淺析“民法典（草案）”中的居住權(quán)制度

摘要：為滿足居住權(quán)人的穩(wěn)定生活需要，我國(guó)“民法典（草案）”提出了設(shè)立居住權(quán)。我國(guó)“民法典（草案）”中規(guī)定了居住權(quán)是一種用益物權(quán)，該權(quán)利產(chǎn)生于羅馬法，德國(guó)、法國(guó)等西方國(guó)家繼承了這一制度并有所進(jìn)一步發(fā)展。我國(guó)在設(shè)立民法典的過(guò)程中提出設(shè)立居住權(quán)，有其一定的現(xiàn)實(shí)意義和社會(huì)意義。“民法典（草案）”中對(duì)居住權(quán)的內(nèi)容、特征等做了具體規(guī)定，詳盡的規(guī)定有利于我們更加深入地了解該項(xiàng)權(quán)利。

關(guān)鍵詞：居住權(quán) 用益物權(quán) 效用 現(xiàn)實(shí)意義

中圖分類號(hào)：D923? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? 文章編號(hào)：1009-5349（2020）13-0086-02

中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，我國(guó)逐漸步入老齡化社會(huì)，住房保障體系還不完善，為了使得中老年人的生活有所保障，并進(jìn)一步體現(xiàn)民法的人文精神，同時(shí)緩解住房壓力，保障房屋所有權(quán)人的權(quán)利，我國(guó)“民法典（草案）”提出設(shè)立居住權(quán)，從而滿足居住權(quán)人的穩(wěn)定生活需要。

一、居住權(quán)的概念及歷史沿革

（一）居住權(quán)的概念

我國(guó)“民法典（草案）”第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)依照合同約定，對(duì)房屋所有權(quán)人的住宅（不動(dòng)產(chǎn)）享有用益物權(quán)，對(duì)該住宅（不動(dòng)產(chǎn)）進(jìn)行占有、使用，實(shí)現(xiàn)生活居住。

簡(jiǎn)而言之，居住權(quán)，是指作為自然人的居住權(quán)人對(duì)他人所有的房屋及其附著物所享有的占有、使用的用益物權(quán)。

（二）居住權(quán)的歷史沿革

1.居住權(quán)制度的產(chǎn)生

羅馬古典法時(shí)期最早規(guī)定居住權(quán)，羅馬的財(cái)產(chǎn)繼承制度規(guī)定，被繼承人僅指定其一個(gè)兒子繼承其全部財(cái)產(chǎn)，其余均無(wú)繼承權(quán)，為了使沒(méi)有或失去繼承權(quán)的家庭成員獲得一定的生活保障，因此出現(xiàn)了人役權(quán)。

2.居住權(quán)制度的發(fā)展

羅馬法系國(guó)家例如德國(guó)、法國(guó)、瑞士等均繼承了羅馬法中關(guān)于居住權(quán)制度的規(guī)定，并進(jìn)一步發(fā)展了該制度。法國(guó)設(shè)立了人役權(quán)制度，體現(xiàn)了契約自由的原則。德國(guó)的民法典規(guī)定了限制人役權(quán)和長(zhǎng)期的居住權(quán)制度。《德國(guó)民法典》中的居住權(quán)只能在住宅（不動(dòng)產(chǎn)）上為某一人設(shè)立，權(quán)利不能發(fā)生繼承和轉(zhuǎn)讓。

普通法系國(guó)家有著不同于羅馬法系的法律淵源，普通法系國(guó)家的特點(diǎn)是注重判例研究。雖然不同于羅馬法系，但是普通法系在婚姻家庭方面也設(shè)立了居住權(quán)制度。英國(guó)的居住權(quán)制度表現(xiàn)在其規(guī)定了婚姻住宅權(quán)，顧名思義，即一方配偶對(duì)住宅（不動(dòng)產(chǎn)）享有使用權(quán)、居住權(quán)或所有權(quán)。美國(guó)還設(shè)立有為保護(hù)弱勢(shì)群體的利益而設(shè)定的終生地產(chǎn)制度，即弱勢(shì)群體對(duì)該房屋住宅享有居住權(quán)直至其死亡。

二、我國(guó)設(shè)立居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)意義

（一）能夠有效保障弱勢(shì)群體的居住權(quán)益

1.保障離婚后生活困難一方人士的居住權(quán)益

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）規(guī)定，夫妻雙方離婚，一方可以通過(guò)設(shè)立房屋居住權(quán)或者房屋所有權(quán)，將自己的住宅（不動(dòng)產(chǎn)）提供給另一方居住和占有使用，從而幫助因離婚而生活困難的一方當(dāng)事人，使其可以正常生活。夫妻離婚一般會(huì)涉及財(cái)產(chǎn)問(wèn)題、房產(chǎn)問(wèn)題，設(shè)立居住權(quán)，在一定程度上可以有效解決夫妻因離婚而產(chǎn)生的房屋糾紛，避免矛盾。

2.保障老年人的居住權(quán)益

一方面，在中國(guó)大的國(guó)情背景下，父母一般將房屋的所有權(quán)贈(zèng)予子女，或者父母用盡積蓄，出資為子女購(gòu)房。日后作為基本無(wú)勞動(dòng)能力的中老父母，有必要設(shè)立居住權(quán)來(lái)保障其權(quán)利，避免出現(xiàn)老無(wú)所依的情況。另一方面，對(duì)于無(wú)贍養(yǎng)義務(wù)的老年人來(lái)說(shuō)，其可以將自己擁有所有權(quán)的房屋進(jìn)行出賣，進(jìn)而在該房屋上與買受人或者其他權(quán)利人訂立協(xié)議設(shè)立居住權(quán)。

3.保障處于弱勢(shì)地位的需要受特定照顧人士的居住權(quán)益房屋所有權(quán)人對(duì)與其存在特定的關(guān)系的親屬或者并無(wú)血緣姻親等關(guān)系的非親屬設(shè)立居住權(quán)。設(shè)立這一類居住權(quán)，還有利于弘揚(yáng)良好的社會(huì)道德和社會(huì)風(fēng)氣。

（二）尊重房屋所有權(quán)人的自由意志

居住權(quán)規(guī)定在物權(quán)編的用益物權(quán)中，所有權(quán)人對(duì)自己擁有所有權(quán)的房屋具有有效的處分權(quán)，對(duì)自己所有的房屋具有完全的支配效力。房屋所有權(quán)人可以以訂立合同的方式、訂立遺囑或者遺贈(zèng)等，在自己擁有所有權(quán)的房屋上設(shè)立居住權(quán)，從而更好地保障房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，體現(xiàn)其自由意志。

（三）房屋獲得其更大的效用價(jià)值

我國(guó)人口密度大，且一直存在住房難的問(wèn)題，我國(guó)的住房保障體系還需要進(jìn)一步的完善，在房屋上設(shè)立居住權(quán)，可以充分有效發(fā)揮房屋的效用。我國(guó)現(xiàn)行物權(quán)法中規(guī)定的用益物權(quán)一般重視土地的役權(quán)，而居住權(quán)的設(shè)立，可以更好地發(fā)揮對(duì)房屋的利用效能，從而建立起相對(duì)而言更為全面的用益物權(quán)體系。

三、我國(guó)“民法典（草案）”中規(guī)定的居住權(quán)

（一）居住權(quán)的特征及設(shè)立

1.居住權(quán)的特征

居住權(quán)屬于用益物權(quán)、人役權(quán)，以不動(dòng)產(chǎn)（住宅）為客體，主要作用是滿足居住權(quán)人的生活居住的需要。因此原則上居住權(quán)人不能對(duì)該住宅進(jìn)行“收益”。居住權(quán)專屬于居住權(quán)人，除非當(dāng)事人另有約定或者法律另有規(guī)定，否則當(dāng)事人不得對(duì)該房屋進(jìn)行處分。

2.居住權(quán)的設(shè)立

“民法典（草案）”第三百六十八條規(guī)定，除非當(dāng)事人另有約定，否則居住權(quán)一般表現(xiàn)為無(wú)償設(shè)立，要想設(shè)立居住權(quán)，必須經(jīng)過(guò)登記機(jī)構(gòu)的登記，登記時(shí)居住權(quán)才予以設(shè)立。

在住宅上設(shè)立居住權(quán)，屬于基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，其設(shè)立要件主要有以下三點(diǎn)：

其一，設(shè)立居住權(quán)的法律行為有效。居住權(quán)分為意定居住權(quán)和法定居住權(quán)。而該要件主要針對(duì)意定居住權(quán)，居住權(quán)可以由當(dāng)事人根據(jù)有效的合同或者通過(guò)遺囑、遺贈(zèng)的方式設(shè)立。合同基于真實(shí)的意思表示，沒(méi)有可撤銷和無(wú)效事由的出現(xiàn)，遺囑和遺贈(zèng)也必須真實(shí)有效。否則，居住權(quán)并未設(shè)立。

其二，讓與人（設(shè)立人）對(duì)住宅（不動(dòng)產(chǎn)）擁有相應(yīng)處分權(quán)。該要件表明房屋所有權(quán)人對(duì)該設(shè)立居住權(quán)的房屋擁有無(wú)瑕疵的處分權(quán)能。設(shè)立人對(duì)于設(shè)立居住權(quán)的房屋如果沒(méi)有相應(yīng)的處分權(quán)，居住權(quán)人在受讓該房屋時(shí)如果處于善意，則可以根據(jù)善意取得的方式獲得該房屋的居住權(quán)。

其三，居住權(quán)的有效設(shè)立需辦理完畢設(shè)立登記。

（二）居住權(quán)的內(nèi)容

1.居住權(quán)的主體

居住權(quán)的主體為通過(guò)合法方式獲得居住權(quán)的居住權(quán)人自然人，我國(guó)民法典草案物權(quán)編并未明確規(guī)定居住權(quán)主體的范圍，但是就實(shí)踐考量而言，主體應(yīng)包括居住權(quán)人和與其共同居住的家庭成員。

2.居住權(quán)的客體

居住權(quán)的客體是居住權(quán)人享有居住權(quán)的住宅（不動(dòng)產(chǎn)）和該住宅（不動(dòng)產(chǎn)）占用范圍內(nèi)的基地使用權(quán)，體現(xiàn)出了“房地一體主義”的精神。

3.居住權(quán)的內(nèi)容

居住權(quán)人對(duì)其享有的居住權(quán)的房屋有占有、使用的權(quán)能，原則上居住權(quán)人對(duì)該房屋并無(wú)收益權(quán)能，但當(dāng)事人另有約定或者遺囑特別載明的除外?！懊穹ǖ洌ú莅福钡谌倭艞l規(guī)定，除非居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人有另外規(guī)定，居住權(quán)人不得將享有居住權(quán)的該房屋進(jìn)行出租和轉(zhuǎn)讓，役權(quán)依附于人身。但有例外，居住權(quán)屬于他物權(quán)，因此居住權(quán)人可以放棄或者拋棄該項(xiàng)居住權(quán)利。

4.居住權(quán)的期限

一般而言，居住權(quán)的期限可以由房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人通過(guò)合意自行達(dá)成約定，如果雙方未能達(dá)成合意，居住權(quán)在居住權(quán)人死亡時(shí)終止。

舉例來(lái)說(shuō)，張某60歲時(shí)與甲銀行訂立《養(yǎng)老安居協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱“《協(xié)議》”），約定張某將其所有的a房屋轉(zhuǎn)讓歸該銀行所有并為甲銀行辦理過(guò)戶登記。協(xié)議生效后，甲銀行每月需向張某支付生活費(fèi)6000元，直至張某死亡為止，生活費(fèi)每年需根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門公布的CPI增長(zhǎng)率相應(yīng)調(diào)整，但不能減少。甲銀行在a房屋上為張某設(shè)立居住權(quán)，并為張某辦理居住權(quán)設(shè)立登記。張某可以對(duì)房屋享有居住權(quán)，直至死亡為止。在該項(xiàng)案例中，張某和甲銀行通過(guò)合同約定了居住權(quán)，張某是居住權(quán)人，甲銀行是房屋所有權(quán)人，張某對(duì)該房屋享有占有使用的權(quán)利，張某可以與其共同居住的家庭成員一起生活在該房屋中，但張某對(duì)于該房屋不得出租，不得轉(zhuǎn)讓，其擅自出租和轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。這一案例很好地發(fā)揮了居住權(quán)的功能，保障中老年人弱勢(shì)群體的合法權(quán)益。該案例中，張某是與銀行訂立的《協(xié)議》，在實(shí)踐中，張某也可以同其他社會(huì)組織以及自然人訂立該《協(xié)議》設(shè)立居住權(quán)。

（三）居住權(quán)與租賃權(quán)之比較

實(shí)踐中，一些人認(rèn)為居住權(quán)不必設(shè)立的原因之一是租賃權(quán)可以代替居住權(quán)，對(duì)此，筆者認(rèn)為，居住權(quán)與租賃權(quán)有以下幾點(diǎn)不同：

1.期限不同

租賃合同約定的期限不得超過(guò)法定最長(zhǎng)租賃期限20年，否則合同無(wú)效。而設(shè)立居住權(quán)，房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人可以通過(guò)約定設(shè)立超過(guò)20年的長(zhǎng)期性的居住權(quán)，沒(méi)有約定的，還可以截至居住權(quán)人死亡時(shí)居住權(quán)才會(huì)終止。

2.是否支付對(duì)價(jià)不同

租賃合同一般為有償合同，租賃合同如果約定為無(wú)償，則不符合租賃合同設(shè)立的條件，此時(shí)很大程度上，租賃合同會(huì)轉(zhuǎn)為借用合同。而借用合同的規(guī)定，相較于租賃甚至相較于居住權(quán)而言，對(duì)于權(quán)利人的保護(hù)效力極弱。

3.物權(quán)債權(quán)屬性不同

居住權(quán)屬于用益物權(quán)，是一種物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，而租賃權(quán)則是一種債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。民法中對(duì)于債權(quán)和物權(quán)有不同的保護(hù)效力，原則上，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，且租賃合同中對(duì)于“買賣不破租賃”的制度有其例外的規(guī)定，從而會(huì)有損于租賃權(quán)法律關(guān)系中承租人的合法權(quán)益。因此，相比較而言具有物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)，民法對(duì)其也具有更強(qiáng)的保護(hù)效力。

四、結(jié)語(yǔ)

從2002年到2005年，從“物權(quán)法（草案）”到“物權(quán)法草案（征求意見(jiàn)稿）”，始終沒(méi)有把居住權(quán)規(guī)定在正式的法律條文當(dāng)中。2019年“民法典（草案）”再一次規(guī)定了居住權(quán)，說(shuō)明該權(quán)利一定有其存在的現(xiàn)實(shí)意義。居住權(quán)規(guī)定在法典中是一個(gè)全新的制度，因此要盡可能對(duì)該權(quán)利進(jìn)行進(jìn)一步入研究，從而有效解決矛盾，促進(jìn)社會(huì)發(fā)展。

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責(zé)任編輯：劉健

[作者簡(jiǎn)介]侯睿，西北政法大學(xué)法律碩士教育學(xué)院在讀碩士研究生，研究方向：民商法學(xué)。