借鑒銀行經(jīng)驗(yàn)加強(qiáng)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理淺談

代岳吾

住房公積金制度在很大程度上促進(jìn)了城鎮(zhèn)住房發(fā)展，為社會(huì)群眾提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的信貸資金。而住房公積金作為社會(huì)公眾資金管理機(jī)構(gòu)，在維持社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。隨著國(guó)家政策支持、企業(yè)單位待遇提高，擁有住房公積金的職工數(shù)量越來(lái)越多，這樣在很大層面上也提高了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。誠(chéng)然，我國(guó)住房公積金制度還不夠完善，在實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)管理中也存在一定的問(wèn)題。住房公積金貸款規(guī)模擴(kuò)大、申請(qǐng)住房公積金貸款人數(shù)不斷增多，這些都為住房公積金風(fēng)險(xiǎn)管理提出了新的挑戰(zhàn)。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，銀行在信貸體系方面更加成熟，也有很多的有效風(fēng)險(xiǎn)防控方案，為了能夠進(jìn)一步提高住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平，借鑒銀行經(jīng)驗(yàn)有著重要意義。

一、住房公積金貸款及其風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)闡述

住房公積金作為一種職工長(zhǎng)期性住房?jī)?chǔ)金。而住房公積金貸款是指受到國(guó)家推行的低存低貸購(gòu)房政策影響，從而為廣大企事業(yè)單位職工提供的一種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策貸款服務(wù)，提高職工的房屋消費(fèi)能力。結(jié)合《住房公積金管理?xiàng)l例》客戶(hù)自住房公積金使用可以分為三種形式，包括住房公積金貸款、銀行存款、國(guó)債三種。其中，住房公積金貸款收益最大、風(fēng)險(xiǎn)最大，所以如何加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平是需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。通過(guò)分析可知，住房公積金貸款損失下限大，而收益上限小，隨著國(guó)家政策的推動(dòng)，住房公積金貸款規(guī)模也隨之增加，同時(shí)也提高了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。相比銀行貸款，住房公積金貸款起步較晚，從事崗位的相關(guān)人員專(zhuān)業(yè)能力參差不齊、工作經(jīng)驗(yàn)欠缺，雖然住房公積金管理中心委托銀行辦理貸款業(yè)務(wù)，但作為銀行受托業(yè)務(wù)，銀行不一定完全按照自營(yíng)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)。住房公積金管理中心擁有貸款最終審批權(quán)，因此住房公積金管理中心同樣要承擔(dān)最終風(fēng)險(xiǎn)，所以如何控制住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量顯得十分重要。

從另一個(gè)方面上看，住房公積金貸款和銀行按揭貸款形式類(lèi)似，但銀行自從成立之初就以貸款作為核心業(yè)務(wù)，因此貸款風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制更加成熟，所以住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理可以借鑒銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理模式，并建立健全符合自身的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，高度關(guān)注操作風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以風(fēng)險(xiǎn)管理手段促進(jìn)住房公積金的保值增值。

二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)闡述

（一）政策性風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金本身就具備非常強(qiáng)的政策性因素，國(guó)家所提出的政策標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)直接影響行業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與住房公積金之間有著密切聯(lián)系。特別是近些年，面對(duì)房?jī)r(jià)暴漲、炒房現(xiàn)象加劇，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度加大，我國(guó)住房公積金貸款期限普遍為20年。在這20年間，如果因?yàn)檎咴斐蓢?guó)家利率變動(dòng)，也會(huì)帶動(dòng)存款、利息的變化，并且這種變化不可測(cè)，很有可能發(fā)生虧損。在性質(zhì)層面上，雖然住房公積金貸款性質(zhì)與銀行類(lèi)似，但由于業(yè)務(wù)過(guò)于單一，降低了風(fēng)險(xiǎn)控制力，特別是在宏觀(guān)政策變動(dòng)下，進(jìn)一步增加了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

這里所指的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，會(huì)給行業(yè)帶來(lái)巨大的影響。房地產(chǎn)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，但從近些年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然存在不規(guī)范問(wèn)題，導(dǎo)致住房公積金貸款方面出現(xiàn)了諸多風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。例如某職工在還房貸期間，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下跌幅度較大，這就會(huì)導(dǎo)致貸款人的抵押物價(jià)值要低于抵押前的價(jià)值，容易產(chǎn)生信貸風(fēng)險(xiǎn)。雖然近些年我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格在逐年提升，但提升速率明顯放緩，表示大部分地區(qū)房?jī)r(jià)遇到了瓶頸期，房地產(chǎn)價(jià)值下降很有可能。

（三）體制風(fēng)險(xiǎn)

《住房公積金管理?xiàng)l例》中的規(guī)定，個(gè)人住房貸款需要委托銀行完成辦理，而商業(yè)銀行本身是以利潤(rùn)為基礎(chǔ)，所以無(wú)法規(guī)避利益驅(qū)使，在實(shí)際運(yùn)行中容易產(chǎn)生利益沖突等問(wèn)題。在這，我國(guó)辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)流程十分繁瑣，委托的銀行在利益方面要多加考慮，這就造成辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)十分消極、速度緩慢，無(wú)法高效運(yùn)行住房公積金貸款業(yè)務(wù)。這些問(wèn)題讓很多客戶(hù)不得不改變貸款方式，將住房公積金貸款轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)住房貸款，給住房公積金貸款帶來(lái)了一定風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（四）擔(dān)保方式風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金貸款擔(dān)保方式通常都是由貸款住房作為抵押，而該方式本身就帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。當(dāng)今很多開(kāi)發(fā)商為了能夠提高住房銷(xiāo)售量，會(huì)延長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，也就是采用預(yù)售方案，房屋在尚未建成或正常建設(shè)時(shí)就已經(jīng)展開(kāi)了住房銷(xiāo)售，此期間消費(fèi)者也可以購(gòu)買(mǎi)住房。在此過(guò)程中，由于房屋都是期房，此時(shí)在買(mǎi)房時(shí)展開(kāi)住房公積金貸款，很有可能產(chǎn)生“未來(lái)住房”等問(wèn)題，從而加劇了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，以風(fēng)險(xiǎn)分散角度分析，使用貸款住房作為抵押貸款不符合這一原理。

三、借鑒銀行經(jīng)驗(yàn)加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

銀行貸款機(jī)制更加成熟，很多方面都值得住房公積金管理中心借鑒，整體上可以分為以下幾點(diǎn)：

（一）借鑒銀行貸款組織框架，加強(qiáng)組織控制

為了進(jìn)一步降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，要借鑒銀行貸款組織架構(gòu)，結(jié)合行業(yè)提出的“不相容職務(wù)分離原則”，完善貸款制度制定權(quán)、貸款發(fā)放執(zhí)行權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)貸款處理權(quán)相分離的機(jī)制，保證組織機(jī)制的科學(xué)性，完善內(nèi)部責(zé)任制度，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防控。需要從以下幾點(diǎn)出發(fā)：

1、住房公積金貸款制度的行使部門(mén)是住房公積金管理中心，因此也是主要的風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)。在風(fēng)險(xiǎn)管理中，要科學(xué)制定、修改相關(guān)貸款政策與制度，明確將授信業(yè)務(wù)的操作流程、標(biāo)準(zhǔn)，采取更加科學(xué)的貸款人信用評(píng)估與審查體系，采取分級(jí)審批權(quán)限制度。這些要求和制度都要嚴(yán)格執(zhí)行，并對(duì)所執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督。

2、住房公積金貸款發(fā)放由專(zhuān)門(mén)的貸款發(fā)放部門(mén)行駛，對(duì)房地產(chǎn)住房公積金貸款市場(chǎng)做出調(diào)查，以標(biāo)準(zhǔn)流程受理借款申請(qǐng)、貸款辦理、抵押登記、貸款劃轉(zhuǎn)手續(xù)，明確要求公積金逾期貸款期限。

3、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)主要是負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)處理工作，將住房公積金貸款的業(yè)務(wù)人員、信用審查人員與處置權(quán)分離，避免出現(xiàn)隱藏問(wèn)題，造成惡性循環(huán)。處置權(quán)專(zhuān)門(mén)交給獨(dú)立、有權(quán)威的法律事務(wù)部門(mén)行駛，這樣可以提高不良資產(chǎn)管理力度，還能夠讓貸款業(yè)務(wù)人員權(quán)責(zé)更加清晰的。

（二）借鑒銀行審批流程，加強(qiáng)流程掌控

風(fēng)險(xiǎn)防控前提是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、監(jiān)控、識(shí)別能力是影響風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量的重要因素。商業(yè)銀行有一套（或多套）完善的貸款審批流程，可以用作參考借鑒，構(gòu)建完善住房公積金貸款審批流程，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。在審批方面，以定量、定性相結(jié)合的三級(jí)貸款審核流程為主，加強(qiáng)審批流程的控制，完善監(jiān)控工作，明確各項(xiàng)操作的風(fēng)險(xiǎn)政策操作標(biāo)準(zhǔn)。

1、開(kāi)發(fā)商方面，要對(duì)開(kāi)放商資信進(jìn)行審查，包括開(kāi)發(fā)商是否合法設(shè)立、是否具備開(kāi)發(fā)權(quán)、企業(yè)資金是否充足、組織機(jī)構(gòu)是否健全、管理機(jī)制是否完善等。

2、在購(gòu)房人方面，做好購(gòu)房人資信審查工作，判定購(gòu)房人是否能夠滿(mǎn)足住房公積金貸款要求，分析其經(jīng)濟(jì)來(lái)源是否穩(wěn)定和充足，是否是自用購(gòu)房等。工作人員將購(gòu)房人的相關(guān)信息錄入到系統(tǒng)當(dāng)中，計(jì)算機(jī)可以自動(dòng)得出購(gòu)房人的信譽(yù)等級(jí)以及可貸款額度，并由有經(jīng)驗(yàn)、資歷老的貸款人員展開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，其重點(diǎn)內(nèi)容是房?jī)r(jià)核實(shí)，通過(guò)一系列的分析工作即可確定貸款額度的風(fēng)險(xiǎn)度。

3、在開(kāi)放項(xiàng)目方面，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是否具備合法土地使用權(quán)，包括是否全的期限、用途以及能否轉(zhuǎn)讓等。這些方面都是降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。

（三）借鑒銀行貸款制度，加強(qiáng)制度完善

1、住房公積金貸款首付是重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，通常情況下貸款房?jī)r(jià)越高，借款人違約風(fēng)險(xiǎn)就越大。首付比例越大，貸款比例就越小，因此必須要嚴(yán)格控制首付款的比例。

2、對(duì)住房公積金貸款操作方案進(jìn)行細(xì)化，可以從三個(gè)方面出發(fā)：首先，完善貸款看房制度，在申請(qǐng)貸款過(guò)程中，不僅要有抵押房屋相關(guān)證件、明確產(chǎn)權(quán)，還要派出兩名工作人員到現(xiàn)場(chǎng)看房，記錄相關(guān)資料，提交看房報(bào)告，這樣可以在一定程度上減少貸款風(fēng)險(xiǎn)；其次，進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)放商行為，在協(xié)議簽訂當(dāng)中，不僅要有驗(yàn)收、現(xiàn)場(chǎng)勘察文件，還需要提供房產(chǎn)明細(xì)列表，制定相關(guān)制度加強(qiáng)控制，避免“虛擬住宅”帶來(lái)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)；再次，加強(qiáng)借款人行為控制，在辦理貸款業(yè)務(wù)中，要進(jìn)一步規(guī)范借款申請(qǐng)書(shū)、合同，任何文件都要簽字確認(rèn)，現(xiàn)場(chǎng)有專(zhuān)門(mén)的貸款人員見(jiàn)證，這樣可以避免操作不規(guī)范帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題；最后，規(guī)范貸款工作人員行為，明確貸款工作人員的權(quán)責(zé)以及業(yè)務(wù)流程，采用綜合程序?qū)彶閺?fù)核機(jī)制，以全流程控制為主，降低道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率。

3、住房公積金貸款后期管理工作也十分重要，后期管理是指在國(guó)家政策、法律的引導(dǎo)下，對(duì)住房公積金回收進(jìn)行管理，可以采用銀行的結(jié)算工具，明確管理層、信貸工作人員權(quán)責(zé)，發(fā)揮其作用，可以根據(jù)貸款合同履行借款人相關(guān)義務(wù)（按期還款），借款人如若沒(méi)有按照合同內(nèi)容履行義務(wù)，則定為“不守信借款人”，對(duì)這類(lèi)借款人進(jìn)行全程跟蹤，必要時(shí)借助法律手段，確保貸款金額可以足額收回，減少信貸資金風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率，提高資金周轉(zhuǎn)率以及使用率。其中，要重點(diǎn)關(guān)注貸款基礎(chǔ)工作，保證住房公積金貸款文本的規(guī)范性，提高內(nèi)部管理水平，為科學(xué)開(kāi)展住房公積金貸款管理工作奠定基礎(chǔ)。

（四）借鑒銀行貸款信息化，加強(qiáng)技術(shù)管理

在信息時(shí)代下，我國(guó)商業(yè)銀行均已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了貸款業(yè)務(wù)的信息化升級(jí)，雖然住房公積金管理中心依然實(shí)現(xiàn)了信息化管理，但信息化程度與商業(yè)銀行還有一定的差距，因此可以借助銀行的信息網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理工作。

1、管理中心的歸集與信貸和受托銀行歸集與信貸業(yè)務(wù)鏈加強(qiáng)信息共享，借助大數(shù)據(jù)以及數(shù)據(jù)庫(kù)，系統(tǒng)可以直接查詢(xún)借款人及其相關(guān)人員的信貸情況，通過(guò)信息系統(tǒng)和專(zhuān)家數(shù)據(jù)庫(kù)得出借款人可貸款額度，從而保證借款人收入能力、還款能力比值相匹配。同時(shí)還要實(shí)現(xiàn)全轄住房公積金貸款業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)共享，系統(tǒng)可以識(shí)別借款人及其相關(guān)人員二次申請(qǐng)貸款能力，避免二次貸款造成的還款能力不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題（違約與政策風(fēng)險(xiǎn)）。

2、借助銀行的貸款信用查詢(xún)系統(tǒng)，借助檢索功能直接查詢(xún)借款人及其相關(guān)人員的信貸記錄，如果信貸記錄較差，如貸款逾期累計(jì)多等，降低借款人的信貸額度，這樣可以控制貸款質(zhì)量和貸款風(fēng)險(xiǎn)，盡可能減少違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率。配合完善的銀行住房公積金貸款審核制度，做好每個(gè)貸款流程控制，如受理、審核、審批、劃款等，加強(qiáng)與受托銀行之間的聯(lián)系，在受理、劃款、記賬等方面做好信息流通，加強(qiáng)相互牽制，減少受托銀行工作人員的操作風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)。

3、如果在住房公積金貸款執(zhí)行期間，借款人逾期還款或不還款，此時(shí)要采用法律手段，對(duì)借款人及其相關(guān)人員的住房公積金凍結(jié)。借款人還清所貸金額之后即可解凍或提取住房公積金。借助住房公積金貸款跟蹤系統(tǒng)，及時(shí)獲取逾期貸款信息，找出借款人逾期貸款以及還款規(guī)律，采取多種催收方案，如上門(mén)催收、電話(huà)催收、網(wǎng)絡(luò)催收等，并借助法律手段減少住房公積金貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，銀行在幾十年發(fā)展當(dāng)中，已經(jīng)形成了較為完善的按揭貸款制度體系，而住房公積金貸款與銀行貸款具有很大的相似性。因此，針對(duì)住房公積金貸款體系不完善的情況，以及住房公積金貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，可以充分借鑒銀行貸款經(jīng)驗(yàn)，包括組織框架、審批流程、貸款制度、信息技術(shù)等，構(gòu)建符合住房公積金貸款體系的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，提高住房公積金貸款質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)公積金保值增值的目標(biāo)。