甘肅省商品房房價(jià)影響因素研究
——基于多元線性回歸模型的分析

白招弟 史佼佼 裴芳蓉 閆麗莉 李媛媛

(甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué) 甘肅 蘭州 730070)

一、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)開始興起。近年來,房地產(chǎn)市場過熱,房價(jià)快速上漲,引發(fā)了一系列影響社會穩(wěn)定的負(fù)面效應(yīng),給我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會居民帶來了不同程度的影響,成為社會和民眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)話題。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品,其價(jià)格受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、市場、經(jīng)濟(jì)狀況等因素的影響,由于房價(jià)上漲過快,市場上缺乏其他較好的投資渠道,房地產(chǎn)越來越成為人民投資、消費(fèi)的主要方向。科學(xué)地認(rèn)識房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律,客觀地評價(jià)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,對于甘肅居民投資、消費(fèi)規(guī)劃以及為政府部門的決策提供依據(jù)具有十分重要的意義。在這種情況下,如何準(zhǔn)確地預(yù)測房價(jià)顯得相當(dāng)重要。

二、基于多元回歸模型分析房價(jià)的影響因素

(一)商品房房價(jià)影響因素選取

根據(jù)前人的研究可知影響商品房房價(jià)的主要因素包括:經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、人口因素、行政因素等。由于影響商品房房價(jià)的因素比較多，而且復(fù)雜,并且存在一些難以量化的定性因素，因此本文選取了甘肅省2003-2018年間的部分因素作為解釋變量，商品房平均銷售價(jià)格為被解釋變量，研究了商品房平均銷售價(jià)格與商品房銷售面積、房地產(chǎn)住宅投資、年末常住人口、地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)之間的關(guān)系，建立了預(yù)測商品房房價(jià)的多元線性回歸模型,進(jìn)行商品房房價(jià)的分析。

(二)模型的構(gòu)建

建立甘肅省商品房的預(yù)測模型。表一列出了甘肅省2003-2018年間有關(guān)商品房的部分統(tǒng)計(jì)資料：其中Y為商品房平均銷售價(jià)格，X1為商品房銷售面積，X2為房地產(chǎn)住宅投資，X3為年末常住人口，X4為地區(qū)生產(chǎn)總值，X5為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)。

表一 2003-2018年甘肅省商品房平均銷售價(jià)格相關(guān)數(shù)據(jù)

利用Eviews軟件對表一中的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析得到如甘肅省商品房房價(jià)的估計(jì)結(jié)果為：

(-3.6341)(0.8753)(-0.7485)(3.6187)(1.0750)(0.1833)

(三)模型的檢驗(yàn)

從Eviews軟件分析得出的結(jié)果可看出，解釋變量年末常住人口X3的t統(tǒng)計(jì)量為3.6187，表明年末常住人口對商品房平均銷售價(jià)格的影響是顯著的。但是模型中的其他解釋變量的t統(tǒng)計(jì)值較小，未通過t檢驗(yàn)。

(四)檢驗(yàn)多重共線性

1.相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)

圖一 相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)結(jié)果

由相關(guān)系數(shù)矩陣可以看出，解釋變量的相關(guān)系數(shù)都在0.94以上，即解釋變量之間是高度相關(guān)的。

2.輔助回歸方程檢驗(yàn)

利用Eviews軟件，分別做一個(gè)變量與其他變量的回歸，得每個(gè)回歸方程的F檢驗(yàn)都顯著，方程回歸系數(shù)的t檢驗(yàn)值表明：X1與X2、X3、X4，X2與X1、X3，X3與X1、X2、X4、X5，X4與X1、X3，X5與X3的T檢驗(yàn)值較小，這些變量之間可能不相關(guān)或相關(guān)程度較小。

3.利用逐步回歸方法處理多重共線性

(1)初始模型建立

利用Eviews軟件單獨(dú)做X與Y的一元回歸:

(2)逐步回歸

將其他解釋變量分別引入初始模型：

因此最優(yōu)模型為只有X3和X5時(shí)，擬合回歸方程如下：

(-5.2747) (5.0961) (4.4224)

(四)異方差性——B-P檢驗(yàn)

根據(jù)Eviews軟件，可得輔助回歸方程為：

(0.464) (-0.445) (0.234)

(1)由結(jié)果可知，PF(2,13)=0.7605>0.05,所以模型不存在異方差性。

(2)由結(jié)果可知，Pr2(2)=0.7189>0.05,所以模型不存在異方差性。

(五)序列相關(guān)性——D.W.檢驗(yàn)

由圖二可得，樣本容量T=16,解釋變量k=2,查D.W.檢驗(yàn)上下界表得，dL=1.10,dU=1.37,因?yàn)镈.W.=1.404,dU

四、結(jié)語