淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險管理

摘要：現(xiàn)今我國經(jīng)濟發(fā)展依然呈穩(wěn)定增長態(tài)勢，但是增速已經(jīng)有所放緩，傳統(tǒng)行業(yè)飛速發(fā)展的時代已經(jīng)過去，紛紛開始追求新的發(fā)展模式，企業(yè)的風險也逐漸顯露出來。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，規(guī)模宏大，對房企來說，做好風險管理，提高企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性，可以更好的提升業(yè)績。本文將從財務風險角度對房地產(chǎn)企業(yè)進行分析，并根據(jù)財務風險出現(xiàn)的相關(guān)動因提出解決策略，以供相關(guān)人員參考。

關(guān)鍵詞：財務風險;房地產(chǎn)企業(yè);融資;資金

引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，2019年房地產(chǎn)業(yè)增加值69631億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的7.27%，快和我國的第一產(chǎn)業(yè)增加值追平。雖然房地產(chǎn)業(yè)依舊呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢，然而行業(yè)增長率已經(jīng)有所放緩，2019年增速為3%，低于行業(yè)平均水平6.1%，這表明房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時也面臨很多風險。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務中存在的風險

對財務風險的內(nèi)涵理解有廣義和狹義之分，其中狹義財務風險是指無法償還到期債權(quán)引發(fā)的風險，而廣義財務風險是指由企業(yè)財務工作間接導致的各種風險，如投資風險、籌資風險和資金回收風險。

從投資風險以及籌資風險來看，房地產(chǎn)行業(yè)是業(yè)內(nèi)聞名的擁有大規(guī)模資產(chǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為后續(xù)發(fā)展去擴大規(guī)?；蛘邔椖客顿Y通常需要大量資金支持，而僅僅依靠企業(yè)自有資金是無法滿足的，企業(yè)需要向銀行舉債或者通過增發(fā)股票等等手段來獲取資金，如果沒有取得充分的資金可能會影響項目的按時完工進而對整個項目的后續(xù)回收資金造成影響。

從資金回收風險來看，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)項目屬于不動產(chǎn)投資，若開發(fā)的產(chǎn)品未能得到消費者及社會的認可，容易形成產(chǎn)品積壓占據(jù)大量資金。如果企業(yè)對商品房進行出售，國家對此有相關(guān)政策支持按揭付款，國家的相關(guān)政策及企業(yè)對接銀行的一些政策變動也會對商品房的銷售產(chǎn)生極大影響進而對企業(yè)的后期回收資金造成不利。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險動因

（一）資產(chǎn)負債率居高不下

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是業(yè)內(nèi)資產(chǎn)規(guī)模相當龐大的行業(yè)，根據(jù)中房網(wǎng)發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評公告》中顯示，2018年房地產(chǎn)業(yè)上市公司資產(chǎn)負債率平均水平為68.09%，凈負債率為92.52%，分別相對于上一年增加3.04%、2.65%，說明在房地產(chǎn)行業(yè)，大多數(shù)公司都是通過舉債經(jīng)營且舉債規(guī)模巨大，一旦企業(yè)產(chǎn)品不迎合市場需要使企業(yè)未達到預期經(jīng)營效益，巨額債務到期許是無法償還。

（二）融資渠道單一

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，項目的投建離不開大量現(xiàn)金支持。傳統(tǒng)的融資方式為銀行貸款、房地產(chǎn)信托以及發(fā)行股票和債券，其中商業(yè)銀行貸款占絕大部分，后兩者只占據(jù)一小部分。企業(yè)主要通過自有資金拍賣土地得到土地使用權(quán)，用土地作為抵押資產(chǎn)向銀行貸款去支持開發(fā)的項目。項目越大，需要的資金越多，舉債相應增加，財務風險也就越大。

（三）財務管理水平不足

房地產(chǎn)項目參與者涉及企業(yè)自身及項目部門人員、債權(quán)人和債務人，企業(yè)從整體運營角度出發(fā)，對項目的一些細節(jié)問題不夠深入了解，存在項目風險，而項目部門人員站在項目角度，制定的相關(guān)決策可能不符合企業(yè)整體需要，財務管理本身就存在難度。此外，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于錐形組織結(jié)構(gòu)，底層項目人員發(fā)現(xiàn)問題到高層為解決問題制定決策再到員工執(zhí)行決策的過程花費時間過多，解決問題的最好時機也許在信息傳遞的過程中溜走，信息在傳遞的過程中也可能失真，長此以往，項目可能因此而耽誤，企業(yè)也會形成內(nèi)部矛盾。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的管控對策

（一）建立財務風險預警系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身企業(yè)情況建立財務風險預警系統(tǒng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目投資額巨大，一旦現(xiàn)金流斷流企業(yè)會出現(xiàn)財務危機繼而引發(fā)更為嚴重的問題。企業(yè)需設(shè)定一個具體的指標值，一旦超出這個指標值需額外注意，企業(yè)要著重分析出現(xiàn)異常的原因，此次異常是否在企業(yè)控制范圍內(nèi)，是企業(yè)自身出現(xiàn)問題還是社會大背景下的共同問題，最后由管理層和項目負責人提出解決問題的策略。

（二）保持合理資本結(jié)構(gòu)，拓展融資渠道

房地產(chǎn)行業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營投資項目或者在領(lǐng)域內(nèi)擴張需要大量資金支持，而這些資金通常都是通過負債來實現(xiàn)，從上文可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)整體擁有很高的負債水平，這代表著企業(yè)每期大量的經(jīng)營成果會用于償還負債，對企業(yè)現(xiàn)金流水平和盈利能力形成不良影響。此外，大額負債會增加企業(yè)財務風險，一旦企業(yè)出現(xiàn)損失容易因資不抵債而破產(chǎn)，這個現(xiàn)象很常見。對于房地產(chǎn)企業(yè)高資產(chǎn)負債率現(xiàn)象，企業(yè)可以通過擴大資金渠道、提高融資效率、降低融資成本來實現(xiàn)。如今國家出臺很多有利政策，符合要求的企業(yè)可以IPO，也選擇去香港IPO。在企業(yè)有閑置資金時可以購買一些穩(wěn)健的證券，等到需要時進行拋售。在現(xiàn)今國有企業(yè)改革的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當?shù)奈{外資，降低資產(chǎn)負債率，達到改善資本結(jié)構(gòu)、降低財務風險的目的。而且通過注入外資，可以吸收外部投資者在其他行業(yè)的經(jīng)營經(jīng)驗，實現(xiàn)業(yè)務整合，為企業(yè)的多元化經(jīng)營創(chuàng)造條件。

（三）開發(fā)快速暢通的信息交流平臺

房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)信息問題大概都是因為缺乏一個有效的信息交流平臺，如企業(yè)官方網(wǎng)站、APP和小程序等。建立信息交流平臺可以迅速發(fā)現(xiàn)問題，有效實現(xiàn)信息交流，為解決問題所短時間，提高工作效率，傳遞的信息也更加真實準確。企業(yè)可以建立一套傳遞信息的常規(guī)程序，一般的信息可以通過常規(guī)程序進行傳遞，如若發(fā)生緊急事件可以走綠色通道直接到達企業(yè)高層。建立網(wǎng)上信息交流平臺需要專業(yè)的技術(shù)人員對平臺定期維護，加強平臺上的信息安全保障，防止企業(yè)機密泄露給企業(yè)帶來損失。

四、結(jié)論

通過分析發(fā)現(xiàn)，引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險動因主要是資產(chǎn)負債率高居不下、企業(yè)融資渠道單一以及財務管理水平的不足。筆者根據(jù)原因提出要建立財務風險預警系統(tǒng)、保持合理資本結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道和開發(fā)快速暢通的信息交流平臺，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)降低財務風險提供參考。

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作者簡介：李嬌（1996-），女，黑龍江大學??在讀碩士，研究方向：財務管理