淺析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀分析及對策研究

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展過程中所涉及的內容較多，加之目前相關政策的落實與實施，使得房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作所對應的要求更高，工作內容更加復雜多變。這種情況下在開展會計核算工作時就容易出現(xiàn)諸多問題，影響會計核算的準確性和全面性，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體運營能力與發(fā)展水平。為有效提高會計核算效率，需要針對現(xiàn)階段會計核算工作問題制定對應的解決對策，不斷增強工作開展的有序性和高效性。本文就房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作做出分析，提出幾點建議，以供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);會計核算;現(xiàn)狀;對策

房地產(chǎn)行業(yè)自身具有較強的特殊性，如資金成本投入高、工作項目開展風險性大、管理內容復雜且難度較大、資源優(yōu)化配置不足、建設周期較長等。這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定發(fā)展，不斷提升市場競爭力，必然需要做好財務工作，提高整體管理水平，能夠有效控制資金支出，最大程度地降低項目開展的風險性。但目前隨會計制度的改革實行，對會計核算工作的要求更高，在企業(yè)本身運營較為特殊的情況下受會計制度等多方面影響，導致會計核算工作整體開展效率較低。所以需要加強對會計核算工作重視度，針對存在問題制定有效對策，切實提高會計核算能力與核算水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)高效開展會計核算工作的重要性

會計核算工作對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動開展的各個環(huán)節(jié)都有一定影響，其貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)整體運營過程中。會計核算工作的開展主要涉及對相關經(jīng)濟活動產(chǎn)生的資金數(shù)據(jù)進行記賬、報賬、制作財務報表等內容[1]。房地產(chǎn)企業(yè)高效開展會計核算工作，主要具有以下兩方面重要作用。①通過編制賬簿、制作財務報表等方式，財務部門人員可獲取相關項目開展過程中產(chǎn)生的完整真實的各個數(shù)據(jù)信息。在獲取后將信息進行處理、分析和記錄，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)管理人員更全面更準確地了解到企業(yè)的經(jīng)濟情況，以便于提高決策的有效性。②會計核算工作的開展除了為管理人員提供會計決策信息，還能于一定程度上幫助管理人員對經(jīng)營活動進行管理監(jiān)督。根據(jù)所獲得的數(shù)據(jù)信息對房地產(chǎn)投資方面的動向進行實時監(jiān)管，對企業(yè)項目的開展過程進行實時跟進，可有效監(jiān)管企業(yè)經(jīng)濟行為，對在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的不法行為、不合理之處以及隱患問題進行整改和優(yōu)化，確保房地產(chǎn)企業(yè)整體運營發(fā)展的規(guī)范性，為房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高的利益提供保障。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作現(xiàn)狀分析

（一）缺乏全面完善的會計核算制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身存在一定的特殊性，其在發(fā)展過程中相關運營內容都與其他行業(yè)有所不同，所以企業(yè)所開展的會計核算工作也具有特殊性。但目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏合理的會計核算制度，導致會計核算工作開展效率較低。①通常房地產(chǎn)企業(yè)的運營模式多為預售方式，這種情況下財務部門與相關部門之間容易產(chǎn)生信息交流不準確不完整的問題。財務部門在無法獲知準確信息時就難以對項目單價、銷售面積等情況進行分析判斷。甚至有些業(yè)務部門為達到銷售目標，還存在隨意更改銷售數(shù)據(jù)的行為，導致會計核算有誤，出現(xiàn)漏稅現(xiàn)象。②房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展過程中還需要經(jīng)過竣工結算，但很多竣工結算缺乏規(guī)范性，也缺少相應的監(jiān)督管理，導致企業(yè)收入、成本無法及時結轉[2]。不僅難以保證數(shù)據(jù)核算的準確性，還會于一定程度上影響后續(xù)項目及工作的開展進度。

（二）未制定明確的銷售收入標準

相關政府及部門已針對房地產(chǎn)行業(yè)制定了相關政策，但受到市場形勢變化和行業(yè)發(fā)展需求，導致政策的落實與執(zhí)行未能給房地產(chǎn)行業(yè)的有序競爭和發(fā)展提供有力支撐。針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在項目開展建設的初期階段所投入的資金成本相對較高，這種情況下想要盡可能降低資金投入成本，就需要加強對資金的控制力度，提高各項資金支出的合理性。但目前在此過程中缺乏有效的監(jiān)管方法，導致應收款和預收款在收回上存在一定滯后性。加之大多數(shù)客戶都選取分期付款的方式進行購房，這種情況下房屋交付期和房屋收款期都無法在同一時間內完成，又會增加會計核算工作量與工作難度[3]。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未按照法律標準和專業(yè)標準對銷售收入標準進行明確規(guī)定。銷售收入標準不明確，就容易降低房地產(chǎn)企業(yè)整體運營經(jīng)濟效益，導致企業(yè)無法完成預期的利潤目標。

（三）內部控制體系規(guī)范性及合理性不足

房地產(chǎn)企業(yè)內部控制體系中包含會計核算工作，體系的規(guī)范性與合理性能夠直接對會計核算工作的開展產(chǎn)生一定的影響。目前很多企業(yè)內部控制體系缺乏規(guī)范合理性，未制定相應的內部控制管理制度，使得會計核算工作整體開展效率得不到提升。①企業(yè)各個工作流程及工作內容未能制定統(tǒng)一標準和相關規(guī)范要求。②房地產(chǎn)企業(yè)日常管理工作開展不到位，相關部門人員在工作過程中無法及時有效將相關數(shù)據(jù)信息傳達反饋給財務部門人員，導致財務部門人員難以及時對相關費用進行核算和正確分配，使得財務數(shù)據(jù)與企業(yè)實際支出不一致。這些問題不僅會提高財務部門的工作難度，還會對成本核算、增值稅等相關工作的開展產(chǎn)生阻礙作用[4]。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)信息披露缺乏真實完整性

目前房地產(chǎn)企業(yè)在信息披露過程中還缺乏一定的真實性和完整性。一方面現(xiàn)階段財務部門都使用相應的財務軟件，借助信息化手段生成相應的財務報表。財務報表中所顯示的財務數(shù)據(jù)都是由財會人員進行操作完成的，一旦財會人員的專業(yè)性及嚴謹性不足，極易導致財務數(shù)據(jù)與實際情況不符。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)項目建設周期較長，很多項目的施工時長長達四五年，這種情況下若只披露現(xiàn)金流則難以真正反映房地產(chǎn)項目的真實情況。

（五）借款費用資本化應用不合理

房地產(chǎn)企業(yè)資金成本較大且資金占用時間較長，這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)開展項目就會產(chǎn)生較大金額的借款費用。針對于借款費用來說，會計核算工作主要通過資本化及費用化兩種方式進行費用核算。目前資本化方式核算需要符合三個條件，①房地產(chǎn)企業(yè)建造或購置已經(jīng)產(chǎn)生的資金支出滿足資本化條件。②房地產(chǎn)項目建設生產(chǎn)工作已經(jīng)進行且滿足資本化條件。③購建或生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入的借款費用已發(fā)生[5]。本文所提到的借款費用是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展時借入的資金。房地產(chǎn)企業(yè)只有符合以上三個條件才能在核算借款費用時采取資本化方式，一旦缺少一項條件還使用該種方式就導致財務費用核算費用少于實際費用，使得房地產(chǎn)企業(yè)當期利潤高于實際利潤。針對這種不合理情況，需要加強對不同核算方式的應用力度，合理選擇正確的借款費用核算方式。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作存在問題的有效對策

（一）完善會計核算制度，提高會計核算效率

一方面應根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的運營實際情況、會計核算工作發(fā)展需求等方面對現(xiàn)有的會計核算制度進行完善優(yōu)化，為會計核算工作的有序規(guī)范開展提供有力支撐。另一方面為降低信息偏差及會計科目混亂等情況，需要房地產(chǎn)企業(yè)加強對提高會計核算效率的重視度。財務部門人員能夠借助以往的數(shù)據(jù)信息結合信息技術等手段對開展的項目進行評估優(yōu)化，并實時監(jiān)控和了解房地產(chǎn)行業(yè)的市場形勢變化及發(fā)展方向，做好預測評估工作，為企業(yè)決策提供有力參考依據(jù)。當會計核算工作的開展具有較強的實效性和及時性，就可以提高部門信息交流效率，解決信息偏差或信息不全的情況。這樣企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境下就可以根據(jù)市場變化及時做出調整，確保運營穩(wěn)定。

（二）明確銷售收入標準，增強會計核算規(guī)范性

房地產(chǎn)企業(yè)想要達成預期的利潤目標，應對銷售收入標準做出明確規(guī)定。第一，嚴格根據(jù)我國法律法規(guī)中所涉及到的相關內容明確銷售收入，一旦所獲得的收入不符合相關法律法規(guī)，都不能將其納入銷售收入范圍內。第二，依據(jù)會計準則中所涉及到的銷售收入明確其標準[6]。其次為了增強會計核算工作開展的規(guī)范性，需要提高人員對會計準則的認知水平，幫助人員全面了解會計準則內容，充分意識到遵循規(guī)則制度開展會計核算工作的必要性，進而提高自身工作過程的專業(yè)性和嚴謹性。在涉及到預售合同、正式合同等方面內容時能夠根據(jù)法律法規(guī)和相關制度開展工作，確保各項財務數(shù)據(jù)的真實有效[7]。

（三）完善內部控制管理，提升企業(yè)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)對內部控制管理工作進行優(yōu)化完善，不斷增強管理能力，可為會計核算工作的高效開展提供有效推力。首先結合實際，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的運營情況、財務部門工作需求建立內部控制管理制度與管理體系。其次加強各部門與財務部門的合作交流，針對其他部門人員開展相應的財務知識培訓，幫助其他部門人員了解到會計核算工作開展的重要性，能夠主動積極配合財務部門開展會計核算工作;針對財務部門人員應注重財務知識、財務信息軟件、財務記賬方法、財務報表制作注意事項等方面的培訓，確保所生產(chǎn)的財務數(shù)據(jù)能夠全面真實反映房地產(chǎn)企業(yè)的運營情況。在培訓過程中通過定期考試考核，評價人員的培訓效果，并根據(jù)考核結果對培訓內容進行優(yōu)化，不斷提升人員的專業(yè)能力。除此，還需要根據(jù)人員的崗位及工作內容制定相應的獎懲制度，在規(guī)范人員工作行為的同時提高人員參與培訓及工作的積極性[8]。另外，雖然通過培訓等方式能夠于一定程度上增強其他部門人員的配合意識，但想要進一步提高企業(yè)內部各部門之間的交流能力和信息傳遞及時性，還應針對企業(yè)內部構建信息交流共享平臺，有效借助互聯(lián)網(wǎng)等信息技術手段，促進各部門之間信息交流的快捷、快速。便于財務部門與其他部門之間能夠實現(xiàn)信息的完整真實傳達，保障會計核算工作開展的信息化、高效化和全面化。

（四）做好信息披露工作，促進企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)需要做好信息披露工作，加強對信息披露內容的控制力度，能夠準確有效披露信息，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有利條件。首先房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的土地儲備量信息應及時披露給公眾，以便于公眾更好地了解房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況。其次房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強對現(xiàn)金流的披露力度，能夠向公眾披露企業(yè)在運營發(fā)展過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金情況，幫助公眾了解企業(yè)所具備的支付能力、償還能力等[9]。這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能有效確保信息披露的真實性、有效性和針對性，更便于企業(yè)優(yōu)化資源配置，提高整體發(fā)展穩(wěn)定性。

（五）合理選擇方式，正確核算借款費用

房地產(chǎn)企業(yè)項目開展過程中所產(chǎn)生的借款費用在核算時，核算人員應依照借款費用配比原則，根據(jù)借款費用的實際用途和情況合理選擇正確的核算處理方式。針對特定開發(fā)項目所產(chǎn)生的借款費用，該費用產(chǎn)生的利息支出可選擇資本化方式進行核算[10]。針對多個開發(fā)項目所產(chǎn)生的借款費用，需要根據(jù)每個項目的實際情況合理進行判斷，若費用只單一作為土地儲備的購買資金，則不應選擇資本化核算方式，應先將該筆借款費用納入待攤費用，等項目開發(fā)方向等相關事宜明確后在進行相應的核算處理。這樣才能以合理的方式對不同情況下的借款費用進行正確核算，確保房地產(chǎn)企業(yè)當期利潤符合實際利潤。

結束語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的高效開展對優(yōu)化企業(yè)資源配置、增強企業(yè)經(jīng)營能力、提高企業(yè)市場競爭力等方面有重要作用。但目前會計核算工作在實際開展中還存在一些問題，需要企業(yè)加強重視，通過完善會計核算制度、明確銷售收入標準、加強內部控制管理、做好信息披露工作、正確核算借款費用等方式不斷提高會計核算工作開展的規(guī)范性、實效性和全面性，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。

參考文獻：

[1]顧晨騁.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2020（10）：137-138.

[2]吳訪非，段汐夢.房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算問題及對策分析[J].建筑與預算，2020（01）：21-23.

[3]李金童.芻議房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題及應對[J].財會學習，2020（10）：130-131.

[4]符金杉.探究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的問題及對策[J].財經(jīng)界，2019（24）：184.

[5]崔飛.淺析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題和改善措施[J].經(jīng)營者，2020，34（10）：208-209.

[6]路永霞.論房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)存問題及完善建議[J].中國民商，2020（06）：207.

[7]張瑞坤.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計核算問題研究[J].中國市場，2020（13）：167-168.

[8]李真先.房地產(chǎn)企業(yè)財務會計核算問題及改進措施[J].企業(yè)改革與管理，2020（09）：160-161.

[9]平玉玲.新會計準則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算探討[J].財經(jīng)界，2020，（15）：155-156.

[10]趙魚.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)存問題與優(yōu)化措施探析[J].財經(jīng)界，2020（15）：172-173.

作者簡介：曾燕（1981-），女，四川省樂山市人，本科，注冊會計師，稅務師。研究方向：會計核算。