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    企業(yè)采用投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式計量后的影響分析

    2020-09-26 09:54:05洪萃菁
    理財·財經(jīng)版 2020年6期
    關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn)公允價值

    洪萃菁

    摘 要:企業(yè)采用投資性房地產(chǎn)準則,將符合條件的自有資產(chǎn)采用投資性房地產(chǎn)公允模式計量,會使企業(yè)的資產(chǎn)更加接近市場的真實價值,但這除給企業(yè)帶來積極的影響外,也會給企業(yè)帶來不確定的風(fēng)險。本文以國有企業(yè)Z公司為例,對采用上述計量模式前后的財務(wù)數(shù)據(jù)進行對比,并分析采用該模式對企業(yè)產(chǎn)生的正反兩方面的影響。

    關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn);公允價值;計量模式

    一、Z公司背景介紹

    Z公司是一家地方非上市國有公司,近幾年發(fā)展迅猛,其業(yè)務(wù)范圍以市政建設(shè)和管養(yǎng)為主,涉及房產(chǎn)建筑業(yè)、商品零售業(yè)、出租業(yè)、大宗貿(mào)易等行業(yè)。由于Z公司承接了地方政府許多重點項目的建設(shè)任務(wù),且大部分由企業(yè)出資,這給Z公司的現(xiàn)金流造成了極大的壓力。企業(yè)主要通過銀行等金融機構(gòu)進行融資,2019年12月底的融資額度已超過15億元,而其本身的凈資產(chǎn)只有9.59億元,企業(yè)融資已經(jīng)遭遇瓶頸。Z公司管理層正在謀求通過外部增資的方式擴大企業(yè)資產(chǎn),并通過業(yè)務(wù)的擴張尋找新的盈利點。2019年下半年開始,Z公司通過會計政策變更,將企業(yè)名下部分列入固定資產(chǎn)管理且正在出租的物業(yè)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),并采用公允價值模式進行計量。

    二、投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量后企業(yè)變化情況

    (一)會計政策變更前后企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)對比

    從表1中可以看出,Z企業(yè)從2019年開始對名下正在出租的物業(yè)委托第三方評估機構(gòu)評估其市場價值,并轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)進行核算,按照公允價值模式進行計量,上述物業(yè)從“固定資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)出到“投資性房地產(chǎn)”科目,投資性房地產(chǎn)公允價值高于原固定資產(chǎn)賬面增值的部分則計入“其他綜合收益”科目。通過會計政策的變更,“固定資產(chǎn)”科目從2018年底的7 933萬元,下降到2019年底的5 069萬元;“投資性房地產(chǎn)”科目的金額從2018年底的14 346萬元,上升到2019年底的63 228萬元;“其他綜合收益”科目的金額從2018年底的0元,上升到2019年底的32 709萬元;相應(yīng)的,凈資產(chǎn)也從2018年底的39 801萬元,上升到2019年底的95 936萬元,凈資產(chǎn)增長迅速。

    (二)會計政策變更前后企業(yè)融資情況對比

    從表2中可以看出,Z公司會計政策變更以后,隨著凈資產(chǎn)的增加,企業(yè)的可抵押資產(chǎn)大幅增加,其授信額度也從2018年底的76 300萬元,上升到2019年底的299 009萬元;貸款余額也從2018年底的49 200萬元,上升到2019年底的151 142萬元;利息也從2018年底的670萬元,上升到2019年底的4 946萬元。Z公司通過會計政策的變更做大企業(yè)資產(chǎn),同時獲得了更多銀行金融機構(gòu)的授信額度,加大了使用財務(wù)杠桿的力度,擁有更多的資金投入到企業(yè)的工程建設(shè)項目中,企業(yè)資金流吃緊的狀況暫時得到緩解。

    三、投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量后對企業(yè)的正面影響

    (一)財務(wù)報表的凈資產(chǎn)更真實地反映了企業(yè)的價值

    會計政策變更以前,Z公司名下的物業(yè)通過“固定資產(chǎn)”科目進行計量,其資產(chǎn)價值通過計提折舊反映到企業(yè)的營業(yè)成本中,其賬面價值不斷減少。而實際上,隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情不斷走高,Z公司這部分物業(yè)的市場價值非但沒有減少,反而不斷攀升,這樣企業(yè)財務(wù)報表中反映的凈資產(chǎn)也與企業(yè)實際價值之間的差異越來越大,容易對投資者及其他的利益相關(guān)者產(chǎn)生誤導(dǎo)。

    采用投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式后,Z公司在每個資產(chǎn)負債表日重新對財務(wù)報表中的投資性房地產(chǎn)的市場價值進行評估,確保投資性房地產(chǎn)的賬面價值和市場價值一致,同時將投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入企業(yè)當(dāng)期損益,反映在企業(yè)的凈利潤中。會計政策變更后的企業(yè)財務(wù)報表無疑更真實地反映了企業(yè)的價值。

    (二)企業(yè)的融資情況變得更加樂觀

    通過采用新的會計政策,Z公司的凈資產(chǎn)開始與房地產(chǎn)市場的變化掛鉤。在目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的大背景下,Z公司的企業(yè)價值自然也會水漲船高。Z公司的企業(yè)價值增長無疑會給投資者和債權(quán)人傳遞積極的信號,一方面可以獲得該公司出資人即本級國有資產(chǎn)管理部門對其經(jīng)營業(yè)績的肯定,另一方面也可以通過投資性房地產(chǎn)的抵押向銀行金融機構(gòu)獲取更多的融資授信額度。會計政策變更后,Z公司獲取銀行貸款的能力大幅增強,銀行的貸款額度也大幅增加,緩解了企業(yè)會計政策變更前由于資產(chǎn)量小而帶來的融資瓶頸問題。

    (三)企業(yè)對凈利潤的把控力度更強

    根據(jù)投資性房地產(chǎn)的會計準則,采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)需要在每個資產(chǎn)負債表日重新確認其公允價值,而其公允價值與賬面余額的差額計入當(dāng)期損益,直接影響凈利潤的金額。Z公司在每年12月底前都需要委托專業(yè)的評估機構(gòu)對賬上列入投資性房地產(chǎn)核算的資產(chǎn)進行評估,重新確定其市場公允價值。由于Z公司所處的是一個沿海城市,房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展?jié)摿?,Z公司的投資性房地產(chǎn)未來還有不小的增值空間。Z公司委托的評估機構(gòu)可以采用收益法、比較法等評估方法對投資性房地產(chǎn)進行評估,評估過程會受到各種因素特別是委托方Z公司的影響。Z公司可以通過對評估機構(gòu)施加影響進而影響評估結(jié)果及投資性房地產(chǎn)入賬的公允價值,最終達到調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤的目的。會計政策變更以后,Z公司對利潤的把控性更強,甚至可以通過上述手段來操縱利潤,完成國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要求的與利潤相掛鉤的各項考核指標。

    四、投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量后可能給企業(yè)帶來的風(fēng)險

    (一)企業(yè)由于投資性房地產(chǎn)溢價需要額外承擔(dān)稅負

    Z公司的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量以后,資產(chǎn)的價值將隨著市場的波動而變化。在房地產(chǎn)市場行情高漲的時點,Z公司由于投資性房地產(chǎn)增值而確認的凈利潤會大幅增加,而其需要繳納的企業(yè)所得稅也水漲船高。投資性房地產(chǎn)增值帶來的收益并非企業(yè)的實際經(jīng)營所得,沒有形成真正的營業(yè)收入流入企業(yè),而增加的企業(yè)所得稅卻是Z公司實實在在需要支出的成本,因此加重了Z公司的稅收負擔(dān)。

    (二)加大了企業(yè)評估資產(chǎn)的成本

    每一個會計期末Z公司需要委托第三方評估機構(gòu),對采用公允模式計量的投資性房地產(chǎn)重新進行評估,并以新的價值入賬,相當(dāng)于每一年企業(yè)都要固定支付評估費用給評估機構(gòu),評估費用的收取標準和待評估投資性房地產(chǎn)的價值以及評估難度成正比,對于公允價值高、評估難度大的投資性房地產(chǎn),企業(yè)則需要支付較高金額的評估費用,這無疑額外增加了企業(yè)的費用支出,加大了企業(yè)的經(jīng)營成本。

    (三)給企業(yè)現(xiàn)金流帶來潛在風(fēng)險

    Z公司可以通過采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)使企業(yè)的可抵押資產(chǎn)增值從而吸收更多的融資,這樣短期來看可以改善企業(yè)的現(xiàn)金流,但隨著融資金額增加,企業(yè)的資金成本也不斷攀升,需要向銀行和其他金融機構(gòu)支付更多的利息。雖然投資性房地產(chǎn)公允價值的提高可以增加企業(yè)的利潤,但與經(jīng)營活動取得的收益不同,這部分升值并沒有給企業(yè)帶來實質(zhì)的現(xiàn)金流入,無益于Z公司還款付息。如果Z公司對新增加的融資未做好相應(yīng)的還款計劃,則有可能會引起資金鏈斷裂,給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營風(fēng)險。

    (四)公允模式無法再轉(zhuǎn)回成本模式

    會計準則第3號《投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定:“已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式?!边@意味著Z公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)以后,如果遭遇房地產(chǎn)市場行情下跌,無論投資性房地產(chǎn)公允價值下降多少,企業(yè)都不能再轉(zhuǎn)換回不受市場環(huán)境變化影響的成本模式,由此造成的損失都必須由企業(yè)來承擔(dān)。

    五、啟示和建議

    (一)企業(yè)應(yīng)謹慎使用投資性房地產(chǎn)公允價值模式

    投資性房地產(chǎn)公允價值模式對企業(yè)有弊又有利,是一把名副其實的“雙刃劍”。這也是投資性房地產(chǎn)會計準則從2006年開始執(zhí)行以來,我國上市公司中應(yīng)用公允價值模式的公司比例偏少的原因之一。由于企業(yè)一旦采用公允價值模式,產(chǎn)生的影響是不可逆轉(zhuǎn)的,所以作為企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層,其必須認真考量使用投資性房地產(chǎn)公允價值模式核算企業(yè)資產(chǎn)帶來的利弊,謹慎地作出決策,避免由于會計政策的錯誤選擇而給企業(yè)帶來額外的經(jīng)營風(fēng)險。

    (二)加大對企業(yè)和評估機構(gòu)的監(jiān)管力度

    企業(yè)需要在每個會計期末對采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的市場價值進行重新確認,而評估機構(gòu)的評估結(jié)果則會直接影響投資性房地產(chǎn)的賬面價值,進而影響企業(yè)價值。企業(yè)有可能通過對評估機構(gòu)的影響,促使評估機構(gòu)使用有利于企業(yè)的評估假設(shè)和評估方法,進而幫助企業(yè)達到調(diào)節(jié)企業(yè)各年利潤的目的。為減少企業(yè)通過上述方法操縱利潤,一方面需要加強對評估機構(gòu)的監(jiān)督,確保投資性房地產(chǎn)的價值可以通過評估報告客觀、公正地反映出來;另一方面,企業(yè)需要根據(jù)會計準則的要求做好公允價值相關(guān)財務(wù)信息的披露,確保企業(yè)的投資者及各利益關(guān)聯(lián)方可以準確地掌握企業(yè)的真實價值并作出正確的判斷。只有加強對企業(yè)及評估機構(gòu)的監(jiān)管,才能確保投資性房地產(chǎn)的公允價值乃至企業(yè)的價值能夠通過財務(wù)報表被真實地反映出來。

    參考文獻

    [1]程亞萍,韓育晟.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式對企業(yè)財務(wù)狀況的影響研究:以A企業(yè)為例[J].河北企業(yè),2020(4):111-112.

    [2]牛靖舟.投資性房地產(chǎn)會計準則的比較研究[J].中外企業(yè)家,2020(13):27.

    [3]李慧敏.我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量問題與對策[J].現(xiàn)代商業(yè),2020(15):191-192.

    [4]趙佳祺.新疆百花村公允價值計量的投資性房地產(chǎn)案例研究[J].廣西質(zhì)量監(jiān)督導(dǎo)報,2020(2):62-63.

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