房地產行業(yè)盈利能力分析

陸佳琦

[提要] 近20年來，我國經濟進入一個迅速發(fā)展的時期，房地產業(yè)的經濟發(fā)展狀況如何，直接影響到我國市場經濟的發(fā)展狀態(tài)。本文以保利地產為例，通過該企業(yè)近年來的報告和財務數據，結合杜邦分析法，對保利地產的重要財務指標進行分析，找到影響保利地產盈利水平的關鍵因素，并通過對具體原因分析，提出改進建議。

關鍵詞：保利地產;房地產行業(yè);盈利能力分析

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

收錄日期：2020年6月13日

一、引言

房地產行業(yè)在影響著居民的生活和就業(yè)水平，改善著城市的發(fā)展狀況并帶動著相關企業(yè)的迅速發(fā)展，同時也是國家財政收入的重要來源之一。

保利地產作為房地產行業(yè)里迅速崛起的新秀企業(yè)，在面對日益激烈的經濟大環(huán)境時，必須要保持冷靜，不可以得意于自己過去這些年的迅速發(fā)展的優(yōu)秀表現中，要認認真真分析當前的市場格局，對其進行準確的預測。結合現階段自身的資源和優(yōu)勢，對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展定位和未來發(fā)展前景進行研究和預測，從而探索出一條專屬于保利地產的可持續(xù)發(fā)展的道路。同時，保利地產對同行業(yè)的發(fā)展現狀和水平也不能忽視，而如何提高自身的競爭優(yōu)勢，如何在迅速發(fā)展的房地產行業(yè)里站穩(wěn)腳跟，所以對保利地產盈利水平的研究對于保利地產來說，是十分重要的一個環(huán)節(jié)。

二、保利地產盈利能力分析

（一）保利地產概況。從1992年成立至今，保利地產在20多年的穩(wěn)定發(fā)展的過程中，曾連續(xù)5年榮獲我國房地產行業(yè)的領先品牌。在2002年，完成了股份制改造之后便全面開展了全國化的戰(zhàn)略，范圍覆蓋全國57個城市，擁有300家控股子公司，業(yè)務覆蓋范圍頗廣，從房地產開發(fā)、工程施工、建筑設計到物業(yè)管理等相關業(yè)項目。保利地產自從在上交所上市以來，多次蟬聯(lián)綜合實力排名的前茅。其物業(yè)管理水平更是在中國物業(yè)管理行業(yè)中常年排名前三。在上市公司中，居風險控制首位。2015年的簽約金額更是達到1，500億元人民幣。

（二）杜邦分析法下保利地產盈利能力分析。凈資產收益率用來描述企業(yè)經營活動中債務資本和權益資本的回報情況，是公司進行財務分析的最核心的財務指標。保利地產近年來凈資產收益率波動不大，保持在20%左右。但從2014年之后處于一個下降的趨勢，那么此期間保利地產的凈資產收益率下降具體原因是由哪些方面引起的，下文將從兩大方面繼續(xù)探索。

1、總資產凈利率分析。從總資產周轉率的公式構成上來看，該指標是由銷售凈利率和總資產周轉率共同影響的。即總資產凈利率=銷售凈利率×總資產周轉率。當公司的總資產周轉率越高時，就說明公司比較好的控制了對資產的利用和控制。企業(yè)的銷售能力或資本結構狀態(tài)良好，那么具體由哪方面引起的總資產周轉率的變化，就要從以下兩個方面進行具體的分析：

（1）銷售凈利率。保利地產的銷售凈利率從2012年的12.25%至2019年期間一直呈下降的趨勢。該指標的變化趨勢是對公司的凈利潤的增長與銷售收入增長快慢的反映，正是由于前者的增長速度要明顯的慢于后者的增加速度，才會導致銷售凈利率的下降。下面是保利地產營業(yè)成本和三大期間費用占比和變化趨勢：保利地產的營業(yè)成本在2012年至2016年間一直占比較大，筆者認為可能是由于保利地產擴大了經營規(guī)模。相比較來說，保利地產在管理費用、銷售費用和財務費用方面發(fā)生了微小的變化。其中，管理費用在這五年間一直呈下降的趨勢，從2012年的1.77%至2016年的1.46%，說明保利地產加強了對企業(yè)的經營活動中的內部管理，較好地節(jié)約了管理成本。

（2）總資產周轉率。在房地產行業(yè)，房地產的項目開發(fā)周期一般比較長，較多資金的投入，可能在短期內不會獲得較高的變現能力。而影響保利地產的存貨周轉率最主要的指標存貨周轉率在一般情況下都不會很高。而相應的應收賬款周轉率是指公司尚未收回的款項，具體什么時候能收回這部分賬款，或者能收回多少都是個未知數。從以下兩個方面具體來分析影響公司總資產周轉率的主要原因：

①存貨周轉率。保利地產的存貨周轉率與其總資產周轉率的總體變化趨勢大致相同，從2012年的0.26至2016年的0.37一直處于緩慢穩(wěn)定的上升趨勢。這正說明了在房地產行業(yè)中存貨的比例占總資產的絕大部分。存貨作為企業(yè)的流動資產，流動性的強弱，體現存貨的變現速度。所以，提高企業(yè)的存貨周轉率，就會提高企業(yè)的變現能力。

②應收賬款周轉天數。從2012年至2019年間保利地產的應收賬款周轉天數一直成快速上升的趨勢，但2016年以后，呈下降的趨勢。雖然在近幾年居民的生活水平有了較大的提高，但物價水平也相繼的飛速增長。使得居民比較傾向采用分期付款的方式購買房產。同樣，這也是影響保利地產應收賬款周轉率居高的主要原因之一。

2、權益乘數分析。企業(yè)的負債程度可以從權益乘數這個指標體現出來，該指標是對企業(yè)資本結構的表示。當公司的權益乘數有波動時，就意味著公司的資產負債率的變化。一定的資產負債率對企業(yè)的發(fā)展有積極的影響，但公司的資產負債率過高時，意味著公司試圖通過高舉債來擴大銷售規(guī)模，這樣就大大地增加了公司的經營管理風險。

在2012～2013年該公司的權益乘數一直維持在4.55，說明在近幾年里，保利地產并沒有加大對財務杠桿的使用程度，該企業(yè)的營運狀況比較穩(wěn)定，體現了保利地產的謹慎性原則。2014年開始，保利地產的權益乘數從4.55降到4，這說明保利地產的負債水平在逐年降低，筆者認為，可能是保利地產償還了部分負債，或通過過股權融資的方式增加了資產，減少了對財務杠桿的使用程度，相應的保利地產所承擔的負債風險也在降低。

三、保利地產盈利能力偏低的原因

（一）獲利能力比較穩(wěn)定，但總體水平偏低。保利的凈資產收益率有下降的趨勢，同萬科相比較不穩(wěn)定，2012～2019凈資產收益率變化不大。但2014年之后的下降趨勢，且下降幅度不小。主要是公司的規(guī)模在逐漸擴大，增加了營業(yè)成本，但公司并沒有較大程度地使用財務杠桿來擴大公司規(guī)模，反而是降低了對財務杠桿的使用，從而使凈資產收益率有了較大程度的下降。

（二）費用控制有很大的提升空間。保利地產的成本占收入的比例一直較高，并且三大期間費用的比重也需要采取措施進行控制。對于企業(yè)的主營業(yè)務成本，房地產行業(yè)主要是由拿地成本構成，關于這部分的支出是擴大經營銷售范圍不可避免的支出。但相對于房地產業(yè)的主營業(yè)務成本，期間費用的控制就會相對比較靈活。在銷售費用方面，企業(yè)為增加銷售收入，造成的銷售部門銷售人員的工資，職工福利費等方面也是一筆不小的開銷。最后是財務費用方面，如果企業(yè)融資渠道比較單一，融資過程復雜都會造成財務費用的加重。

（三）營運能力不強。從以上分析可以看出，保利地產在存貨周轉率、應收賬款周轉率指標方面一直較低。相對比萬科可以看出，保利地產資金占用水平偏高，收賬不迅速，賬齡較長。存貨和應收賬款的變現速度還有待加強。

四、提高保利地產盈利能力的建議

保利地產作為我國房地產行業(yè)發(fā)展十分迅速的企業(yè)之一，近年來一直處于我國房地產行業(yè)的靠前地位。通過上文所述，在和萬科的相關主要指標的對比分析中，可以找出保利地產在高速發(fā)展的過程中存在的不足之處。那么對于保利地產已存在的問題有哪些改進措施，下面是筆者認為可以采用的方法和建議：

（一）提高資金的使用率。為了提高資金的使用效率，這就需要保利地產在最初關于擴張土地面積上下功夫，不能為了發(fā)展而盲目的擴張，一定要考慮到土地的占有率。畢竟在房地產行業(yè)中，土地作為最主要的存貨之一，變現能力是比較差的。大量閑置土地的存在，一定會影響到存貨周轉率，存貨周轉率的高低又會影響到企業(yè)的盈利能力。所以，可以從土地的使用效率上方面來提高公司的資金使用效率，從而提高企業(yè)的盈利能力。

（二）加大品牌宣傳和銷售力度。從銷售策略方面下手，實施必要的降價促銷，會在短時間內提高存貨的變現能力，畢竟未售出房產是構成房地產行業(yè)的最主要的部分，有效的促銷活動，是為了保利地產迅速的回籠資金，并且相應的調整一下在建項目的開發(fā)，穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，而不是為了短期的經濟效益。

（三）進一步提高費用控制水平。緊跟時代的步伐，不斷接收一些先進的期間費用控制手段和理念，采取完善有效的控制措施。

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