房產(chǎn)測繪面積計(jì)算常見問題分析

李雨潔 嚴(yán)寅

摘要：房產(chǎn)測繪水平的提高與房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展有著密不可分的聯(lián)系。針對房產(chǎn)測繪面積的有效控制，不僅有助于房屋產(chǎn)權(quán)人權(quán)益的維護(hù)，而且確保了房屋規(guī)劃建設(shè)的合理性與科學(xué)性。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的后期，專門聘請專業(yè)測繪單位開展相關(guān)的測繪工作，才能在獲取準(zhǔn)確房屋面積的基礎(chǔ)上，確保后續(xù)房屋交易的有序進(jìn)行。本文就房產(chǎn)測繪面積計(jì)算常見問題展開探討。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪面積計(jì)算;常見問題分析;解決對策

引言

要想調(diào)節(jié)房產(chǎn)測繪的質(zhì)量，業(yè)務(wù)責(zé)任、難度比想象的要難得多。而且，房產(chǎn)測量結(jié)果直接關(guān)系到消費(fèi)者和所有人的合法權(quán)益，因此我們要非常重視這件事，認(rèn)真對待各項(xiàng)測量工作，加強(qiáng)測繪人員的專業(yè)技能，促進(jìn)我國房地產(chǎn)測繪產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

一、房產(chǎn)測繪概述

房產(chǎn)測繪作為專業(yè)測繪的分支，雖然自身有著顯著的特點(diǎn)，但是由于房產(chǎn)測繪工作不僅對測繪技術(shù)有著嚴(yán)格的要求，同時其在工程測量中也發(fā)揮著極為重要的作用。在實(shí)踐操作的過程中，測繪工作人員應(yīng)該掌握正確使用測繪儀器。測繪技術(shù)的方法，對房屋、房地產(chǎn)、土地的自然狀況、權(quán)屬狀況、質(zhì)量、數(shù)量、位置等進(jìn)行準(zhǔn)確的測量，才能確保專業(yè)房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性。

二、房產(chǎn)測繪任務(wù)和作用

房產(chǎn)面積測繪工作的主要工作過程就是測量工作，在工作的過程中將所測房屋的占地面積、建筑面積等進(jìn)行實(shí)地精準(zhǔn)化的測量，這也是房地產(chǎn)相關(guān)信息收集的重要步驟，使得各種數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)化匯總之后可以形成房地產(chǎn)行業(yè)中的相關(guān)圖紙的精確工作。為了保證房產(chǎn)面積測繪工作的質(zhì)量，需要將實(shí)際測量的結(jié)果和設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行充分的比較，從而進(jìn)行進(jìn)一步的分析工作，也是目前房地產(chǎn)測繪行、！卜的主要工作任務(wù)，這種精確化工作的進(jìn)行也進(jìn)一步的促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的公開化進(jìn)行。在當(dāng)下的工作過程中，房產(chǎn)面積測繪的工作標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)已經(jīng)逐步實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一，在技術(shù)不斷完善和測繪精準(zhǔn)度不斷提升的過程中可以更好的進(jìn)行精準(zhǔn)化工作，也在頻繁的房產(chǎn)交易的過程中進(jìn)行了交易精準(zhǔn)度。房產(chǎn)面積測繪工作大大降低了房產(chǎn)交易工作的復(fù)雜程度，在此過程中所有的房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息已經(jīng)明確化和精準(zhǔn)化，從而保證了工作的順利進(jìn)行。另外，房產(chǎn)面積測繪工作也有助于政府進(jìn)行宏觀方面的房地產(chǎn)的規(guī)劃工作、掌握房產(chǎn)交易的宏觀情況，從而進(jìn)行高效的管理工作。

三、房產(chǎn)測繪面積計(jì)算常見問題分析

對房屋進(jìn)行測量時，一旦測量方式達(dá)不到相關(guān)要求，相關(guān)檢查部門也無法做到精準(zhǔn)管理，那么最終的測量結(jié)果與正確結(jié)果將會出現(xiàn)更大的偏差。除此之外，相關(guān)測量人員的測量水平也會嚴(yán)重影響測量結(jié)果。不僅如此，相關(guān)測量人員如果不懂得技術(shù)知識的更新?lián)Q代，不會很好地應(yīng)用新技術(shù)，那么測量結(jié)果也會出現(xiàn)極大的偏差。

四、房產(chǎn)測繪面積計(jì)算的方法與解決對策

（一）圖紙及前期資料進(jìn)行嚴(yán)格審核

為了促進(jìn)房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量控制水平的有效提高，測繪部門必須委托施工方將房產(chǎn)測繪中形成的圖紙以及前期資料等移交至規(guī)劃部門進(jìn)行全面的審核，并在審核完成后，再交由測繪單位開展房產(chǎn)測繪的工作。另外，房產(chǎn)測繪部門在正式開始房產(chǎn)測繪工作前，必須仔細(xì)的對前期資料中涉及到的平面圖、應(yīng)用說明、功能區(qū)、建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)等進(jìn)行全面的檢查和審核，為后續(xù)房產(chǎn)測繪工作的開展做好充分的準(zhǔn)備。

（二）科學(xué)合理地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪計(jì)算中的分?jǐn)?/p>

為了保證測量邊長的準(zhǔn)確性，需要在房屋類型和計(jì)算區(qū)域準(zhǔn)確的前提下進(jìn)行公共區(qū)域的分?jǐn)偣ぷ?，這不僅僅是房產(chǎn)面積測繪的重點(diǎn)，也是房地產(chǎn)測繪工作的核心內(nèi)容，直接關(guān)系到了消費(fèi)者的利益和后期物業(yè)管理等關(guān)鍵性的工作內(nèi)容。因此，在這項(xiàng)工作進(jìn)行的過程中，需要對于公共區(qū)域的合理分?jǐn)偣ぷ?，在工作?dāng)中將會用到許多房地產(chǎn)制圖的軟件，對于某個單元和某個戶型進(jìn)行精準(zhǔn)化的計(jì)算工作。在這樣的工作條件之下，就需要進(jìn)行房屋總面積的計(jì)算、各個樓層的計(jì)算，在進(jìn)行公共區(qū)域的合理化分配，使得其在標(biāo)準(zhǔn)的工作流程之下進(jìn)行。

（三）房屋建筑面積的計(jì)算方法

（1）根據(jù)我國現(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對層高的明確規(guī)定，層高主要是指建筑物的層間高度，及本層樓面或地面至上一層樓面或地面的高度。房產(chǎn)實(shí)地測量過程中，層高的測量操作性差，房屋樓板厚度和粉刷層這種特殊部位難以準(zhǔn)確量取，通常會對凈高實(shí)施測量。對于建筑形狀奇特的，比如墻體內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體的建筑物，也按其凈高2.10m以上的外圍水平投影計(jì)算全部面積。（2）位于建筑外墻及主體結(jié)構(gòu)以外，起點(diǎn)至終點(diǎn)的高差不小于一個自然層（高度大于2.20m），下方水平投影范圍內(nèi)形成一個建筑空間的，視為室外樓梯。位于建筑外墻及主體結(jié)構(gòu)以外，起點(diǎn)至終點(diǎn)的高差小于一個自然層（高度小于2.20m），或起終點(diǎn)高差不小于一個自然層（高度大于2.20m）但其下方為自然地形不設(shè)計(jì)利用的，視為室外臺階。有頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積計(jì)算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算，且起始層不計(jì)算面積。室外臺階不計(jì)算面積。躍層式房屋內(nèi)部的樓梯應(yīng)該按自然層來進(jìn)行計(jì)算建筑面積，實(shí)地測量時，如果實(shí)地沒有修建樓梯，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃部門審批的圖紙，按自然層來進(jìn)行計(jì)算建筑面積。（3）外墻、共有墻墻體，測繪作業(yè)中通過取墻中線的方法進(jìn)行半墻墻體面積的計(jì)算。外墻、共有墻墻體含有剪力墻，且各樓層剪力墻厚度不同時，可參考房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖紙，并結(jié)合實(shí)地測量的數(shù)據(jù)，確定墻體厚度，盡可能確保標(biāo)準(zhǔn)樓層的房屋單元面積一致。

（四）共有建筑面積的計(jì)算方法

共有建筑面積的分?jǐn)偱c計(jì)算，應(yīng)以幢（棟）為單位進(jìn)行。產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。無合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按共有建筑相關(guān)的房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂９灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偤?，各分戶建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的幢（棟）、功能區(qū)、層的建筑面積之和。共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積上的產(chǎn)權(quán)界，實(shí)際上也無法劃分。

（五）提高房產(chǎn)測繪人員的自身素質(zhì)

只有全面的了解和掌握房產(chǎn)測繪的實(shí)際情況，才能確保測繪面積質(zhì)量控制效果達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。測繪主觀部門，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)和要求，采取動態(tài)化的管理方式，加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪單位監(jiān)管的力度，積極的組織測繪單位工作人員參加測繪技術(shù)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，才能在確保測繪工作人員掌握豐富理論知識的同時，積累房產(chǎn)測繪的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。另外，測繪單位還應(yīng)通過定期舉辦測繪技術(shù)交流座談會的方式，為測繪工作人員的技術(shù)交流搭建平臺，幫助測繪工作人員解決測繪面積質(zhì)量控制過程中存在的問題，同時進(jìn)行測繪新技術(shù)和新方法在測繪工作中應(yīng)用的推廣，促進(jìn)測繪面積質(zhì)量控制水平和效果的全面提高。

結(jié)語

在對房產(chǎn)面積進(jìn)行測量的過程中，我們要不斷地去提升自己的知識能力和水平，來增強(qiáng)自己的測繪能力和技術(shù)，還要不斷地對測繪、流程和步驟進(jìn)行落實(shí)，保障圖紙數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性。除此之外，在進(jìn)行測量的過程中出現(xiàn)的問題要進(jìn)行及時的處理并加以記錄，要把消費(fèi)者的利益放在第一位，還要對他們的消費(fèi)權(quán)益進(jìn)行維護(hù)，通過培訓(xùn)不斷提升工作人員的專業(yè)素質(zhì)，保障服務(wù)的高效性。

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[1]劉軍永.房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制分析[J].中華建設(shè)，2019，02：48-49.

作者簡介：

李雨潔，浙江榮騰盛展房地產(chǎn)有限公司。

嚴(yán)寅，漢嘉設(shè)計(jì)集團(tuán)股份有限公司。