淺談區(qū)域規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系

摘要：本文首先對區(qū)域規(guī)劃的發(fā)展展開了相應的概述，其次探討了區(qū)域規(guī)劃對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，最后針對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的措施進行了相應的論述，希望對有關(guān)單位與部門產(chǎn)生一定的參考意義。

關(guān)鍵詞：區(qū)域規(guī)劃;房地產(chǎn);經(jīng)濟發(fā)展;關(guān)系

中圖分類號：F2992文獻識別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）13-0109-02

一、引言

房地產(chǎn)作為一個支柱行業(yè)，在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著無可忽視的地位，同時在某種程度上對我國社會經(jīng)濟的發(fā)展起著相當大的作用。從某一角度來講，國民經(jīng)濟與社會的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展是密不可分的，在實際工作中，必須合理開發(fā)我國的土地資源，并切忌破壞生態(tài)環(huán)境，立足于我國社會的總體可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標，合理規(guī)劃我國的市場經(jīng)濟形式，使其能夠保持可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

二、區(qū)域規(guī)劃的發(fā)展概述

1區(qū)域規(guī)劃概述

區(qū)域規(guī)劃是為達到一定區(qū)域領(lǐng)域中國民經(jīng)濟建設與土地應用的整體部署。中央政府頒布的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅包含產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，最為主要的是為地方政府打開了土地開發(fā)引資的渠道。區(qū)域規(guī)劃帶起了地方城市房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃是互相配合，兩者是分不開的。區(qū)域發(fā)展一定要找到先導產(chǎn)業(yè)，充分顯現(xiàn)帶動功能，房地產(chǎn)就在其中扮演著十分重要的角色。為了促使產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，中央政府陸續(xù)頒布了多項區(qū)域規(guī)劃，首要目的是幫助地方經(jīng)濟快速發(fā)展。伴隨區(qū)域規(guī)劃的落實，區(qū)域規(guī)劃為地方經(jīng)濟的發(fā)展提供了新的發(fā)展動力。在區(qū)域規(guī)劃頒布落實之后，國家與地方的投資項目就會以較快的速度跟進，這十分有助于地方經(jīng)濟的發(fā)展，然而此種效果并不是立刻能見到的。有些地區(qū)城市的區(qū)域規(guī)劃導致房價出現(xiàn)上漲的情況，從而出現(xiàn)非常多的較為嚴重的問題。過分炒房會出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，從而對地方經(jīng)濟的健康發(fā)展產(chǎn)生制約作用。此種現(xiàn)象的出現(xiàn)導致政府認識到適宜規(guī)劃和增強管理是區(qū)域規(guī)劃的最為重要的任務。

2區(qū)域規(guī)劃發(fā)展趨勢

區(qū)域規(guī)劃，源自于西方城市規(guī)劃、工業(yè)與礦產(chǎn)業(yè)區(qū)的規(guī)劃。在工業(yè)革命之后，因為大量企業(yè)涌現(xiàn)出來，讓越來越多的人逐漸走向城市中，造成城市出現(xiàn)了非常多的問題，如失業(yè)、貧困等。此種改變導致資本主義生產(chǎn)和地方經(jīng)濟出現(xiàn)發(fā)展不平衡的問題。第二次世界大戰(zhàn)之后，區(qū)域規(guī)劃逐漸開始在各個地區(qū)實施。西方國家首先從不同角度進行了種類不一樣的區(qū)域規(guī)劃，增強了國家對國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)節(jié)與控制，使得區(qū)域之間發(fā)展不平衡的現(xiàn)象有所減輕。當今在西方國家區(qū)域規(guī)劃早已成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的首要舉措。由于我們國家經(jīng)濟體制革新進程的加快，已經(jīng)從過去的計劃經(jīng)濟逐漸轉(zhuǎn)化為社會主義市場經(jīng)濟，政府在經(jīng)濟資源上所占的份額最大，這些經(jīng)濟資源既包括土地、礦山和森林，還包括財政收入、人才等，再加上政府是最大的投資方，政府的經(jīng)濟作用是區(qū)域規(guī)劃的制度根本。區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)是市場經(jīng)濟的配置功能，是優(yōu)化市場配置不可缺少的條件之一[2]。

三、區(qū)域規(guī)劃對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

區(qū)域規(guī)劃在激發(fā)地方經(jīng)濟以前，最先啟動了本地的房地產(chǎn)市場。當今大部分炒房的人員均踩著區(qū)域規(guī)劃訂立的時間，進入有關(guān)地區(qū)的房地產(chǎn)市場。炒房人員不但把國家級區(qū)域規(guī)劃當做投資的機會，同時也不會忽視地鐵線路投資建設方案等小規(guī)劃，從這一角度體現(xiàn)了區(qū)域規(guī)劃對地區(qū)房地產(chǎn)市場具有顯著的帶動功能。

1導致房價上漲

區(qū)域規(guī)劃不但對本地的基礎建設起到了改善作用，同時也使得房地產(chǎn)價格上漲的速度加快，并且此種影響是長時期存在的。區(qū)域房地產(chǎn)內(nèi)在價值的提高，能夠吸引更多外部資金進入，對本區(qū)域的開發(fā)十分有利。然而，最近這些年以來，有些區(qū)域房屋價格由于區(qū)域規(guī)劃而增幅過大，這不可置疑的是對將來發(fā)展的預支，值得引起政策制定人員的關(guān)注。2009年11月，國務院批準了《關(guān)于調(diào)整天津市部分行政區(qū)劃的請示》，準予撤掉天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)，設置了天津市濱海新區(qū)行政區(qū)。在之后的三個月，濱海新區(qū)房價漲幅大于50%。僅2010年1月和2月兩個月，一共賣出了一萬余套房屋。2010年1月份，《國務院關(guān)于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》發(fā)布出來，海南房地產(chǎn)和土地價格逐漸呈現(xiàn)上升的趨勢[3]。

2區(qū)域規(guī)劃與房地產(chǎn)的不合理關(guān)系

區(qū)域規(guī)劃是房地產(chǎn)行業(yè)一直穩(wěn)步發(fā)展的根本，不可成為短時間內(nèi)投資炒作的對象。倘若在某段時間對房地產(chǎn)價格進行瘋狂炒作，最終會出現(xiàn)房地產(chǎn)價格泡沫，這樣就會使得區(qū)域復興大打折扣。從理論上來說，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃當做一種帶動經(jīng)濟發(fā)展的工具，能夠在短時間吸引一些要素進入，從而很快催育出資本聚集效應。然而，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃若發(fā)展成人們賭運氣的憑證，這就極易與現(xiàn)實違背，陷入概念性炒作中。而房地產(chǎn)當作資本增值和發(fā)展的第一選項，會最先被拖進。從最近這些年很多地區(qū)發(fā)展的實際情況來看，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展與房地產(chǎn)、基礎設施建設等具有直接的關(guān)系。所以，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃就等同于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。若無法轉(zhuǎn)變此種聯(lián)系，就會產(chǎn)生無法預料的后果。

3區(qū)域規(guī)劃成為地方房地產(chǎn)泡沫的直接誘因

在部分區(qū)域中，若獲得某項規(guī)劃批文以后，本區(qū)域的房地產(chǎn)市場已經(jīng)沸騰起來，各個途徑的資本均進入到市場中，價格也就逐漸上升。海南島房地產(chǎn)泡沫主要是因為此種錯誤的感覺引起的。官方提供了非常多的有關(guān)特區(qū)建設的扶持政策，最終那里卻轉(zhuǎn)變成了房地產(chǎn)投資的地方，對于大資本來說，在那里倒賣土地，而對小資金而言，就瞄準了房地產(chǎn)價格進行炒作。實際的產(chǎn)業(yè)并沒有發(fā)展起來，大部分資本均在其中鉆空子。在流動性漩渦的影響下，土地、房屋的價格就會受到較大的影響，使其與現(xiàn)實不符，在此種狀況下，最終得不到預期的結(jié)果。其中也涵蓋了海南等獲得規(guī)劃批文的地區(qū)，在面對如此機遇的時候，也面臨著一定的威脅。即使已經(jīng)過去了很多年，“概念性炒作危機”也一直存在。即使部分人覺得，當前的市場已經(jīng)不是過去的開始狀態(tài)，不會發(fā)生之前一樣的情況。但筆者覺得，只要有這樣的規(guī)劃，就肯定還會發(fā)生流動性漩渦。這主要是由于當今的中國市場并不缺乏流動性。在如今，整個國家甚至國際資金均在朝著這些區(qū)域進入，這對于各個打算起步的區(qū)域所產(chǎn)生的影響是十分顯著的[4]。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的措施

1整合多方資源，合理規(guī)劃

在通常狀況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展離不開能源與土地資源，因為大部分資源均是不可再生的，因而倘若在開發(fā)的過程中缺乏對資源進行科學合理的規(guī)劃，就極易發(fā)生資源浪費的情況。針對此種情況，相關(guān)部門就要對各個方面的資源進行整合運用，做好開發(fā)前的規(guī)劃工作。

2減少資源的浪費和損失

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，首先要有可以利用的合理的土地資源，因為我們國家土地資源并不是取之不盡的，若要在有限資源基礎之上使房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)長期發(fā)展，就應當合理使用土地資源，把土地資源的價值充分發(fā)揮出來。在現(xiàn)實開發(fā)的時候，房地產(chǎn)單位切實重視生態(tài)環(huán)境保護工作，不管是住宅用地還是商業(yè)用地，都應當開展科學規(guī)劃，在確保居住感受和空間的基礎上，逐漸提升土地使用效率。因為人們對土地資源過分開發(fā)利用導致土地可開發(fā)使用面積逐漸減小，此種情況對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展是十分不利的。所以相關(guān)人員應與市場發(fā)展規(guī)律相融合，逐步提升土地資源使用效率，更好地開發(fā)土地資源的殘余價值。并且還要打擊哄抬物價的情況，對土地資源的定價進行規(guī)范。

3保護生態(tài)環(huán)境

可持續(xù)發(fā)展觀念從根本上來說就是要做好自然生態(tài)環(huán)境的保護工作，生態(tài)環(huán)境和房地產(chǎn)經(jīng)濟之間的關(guān)系十分密切。在對房地產(chǎn)進行開發(fā)的時候，必須在保護生態(tài)環(huán)境的基礎上，合理開發(fā)與使用相應的資源。另外，還要安排專人對環(huán)境作用進行調(diào)查和規(guī)劃，對生態(tài)標準進行分析，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與生態(tài)環(huán)境共同發(fā)展，進而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟得到長期穩(wěn)定的發(fā)展。

4加強市場調(diào)控和監(jiān)管

市場經(jīng)濟發(fā)展要與市場的調(diào)節(jié)、監(jiān)督與管理相結(jié)合，這就好比政府的“一雙手”。房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展也需要由政府進行調(diào)節(jié)與控制。為了加強市場調(diào)節(jié)控制與監(jiān)督管理，可以從如下幾個方面開展工作：第一，政府要逐步對房地產(chǎn)經(jīng)濟每一項規(guī)范和制度進行完善，對開發(fā)與建設環(huán)節(jié)的審批程序進行簡化，防止與控制一些暗箱操作行為的發(fā)生，對現(xiàn)有的亂收費與哄抬物價行為進行制止;第二，對房地產(chǎn)經(jīng)濟有關(guān)法律規(guī)范進行完善，為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造一個健康的市場環(huán)境;第三，與區(qū)域發(fā)展情況相結(jié)合，致力于房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場規(guī)劃工作。這樣才能使環(huán)境、經(jīng)濟與效益達到共同發(fā)展的目標。

5加強城市規(guī)劃的調(diào)控作用

城市規(guī)劃在房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)中不但具有指導的功能，還具備調(diào)節(jié)控制的功能，然而如今規(guī)劃調(diào)控市場工作做的還不是很好，也可以說部分地區(qū)是為了得到更多的效益，而使房地產(chǎn)開發(fā)制約著規(guī)劃，所以，應當對市場進行調(diào)節(jié)與控制，增強規(guī)劃的引導調(diào)節(jié)控制功能。第一，對于政府單位來說，應從理念上對城市規(guī)劃做出改變。規(guī)劃并不是千古不變的，應在主體構(gòu)造不發(fā)生改變的狀況下，提高規(guī)劃制定的靈活性。并且，做好法制建設工作，制定合理的懲罰舉措和管理方式。對各個管理單位的職責進行合理的分配，保證規(guī)劃的落實情況以及之后的發(fā)展，監(jiān)督管理好房地產(chǎn)市場。另外，伴隨市場的改變，并根據(jù)國家政策的整體方向，對地方政策進行調(diào)整。第二，讓城市的居民參加到城市規(guī)劃建設工作中去。在政府制定重要決定以及發(fā)布有關(guān)政策時要盡量召開聽證會，多聽取市民的想法。在城市規(guī)劃的方案公布之后要讓市民對其進行投票。第三，在進行房地產(chǎn)開發(fā)的時候，應對土地供給情況進行控制，提前對土地情況進行調(diào)查，做好城鄉(xiāng)規(guī)劃。同時還應節(jié)省使用土地，不可因為“面子工程”而出現(xiàn)土地資源浪費的現(xiàn)象。從根源上對商品房的開發(fā)數(shù)量進行控制，對經(jīng)濟適用房的建設標準進行合理的規(guī)定，不可只為了建設商品房，而將樓市價格抬高。第三，政府單位應對規(guī)劃進行審查與批準，監(jiān)督開發(fā)商是不是根據(jù)規(guī)劃以及國家有關(guān)法律來開發(fā)房產(chǎn)。

五、結(jié)語

從上述分析得知，區(qū)域規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展具有十分緊密的聯(lián)系，兩者相輔相成，共同作用。假如在區(qū)域規(guī)劃的影響下出現(xiàn)了經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象，這就需要深入分析區(qū)域規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間的關(guān)系，通過區(qū)域規(guī)劃防控相關(guān)問題。

參考文獻：

[1]魏星辰區(qū)域規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2017，（19）：372～372

[2]李肖松房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)探究[J].生產(chǎn)力研究，2015，（12）：82～85

[3]周銀山房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用[J].技術(shù)與市場，2016，23（07）：357～358

[4]陳樹蘭我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2018，（16）：1～1

作者簡介：

李萍，供職于山東省臨沂市蒙陰縣自然資源和規(guī)劃局。