農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其特點分析研究

摘要： 農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法享有對集體所有的土地占有和使用的權(quán)利，同時也有有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設施的權(quán)利。因此，本文分析研究了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念，分析了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容。在此基礎上，進一步對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特點進行了分析研究，認為農(nóng)村宅基地具有嚴格的身份性、農(nóng)村宅基地取得和使用的無償性、農(nóng)村宅基地具有永久的使用性、農(nóng)村宅基地具有流轉(zhuǎn)的嚴格限制性以及農(nóng)村宅基地的內(nèi)容具有特殊性。

關鍵詞： 宅基地使用權(quán);農(nóng)村宅基地;宅基地;使用權(quán);無償性;永久性;限制性

農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村居民對集體所有的土地享有占有和使用， 在農(nóng)村專門用于建設項目或者建筑工程的用地，并且農(nóng)民能夠自主利用該土地建造住房及其附屬設施，以供農(nóng)民在農(nóng)村居住和使用的地上權(quán)。這毫無疑問就涉及到其使用權(quán)的問題，因此，結(jié)合本人在農(nóng)村工作多年的實際情況，特提出以下幾方面的分析。

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一項獨立于其他權(quán)限的用益物權(quán)，與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村建設用地使用權(quán)、地役權(quán)等處于并列的地位，是我國與世界其他國家完全不同的一種用益物權(quán)，因此農(nóng)村宅基地使用權(quán)對我國法律體系的完善起著重要的作用。2007年，《中華人民共和國物權(quán)法》通過，其中的第十三章專門對宅基地使用權(quán)進行了規(guī)定限制。農(nóng)村宅基地作為一種用益物權(quán)，在《物權(quán)法》出臺前后，其關于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的爭論一直爭論不休，對此不同的學者也存在不同的看法，對此，本人也進行了一些探討。

1.1 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅為農(nóng)村居民，城鎮(zhèn)居民是作為建設用地使用權(quán)的主體而進行規(guī)定的。農(nóng)為邦本。農(nóng)村宅基地是農(nóng)村居民的住宅用地，關乎中國億萬農(nóng)民的生存發(fā)展以及廣大農(nóng)村的社會穩(wěn)定。但是法律規(guī)定所表現(xiàn)出的匱乏，理論界對該項制度的反思的缺失，都與這么一個重要的制度形成鮮明的對比。分析我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度現(xiàn)存的問題及原因，提出問題解決的途徑及方向，并在此基礎上建議立法的完善

1.2 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的客體僅指農(nóng)村集體所有的土地，國有土地是建設用地使用權(quán)的客體。雖然在城鎮(zhèn)規(guī)劃過程中，存在農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民的現(xiàn)象，但這并不意味著轉(zhuǎn)變后的城鎮(zhèn)居民仍然享有宅基地的使用權(quán)，因為此時的土地已經(jīng)成為集體的土地轉(zhuǎn)為國家所有，而國有土地不設立宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是關系到中國9億農(nóng)民切身利益的一項特定用益物權(quán)制度，它為占全國總?cè)丝?0%以上的農(nóng)民提供安身立命之所，為農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)村社會的穩(wěn)定奠定了堅實的基礎。隨著我國市場經(jīng)濟和城市房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃發(fā)展，農(nóng)村宅基地的價值日益凸顯，大量與農(nóng)村宅基地使用權(quán)相關的糾紛、矛盾和脫法現(xiàn)象也伴隨而生。因此，深入研究農(nóng)村宅基地使用權(quán)，通過法律對其進行有效規(guī)制，合理配置權(quán)利，促成農(nóng)村宅基地使用權(quán)的良性運行，具有極為重要的理論和現(xiàn)實意義。

1.3 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)容主要包含有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造房屋和附屬設施受法律保護，在行使權(quán)力時不得妨礙公共利益和他人的合法利益等。但是，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)容還應當包括權(quán)利人可以有限地處分農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一種民事權(quán)利，因此權(quán)利人可以對它進行處分，考慮到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特殊性要求，作為權(quán)利人，其處分的權(quán)力應當是有限度的。

因此我們可以說，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設施，并對宅基地進行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特點分析研究

在我們廣大的農(nóng)村，宅基地與其他用地不同，具有十分重要的用處，因此其特點不同于其他用地。農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理制度專題不僅僅是對宅基地使用權(quán)的思考，更是對涉及行政行為的宅基地管理制度及審批制度的反思。農(nóng)村集體土地上房屋拆遷及補償問題與宅基地換房法律問題針對的是近年來宅基地征收及收回存在的問題，提出了完善宅基地房屋拆遷及補償?shù)牧⒎ńㄗh。

2.1 農(nóng)村宅基地具有嚴格的身份性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是基于使用權(quán)人特殊的身份而取得的。只有集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員或者說由其他法律法規(guī)定的身份人才有資格向其所在的集體經(jīng)濟組織申請農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。非本村集體經(jīng)濟組織的成員除法律規(guī)定以外，不得在本村集體經(jīng)濟組織內(nèi)申請宅基地。因此說失去了集體經(jīng)濟組織的成員身份，基于其身份取得的宅基地使用權(quán)就失去了基礎，集體經(jīng)濟組織就有權(quán)收回。土地的有限性決定了集體經(jīng)濟組織以外的人員一般不能申請宅基地，農(nóng)村宅基地通常與成員權(quán)是聯(lián)結(jié)在一起的，其申請也通常是以戶為單位進行申請的，單個家庭成員不能以個人的名義申請農(nóng)村宅基地。

2.2 農(nóng)村宅基地取得和使用的無償性。在我們廣大的農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得原則上是無償?shù)?，具體表現(xiàn)為農(nóng)村宅基地的使用權(quán)具有社會福利事業(yè)的性質(zhì)，具有一定的社會保障功能。只要符合法定的申請條件，就可以取得宅基地的使用權(quán)，而且使用還不需要支付使用費。當然，農(nóng)村村民一個農(nóng)戶只能擁有一個宅基地，并且宅基地的使用面積不得超過省、自治區(qū)和直轄市的規(guī)定標準。

2.3 農(nóng)村宅基地具有永久的使用性。農(nóng)村宅基地的使用權(quán)事關農(nóng)民的基本生活保障，農(nóng)村居民在取得了宅基地的使用權(quán)后可以世代使用，沒有時間限制，并且這種使用受法律的保護，任何單位和個人不得隨意的侵犯。宅基地上的房屋消滅以后，使用權(quán)人對宅基地的使用權(quán)仍然存在，可以重新建造房屋。當然，農(nóng)村宅基地使用權(quán)人必須得無條件地服從集體和國家的統(tǒng)一規(guī)定，當自己的宅基地被征收以后，有權(quán)要求集體再批給其相應的宅基地進行重新使用。

2.4 農(nóng)村宅基地具有流轉(zhuǎn)的嚴格限制性。農(nóng)村宅基地盡管是一種財產(chǎn)權(quán)，但是具有一定的身份性質(zhì)。因此，現(xiàn)行立法規(guī)定，宅基地本身不能轉(zhuǎn)讓，宅基地之上的房屋的轉(zhuǎn)讓也只能在一定范圍內(nèi)進行。宅基地使用權(quán)依附于房屋所有權(quán)，不可以單獨流轉(zhuǎn)，但房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，農(nóng)村宅基地使用權(quán)也隨著轉(zhuǎn)移。法律禁止單獨對農(nóng)村宅基地使用權(quán)進行出賣、出租、抵押、贈予等流轉(zhuǎn)行為。

2.5 農(nóng)村宅基地的內(nèi)容具有特殊性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有特定的用途，即原則上只能用于建造住宅及其附屬設施，并且必須農(nóng)村村民自身。農(nóng)村宅基地使用權(quán)雖然是一種用益物權(quán)，但其主要用途僅限于個人和家庭的居住。由于房屋可以在農(nóng)村村民之間進行繼承，所以農(nóng)村宅基地使用權(quán)實際上也可以進行繼承。

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[4]李振斌：《淺析農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)》，《交通運輸部管理干部學院學報》，2009年第03期。

作者簡介：韓立平，男，蒙古族，1969年1月出生，吉林通榆人?，F(xiàn)任職于吉林省白城市通榆縣瞻榆鎮(zhèn)綜合服務中心，研究方向為土地資源管理。