農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款法律問(wèn)題研究

陶淑斐

（武漢工程大學(xué)，湖北 武漢 430000）

1 農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款法律界定

在我國(guó)土地改革視域下，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的法律界定為農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體在確權(quán)登記的基礎(chǔ)上，依照法定程序和要求，將權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)向銀行等金融機(jī)構(gòu)作抵押，從而申請(qǐng)貸款獲得經(jīng)營(yíng)資金的活動(dòng)。銀行會(huì)根據(jù)信貸狀況和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)價(jià)值，進(jìn)行特定性的發(fā)放貸款。貸款在限期內(nèi)無(wú)法償還的，將對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)拍賣(mài)、出租等以對(duì)金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)優(yōu)先償還。

2 現(xiàn)行農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的實(shí)踐困境

2.1 金融機(jī)構(gòu)積極性不高、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系不完善

近年來(lái)，部分金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始選擇性的回縮農(nóng)戶(hù)的抵押貸款業(yè)務(wù)。在沒(méi)有健全的土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的情形下，當(dāng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體一旦違約無(wú)法還貸時(shí)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)處置不當(dāng)而造成的農(nóng)地閑置、資源浪費(fèi)等將會(huì)直接導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)利益受損。此外，農(nóng)地金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部缺乏平衡控制機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)管理組織也不完備。導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管對(duì)外依賴(lài)度高，內(nèi)部的監(jiān)管組織也沒(méi)有發(fā)揮實(shí)際的管控效果。

2.2 配套基礎(chǔ)設(shè)施不健全不完備

首先，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)估值制度不完善。鑒于我國(guó)農(nóng)地的所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)地只能在法定框架內(nèi)流轉(zhuǎn)，進(jìn)而致使農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)較小，其實(shí)際價(jià)值也無(wú)法通過(guò)流轉(zhuǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定，最終造成價(jià)值偏離率過(guò)高。其次，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)不健全。農(nóng)村大多數(shù)的抵押是借助于口頭協(xié)議，縱使簽訂了書(shū)面協(xié)議，具體條款也趨于簡(jiǎn)單化。流轉(zhuǎn)程序的非規(guī)范化使得農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款難以保障實(shí)現(xiàn)。并且，我國(guó)尚未建成一套完整的土地產(chǎn)權(quán)交易體系，相關(guān)信息也無(wú)法多渠道及時(shí)公布。

2.3 法律法規(guī)支撐薄弱，救濟(jì)渠道受阻

在確權(quán)問(wèn)題上，國(guó)務(wù)院2015年發(fā)文在全國(guó)試點(diǎn)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，對(duì)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押標(biāo)的向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款予以肯定，但仍缺乏現(xiàn)行法律的保障?！段餀?quán)法》、《擔(dān)保法》等均限制農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。在救濟(jì)途徑上，第一，仲裁救濟(jì)不充分。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛不適用民商事仲裁，但雙方無(wú)法通過(guò)調(diào)節(jié)解決糾紛時(shí)可申請(qǐng)仲裁。不過(guò)，我國(guó)的農(nóng)地仲裁機(jī)構(gòu)并未普遍設(shè)立。第二，忽視了“申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)”的非訟機(jī)制，救濟(jì)形式在試點(diǎn)實(shí)踐中局限于或訴或裁。這剝奪了當(dāng)事人直接申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的權(quán)利。

3 構(gòu)建完善的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款機(jī)制

3.1 規(guī)制金融機(jī)構(gòu)行為

首先，轉(zhuǎn)變簡(jiǎn)單統(tǒng)一的稅收減免方式和財(cái)政補(bǔ)貼。采取專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研的方式對(duì)金融機(jī)構(gòu)供應(yīng)不同主體抵押貸款所需的交易及風(fēng)險(xiǎn)成本進(jìn)行預(yù)估、計(jì)算。根據(jù)整體成本的差異，對(duì)每筆放款采取比率不同的財(cái)政補(bǔ)助來(lái)調(diào)整金融機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)主義傾向性。另外，對(duì)于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體附加擔(dān)保而增信貸款額度的行為不應(yīng)進(jìn)行干涉，而對(duì)于金融機(jī)構(gòu)放貸考量農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的信用情況、產(chǎn)品前景等非評(píng)估因素的行為予以避免。故要以農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值為重要標(biāo)準(zhǔn)。

3.2 善配套基礎(chǔ)設(shè)施

第一，完善土地確權(quán)登記制度的后續(xù)工作。面對(duì)農(nóng)戶(hù)要求變更、補(bǔ)發(fā)、注銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)權(quán)證等狀況，專(zhuān)業(yè)人士和設(shè)施的缺乏要求我們要做好后續(xù)的政策性指導(dǎo)工作。第二，建立有效的評(píng)估機(jī)制和第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。首先要樹(shù)立一套全國(guó)性的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則，綜合考量土地面積、位置等因素劃分價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。其次要設(shè)置獨(dú)立的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估的第三方機(jī)構(gòu)。最后要完善農(nóng)地估價(jià)資料數(shù)據(jù)庫(kù)，豐富評(píng)估所依靠的數(shù)據(jù)來(lái)源。第三，健全農(nóng)地金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。首先，實(shí)行考核責(zé)任與薪酬獎(jiǎng)罰雙軌制和主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制。鼓勵(lì)內(nèi)部監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)合作，主管領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)負(fù)責(zé)長(zhǎng)期存在的風(fēng)險(xiǎn)。其次，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督，建立監(jiān)督預(yù)案機(jī)制和信息溝通平臺(tái)，為實(shí)施全方位控險(xiǎn)管理體系的建構(gòu)打牢基礎(chǔ)。

3.3 健全法律法規(guī)體系

制定《農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資法》，主要內(nèi)容包括：一是梳理金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體以及農(nóng)地抵押公司間的法律關(guān)系。二是確立農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的變現(xiàn)方式，特別是違約變現(xiàn)。三是設(shè)置抵押貸款的強(qiáng)制保險(xiǎn)制度，以信貸保險(xiǎn)基金為抵押擔(dān)保，明確代償責(zé)任分配。四是對(duì)農(nóng)地抵押權(quán)獨(dú)立于債權(quán)的流動(dòng)性給予充分確定，采取把土地抵押權(quán)作為證券的方式回收貸款資金，流通兌現(xiàn)由委托機(jī)關(guān)來(lái)完成，對(duì)農(nóng)地證券化予以法律保障。五是堅(jiān)持土地承包人的基本權(quán)益不受他人侵犯，優(yōu)先考慮農(nóng)地承包者利益，保障抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。

4 結(jié)語(yǔ)

目前，我們要做的是建立和完善農(nóng)村土地融資制度，充分發(fā)揮制度的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)制度的實(shí)施，在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押人和抵押權(quán)人方面明確規(guī)范，真正實(shí)現(xiàn)制度化、規(guī)范化、公共化。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地融資的時(shí)代特性和合法性，只有這樣，才能充分發(fā)揮農(nóng)村土地融資的重要作用，找到具有中國(guó)特色的農(nóng)村土地融資方式。