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    預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的效力情形

    2020-09-26 13:18:47韋鍶蘊(yùn)
    法制與社會(huì) 2020年23期
    關(guān)鍵詞:時(shí)間物權(quán)法效力

    關(guān)鍵詞 預(yù)告登記 效力 時(shí)間 空間 物權(quán)法

    作者簡介:韋鍶蘊(yùn),廣東緯韜律師事務(wù)所,合伙人律師,研究方向:民商法。

    中圖分類號(hào):D923.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.176

    預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種特殊類型,指的是為了能夠保障請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。預(yù)告登記和其他不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別在于,前者是為了能夠獲得未來出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí),其能夠獲得一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)。本文將從不同維度以兩個(gè)案例分析實(shí)務(wù)中關(guān)于物權(quán)法賦予預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的效力情形:

    一、 預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的效力情形——基于時(shí)間維度考察

    在 “蘇某麗訴十堰某置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案”中,被告東煌公司的法定代表人龔心成向蘇某麗借款300萬元用于東煌公司的資金周轉(zhuǎn),后因東煌公司無法償還蘇某麗的借款,雙方協(xié)商以東煌公司開發(fā)的房屋抵償該債務(wù)。原告蘇某麗提起訴訟要求被告協(xié)助原告辦理房屋的房產(chǎn)證,其后原被告達(dá)成協(xié)議并由法院出具民事調(diào)解書,協(xié)議被告為原告辦理房屋預(yù)告登記及房屋所有權(quán)證。2017年8月21日,湖北省丹江口市人民法院審判委員會(huì)討論決定,再審本案。湖北省丹江口市人民法院再審認(rèn)為,第三人張某云、周某斌與被告十堰某置業(yè)有限公司之間的房屋買賣合同關(guān)系,已由生效判決駁回了東煌公司要求解除的請(qǐng)求,基于該合同關(guān)系,第三人張某云、周某斌對(duì)于本案所涉房屋辦理了預(yù)告登記,該預(yù)告登記具有公示效力,在未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的情況下,依法不得轉(zhuǎn)讓。本案蘇某麗和東煌公司要求對(duì)本案所涉房屋由其雙方進(jìn)行過戶登記的主張不符合法律規(guī)定,故其請(qǐng)求本院不予支持。蘇某麗和十堰某置業(yè)有限公司之間的房屋買賣合同關(guān)系,可由其雙方通過其他途徑予以解決。判決:一、撤銷本院(2017)鄂0381民初451號(hào)民事調(diào)解。二、駁回蘇某麗的訴訟請(qǐng)求。

    本案是基于“以房抵債”糾紛的雙方作出的民事調(diào)解書侵犯了第三人張某云、周某斌的權(quán)利,因該協(xié)議不合法而予以撤銷的民事判決。從該案中我們可以對(duì)“預(yù)告登記”請(qǐng)求權(quán)效力在時(shí)間維度上窺探一二。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條第二款的規(guī)定:“預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效”。該條款對(duì)預(yù)告登記的時(shí)間維度有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),即自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的預(yù)告登記失效,意味著預(yù)告登記權(quán)利人基于預(yù)告登記而享有的實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本登記的請(qǐng)求權(quán)喪失了物權(quán)法上的基礎(chǔ),其物權(quán)法上的效力確定地消滅[1]。但對(duì)此在解釋上不應(yīng)過于絕對(duì),針對(duì)一些特殊情形應(yīng)作有利于預(yù)告登記權(quán)利人的解釋。比如,本案中應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況,涉案房屋在2017年8月10日辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,在此之前該院于2017年3月24日裁定對(duì)調(diào)解協(xié)議所涉房屋進(jìn)行了查封。故即使第三人在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記而造成其預(yù)告登記失效,但該房屋已在第三人所持預(yù)告登記失效之前因被法院查封而不能轉(zhuǎn)讓,再審法院對(duì)此認(rèn)定蘇某麗和東煌公司要求對(duì)本案所涉房屋由其雙方進(jìn)行過戶登記的主張不符合法律規(guī)定,不予支持是正確的,也是基于預(yù)告登記制度理念的考慮。在時(shí)間維度上應(yīng)結(jié)合具體案件分析,準(zhǔn)確把握預(yù)告登記時(shí)間效力,以及對(duì)“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”之時(shí)存在的導(dǎo)致本登記障礙的情形進(jìn)行具體分析從而做出準(zhǔn)確的判斷。

    二、預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的效力情形——基于空間維度考察

    在“某資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司訴楊某原等確認(rèn)合同無效糾紛案”中,2004年3月27日,楊某原、張某芳、楊某斐與某公司簽訂《XX房屋認(rèn)購書》《商品房買賣合同》,三人向某公司支付房款并接收了上述房屋使用至今。另,2001年7月,某公司與王某華簽訂了《商品房買賣合同》,將涉案房屋出售給王某華,并于2001年7月9日在房管部門辦理了預(yù)售合同登記備案手續(xù)(合同號(hào)XXX),約定付款方式為按揭付款。2001年8月22日,中國建設(shè)銀行廣東省分行與王某華簽訂《樓宇按揭合同》,由王某華以其向開發(fā)商購買的本案的涉案房屋作抵押,作為貸款400000元的還款擔(dān)保等。同年9月17日經(jīng)批準(zhǔn)已辦理了抵押登記,抵押權(quán)人為中國建設(shè)銀行廣州市東環(huán)支行的。后中國建設(shè)銀行廣州市東環(huán)支行向王某華發(fā)放了貸款400000元。其后,中國建設(shè)銀行將其對(duì)290戶借款人(包括王某華)共計(jì)290筆借款合同項(xiàng)下的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給某資產(chǎn)管理有限公司廣州辦事處;某資產(chǎn)管理有限公司廣州辦事處將其對(duì)290戶借款人(包括王某華)共計(jì)290筆借款合同項(xiàng)下的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給某資產(chǎn)管理公司廣州辦事處(其后更名為某資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司)。

    2014年,楊某原、張某芳、楊某斐以某公司將涉案房屋預(yù)登記至王某華名下,并辦理抵押登記為由向一審法院提起(2014)穗荔法民三初字第222號(hào)案的訴訟,請(qǐng)求確認(rèn)某公司與王某華關(guān)于買賣涉案房屋的行為無效,并涂銷該房屋在房屋管理部門已辦理的買賣合同登記備案手續(xù)。

    一審法院認(rèn)為:一審法院作出的(2014)穗荔法民三初字第222號(hào)及(2014)穗荔法民三初字第1904號(hào)民事判決書已確認(rèn)某公司與王某華關(guān)于買賣涉案房屋的行為無效及楊某原、張某芳、楊某斐與某公司針對(duì)涉案房屋存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系,由此可見,王某華并非涉案房屋合法權(quán)利人。楊某原、張某芳、楊某斐請(qǐng)求確認(rèn)王某華以涉案房屋設(shè)定的抵押無效符合上述法律規(guī)定,一審法院予以支持。抵押無效,某資產(chǎn)公司當(dāng)然不能對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán),故楊某原、張某芳、楊某斐關(guān)于確認(rèn)某資產(chǎn)公司不能對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求,一審法院亦予以支持。某資產(chǎn)公司抗辯于法無據(jù),一審法院不予采納。一審法院于2017年5月17日作出如下判決:確認(rèn)王某華以廣州市XX房設(shè)定的抵押無效,某資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司不能對(duì)廣州市XX房享有優(yōu)先受償權(quán)。

    二審法院認(rèn)為:涉案房屋的《廣州市房地產(chǎn)抵押登記證明書》載明“以預(yù)購商品房或者在建房屋抵押登記的,房屋竣工后抵押關(guān)系尚未終止的,抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi),申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)證及他項(xiàng)權(quán)利證”,由此可以證明涉案房屋的登記屬于預(yù)告登記。

    根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十八條“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的,適用本法”之規(guī)定,本案爭議應(yīng)適用《中華人民共和國物權(quán)法》,該法第五條規(guī)定:“物權(quán)的種類和內(nèi)容,由法律規(guī)定?!奔吹盅簷?quán)的設(shè)立必須依照法定程序進(jìn)行,當(dāng)事人不得自行約定或自認(rèn)[2]。

    綜合上述分析,本院認(rèn)定涉案房產(chǎn)的抵押預(yù)告登記不屬于抵押權(quán)設(shè)立的登記范疇,該預(yù)告登記未轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅簷?quán)登記,因此中國建設(shè)銀行廣州市東環(huán)支行和受讓債權(quán)的東方資產(chǎn)公司對(duì)涉案房產(chǎn)不享有抵押權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。一審判決認(rèn)定東方資產(chǎn)公司對(duì)涉案房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)正確。某資產(chǎn)公司認(rèn)為其享有優(yōu)先受償權(quán)的上訴理由不成立,本院不予支持。

    如上所述,王某華就涉案房屋所設(shè)定的是抵押預(yù)告登記,而非抵押登記,不發(fā)生抵押的效力。而主張合同無效的前提是該合同成立并有效,因此楊某原、張某芳、楊某斐要求確認(rèn)王某華設(shè)定的抵押無效的主張缺乏事實(shí)和法律基礎(chǔ),本院不予支持。一審法院對(duì)抵押無效的認(rèn)定有誤,本院予以更正。

    本案主要針對(duì)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)空間維度的探討其效力?!段餀?quán)法》對(duì)于預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)空間維度進(jìn)行了明確的規(guī)定,如果不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了預(yù)告登記,如果沒有獲得權(quán)利人的同意,即使對(duì)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了處分,但是不具有物權(quán)效力,必須要通過權(quán)利人的同意,才能夠?qū)υ摬粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置。上述案件中可以對(duì)此加以分析:本案中,在預(yù)告登記后本登記前,王某華就涉案房屋向銀行貸款并辦理了抵押預(yù)告登記,在進(jìn)行二審判決的過程中,法院根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定,認(rèn)定其涉案房屋不具備抵押效力。預(yù)告登記制度是對(duì)將來物權(quán)保障的一種請(qǐng)求,申請(qǐng)人進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記之后,不會(huì)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)或者設(shè)立的情況,是獲得了將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。因此,預(yù)告登記并不等同于物權(quán)(包括擔(dān)保物權(quán))的設(shè)立、變動(dòng)登記,亦不產(chǎn)生物權(quán)(包括擔(dān)保物權(quán))設(shè)立或變動(dòng)之效力[3]。

    通過上述兩個(gè)案件,可以初步呈現(xiàn)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的效力情形,但也可從案件審理過程發(fā)現(xiàn)我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定并不完善,還需要進(jìn)一步的調(diào)整和優(yōu)化,具體表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面:

    一方面,需要?jiǎng)?chuàng)建完善的信息披露制度。雖然我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度逐漸的完善,但是在實(shí)際運(yùn)行的過程中存在信息公開機(jī)制不完善、不健全的情況,因此在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí),買受人無法獲得公開的信息,不能夠全面的了解不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告權(quán)屬登記方面的信息,在此基礎(chǔ)上和出賣人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易,顯然買受人會(huì)處于劣勢(shì)地位。在上面的兩個(gè)案件中,買受人就存在滯后知情,甚至不了解預(yù)告登記信息的情況,最終雙方出現(xiàn)了糾紛。所以,需要?jiǎng)?chuàng)建完善的信息披露制度,讓雙方都可以快速、準(zhǔn)確的查詢不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記方面的信息,這對(duì)于維持不動(dòng)產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定運(yùn)行具有重要的作用。

    另一方面,需要逐漸的增加預(yù)告登記制度適用范圍?,F(xiàn)階段,我國預(yù)告登記制度的適用范圍相對(duì)較小,無法充分的發(fā)揮預(yù)告登記制度的作用。預(yù)告登記制度能夠有效的避免出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)一物二賣、多頭買賣等現(xiàn)象的發(fā)生。但是由于受到適用范圍的顯著,會(huì)對(duì)其保障交易安全的價(jià)值不能充分的發(fā)揮。筆者認(rèn)為,需要從請(qǐng)求權(quán)、登記對(duì)象以及適用范圍三個(gè)方面進(jìn)行完善,將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的相關(guān)內(nèi)容納入預(yù)告登記制度的適用范圍。通過擴(kuò)大預(yù)告登記制度適用范圍進(jìn)行擴(kuò)大,能夠提升對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的保護(hù)力度。因此,不僅可以將合同作為是否啟動(dòng)預(yù)告登記的依據(jù)和參考,還可以通過政府和法院征收、無因管理等進(jìn)行預(yù)告登記的啟動(dòng),必要時(shí),還可以將非協(xié)議約定納入預(yù)告登記啟動(dòng)范圍,不斷的擴(kuò)大預(yù)告登記制度適用范圍,這樣能夠更加有效的保障不動(dòng)產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益[4]。

    綜上所述,《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記制度的內(nèi)容進(jìn)行了比較完整的規(guī)范,為物權(quán)和特定債權(quán)的聯(lián)系做出很大的貢獻(xiàn)。特定債權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記之后,被賦予物權(quán)保全的效力,這樣能夠有效的保障不動(dòng)產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益,對(duì)于提升不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易安全性具有至關(guān)重要的作用。因此,在實(shí)務(wù)中法院處理案件也是從判決上多維度發(fā)揮預(yù)告登記制度的作用,從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平和效益預(yù)期。

    參考文獻(xiàn):

    [1]王東輝.論我國不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度[J].法制與經(jīng)濟(jì),2020(2):32-33.

    [2]何玉容.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度研究[J].廣西教育學(xué)院學(xué)報(bào),2019(3):59-63.

    [3]王利明.論民法典物權(quán)編中預(yù)告登記的法律效力[J].清華法學(xué),2019,13(3):5-17.

    [4]黎森亮.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的探析[J].法制博覽,2017(15):232.

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