn)都有較大關(guān)聯(lián)性。內(nèi)在原因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其投資快速增加，從而導(dǎo)致對(duì)制造業(yè)、建筑業(yè)等需求量顯著上升，導(dǎo)致該行業(yè)國(guó)內(nèi)產(chǎn)出量、中間投入量以及增加值大幅度上升。

采礦業(yè)、農(nóng)業(yè)等其他行業(yè)受房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)影響較小，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格提高時(shí)，行業(yè)內(nèi)部波動(dòng)較小，主要由于上述行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性較小，對(duì)這些部門需求量較小。房?jī)r(jià)上漲會(huì)直接帶動(dòng)其他行業(yè)需求量，這些行業(yè)有的是房地產(chǎn)本身或者與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的，與此相關(guān)行業(yè)會(huì)促進(jìn)中間投入量變化，最終影響增加值，而與房地產(chǎn)關(guān)系性較小行業(yè)，所受影響較低。

六、結(jié)論與啟示

本文通過(guò)理論與實(shí)證相結(jié)合的研究方法，研究了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)，結(jié)果表明，房?jī)r(jià)下跌會(huì)對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成較大影響，總支出、居民消費(fèi)、資本形成、進(jìn)出口以及GDP都會(huì)顯著降低，其中居民消費(fèi)所受影響較大，其主要原因與當(dāng)前生產(chǎn)力以及分配結(jié)構(gòu)有關(guān)?；谏鲜龇治鰹榱藘?yōu)化我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，本文提出以下建議：

（1）降低地方政府干預(yù)。房地產(chǎn)業(yè)績(jī)主要受到土地轉(zhuǎn)讓制度以及當(dāng)?shù)卣哂嘘P(guān)，近年來(lái)土地轉(zhuǎn)讓主要以競(jìng)拍形式獲得，其制度較之前有了較大進(jìn)步，透明度越來(lái)越高，但是該制度只是在有限地區(qū)實(shí)行，其執(zhí)行力度和執(zhí)行范圍還較小，還需進(jìn)一步完善。與此同時(shí)，當(dāng)?shù)卣槍?duì)房地產(chǎn)政策會(huì)有所傾斜，從而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)斐捎绊?，最終影響整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其政策主要會(huì)導(dǎo)致不同區(qū)域之間的稅務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，一些需政府重點(diǎn)扶持的行業(yè)無(wú)法獲得較為有利的稅收條件，從而造成這些公司收入降低，間接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為了營(yíng)造公平公正的商業(yè)環(huán)境，保護(hù)房地產(chǎn)以及與之相關(guān)的行業(yè)健康發(fā)展，我國(guó)相關(guān)部門頒布了相關(guān)法律法規(guī)，維護(hù)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正常發(fā)展。

（2）優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)績(jī)與其資本結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)性較小，但是為了消除政府政策影響，資本結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)績(jī)以及房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響力會(huì)日益提高。無(wú)息負(fù)債與總資產(chǎn)利潤(rùn)率之間的關(guān)系為正相關(guān)，即無(wú)息負(fù)債越高，則總資產(chǎn)利潤(rùn)率越高。然后有息負(fù)債與此相反，有息負(fù)債越高則總資產(chǎn)利潤(rùn)率越低，出現(xiàn)上述現(xiàn)狀的主要原因也是顯而易見(jiàn)的，無(wú)息負(fù)債的成本較低，房地產(chǎn)企業(yè)可利用這一部分資金進(jìn)行投資以及擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，只有保證一定利潤(rùn)前提下，其盈利數(shù)量也是較高的。當(dāng)這部分投資為長(zhǎng)期負(fù)債時(shí)，由于資金流動(dòng)速度快，且流動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)，所獲得利益也是較高。

（3）大力發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)績(jī)與長(zhǎng)期負(fù)債有一定關(guān)聯(lián)，且為正相關(guān)關(guān)系。然后政府為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，有效限制房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，會(huì)出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)限制其信貸規(guī)模和資金量，為了應(yīng)對(duì)上述措施，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)變思路，由間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y，從而獲得更多的長(zhǎng)期信用貸款。然而我國(guó)目前債券市場(chǎng)發(fā)展速度較慢，應(yīng)當(dāng)選擇信用度較高的債券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，逐步確立權(quán)威。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)增加企業(yè)債券流動(dòng)性，多借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，逐步推動(dòng)柜臺(tái)交易，針對(duì)不符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)將其剔除出債券市場(chǎng)。