房地產經濟發(fā)展淺析及相關建議

陳書錦

摘要：隨著現(xiàn)代社會城市化逐步發(fā)展，房地產行業(yè)也在優(yōu)化與完善自身發(fā)展體系，逐漸占據(jù)我國新型經濟體系中重要地位，是我國地方財政堅實后盾。從某種方面來說，房地產行業(yè)對國民生活上的貢獻決定了其重要程度，但是依舊存在諸多不確定因素，當今房價漲幅過高、三線和四線城市市場需求降低、信貸政策調整等社會因素都導致房地產行業(yè)發(fā)展受限。因此，文章簡要論述了當前房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和影響房地產經濟發(fā)展主要因素，并提出推動房地產經濟持續(xù)發(fā)展的相關建議，以保證房地產行業(yè)積極健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產;經濟發(fā)展;解決策略;因城施策;集體土地入市

房地產行業(yè)以市場經濟為科學發(fā)展渠道，積極響應社會主義發(fā)展政策，具有無限發(fā)展?jié)摿?。房地產行業(yè)快速崛起帶動了中國經濟的增長，如今的高樓林立便是過去房地產行業(yè)輝煌時代的有力見證。自我國深化社會改革以來，為了保證房地產行業(yè)健康發(fā)展，按照“房住不炒”總基調，政府部門通過增強對房地產行業(yè)的監(jiān)管力度，科學合理研究房地產發(fā)展策略，為我國國民經濟增長奠定堅實基礎。

一、房地產經濟的主要影響因素

（一）市場方面的因素

我國是一個人口眾多的國家，人口基數(shù)大意味著對房地產行業(yè)需求更大。從市場方面來看，房地產行業(yè)就像正在頑強向上生長的枝葉，由于發(fā)展時間短、朝氣蓬勃使其擁有無限潛力與上升空間。隨著現(xiàn)代化建設不斷加快，人們渴望獲得更優(yōu)質的生活，農村與小城鎮(zhèn)居民不斷向發(fā)達城市遷移導致對房地產需求達到了前所未有的增長高峰，房地產經濟在市場引導下具有光明的發(fā)展前景。縱觀市場方面，房地產作為一種另類商品必然受到市場制約，其價格漲勢取決于著人們對房地產的需求[1]，所以市場決定著房地產行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，是影響房地產發(fā)展主要因素。

（二）經濟方面的因素

經濟發(fā)展是否繁榮決定了房地產行業(yè)發(fā)展是否平穩(wěn)。一般情況下，經濟因素主要涉及銀行利率、物價高低、居民收入及消費者結構等，其中居民收入是影響房地產經濟發(fā)展最重要的因素，最能直接影響房地產經濟主要因素是居民收入。對成本而言，房地產開發(fā)商投入資金利息關系著貸款利率增加或降低，導致房地產建設成是否超過預期計劃，房地產銷售價格、去化速度及回款，對房地產企業(yè)盈利水平也將產生重要的影響。對消費者而言，若是購買房產主要來源是銀行貸款，那么貸款利率高低決定了消費者購房成本高低，在生活不充裕情況下，會抑制消費者購買欲望與需求，進而影響房地產經濟發(fā)展。從另一角度來講，房地產行業(yè)具有一定復雜性，發(fā)展步驟環(huán)環(huán)相扣。當房地產建材價格出現(xiàn)浮動或者工時費與建設周期產生變化都會直接對房地產建設成本造成巨大影響，雖然肉眼看不見房地產上這種細微變化，但是其會直接在房地產經濟發(fā)展上留下痕跡，因此，房地產經濟發(fā)展與物價水平不可分割。另外，居民收入水平關系著房地產發(fā)展經濟，對高收入居民來說，通常會將投資理財作為管理收入首要方法，愿意將房產作為一種特殊理財投資手段，易推動房地產行業(yè)發(fā)展[2]。

（三）社會方面的因素

在穩(wěn)定的社會環(huán)境下，居民將投資房產作為盈利手段意愿會愈加增強，所以社會因素是保證房地產經濟持續(xù)發(fā)展重要因素。若是出現(xiàn)政治動蕩情況，居民會對房地產行業(yè)降低吸引力，導致房地產經濟產生較大波動。社會方面因素除了保持社會環(huán)境穩(wěn)定以外，維持社會發(fā)展秩序也是重中之重。若是某地長時間頻繁出現(xiàn)惡劣事件，會給當?shù)厝嗣裨斐尚睦黻幱?，導致房地產需求大大降低，嚴重沖擊了房地產經濟發(fā)展。除此之外，城市化是每個國家向現(xiàn)代化社會發(fā)展必經之路，也是影響房地產經濟核心因素之一。在生活需求逐漸增長推動下，居民生活環(huán)境重心逐漸從農村偏移到城市，在高等教育與城市高收入影響下，房地產行業(yè)需求呈現(xiàn)猛烈增長趨勢。當前，我國城鎮(zhèn)化速度持續(xù)加快，2021年已全面建成小康社會，在中央“房住不炒”的宏觀政策下，在房地產市場銷售價格調控、土地獲取價格提高、銀行貸款額度收緊等多重因素影響下，房地產行業(yè)發(fā)展受到了重要的影響。

（四）國際環(huán)境方面的因素

國際環(huán)境因素也是影響房地產經濟的關鍵，受國際經濟、政治、軍事等多種因素制約。若是世界范圍內經濟發(fā)展呈現(xiàn)良好狀態(tài)，那么房地產經濟發(fā)展也會有一個較為舒適的環(huán)境。但是站在房地產角度來說，雖然房地產屬于可交易商品，但是又與普通商品存在較大差異，房地產不能移動的特點決定了房地產開發(fā)商們的競爭只局限于國內。但是近年來，越來越多的外資加入房地產開發(fā)企業(yè)中，在激烈的國際競爭中，企業(yè)與企業(yè)之間難免會利用價格優(yōu)惠來吸引消費者注意，外資介入會對房地產經濟發(fā)展造成一定優(yōu)劣。受2020年新冠肺炎疫情影響，國際經濟發(fā)展受到嚴重影響，受中美貿易摩擦、通貨膨脹等移速影響，房地產成為避險產品而備受關注。

二、房地產經濟的發(fā)展策略分析及有關建議

（一）加強政府部門政策調控

在保障房地產行業(yè)發(fā)展趨勢穩(wěn)健基礎上，政府需要加強宏觀調控力度，全面了解目前房地產發(fā)展現(xiàn)狀和我國土地利用率，結合房地產所在城市具體情況，因城施策，制定符合城市發(fā)展的房地產發(fā)展策略，避免一刀切，健康引導房地產行業(yè)發(fā)展繁榮。首先，政府需建立市場監(jiān)督機構，嚴格遵守房地產發(fā)展政策，推動房地產經濟向前發(fā)展。其次，實行房產限購，嚴格禁止惡意炒房，惡意降價等擾亂國民經濟的行為，否則易導致市場經濟發(fā)展不平穩(wěn)[3]。頒布各項政策的同時也可以利用銀行限制購房范圍，可采用房地價格聯(lián)動方式，抑制房價胡亂上漲，為市場經濟穩(wěn)定發(fā)展提供保障。最后，合理利用稅收體系增強房地產調控作用，阻止房地產經濟大幅波動，降低社會秩序紊亂的概率，進一步推動房地產經濟發(fā)展。

（二）加強房地產投資引導

就目前而言，我國房地產行業(yè)正處于發(fā)展不均狀態(tài)，為打造一個健康有序的房地產發(fā)展環(huán)境，需要加強對房地產投資引導，提高土地利用率以緩解社會隱患并推動房地產經濟的平穩(wěn)發(fā)展。合理分配各式類型住房投資，完善房地產投資比例，積極整改住房結構，對不同群體住房需求給予滿足，同時將政府調控政策作為指南，增加經濟適用房、公共租賃房等保障性房源供給。首先，徹查房地產開發(fā)商資質、資金來源，確保開發(fā)商進行科學合理投資;其次，嚴格對違規(guī)企業(yè)進行篩查，淘汰劣質企業(yè)并提高房地產企業(yè)投資門檻，增強房地產行業(yè)整體質量，如上海地區(qū)在土地出讓過程中，從開發(fā)資質、項目開發(fā)業(yè)績等方面進行綜合評分，作為土地競買申請條件;最后，房地產企業(yè)易缺乏對投資理解，容易盲目投資致使投資失敗，這種情況可以利用銀行借貸規(guī)模來抑制房地產企業(yè)投資規(guī)模，讓企業(yè)進行合理化投資。

（三）加強市場監(jiān)管

目前，我國房地產行業(yè)發(fā)展還有諸多不足之處，與企業(yè)素質高低、市場監(jiān)管力度不夠、房地產企業(yè)缺少資質等等有關，阻礙了房地產市場經濟健康有序發(fā)展。因此，要使房地產經濟恢復以往發(fā)展活力就需建立市場信用機制，增強市場信用監(jiān)督力度，給予房地產行業(yè)一個健康和諧競爭環(huán)境。另外，打造房地產信息系統(tǒng)，利用大數(shù)據(jù)發(fā)展平臺對房地產信息進行整理分析，更好為消費者保駕護航。目前我國房地產信息系統(tǒng)框架尚未完善，房產信息較為分散，所以發(fā)展房地產信息系統(tǒng)可以為房地產行業(yè)與和消費者提供交流平臺，為房地產行業(yè)精準提供消費者需求，從上而下地為房地產企業(yè)提升自身經濟實力奠定基礎。

（四）制定土地政策和其他

制定科學土地供應策略是確保房地產經濟發(fā)展的基本措施[4]。在滿足更多住房需求前提下可以從以下方面完善土地結構。第一，土地是房地產發(fā)展根本，應制定符合我國目前房地產發(fā)展情況的土地供應政策，科學控制土地價格，推動房地產經濟繁榮。第二，國家應優(yōu)化土地征收制度，利用多種手段收集土地資源，對土地資源進行整體管控，通過政府干預來調控土地價格發(fā)揮土地價值，為房地產經濟貢獻穩(wěn)定生產來源。第三，政府可以從教育等公共配套角度出發(fā)，引導居民購房需求，例如取消學區(qū)房或合理劃分學區(qū)等。第四，多元化土地供應，加大對集體土地入市政策的研究，有效推動集體土地入市，在盤活集體資產、為村集體帶來長期可持續(xù)收入的同時，滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中城市居民居住需求。

三、結束語

我國房地產經濟發(fā)展狀況與居民生產生活有著密不可分的關系，其為我國財政收入與社會經濟穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅實的經濟基礎，房地產經濟發(fā)展也推動了我國國民經濟發(fā)展。當今現(xiàn)狀下我國應對房地產市場競爭體系進行調整，根據(jù)市場監(jiān)管系統(tǒng)改善市場競爭觀念，增強房地產企業(yè)經營與管理能力，充分利用多方力量，建立良好的市場環(huán)境，以達到優(yōu)化房地產產業(yè)結構目的。

參考文獻：

[1]王和平.影響房地產經濟發(fā)展的因素及解決策略[J].營銷界，2021（29）：50-51.

[2]張懷申.房地產經濟發(fā)展的影響因素及改善策略[J].現(xiàn)代營銷（經營版），2021（02）：103-104.

[3]陳玉婷.房地產經濟的影響因素及發(fā)展策略分析[J].商訊，2019（19）：127-128.

[4]周樹彥.淺析房地產經濟的影響因素及發(fā)展策略[J].居舍，2019（02）：197.