樓市去庫存仍是主旋律

呂昂 鄭鈞天

2016年2月27日，位于杭州城東的樓盤楊柳郡迎來二期首批房源開盤，388套房吸引了客戶超1400組、約3000人到場，最終在正式搖號開盤2小時后宣告售完，成為杭州樓市猴年首個“半日光”樓盤。

這樣的熱銷場面同樣在上海出現(xiàn)。在上海某均價達每平方米8萬元的高端樓盤，352套“千萬豪宅”開盤當天被搶光。深圳、南京等熱門城市也出現(xiàn)“裹棉被排隊”的“漏夜搶房”景象。

國家統(tǒng)計局近日公布的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，2016年1月份房價同比上漲城市數(shù)量增至25個，占比超30%，漲幅最高的仍是領漲全國房價14個月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。隨著房貸首付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅營業(yè)稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地，春節(jié)后樓市出現(xiàn)一波“加速回暖”行情。

一線及少數(shù)二線城市樓市走強影響到部分購房者的“購房大計”?！敖衲暌詠順鞘腥齑嬲哳l出，讓原本想精挑細選的家人都不淡定了，購房計劃只能提前?！焙贾菔忻耜愊壬f，原本看中的理想房源近期殺出不少“競爭對手”，有樓盤直接表示將會提價，這樣的架勢讓人擔心又要錯過購房的好時機。

中介機構豪世華邦區(qū)域經(jīng)理劉輝告訴記者，原本仍處淡季的正月，2016年復蘇很快，近期成交量頻頻刷新同期新高，不少客戶擔心后市看漲、急著簽約，確實也有不少房東已上調(diào)售價，幅度普遍近5%。而在京滬等地，整體市場變化也在心理層面對緊張的供需結構進一步施壓，如上海一套二手房，春節(jié)后業(yè)主漲價70萬元，一些二手房業(yè)主甚至不惜毀約提價。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，近期多地樓市火爆、房價上漲的原因有三點：一是寬松的購房政策使各類購房者在更低的門檻下得以進入樓市，市場交易活躍反過來推動房價上漲。二是局部優(yōu)質供給開始出現(xiàn)庫存規(guī)模不足，進一步刺激一二手房價格呈現(xiàn)快速飆升態(tài)勢。三是受心理預期影響，尤其是在“買漲不買跌”心態(tài)下，會有一部分“恐慌心理”存在，進而推高房價的非理性上漲。

雖然短期內(nèi)一定程度存在非理性因素，但在業(yè)內(nèi)看來，當前諸多樓市火爆城市從中長期看普遍存在較強需求支持。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，像京滬深等一線城市，因地理位置、產(chǎn)業(yè)結構、教育環(huán)境以及公共資源的優(yōu)越性對外地居民具有強烈吸引力，人口凈流入量長期處于高位，這種基本面就對樓市構成顯著支撐。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，當前主要熱門城市樓市的存銷比普遍小于10，如上海、深圳為7，近期持續(xù)走強的合肥、南京為4，這些去庫存周期較短、局部供應出現(xiàn)緊缺城市樓市延續(xù)火爆態(tài)勢、價格逐步上行屬于正?，F(xiàn)象。

有業(yè)內(nèi)人士指出，當前樓市“漲聲一片”中也存在“虛實不一”?！皾q價分很多情況，有些樓盤需求支持良好，去化已有六七成，剩下的房源就有本錢來漲價以獲得較高的利潤空間，適當放慢去化節(jié)奏?！焙贾蓦p贏機構總經(jīng)理章惠芳表示，還有一些漲價只是營銷行為，實際上是急于去庫存，最終還要看市場買不買賬。

事實上，在一線及少數(shù)二線城市樓市“春意漸濃”的同時，不少二線靠后及三四線城市去庫存壓力依然“寒意十足”。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)三四線城市房價同比仍在下降。如2016年1月份同比跌幅最大的三個城市湛江、蚌埠和襄陽均為四線城市，房價跌幅都超過3.5%。張宏偉分析稱，三線城市受庫存去化周期過高影響，房價難以大漲，繼續(xù)下跌的可能性仍大。

嚴躍進指出，當前監(jiān)測的一二三線35個城市新建商品住宅庫存同比增幅分別為-12.9%、-3.9%和-0.8%，這說明三四線城市去庫存效果遠不及一二線城市，“對于一線城市來說，后續(xù)補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲節(jié)奏，而三線城市去庫存任務依然艱巨”。

業(yè)界認為，即使“樓市紅包”持續(xù)給出，“在分化加劇中去庫存”依然是2016年樓市“主旋律”。世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞表示：“當前二三四線城市去庫存任重道遠，沒有需求者，很少會因為利好政策而產(chǎn)生購房需求，當一個地區(qū)所有需求加起來都難以消化現(xiàn)有庫存時，樓市供給側的問題只能通過自身調(diào)整完善來優(yōu)化。”