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    三維權(quán)籍調(diào)查在不動(dòng)產(chǎn)登記中應(yīng)用研究

    2020-09-08 06:21:21劉振斌
    理論與創(chuàng)新 2020年12期
    關(guān)鍵詞:權(quán)籍不動(dòng)產(chǎn)登記

    劉振斌

    【摘 ?要】自不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施以來(lái),隨著登記的不斷深入,傳統(tǒng)意義上基于二維模型的權(quán)籍調(diào)查管理的弊端逐漸凸顯,對(duì)于城市化建設(shè)中地下空間、地上空間以及空間分布復(fù)雜化的高層空間無(wú)法達(dá)到精細(xì)化、準(zhǔn)確化、直觀化的管理。本文主要闡述目前二維權(quán)籍調(diào)查存在的瓶頸,探究三維權(quán)籍調(diào)查在未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記中如何應(yīng)用。

    【關(guān)鍵詞】權(quán)籍;三維調(diào)查;不動(dòng)產(chǎn)登記

    引言

    《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》自2016年1月1日實(shí)施以來(lái),國(guó)內(nèi)開(kāi)始全面實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作,但是基本都是基于傳統(tǒng)的二維地理空間開(kāi)展的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和登記工作。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)保障,也是不動(dòng)產(chǎn)登記依賴的數(shù)據(jù)支撐。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的確立,建立在不動(dòng)產(chǎn)基本單元,不動(dòng)產(chǎn)基本單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。隨著我國(guó)城市現(xiàn)代化建設(shè)的高速發(fā)展,地下空間的開(kāi)發(fā)利用日益廣泛,比如地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、地鐵軌道、地下管線等;其次,地上建筑物結(jié)構(gòu)也更加復(fù)雜。傳統(tǒng)意義上的二維空間權(quán)屬登記調(diào)查已經(jīng)不足以滿足房屋、土地利用復(fù)雜化的現(xiàn)狀。而三維權(quán)屬調(diào)查,除了具備傳統(tǒng)二維權(quán)屬調(diào)查的空間位置屬性,更具備空間維度,能夠立體直觀的表現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元以及復(fù)雜不動(dòng)產(chǎn)單元之間的空間關(guān)系,能夠全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記有二維平面調(diào)查模式到三維立體的調(diào)查模式轉(zhuǎn)變。

    1.傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查存在的問(wèn)題

    目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記大多數(shù)都是基于二維GIS的平面管理系統(tǒng),不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查僅是局限在對(duì)空間地理位置和權(quán)利基本屬性信息的調(diào)查。對(duì)于宗地,更多的是對(duì)宗地的四至、界址點(diǎn)、界址線、權(quán)利人等信息調(diào)查;對(duì)于樓幢,調(diào)查內(nèi)容包括樓幢的空間位置、坐落、占地面積等信息;對(duì)于樓盤表中具體房屋的調(diào)查,更多地是對(duì)房屋建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e、所在單元、所在層等屬性信息的調(diào)查,不具備空間屬性信息。導(dǎo)致在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查過(guò)程中,無(wú)法對(duì)地下空間、房屋登記等具體不動(dòng)產(chǎn)單元形成一個(gè)直觀地、可辨識(shí)的調(diào)查結(jié)果,由于這種模糊和不確定性,導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中無(wú)法準(zhǔn)確判斷登記單元的空間位置,因此無(wú)法從根本上杜絕重復(fù)發(fā)證、進(jìn)錯(cuò)房間等登記錯(cuò)誤的發(fā)生。

    對(duì)于地下商鋪、地鐵車輛段、市政道路及綠地、商業(yè)住宅、停車場(chǎng)等,無(wú)法通過(guò)傳統(tǒng)的權(quán)籍調(diào)查真實(shí)、直觀地顯示樓盤表信息。傳統(tǒng)二維地理信息描述已經(jīng)不能滿足高速發(fā)展的建設(shè)用地使用權(quán)分層業(yè)務(wù)需求。傳統(tǒng)的權(quán)籍調(diào)查,無(wú)論是宗地、房屋、宅基地等都是以二維地理信息圖紙和相關(guān)參數(shù)進(jìn)行調(diào)查和管理的。但是由于地下空間的拓展與運(yùn)用,相關(guān)的二維地理信息顯得力不從心,單純以傳統(tǒng)二維表格、圖片、文檔等進(jìn)行調(diào)查登記,很多地細(xì)節(jié)無(wú)法進(jìn)行有效管控,特別是在三維位置和邊界上不能進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)量。

    筆者認(rèn)為傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查存在的問(wèn)題可以歸納為以下三點(diǎn):

    (1)缺少對(duì)地上、地標(biāo)、調(diào)下空間的地理實(shí)體與產(chǎn)空間的統(tǒng)一管理,缺少對(duì)產(chǎn)權(quán)空間的三維表達(dá)。

    (2)不動(dòng)產(chǎn)平面管理模式無(wú)法刻畫不動(dòng)產(chǎn)的三維空間特性和產(chǎn)權(quán)的立體特性;

    (3)不動(dòng)產(chǎn)管理的三維權(quán)利空間不明晰。

    ①開(kāi)發(fā)商的“偷面積”,規(guī)避政府法規(guī),增加業(yè)主負(fù)擔(dān);

    ②公共區(qū)域權(quán)屬不明確,開(kāi)發(fā)商重復(fù)公攤、重復(fù)收費(fèi);

    ③房產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)不明,造成非法裝修與改造問(wèn)題等。

    2.三維權(quán)籍調(diào)查方法

    將已有的二維地籍、不動(dòng)產(chǎn)樓盤表等數(shù)據(jù)成果集成到三維GIS中,可以更直觀、更準(zhǔn)確的反應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)及周邊地物現(xiàn)狀,滿足對(duì)復(fù)雜空間權(quán)利的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理和不動(dòng)產(chǎn)登記需求。這里以權(quán)籍三維調(diào)查體現(xiàn)建設(shè)、三維建模方式選擇、三維調(diào)查內(nèi)容幾個(gè)方面來(lái)說(shuō)手不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍三維調(diào)查方法。

    2.1權(quán)籍三維調(diào)查體系建設(shè)

    權(quán)籍三維調(diào)查體系建設(shè)應(yīng)該包括軟硬件支撐層、數(shù)據(jù)管理層、數(shù)據(jù)服務(wù)層和展示應(yīng)用層。

    2.2三維建模方式選用

    三維建模方法包括人工交互建模、現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)建模、施工數(shù)據(jù)建模等多種手段,不動(dòng)建模手段的優(yōu)缺點(diǎn)不同。

    不動(dòng)產(chǎn)傳統(tǒng)調(diào)查中積累了大量的房屋平面圖、宗地紅線圖、分層分戶圖等數(shù)據(jù),且都是CAD成果,因此不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍三維調(diào)查中三維模型的建立優(yōu)先選擇基于CAD數(shù)據(jù)的建模方式,成本更低,建模效率和建模成果的完整性更高。

    2.3權(quán)籍三維調(diào)查主要內(nèi)容

    不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查的目的是獲取不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)利人、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利范圍、土地用途等基本信息。 二維的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查僅需調(diào)查平面范圍內(nèi)的邊界信息,但三維的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查則需要調(diào)查三維空間范圍的邊界信息。 調(diào)查空間對(duì)象由界址點(diǎn)、界址線、界址面擴(kuò)充至界址點(diǎn)、界址線、界址面和宗地體。調(diào)查內(nèi)容中的東、南、西、北四至,擴(kuò)充為東、南、西、北、上、下六至。

    3.結(jié)論與展望

    不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查由傳統(tǒng)的二維轉(zhuǎn)為三維調(diào)查,及其重要,能夠最大層面解決目前二維權(quán)籍調(diào)查面臨的調(diào)查平均問(wèn)題,同時(shí)從三維權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)架構(gòu)建設(shè)、三維建模方式和三維調(diào)查重要內(nèi)容進(jìn)行了闡述,為今后的三維權(quán)籍調(diào)查奠定了一定的基礎(chǔ)理論。三維建模作為三維權(quán)籍調(diào)查的物理支持,如何依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)資源,創(chuàng)建一種自動(dòng)化水平高、效果好、速度更快的建模手段,是未來(lái)三維權(quán)籍調(diào)查的一個(gè)重點(diǎn)方向。

    參考文獻(xiàn)

    [1]程嘯.不動(dòng)產(chǎn)登記單元[J].中國(guó)房地產(chǎn),2011(8):24 -28.

    [2]楊林.三維地理信息應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)探究[J]. 信息周刊, 2019, 000(007):0009-0009.

    [3] 應(yīng)申,郭仁忠. 三維地籍[M]. 北京:科學(xué)出版社,2014: 45-56.

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