房地產(chǎn)企業(yè)管理會計職能與管理實踐

劉洋

摘 要：管理會計是會計學的核心構成部分，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營發(fā)揮著重要作用。伴隨社會持續(xù)發(fā)展與進步，市場環(huán)境產(chǎn)生了翻天覆地的變化，管理會計體系與目標也在持續(xù)完善與更新。因此，本文首先對房地產(chǎn)管理會計及其現(xiàn)況，和房地產(chǎn)管理會計的重要性進行了簡單闡釋，然后分析房地產(chǎn)企業(yè)管理會計職能，最后探討了房地產(chǎn)企業(yè)管理會計應用實踐的方法與對策，以供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);管理會計;職能;應用;實踐

房地產(chǎn)企業(yè)這些年來的發(fā)展特征比較突出，關鍵是依托資源優(yōu)勢，將實踐作為主體，從成本管控與預算管理等工作內(nèi)容著手，開展前沿性的理念研究，可是真實具有典范性的管理會計運營案例很少，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理控制不到位。據(jù)此，因為房地產(chǎn)項目開發(fā)時間長，經(jīng)營管理技術非常嚴格等特征，提高內(nèi)部會計管理效率與水平，走可持續(xù)發(fā)展之路是現(xiàn)階段最主要的運營思路。

一、房地產(chǎn)管理會計概述及其重要性

（一）房地產(chǎn)管理會計及現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)管理會計實現(xiàn)的路徑需求十分清楚，關鍵是管理會計站于項目全生命周期的角度，對項目投資前風險評估與建設銷售中主要環(huán)節(jié)收入成本目標管理控制，按照實況挑選最佳的途徑，最后嚴格根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略實現(xiàn)，提高項目經(jīng)濟收益。詳細來說主要涵蓋了項目全生命周期評估、全面預算管理及其全面控制成本這三個方面的內(nèi)容。

而房地產(chǎn)管理會計現(xiàn)實情況為：（1）管理會計人員素質(zhì)有待提升，且專業(yè)知識不足，嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)順利運行;（2）房地產(chǎn)企業(yè)對管理會計在管理中的重要性認識不足，對管理會計不關注會對其工作積極性產(chǎn)生不良影響。

（二）房地產(chǎn)管理會計重要性

管理會計對房地產(chǎn)企業(yè)資金運行情況以及運行成本控制均發(fā)揮著十分關鍵的作用。管理會計人員對上一年度財務報告加以評估，會根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)年度戰(zhàn)略目標，依照企業(yè)經(jīng)濟情況與發(fā)展趨勢，擬定年度最佳企業(yè)經(jīng)營方案與對策，以此實現(xiàn)成本控制和費用支出節(jié)約的目標，促使企業(yè)人力資源獲得科學分配和使用。除此以外，管理會計給房地產(chǎn)企業(yè)決策人員以及管理人員提供的信息資料，讓企業(yè)管理獲得了進一步優(yōu)化，促進了企業(yè)顳部職工考核和評定機制的正常實施，提高了企業(yè)綜合水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計職能分析

（一）預測與控制職能

管理會計有管理與會計兩種功效，企業(yè)進行前景規(guī)劃與長期發(fā)展戰(zhàn)略的過程中，管理會計可經(jīng)過對企業(yè)實際情況與財務報表等數(shù)據(jù)進行合理分析預測，益于企業(yè)控制對將來規(guī)劃的方向。比如，管理會計經(jīng)過核算企業(yè)所占房地產(chǎn)市場份額，可以由此推算出企業(yè)房產(chǎn)需求量。其次，在經(jīng)營管理活動中各環(huán)節(jié)均不會依照計劃沒有絲毫偏差的展開。所以，房地產(chǎn)企業(yè)中管理會計應充分發(fā)揮出控制作用。按照事前擬定的計劃，監(jiān)督實況與計劃內(nèi)容符合與否，假設發(fā)生偏差，需具體問題具體分析且擬定出處理方案。

舉個例子，查看房屋建造跟進計劃進度與否。假設慢于預期進度，需要分析原因，按照實況提升工作效率，確保工程按時完成。查看成本支出和計劃費用預算符合與否，假設是建造材料價格提升導致偏差，則管理會計應實時調(diào)節(jié)地產(chǎn)企業(yè)預算。以上所述，管理會計在企業(yè)建造經(jīng)營整個過程中參與控制，可以確保工程按計劃進行。

（二）決策與計劃職能

經(jīng)過合理采用已經(jīng)出現(xiàn)且存在的信息，管理會計能夠給企業(yè)處理諸多有關投資方面的問題，在選取投資方法的過程中，還有對部分房地產(chǎn)產(chǎn)品定價的時候，均能夠給出建設性的意見。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營階段，各階段與環(huán)節(jié)，均能夠依托管理會計提供的數(shù)據(jù)擬定出有效計劃。在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方面，管理會計能夠經(jīng)過核算人力與產(chǎn)品成本，整合這些成本費用，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平與效率提升。企業(yè)面臨的階段不一樣，則發(fā)展規(guī)劃也是有差別的，進行企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的時候，需要經(jīng)過管理會計核算，擬定出大方向，接著按照各階段的差異化特點，修正發(fā)展方向。而房地產(chǎn)發(fā)展計劃內(nèi)容包含了各個方面，比如房地產(chǎn)項目開發(fā)量、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟收入、房地產(chǎn)企業(yè)運行所需的資產(chǎn)數(shù)額等。房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，故而所需資金較大，可是要避免導致資金浪費，必須要房地產(chǎn)企業(yè)管理會計的決策與計劃職能合理運用才可以實現(xiàn)資金有效運用的同時不產(chǎn)生浪費。

（三）考核和評價職能

管理會計的關鍵職能之一是考核和評價職能。根據(jù)理論上而言，即管理會計經(jīng)過對房地產(chǎn)企業(yè)人員展開各方面的考核與評價，獲得公平且公正的標準，接著把評價數(shù)據(jù)告知管理部門，管理部門經(jīng)過該數(shù)據(jù)，對有關人員進行獎勵與懲罰，還有對有關部門加以調(diào)節(jié)，借此推動房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)調(diào)性發(fā)展。管理會計需要在房地產(chǎn)企業(yè)中構建科學的考核標準，應當涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)總體經(jīng)營業(yè)績，還有相關部門的任務與業(yè)績完成度。經(jīng)過該種考核與評價標準，益于企業(yè)對內(nèi)部運行情況不太好的部門展開調(diào)整，強化房地產(chǎn)企業(yè)部門相互間的配合性與協(xié)調(diào)性。構建有效的獎罰制度，對房地產(chǎn)企業(yè)各個人員業(yè)績情況進行獎勵與懲罰，借此激發(fā)職工積極性，提高房地產(chǎn)企業(yè)運行效率，推動企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計的實踐應用

（一）構建經(jīng)營決策平臺

根據(jù)房地產(chǎn)項目的進行與管理會計有關內(nèi)容，構成幾大模塊，給經(jīng)營決策的實現(xiàn)提供模塊化參考。將時間周期作為關鍵參數(shù)考量，全周期預算管理機制在決策管理階段的作用與地位是不需要質(zhì)疑的，并且根據(jù)決策管理內(nèi)容，需要把房地產(chǎn)項目運行中的地塊經(jīng)營目標，地塊決策工作加以標準化，保證資金安全，減小資金周轉(zhuǎn)中的風險。通過實際工作中的需求為基本，把會計管理基礎與經(jīng)營決策管理基本內(nèi)容，還有房地產(chǎn)企業(yè)管理組織結構進行有效融合，建立出層次多且立體可視化業(yè)務管理模式，將項目企業(yè)、城市企業(yè)、企業(yè)總部管理模型實現(xiàn)，橫向方面以業(yè)務開展為核心內(nèi)容，從而達到房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)與經(jīng)營為核心的業(yè)務資源開拓，縱向方面以服務為核心，提供業(yè)務增值服務。

（二）構建成本管控平臺

將建立成本管理數(shù)據(jù)庫作為標準，構建成本管控平臺，目的在于構建強化房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的途徑，延展且打造將隸屬、預算與標準化數(shù)據(jù)為集合體的數(shù)據(jù)管理平臺。因為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務數(shù)據(jù)分散，同時數(shù)據(jù)種類較多，所以對有效數(shù)據(jù)分析率不高?；诖?，為達到成本管控的準確服務，構建從施工價格、單方以及含量的主要指標，可以對項目成本管理控制整個過程展開成本數(shù)據(jù)測算分析。比如，就某集團為例，對項目功臣每項指標體系加以量化，構建量化指標庫，構成以成本管理為主的數(shù)據(jù)庫資源體系，發(fā)展成現(xiàn)下支持成本管理整個過程的依據(jù)。

（三）構建運營監(jiān)控平臺

運營監(jiān)控平臺實則是在管理會計系統(tǒng)這一基礎之上衍生出來的，其是指利用商業(yè)智能技術，把各種業(yè)務資源數(shù)據(jù)加以采集與提取，同時把有價值的數(shù)據(jù)展開分揀結合，將數(shù)據(jù)庫作為關鍵數(shù)據(jù)分析依據(jù)，對房地產(chǎn)企業(yè)管理會計信息展開全局整合。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務信息開展能夠達到數(shù)據(jù)化，所以利用多種數(shù)據(jù)管理與分析工具，可以實現(xiàn)項目運營前與運營過程中的數(shù)據(jù)信息監(jiān)控，同時可以經(jīng)過監(jiān)督控制實時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，輔助決策層，有效分析問題。如，將指標庫信息作為基礎，構建可以快速響應與分析需求和變化為核心的報表系統(tǒng)，使企業(yè)可以根據(jù)業(yè)務經(jīng)營情況，經(jīng)過指標體系認證，建立具體業(yè)務行動方案，且針對性提高房地產(chǎn)企業(yè)運行與決策管理水平和能力。

比如，某房地產(chǎn)企業(yè)，就構建了信息化運營系統(tǒng)，依托于管理會計功能，對應收賬款、現(xiàn)金流量、融資、投資等不同方面予以板塊化的建設。針對現(xiàn)金流量，通過數(shù)據(jù)分析，得出企業(yè)的現(xiàn)金情況，以此決策是否需要進行融資。而對于企業(yè)投資情況，也綜合分析投資對象的經(jīng)營與利潤情況，調(diào)整投資決策。

四、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)運營項目成本是可以計算的，同時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程標準化，需要從成本管控與經(jīng)營目標等方面展開業(yè)務績效考核。并且，房地產(chǎn)企業(yè)可以經(jīng)過執(zhí)行管理會計工作，減少企業(yè)運營成本與管理成本，提高企業(yè)運營效益。此次研究僅僅是一小部分，還需要相關人員持續(xù)研究與分析，以此推動房地產(chǎn)企業(yè)管理會計工作順利開展。

參考文獻：

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