對(duì)我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的思考

馬婷 陳天

摘 要：住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國(guó)已推出五年有余，但落地情況不盡如人意，還存在參保人數(shù)少、保險(xiǎn)公司不積極、“以房養(yǎng)老”騙局多發(fā)等問(wèn)題。本文認(rèn)為該產(chǎn)品發(fā)展受限的主要原因是傳統(tǒng)觀念的負(fù)面影響、業(yè)務(wù)開展成本高、保險(xiǎn)公司自身能力不足、產(chǎn)品宣傳不夠深入，并據(jù)此提出促進(jìn)我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn);以房養(yǎng)老;老齡化

中圖分類號(hào)：F299.23;F842.67 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-3866（2020）12-0114-03

2001年，隨著65歲以上老年人比例超過(guò)7%，我國(guó)正式步入老齡化社會(huì)。2019年末，該比例已超過(guò)12.6%，全社會(huì)面臨巨大的養(yǎng)老壓力。目前，很多老年人都擁有房產(chǎn)，但積蓄有限、退休金不多，屬于“房子富人，現(xiàn)金窮人”，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)可以通過(guò)金融手段幫助這部分老年人解決養(yǎng)老難題，提高老年生活質(zhì)量[1]。

一、我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展概述

（一）住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的概念

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是指擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司對(duì)參與者的預(yù)期壽命進(jìn)行評(píng)估，用房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折舊，將剩余價(jià)值分?jǐn)偟絽⑴c者的預(yù)期壽命中，即是參與者每期可獲得的養(yǎng)老金數(shù)額，之后按月向參與者支付養(yǎng)老金，一直延續(xù)到參與者去世。在參與者去世后，參與者的子女享有優(yōu)先贖回房產(chǎn)的權(quán)利。在該項(xiàng)業(yè)務(wù)中，保險(xiǎn)公司和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)對(duì)貸款前期的各項(xiàng)因素進(jìn)行評(píng)估及預(yù)測(cè)，之后由保險(xiǎn)公司根據(jù)評(píng)估結(jié)果以及貸款利率確定每期應(yīng)當(dāng)支付的養(yǎng)老金并定期支付。實(shí)務(wù)中，該保險(xiǎn)也常被稱為“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)[2]。

（二）住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國(guó)的發(fā)展

住房反向抵押業(yè)務(wù)興起于荷蘭，成熟于美國(guó)，至今在美國(guó)已有長(zhǎng)達(dá)五十多年的發(fā)展歷史，在解決養(yǎng)老問(wèn)題方面取得了一定成效。早在2003年，就有學(xué)者將住房反向抵押這一概念引入中國(guó)，之后我國(guó)陸續(xù)推出過(guò)不同模式的住房反向抵押養(yǎng)老產(chǎn)品，如南京的留園養(yǎng)老公寓、北京的養(yǎng)老房屋銀行、上海的住房自助養(yǎng)老計(jì)劃等，但均以失敗告終。2013年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)文鼓勵(lì)面向老年人開展住房反向抵押保險(xiǎn)試點(diǎn)。2015年3月，幸福人壽保險(xiǎn)公司推出我國(guó)首款住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)——“幸福房來(lái)寶”。

（三）“幸福房來(lái)寶”的運(yùn)作流程

第一步：參與者咨詢。

相關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)有義務(wù)向咨詢者解釋住房反向抵押保險(xiǎn)辦理流程、利弊以及風(fēng)險(xiǎn)，并為咨詢者進(jìn)行初步估算，讓咨詢者了解若參與該業(yè)務(wù)每期大概可獲得多少養(yǎng)老金。

第二步：確認(rèn)參與及審核。

符合參與條件的老年人向保險(xiǎn)公司提交住房反向抵押保險(xiǎn)申請(qǐng)，并提供保險(xiǎn)公司要求的材料如房產(chǎn)證原件、本人身份證原件、公證機(jī)構(gòu)開具的公證書原件等。保險(xiǎn)公司進(jìn)行真實(shí)性審核。

第三步：評(píng)估及定價(jià)。

通過(guò)審核的參與者，需要將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司。在中介備選庫(kù)中，由參與者選取一家具有一級(jí)資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估公司和知名律師事務(wù)所進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估和法律盡調(diào)。參與者的預(yù)期壽命由保險(xiǎn)公司進(jìn)行評(píng)估。保險(xiǎn)公司根據(jù)評(píng)估及預(yù)測(cè)結(jié)果確定每期應(yīng)當(dāng)支付給參與者的養(yǎng)老金數(shù)額，并與參與者簽訂住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同。在保險(xiǎn)期間，房屋的物業(yè)費(fèi)、煤氣費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用可以由保險(xiǎn)公司代繳，代繳費(fèi)用可從養(yǎng)老金中扣除。參與者按50%的比例承擔(dān)房屋抵押、評(píng)估、公證、律師等費(fèi)用，并且每年向保險(xiǎn)公司繳納1 000元的保單管理費(fèi)。

如果參與者中途希望退出該業(yè)務(wù)，則需向保險(xiǎn)公司繳納退保手續(xù)費(fèi)。保單年度從第一年到第五年的退保手續(xù)費(fèi)比例依次遞減，分別是：10%、8%、5%、3%、1%，第六年及以后的退保手續(xù)費(fèi)不再收取。

實(shí)務(wù)中，保險(xiǎn)公司可以按夫妻雙方各自對(duì)抵押房屋持有的份額，計(jì)算出各自的養(yǎng)老保險(xiǎn)金額，在保險(xiǎn)期間分別對(duì)夫妻雙方發(fā)放養(yǎng)老金，若夫妻一方去世，則停發(fā)該方的養(yǎng)老金。另一方的養(yǎng)老金不受影響，將持續(xù)發(fā)放直至死亡，同時(shí)可繼續(xù)居住在抵押房屋中。

第四步：定期給付與后續(xù)處理。

參與者去世前，可以一直居住在自己的房屋中。在此期間，保險(xiǎn)公司無(wú)權(quán)停發(fā)養(yǎng)老金，更無(wú)權(quán)剝奪參與者的居住權(quán)。參與者去世后，房屋處置所得用于支付保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用和利息，若有剩余可支付給參與者的繼承人，或按保險(xiǎn)合同簽訂時(shí)與參與者約定的方式處置。若累積計(jì)息的保費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用超過(guò)房屋剩余價(jià)值，保險(xiǎn)公司自行承擔(dān)相應(yīng)損失。參與者的子女享有優(yōu)先贖回房屋的權(quán)利，只需支付累積計(jì)息的保費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用即可[3]。

二、我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)存在的問(wèn)題

（一）參保人數(shù)少

截止到2019年9月，我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)期末有效保單共計(jì)129件，共129戶家庭191位老人參保。參保老人平均年齡71歲，參保家庭平均每戶每月領(lǐng)取養(yǎng)老金7 000余元，最高一戶家庭每月領(lǐng)取養(yǎng)老金超過(guò)3萬(wàn)元[4]。

從每戶家庭平均每月領(lǐng)取養(yǎng)老金7 000余元這一數(shù)字可以看出，目前的參保家庭主要是一線城市居民，一線城市房產(chǎn)價(jià)值較高，同時(shí)一線城市居民對(duì)于創(chuàng)新型金融產(chǎn)品的接受度較高。

（二）保險(xiǎn)公司不積極

2014年6月，原保監(jiān)會(huì)發(fā)文要求開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，合眾人壽、泰康人壽、平安人壽、幸福人壽四家保險(xiǎn)公司獲得試點(diǎn)資格。但直到2015年3月，只有幸福人壽一家保險(xiǎn)公司推出住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。2018年8月，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)面向全國(guó)推廣，但至今僅有兩家保險(xiǎn)公司可以辦理該業(yè)務(wù)。

（三）“以房養(yǎng)老”騙局多發(fā)

近年已發(fā)生多起借“以房養(yǎng)老”騙取老年人房產(chǎn)的事件。例如北京中安民生“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，產(chǎn)品實(shí)質(zhì)是有第三方借款人參加的短期理財(cái)計(jì)劃，老人將房產(chǎn)抵押后，款項(xiàng)直接進(jìn)入理財(cái)公司，由理財(cái)公司代替老人還本付息并發(fā)月薪。上百名老人被該項(xiàng)目“以房養(yǎng)老”的宣傳引誘入局，面臨失去房產(chǎn)的絕境[5]。

三、我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展受限的原因

（一）傳統(tǒng)觀念的負(fù)面影響

父母將房產(chǎn)留給子女，子女對(duì)父母進(jìn)行贍養(yǎng)，是中國(guó)的傳統(tǒng)觀念。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的參保家庭可能會(huì)被周圍親友誤解，或者認(rèn)為子女不孝順、不贍養(yǎng)老人，老人被迫抵押房子養(yǎng)老;或者認(rèn)為老人太自私，只顧自己多拿養(yǎng)老金，不為子女著想，不給子女留遺產(chǎn)?！梆B(yǎng)兒防老”“遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)”等傳統(tǒng)觀念的影響以及由此導(dǎo)致的負(fù)面輿論壓力，導(dǎo)致該業(yè)務(wù)在我國(guó)的開展難度大、覆蓋范圍窄。

（二）保險(xiǎn)公司開展業(yè)務(wù)的成本較高

保險(xiǎn)公司在業(yè)務(wù)開展前期，需要培訓(xùn)專業(yè)咨詢?nèi)藛T為老年人提供咨詢建議并進(jìn)行業(yè)務(wù)推廣，比如介紹該保險(xiǎn)產(chǎn)品是否適合咨詢者的家庭情況;辦理業(yè)務(wù)的流程有哪些步驟;根據(jù)具體情況向咨詢者分析參保有何利弊得失，可能產(chǎn)生哪些風(fēng)險(xiǎn);估算咨詢者一旦參保每月大概能得到多少養(yǎng)老金，等等，由此產(chǎn)生咨詢成本。在業(yè)務(wù)開展過(guò)程中，需要對(duì)老年人的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估對(duì)老年人的預(yù)期壽命進(jìn)行預(yù)測(cè)，由此產(chǎn)生評(píng)估成本。如果參與者的壽命超過(guò)預(yù)期余命，保險(xiǎn)公司將超額給付養(yǎng)老金，導(dǎo)致成本進(jìn)一步增加。整個(gè)保險(xiǎn)期間，保險(xiǎn)公司需不間斷地向參與者支付養(yǎng)老金，直至參與者去世后，保險(xiǎn)公司才可以處置抵押房屋，通過(guò)處置房產(chǎn)收回前期成本。

（三）保險(xiǎn)公司自身能力不足

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國(guó)2000年以來(lái)平均預(yù)期壽命一直在增長(zhǎng)，比如男性平均預(yù)期壽命2000年為69.63歲，2015年已增至79.34歲;女性平均預(yù)期壽命則從2000年的73.33歲增至2015年79.43歲。如果參保人退休后即投保，按目前我國(guó)男性退休年齡60歲以及平均預(yù)期壽命80歲計(jì)算，保險(xiǎn)公司需要在長(zhǎng)達(dá)20年的時(shí)間里持續(xù)按月支付養(yǎng)老金，參保人去世后保險(xiǎn)公司才能通過(guò)處置房產(chǎn)收回成本。在這20年間，保險(xiǎn)公司不僅面臨巨大的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，還有市場(chǎng)利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)（包括房屋折舊、房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)），現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)（先按月支付養(yǎng)老金，20年后才能處置房產(chǎn)回收相關(guān)費(fèi)用），保險(xiǎn)公司必須具備足夠強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力才能較好地規(guī)避或減少上述風(fēng)險(xiǎn)。

參保人每月收到的養(yǎng)老金與抵押房屋的價(jià)值、市場(chǎng)利率水平以及參保人的壽命密切相關(guān)。房?jī)r(jià)波動(dòng)、利率波動(dòng)、老年人壽命難以預(yù)測(cè)等原因均會(huì)造成定價(jià)不準(zhǔn)確或難以定價(jià)，這對(duì)保險(xiǎn)公司的合理定價(jià)能力提出了很高的要求。目前多數(shù)保險(xiǎn)公司從事該業(yè)務(wù)存在能力不足的問(wèn)題。

（四）正規(guī)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的宣傳不夠深入

正規(guī)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)從資格認(rèn)證、產(chǎn)品審查到業(yè)務(wù)運(yùn)作，監(jiān)管力度都非常嚴(yán)格;辦理業(yè)務(wù)的全流程，從評(píng)估、法律盡調(diào)、公證、簽約直到最后的抵押登記，參保人及其繼承人按要求都必須到場(chǎng)，以確保參保人權(quán)益不受損害;參保人始終持有房產(chǎn)證，可以確保在自己的房子安度晚年，并按月領(lǐng)取養(yǎng)老金直至去世。這些業(yè)務(wù)特征是打著“養(yǎng)老”幌子的非正規(guī)理財(cái)產(chǎn)品無(wú)法提供的。但由于官方“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的宣傳不夠深入、宣傳力度不夠強(qiáng)大，很多老年人沒有能力分辨真假，很容易被卷入各種偷換概念的“以房養(yǎng)老”陷阱。例如前述北京中安民生“以房養(yǎng)老”騙局中，中安民生公司每天提供免費(fèi)“養(yǎng)老餐”，每月組織免費(fèi)旅游，安排所謂“金牌講師”宣傳產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，缺乏判斷力的老人很容易就被這樣大力度的虛假宣傳洗腦，最終上當(dāng)受騙，遭受巨額財(cái)產(chǎn)損失。

四、促進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展的對(duì)策建議

（一）定位目標(biāo)客戶

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一款小眾養(yǎng)老金融產(chǎn)品，并不適用于所有老年人。該保險(xiǎn)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶是積蓄不多、退休金較低、沒有子女或子女無(wú)贍養(yǎng)能力、對(duì)自有住房擁有產(chǎn)權(quán)的這部分老年人。由于“養(yǎng)兒防老”“遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)”等傳統(tǒng)觀念對(duì)老年人思想的影響不可能很快消除，保險(xiǎn)公司可將上述目標(biāo)客戶中的失獨(dú)家庭、無(wú)子女家庭、一線城市家庭作為重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象。

（二）加大宣傳力度

“以房養(yǎng)老”騙局涉案老人眾多，從側(cè)面說(shuō)明“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品是有真實(shí)市場(chǎng)需求的，但正規(guī)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的宣傳不到位、不深入，容易導(dǎo)致虛假“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的乘虛而入，產(chǎn)生劣幣驅(qū)逐良幣效應(yīng)。

保險(xiǎn)公司可在目標(biāo)客戶較多的住宅小區(qū)和社區(qū)定期組織推廣活動(dòng)、分發(fā)宣傳手冊(cè);通過(guò)權(quán)威新聞媒體宣傳官方“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)、揭露“以房養(yǎng)老”騙術(shù)，讓目標(biāo)客戶了解和熟悉什么才是真正的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品、該產(chǎn)品是否適用于自己的家庭情況、應(yīng)該通過(guò)何種渠道參與等信息。當(dāng)越來(lái)越多的老年人親身感受到該業(yè)務(wù)既能提高自身老年生活質(zhì)量，又能減輕子女養(yǎng)老負(fù)擔(dān)后，就會(huì)形成示范效應(yīng)和正向反饋，吸引越來(lái)越多的老年人參與其中。

在這一過(guò)程中，政府及監(jiān)管部門應(yīng)配合保險(xiǎn)公司加大對(duì)正規(guī)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的官方推廣和宣傳，幫助老年人提高鑒別能力，了解什么是真正適合他們的養(yǎng)老金融產(chǎn)品，認(rèn)清真假“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的不同實(shí)質(zhì)，防止弱勢(shì)老人受騙上當(dāng)。

（三）完善配套政策

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，保險(xiǎn)公司作為按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作的金融機(jī)構(gòu)，基于成本—收益動(dòng)機(jī)提供保險(xiǎn)服務(wù)，缺乏辦理該業(yè)務(wù)的積極性和主動(dòng)性。政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該通過(guò)補(bǔ)貼、稅收減免、發(fā)放財(cái)政貼息貸款等優(yōu)惠政策;細(xì)化和完善辦理住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)過(guò)程中抵押、繼承、交易稅費(fèi)、公證等方面的配套政策，幫助保險(xiǎn)公司降低成本、減少政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)保險(xiǎn)公司專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)作為創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)公司需要加強(qiáng)自身能力的建設(shè)，大力引進(jìn)和培養(yǎng)專業(yè)人才，在市場(chǎng)營(yíng)銷、精算、定價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面建設(shè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。目前可先將一線城市目標(biāo)家庭作為重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象，隨著專業(yè)隊(duì)伍的建設(shè)、風(fēng)控及定價(jià)能力的提高、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的積累，再將該業(yè)務(wù)推廣覆蓋到全國(guó)其他城市。

（五）通過(guò)再保險(xiǎn)的方式分散風(fēng)險(xiǎn)

為保護(hù)保險(xiǎn)公司的權(quán)益，保險(xiǎn)公司可將參與者預(yù)期壽命作為保險(xiǎn)標(biāo)的進(jìn)行投保，當(dāng)參與者壽命超過(guò)預(yù)期壽命時(shí)，對(duì)于多支付的養(yǎng)老金可由其他保險(xiǎn)公司分擔(dān)一部分，剩余部分由初始保險(xiǎn)公司兜底。保險(xiǎn)公司還可為抵押房屋購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，參與者去世后，若房屋毀損較大，可由其他保險(xiǎn)公司進(jìn)行修復(fù)或賠償，從而增加房屋處置收益，減少自身?yè)p失。

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