跨區(qū)域多項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理研究

趙寧

摘 要：作為房地產(chǎn)管理工作中的關(guān)鍵組成成分，要提高對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的重視。當(dāng)前階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正面臨較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，必須努力提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，在房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)關(guān)注項(xiàng)目管理，以促進(jìn)建設(shè)質(zhì)量的提升，有效節(jié)約建設(shè)成本。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);跨區(qū)域;多項(xiàng)目

文章編號(hào)：2095-4085（2020）10-0183-02

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的必要環(huán)節(jié)，引進(jìn)項(xiàng)目管理法能夠界定房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、穩(wěn)定建設(shè)成果、規(guī)范管理措施、監(jiān)督建設(shè)成果。項(xiàng)目設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)發(fā)展中能夠提升發(fā)展流程中科學(xué)性、規(guī)范性、合理性，有助于解決項(xiàng)目建設(shè)中諸多問(wèn)題，對(duì)后續(xù)工作也具有促進(jìn)作用。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理模式分析

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單一

盡管各部門在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，已經(jīng)制定了相關(guān)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)制度，但是由于缺乏對(duì)于崗位職責(zé)的明確規(guī)定，沒(méi)有將崗位職責(zé)細(xì)化到個(gè)人，限制了有關(guān)工作的順利開(kāi)展，既影響了管控效率，也導(dǎo)致管理模式相對(duì)落后。對(duì)其原因進(jìn)行深入分析，發(fā)現(xiàn)部門管理人員的管理方法和控制機(jī)制缺乏創(chuàng)新，不能與時(shí)俱進(jìn)，導(dǎo)致管理方式固化，影響了部門發(fā)展和體系改革的正常開(kāi)展，限制了項(xiàng)目設(shè)計(jì)的實(shí)效，導(dǎo)致有關(guān)工作無(wú)法充分發(fā)揮價(jià)值，使部門項(xiàng)目設(shè)計(jì)的效率嚴(yán)重下降，不能將資源進(jìn)行合理配置。

隨著信息技術(shù)在市場(chǎng)中的不斷滲透，各種科技化的管理方式和管理內(nèi)容，如大數(shù)據(jù)和云計(jì)算等，都在一定程度上影響了部門的生存和發(fā)展。各部門應(yīng)該針對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境與自身水平之間的差距進(jìn)行調(diào)整，以減少經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的隱患。然而，部分部門缺乏精準(zhǔn)把握時(shí)代發(fā)展方向的能力，導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員和管理人員之間不能進(jìn)行有效融合，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)難度較低，其項(xiàng)目設(shè)計(jì)的初衷變成了應(yīng)付外部機(jī)構(gòu)，給形式主義以可乘之機(jī)。盡管這種情況在短期內(nèi)不會(huì)對(duì)部門的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響，但是時(shí)間一長(zhǎng)，就會(huì)限制部門的可持續(xù)發(fā)展。

1.2 房地產(chǎn)發(fā)展期多項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期

當(dāng)前階段，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，許多房地產(chǎn)公司的自身工作能力有待提升，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和公司競(jìng)爭(zhēng)的多重威脅之下，對(duì)于其自身的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制造成了較大挑戰(zhàn)。在法律層面，要加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的法律制度建設(shè)，從宏觀的角度進(jìn)行調(diào)控，以約束房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管控中，部分公司自身經(jīng)營(yíng)和發(fā)展能力有待提升，并且缺乏嚴(yán)格的管理思想和管理模式，限制了科學(xué)完善的經(jīng)營(yíng)機(jī)制的形成。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，沒(méi)有完善的崗位制度，導(dǎo)致員工崗位內(nèi)容不明晰。由于管理模式存在一定局限性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展得不到有力保障。

1.3 房地產(chǎn)高峰期跨區(qū)域多項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理模式

跨區(qū)域多項(xiàng)目設(shè)計(jì)中存在三個(gè)不同層次與階段的設(shè)計(jì)管理體系，能夠?qū)Q策部門、區(qū)域負(fù)責(zé)部門、項(xiàng)目建設(shè)人員之間建立完整的設(shè)計(jì)、投資、管控、施工體系，進(jìn)而迎合市場(chǎng)發(fā)展需求和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合建設(shè)區(qū)域與自身發(fā)展特點(diǎn)，形成創(chuàng)新優(yōu)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。以上幾個(gè)環(huán)節(jié)分工明確、系統(tǒng)科學(xué)、責(zé)任嚴(yán)明，具有良好的管理效果。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程及要點(diǎn)

2.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程

要保證流程機(jī)制在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的穩(wěn)定性。通過(guò)合理合法的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，在不同部門內(nèi)健全工程招標(biāo)內(nèi)容的明確規(guī)定，在撰寫招標(biāo)文件時(shí)，必須將有關(guān)規(guī)章制度進(jìn)行充分明確。在開(kāi)展項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，必須對(duì)每個(gè)競(jìng)標(biāo)企業(yè)進(jìn)行資格審查，確保每個(gè)競(jìng)標(biāo)的企業(yè)都具備一定的資質(zhì)和信譽(yù)，保證競(jìng)爭(zhēng)的公平公正，讓項(xiàng)目可以在公平穩(wěn)定的背景下開(kāi)展。在采購(gòu)時(shí)，要確保建筑工程建設(shè)與供應(yīng)商之間的合作順利，保證供應(yīng)商可以在工程建設(shè)中提供穩(wěn)定的貨源，有利于進(jìn)行工期的設(shè)計(jì)和安排，促進(jìn)工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。在企業(yè)施工后，業(yè)主可以通過(guò)文字的形式將關(guān)系工程的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行展示，同時(shí)在施工方案中要體現(xiàn)出其在建筑施工上的長(zhǎng)處，針對(duì)意見(jiàn)對(duì)自身設(shè)計(jì)進(jìn)行對(duì)應(yīng)修改，以提升設(shè)計(jì)的穩(wěn)定性和經(jīng)濟(jì)性。

2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理職能

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理與房地產(chǎn)建設(shè)難分難舍，其中重要內(nèi)容有項(xiàng)目概念與建設(shè)方案、項(xiàng)目階段性設(shè)計(jì)、施工圖紙規(guī)劃、后期調(diào)整與變更等。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段而言，設(shè)計(jì)職能也被劃分成為三個(gè)不同組成部分，分別是總括職能與項(xiàng)目職能。項(xiàng)目職能與總括職能之間互為表里、相輔相成，共同作用于項(xiàng)目建設(shè)中。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的實(shí)施

3.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

3.1.1 區(qū)域設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

在工程建筑的建設(shè)中，要確保區(qū)域設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性和有效性。在進(jìn)行區(qū)域設(shè)計(jì)時(shí)，許多專業(yè)人員和設(shè)計(jì)人員會(huì)結(jié)合自身的工作實(shí)際，在工程建設(shè)的整體流程中，對(duì)原材料消耗情況和資金花費(fèi)情況進(jìn)行整體統(tǒng)計(jì)。如果可以在建筑工程的區(qū)域設(shè)計(jì)中，將成本區(qū)域的設(shè)計(jì)進(jìn)行快速統(tǒng)計(jì)，就可以對(duì)工程建設(shè)情況進(jìn)行整體控制。要確保在不同工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，區(qū)域設(shè)計(jì)可以在各個(gè)環(huán)節(jié)中有效進(jìn)行。例如，在對(duì)工程進(jìn)行整體設(shè)計(jì)時(shí)，必須綜合考慮到項(xiàng)目的運(yùn)行成本、項(xiàng)目資料、項(xiàng)目整體規(guī)劃中所消耗的人力、物力、財(cái)力等，盡量避免設(shè)計(jì)過(guò)程與決策之間存在差異，以便于體現(xiàn)決策的作用。

3.1.2 地區(qū)設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

地區(qū)設(shè)計(jì)進(jìn)度管理主要是根據(jù)地區(qū)建設(shè)需求和自身經(jīng)濟(jì)效益展開(kāi)的，需要根據(jù)既定設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督與管控，力求工程項(xiàng)目可穩(wěn)定推進(jìn)。首先，應(yīng)當(dāng)建立健全工程推進(jìn)的各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并合理規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。其次，將各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)通過(guò)工程建設(shè)項(xiàng)目聯(lián)系起來(lái)，提升工程建設(shè)完整性與整體性。最后，項(xiàng)目建設(shè)具體內(nèi)容應(yīng)隨著項(xiàng)目推進(jìn)而不斷完善，在科學(xué)、可控范圍內(nèi)規(guī)劃與調(diào)整。

3.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本管理

3.2.1 區(qū)域設(shè)計(jì)成本管理

在開(kāi)展工程預(yù)算設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合工作理念和專業(yè)技能，以確?？傮w設(shè)計(jì)布局的有效性，從全局化的角度出發(fā)，提升工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整體性。在進(jìn)行工程預(yù)結(jié)算時(shí)，設(shè)計(jì)人員要重點(diǎn)關(guān)注工程成本中的有關(guān)問(wèn)題，確?？梢栽谠O(shè)計(jì)中對(duì)成本進(jìn)行有效計(jì)算。為此，應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)人員的工程成本理念進(jìn)行合理強(qiáng)化，以促進(jìn)設(shè)計(jì)流程和意識(shí)的有效轉(zhuǎn)變，避免因片面追求設(shè)計(jì)的獨(dú)特性和新穎性而導(dǎo)致成本無(wú)法控制。

3.2.2 地區(qū)設(shè)計(jì)成本管理

要將設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制方式進(jìn)行規(guī)范。地區(qū)公司設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)明確整體工程建設(shè)總費(fèi)用預(yù)算，根據(jù)自身承擔(dān)的工作項(xiàng)目與內(nèi)容合理預(yù)算自身工程成本。工程成本中國(guó)的重要內(nèi)容有項(xiàng)目原材料、機(jī)械設(shè)備使用數(shù)量、工程階段性費(fèi)用、人力資源成本等等。同時(shí)與開(kāi)發(fā)商之間也需要開(kāi)展商務(wù)談判，對(duì)建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)加以控制，逐步強(qiáng)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)科學(xué)性、精準(zhǔn)性。

3.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

在建筑工程設(shè)計(jì)中，要進(jìn)行質(zhì)量管理，必須具備全面科學(xué)的工程圖紙。通過(guò)工程圖紙可以有效體現(xiàn)出工程的消耗量，減少因錯(cuò)誤操作而造成損傷和浪費(fèi)。有關(guān)研究結(jié)果表明，如果工程圖紙的誤差較小，就可以在一定程度上減少工程建設(shè)中的資金浪費(fèi)。在目前的工程施工中，對(duì)于工程質(zhì)量的要求較高，但是經(jīng)濟(jì)管控能力卻明顯不足。針對(duì)這種情況，應(yīng)該在對(duì)工程設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行整體把控的基礎(chǔ)上，從立項(xiàng)階段開(kāi)始，通過(guò)詳細(xì)的討論分析，讓設(shè)計(jì)質(zhì)量更加精準(zhǔn)，便于控制。

4 結(jié) 語(yǔ)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)管理、收益等方面均能夠發(fā)揮重要作用，縱觀當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展現(xiàn)象，項(xiàng)目設(shè)計(jì)中國(guó)仍舊存在較大的局限和問(wèn)題，難以有效保障商業(yè)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)等環(huán)節(jié)穩(wěn)步推進(jìn)。鑒于此，應(yīng)當(dāng)不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力、設(shè)計(jì)能力、監(jiān)督能力，通過(guò)全方位、寬領(lǐng)域、多視角的設(shè)計(jì)機(jī)制，推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與利用，提升房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。

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