基于灰色關(guān)聯(lián)度的商品房價格影響因素分析
——以錦州市為例

韓會賓，藍(lán)海燕

(遼寧工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，遼寧 錦州 121001)

一、引言

第一財經(jīng)2019 年公布了中國城市排行榜，其中包括一線、二線、三線、四線、五線城市排行榜，共337 個。錦州市位列90 個新四線城市之一。錦州市商品房價格，通常是在參照一二線城市房價起落的基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)。但相對于錦州市市民的收入水平，錦州市的房價相對較高。過高的房價會直接導(dǎo)致貧富差距加大、產(chǎn)業(yè)空心化、人民生活幸福指數(shù)下降等社會問題。錦州市的房價影響因素眾多，通過對影響因素進(jìn)行分析，可以有效地抓住商品房價格漲幅的關(guān)鍵，利用合理的評價模型進(jìn)行分析，從而制定具有更加針對性的政策。錦州市房價的影響因素變化規(guī)律不甚明顯，且相互影響，這些因素哪些是主要的，哪些是輔助的，哪些是主要矛盾，哪些是次要矛盾，這些屬于典型的灰色系統(tǒng)情況，故采用灰色關(guān)聯(lián)分析進(jìn)行評價。

二、灰色關(guān)聯(lián)分析法

灰色關(guān)聯(lián)分析法是客觀評價的方法，樣本的多少和有無規(guī)律對于該種方法的評價結(jié)果影響不大，同時這種方法計算簡單，輸出效率高。

灰色關(guān)聯(lián)分析(GRA)是一種分析多種影響因素與主要因素關(guān)聯(lián)程度的方法。這種方法的本質(zhì)是對因素間關(guān)聯(lián)度進(jìn)行計算，其基礎(chǔ)是把隨時間變化的參考指標(biāo)作為母序列，再將各個評價因素隨時間變化的參數(shù)作為子序列，以此來求得子、母序列之間的關(guān)聯(lián)程度，再將關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行排序，最終得出結(jié)論。

灰色關(guān)聯(lián)分析的步驟如下：

1.確定影響因素與被影響因素，收集數(shù)據(jù)。將影響因素與被影響因素數(shù)據(jù)整理后，形成矩陣：

2.確定參考影響因素列

參考影響因素列作為母序列，根據(jù)評價的目標(biāo)來選擇參照。記作：

3.對序列無量綱化，處理后形成如下矩陣：

4.無量綱化處理。

常用的無量綱化方法有兩種，一種是均值化法：式(1)；一種是初值化法：式(2)

式中，i=0,1,…,n；k=1,2,…,m，本文采用式(2)的無量綱處理方式。

5.分別計算被評價對象指標(biāo)序列與參考序列所對應(yīng)的元素的差值，取絕對值。即：

7.計算各影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)

根據(jù)式(3)，計算比較與參考序列的關(guān)聯(lián)系數(shù)。

k=1,2,…,m，式中ρ為分辨系數(shù)，在ρ∈(0,1)內(nèi)取值，如果這個值越小，則關(guān)聯(lián)系數(shù)之間的差異越大。通常ρ取0.5，本文ρ按照0.5 取值。

8.計算各影響因素與房價的關(guān)聯(lián)度

按照式(4)分別計算各評價序列與參考序列所對應(yīng)的關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值，即為關(guān)聯(lián)度，記為：

三、因素選取

本文的商品房價格采用了錦州市商品房價格的平均價格作為評價比較標(biāo)準(zhǔn)。影響錦州市房價的因素主要有以下5 個方面：

GDP。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型企業(yè)，需要投入大量的資金，而GDP 的增長速度直接反映整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度，因此房價與GDP 有著直接的關(guān)系。

城市人口數(shù)量。凱恩斯理論中供給和需求是市場價格的決定因素，需求決定市場，城市人口數(shù)量的多少意味著房地產(chǎn)剛性需求與投資性需求市場的大小，人口的數(shù)量是市場需求的基礎(chǔ)。長期人口持續(xù)發(fā)展的城市，可以有力地支撐商品房價格的穩(wěn)定。可以說，城市人口的數(shù)量與商品房價格在長期上存在相關(guān)性。

商品房銷售面積。凱恩斯理論中決定價格的因素除了需求還有供給，商品房銷售面積是評價商品房供給的重要指標(biāo)，在一定程度上可以反映市場的供給情況，商品房銷售面積越多，說明市場中可提供給銷售的供給面積越多，進(jìn)而影響著商品房價格。因此商品房銷售面積從供給的角度與商品房價格存在相關(guān)性。

城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入，是居民可用于最終消費(fèi)和儲蓄的加和。只有可支配收入越多，房地產(chǎn)市場的需求才會更加旺盛。在常住居民中，對于市區(qū)價格影響最敏感的通常是城鎮(zhèn)居民，因此本文以城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入作為因素之一。

央行基準(zhǔn)利率。利率作為國家宏觀調(diào)控的工具，對市場進(jìn)行著無形的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)由于總值大，利用貸款買房的人非常的多，并且貸款周期長，利率的高低決定著購房者的購房成本。我國的利率水平直接與央行的基準(zhǔn)利率高度相關(guān)，考慮到貸款周期較長，因此本文以央行基準(zhǔn)利率(5 年以上)作為影響因素之一。一般年初的利率對整年房地產(chǎn)市場的銷售環(huán)境有引導(dǎo)作用。本文設(shè)定年貸款利率取值為年初的貸款利率，即假設(shè)貸款利率在1 個研究期內(nèi)不進(jìn)行調(diào)整。

四、錦州市商品房價格影響因素的關(guān)聯(lián)度分析

根據(jù)錦州市市統(tǒng)計年鑒(http://www.jzstjj.gov.cn/)與中國人民銀行數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，確定參考數(shù)據(jù)列為房價均價，并對原值數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱處理。計算二者的差值的絕對值，各影響因素的數(shù)值與房價相減，再取絕對值，結(jié)果見表1。計算二者的差值的絕對值，用表1 中各影響因素的數(shù)值與房價相減，再取絕對值，結(jié)果見表2。計算關(guān)聯(lián)系數(shù)，根據(jù)表3 中內(nèi)容，參考式(3)計算各評價對象各年的關(guān)聯(lián)系數(shù)，ρ按照0.5 取值。經(jīng)計算，各影響因素和年份的關(guān)聯(lián)系數(shù)如表3 所示。

表1 錦州市房價影響因素?zé)o量綱處理

表2 各影響因素與房價的差值絕對值

表3 影響因素與房價的關(guān)聯(lián)系數(shù)

根據(jù)表3 結(jié)果計算各影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)，再取平均值，根據(jù)平均值的大小來反映出各影響因素與房價的關(guān)聯(lián)大小。將關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值由大到小進(jìn)行降序排列，影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值越大，說明該因素與房價的關(guān)聯(lián)性越高。通過各影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)平均值進(jìn)行排序由大到小，依次是城市人口數(shù)量(0.8858)＞央行基準(zhǔn)利率(0.8849)＞城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入(0.8612)＞GDP(0.8426)＞商品房銷售面積(0.6375)。

五、分析與結(jié)論

從分析結(jié)果來看，錦州市的商品房價格首先與城市人口數(shù)量高度相關(guān)。從錦州市統(tǒng)計局的年鑒中可以看出，錦州市的市區(qū)人口由2005 年的308 萬人減少至2019 年的293 萬人。由于人口不斷外流，人口結(jié)構(gòu)偏向于老齡化，商品房價格按此趨勢會逐漸企穩(wěn)，在一定程度上，價格水平甚至?xí)霈F(xiàn)下降。房價的走向，也說明了房地產(chǎn)市場在錦州市未來的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)作為錦州市地方政府的主要稅收來源，如果市場持續(xù)低迷，將嚴(yán)重影響地方經(jīng)濟(jì)與地方建設(shè)。因此，如何在保持房價穩(wěn)定的同時，繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)是地方政府應(yīng)該研究的重點(diǎn)問題之一。

其次，可以看出央行基準(zhǔn)利率也與房價相關(guān)。十九大報告明確“房住不炒”的政策方向后，直至今日，央行基準(zhǔn)利率從2015 年至今沒有發(fā)生過變化。錦州市的商品房價格在近5 年來看，也沒有太大的波動，說明央行基準(zhǔn)利率確實(shí)與房價高度相關(guān)。但是，由于地方政府對于央行基準(zhǔn)利率無法干預(yù)，只能被動接受。因此，錦州市房價也受到來自國家層面調(diào)控的影響，但在政策允許范圍內(nèi)利用地方銀行刺激經(jīng)濟(jì)的同時，應(yīng)避免“熱錢”流入房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價不正常攀升，催生泡沫，造成產(chǎn)業(yè)空心化。

第三個主要影響因素為城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入。錦州市居民可支配收入2015—2019 年持續(xù)增長，間接影響房價上漲。但這個因素是正向的影響，經(jīng)濟(jì)增長，居民的可支配收入提升。如果政府可以按照國家高端政策層面穩(wěn)定房價預(yù)期，就可以帶動地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方GDP 也將持續(xù)提升。GDP 和商品房銷售面積是與房價相關(guān)性排在最后的兩個因素。GDP 的增長會給房價上漲帶來正向刺激，但GDP 與房價的相關(guān)性位列城市人口數(shù)量、央行基準(zhǔn)利率和城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入之后。隨著地方經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與好轉(zhuǎn)，GDP 必然會不斷地增長，但其與房價的聯(lián)動效應(yīng)是有限的。如果地方政府可以改變GDP 中的產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu)，實(shí)施供給側(cè)改革，多點(diǎn)開花，不僅錦州市商品房價格的預(yù)期會企穩(wěn)，地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將得到非常大的提升。商品房的銷售面積從相關(guān)性上來看與房價關(guān)聯(lián)不大，但從供給角度來看，它卻是供應(yīng)端的指標(biāo)，可見目前錦州市房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量比較充足，因此對于房價的影響不大。

從整體上來看，本文采用灰色關(guān)聯(lián)系統(tǒng)研究來分析影響錦州市房價的因素，結(jié)論是影響房價的因素排序與預(yù)期基本一致，采用灰色關(guān)聯(lián)分析法只是對房價的影響因素作出了比較客觀的評價。