“以房養(yǎng)老”模式選擇及其法律對(duì)策研究

章晨澤　馮鑫垚

關(guān)鍵詞 “以房養(yǎng)老” 老齡化 住房反向抵押貸款 法律對(duì)策

基金項(xiàng)目：本選題是2019年武漢工程大學(xué)申報(bào)成功的研究生創(chuàng)新基金項(xiàng)目，項(xiàng)目的編號(hào)是CX2019110。

作者簡(jiǎn)介：章晨澤，武漢工程大學(xué)2018級(jí)法律碩士研究生;馮鑫垚，武漢工程大學(xué)2018級(jí)馬克思主義法學(xué)碩士研究生。

中圖分類(lèi)號(hào)：C913.6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.233

一、“以房養(yǎng)老”的概述

（一）“以房養(yǎng)老”的概念

“以房養(yǎng)老”，也被稱(chēng)為“住房反向抵押貸款”，是指老人將自己的房屋不動(dòng)產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)老人的壽命、房屋的價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估后，根據(jù)合同的約定定期的給付老年人養(yǎng)老金，并且老年人繼續(xù)獲得房屋居住權(quán)利，直到老人死亡，金融機(jī)構(gòu)將該房屋進(jìn)行拍賣(mài)來(lái)收回給付給老人的養(yǎng)老金本息之和。

（二）“以房養(yǎng)老”的法律特征

1.房屋不動(dòng)產(chǎn)具有完整的產(chǎn)權(quán)

老年人想要享受金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金，必須將自己擁有完整所有權(quán)的房屋作為擔(dān)保。農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房，村民自建房，公示公信力不強(qiáng)，如果納入其中很容易引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛。

2.金融機(jī)構(gòu)無(wú)追索權(quán)

如果通過(guò)拍賣(mài)老年人的房屋仍然不能收回金融機(jī)構(gòu)借貸給老年人的本息，金融機(jī)構(gòu)不得向老年人的繼承人追償，這樣就將該風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)，但金融機(jī)構(gòu)可以憑借該規(guī)定吸引不少老年人來(lái)簽訂該合同。

3.老人享有終生性居住權(quán)

老年人將房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)之后，如果選擇其它房屋居住，會(huì)導(dǎo)致其很不適應(yīng)，對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，我國(guó)自古就有安土重遷的傳統(tǒng)，老人在自己的房子住久了，便會(huì)對(duì)其產(chǎn)生情感，所以在老人的房子上設(shè)立終生性居住權(quán)，可以讓老年人在自己熟悉環(huán)境中度過(guò)自己的后半生。

（三）“以房養(yǎng)老”的必要性

我國(guó)人口老齡化嚴(yán)重。我國(guó)在1999年就步入老齡化社會(huì)，到目前為止我國(guó)出生率依然很低，老年人比重在上升，嬰幼兒比重下降趨勢(shì)，意味著我國(guó)年輕人既要承擔(dān)贍養(yǎng)老人，又要承擔(dān)撫養(yǎng)下一代艱巨的重?fù)?dān)。據(jù)專(zhuān)家估計(jì)，到2050年我國(guó)老年人口比重還會(huì)上升 ，所以推行“以房養(yǎng)老”制度是應(yīng)對(duì)人口老齡化應(yīng)有之義。

我國(guó)家庭結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng)大家庭變化為現(xiàn)代小家庭。改革開(kāi)放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，農(nóng)村大量勞動(dòng)力涌向城市，導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)村許多地方出現(xiàn)空巢老人現(xiàn)象，還有我國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育政策雖然帶來(lái)一系列好處，但是也導(dǎo)致了出生率急劇下降，使得我國(guó)社會(huì)出現(xiàn)小型化、少子化、空巢化等現(xiàn)象。

（四）“以房養(yǎng)老”的可行性

越來(lái)愈多的私有化房產(chǎn)為“以房養(yǎng)老”制度推行提供物質(zhì)基礎(chǔ)。在多年之前，住房并不私有化，各個(gè)單位實(shí)施分房的福利政策，這樣導(dǎo)致房產(chǎn)交易及其受限。實(shí)行改革開(kāi)放后，不再由單位分房居住，越來(lái)越多的人擁有自己的住房，并且60歲以上的老年人大多都償還完畢剩余的貸款，為以房養(yǎng)老開(kāi)展提供便利。

房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展為以房養(yǎng)老提供市場(chǎng)基礎(chǔ) 。在老人去世之后，金融機(jī)構(gòu)需要出售老人房屋來(lái)收回自己借貸的資金及利息，此時(shí)需要一個(gè)成熟并且完善的房地產(chǎn)交易二級(jí)市場(chǎng)。

二、我國(guó)“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐探索及模式選擇

（一）我國(guó)“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐

1.南京“湯山溫泉留園老年公寓”——民營(yíng)機(jī)構(gòu)推行模式

這是我國(guó)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”最早的嘗試。首先，該模式規(guī)定老年人年齡應(yīng)為60歲以上并且在南京市有60平米以上的房屋，房屋必須具有完整所有權(quán)。其次，老人與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，將自己的房屋不動(dòng)產(chǎn)抵押給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，自己搬到養(yǎng)老公寓并終生入住，老人房屋便有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用來(lái)出租，用租金來(lái)負(fù)擔(dān)老人的醫(yī)療，食宿等費(fèi)用，多退少不補(bǔ)。老人去世之后，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過(guò)合同約取得房屋的產(chǎn)權(quán)。

2.上?！耙苑孔灾B(yǎng)老——事業(yè)單位推行模式”

在南京開(kāi)展“以房養(yǎng)老”之后，上海也開(kāi)始試行。該模式規(guī)定老年人為65歲以上并且在上海擁有50平方米以上完整房屋所有權(quán)，之后老人與上海的公積金管理中心簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，公積金管理中心取得房屋所有權(quán)，再將房屋租給老人，租金可以依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同抵扣，但租金需一次性付清，老人可以居住該房屋直到去世。

3.幸福人壽“房來(lái)寶”項(xiàng)目———保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推行模式

2015年3月幸福人壽保險(xiǎn)推出“幸福房來(lái)寶”獲得保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，成為第一個(gè)以保險(xiǎn)為主導(dǎo)的以房養(yǎng)老模式 ，該模式服務(wù)的對(duì)象是60到85歲的老人 ，老人將自己擁有完整房產(chǎn)的房屋抵押給保險(xiǎn)公司，在對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估并去公證機(jī)構(gòu)辦理完畢公證后，雙方簽訂合同，老人既可以居住自己的房屋也可以住進(jìn)養(yǎng)老院，老人去世后，幸福人壽保險(xiǎn)公司出售老人房屋來(lái)收回相關(guān)養(yǎng)老費(fèi)用，多退少不補(bǔ)。

（二）我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式的選擇

上文總共介紹了我國(guó)三種養(yǎng)老模式，通過(guò)對(duì)比與分析，需要選擇出一種最符合我國(guó)國(guó)情與現(xiàn)狀的養(yǎng)老模式。

南京“湯山溫泉留園老年公寓”——民營(yíng)機(jī)構(gòu)推行模式，該模式實(shí)質(zhì)是“以房換養(yǎng)”。該模式有優(yōu)點(diǎn)是能夠?qū)⒗先朔课莶粍?dòng)產(chǎn)盤(pán)活起來(lái)進(jìn)行出租，用老人自己房屋租金來(lái)折抵相關(guān)費(fèi)用可以適當(dāng)?shù)臏p輕養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的壓力，弊端是老年人的房屋是自己情感的寄托，讓在自己的房屋居住了一輩子的老人搬出去，他很難去適應(yīng)新的環(huán)境;其次僅靠租金很難維持老人的醫(yī)療、食宿費(fèi)用，其余部分還是需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)承擔(dān)。該模式最終以失敗告終。

上海“以房自助養(yǎng)老——事業(yè)單位推行模式”，該模式的實(shí)質(zhì)是“售房反租”。該模式下，該模式具有一定的社會(huì)公益和福利色彩，弊端在于此時(shí)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢(shì)，很多老人擔(dān)心過(guò)早將房屋賣(mài)出，就無(wú)法享受房屋升值所帶的利益，所以該模式也以失敗告終。

幸福人壽“房來(lái)寶”項(xiàng)目——保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推行模式。該模式的優(yōu)勢(shì)，首先面向老年主體較為廣泛，包括60到85歲的老年人，其次老年人可以在自己的房屋享有終生性居住權(quán)，最后如果房屋的價(jià)值高于保險(xiǎn)公司付給老年人的養(yǎng)老金，多的部分由老年人的子女繼承。弊端也有在于對(duì)于保險(xiǎn)公司防范風(fēng)險(xiǎn)具有很高要求，并且保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)短期內(nèi)無(wú)法得到收益，還得付出一筆不少的養(yǎng)老費(fèi)用，這就要求保險(xiǎn)公司還得具備雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

綜上所述，總結(jié)了以上三種模式的優(yōu)勢(shì)與弊端，我們發(fā)現(xiàn)幸福人壽“房來(lái)寶”模式是比較符合當(dāng)下國(guó)情和現(xiàn)狀模式，因?yàn)樵谠撃Ｊ较卤ｋU(xiǎn)公司承受了很多的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于當(dāng)下老年人來(lái)說(shuō)是極其有利的。

三、我國(guó)“以房養(yǎng)老”的法律障礙

（一）“以房養(yǎng)老”受我國(guó)物權(quán)法限制

在“以房養(yǎng)老”中存在兩種法律關(guān)系，分別是借貸法律關(guān)系和擔(dān)保法律關(guān)系，根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，合同只要滿(mǎn)足特定的條件，該合同就有效。但是在物權(quán)法中，我國(guó)物權(quán)法規(guī)定擔(dān)保物權(quán)只有三種，而住房反向抵押貸款并不屬于其中，這顯然與我國(guó)當(dāng)前的物權(quán)法相沖突。其次，與我國(guó)物權(quán)法中流質(zhì)條款沖突，流質(zhì)條款通常指的是當(dāng)債權(quán)人債權(quán)到期未歸還借款時(shí)，債權(quán)人可以取得抵押物的所有權(quán)，我國(guó)物權(quán)法規(guī)定流質(zhì)條款無(wú)效，因?yàn)闀?huì)導(dǎo)致債權(quán)人利用自己一方優(yōu)勢(shì)乘人之危來(lái)迫使債務(wù)放棄自己的抵押物。

（二）“以房養(yǎng)老”受金融法的限制

“以房養(yǎng)老”的實(shí)施需要銀行、保險(xiǎn)等多個(gè)部門(mén)的配合 。但是我國(guó)現(xiàn)行的金融法明確規(guī)定銀行業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，以房養(yǎng)老的順利開(kāi)展，需要銀行保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)的密切配合，才能夠?qū)崿F(xiàn)資金的穩(wěn)定以及有效的防范風(fēng)險(xiǎn)。

（三）“以房養(yǎng)老”受稅法的限制

首先，我國(guó)稅法沒(méi)有關(guān)于征收遺產(chǎn)稅的規(guī)定，通過(guò)增收遺產(chǎn)稅能夠有效的減緩當(dāng)前貧富差距過(guò)大的問(wèn)題，通過(guò)征收的遺產(chǎn)稅能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)家財(cái)富的增長(zhǎng)和收入的再分配;其次，在以房養(yǎng)老過(guò)程中涉及的二手房交易稅如何操作以及征收幅度都未明確，所以這些因素都會(huì)影響以房養(yǎng)老推行。

四、我國(guó)“以房養(yǎng)老”的法律對(duì)策

（一）建立第三方咨詢(xún)、評(píng)估機(jī)構(gòu)

以房養(yǎng)老對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)能夠享有養(yǎng)老金的同時(shí)，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)：首先，以房養(yǎng)老對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)是比較新鮮事物，老年人由于對(duì)新鮮事物了解程度不夠，對(duì)以房養(yǎng)老制度存在也是一種懷疑的態(tài)度;其次，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，是老人一輩子的心血，其價(jià)值比較大。針對(duì)這些情況可以建立第三方咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的組成應(yīng)由政府工作人員組成，然后為老年人提供咨詢(xún)，咨詢(xún)了解過(guò)后為老年人頒發(fā)咨詢(xún)證明，只有拿到政府頒發(fā)的咨詢(xún)證明才能享受以房養(yǎng)老的服務(wù)。有學(xué)者將此稱(chēng)為強(qiáng)制咨詢(xún)前置主義 ，雖帶有行政干預(yù)的色彩，但強(qiáng)制的目的在于更好的保護(hù)老年人的知情權(quán)，只有老年人對(duì)以房養(yǎng)老有了充分了解后，憑借自己的意愿做出是否簽訂住房反向抵押合同，很好的做到了權(quán)利與義務(wù)相結(jié)合。

在簽訂住房反向抵押貸款時(shí)，涉及到對(duì)老年人的房屋和壽命進(jìn)行評(píng)估，我國(guó)市場(chǎng)上對(duì)于第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)比較少，起步晚，專(zhuān)業(yè)性不夠強(qiáng)，因此有必要建立第三方專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

（二）構(gòu)建“以房養(yǎng)老”的物權(quán)法基礎(chǔ)

在前文提到過(guò)我國(guó)以房養(yǎng)老作為一種擔(dān)保物權(quán)違反物權(quán)種類(lèi)法定，因此必須對(duì)以房養(yǎng)老的定性，如果將以房養(yǎng)老定性為讓與擔(dān)保，那么物權(quán)法應(yīng)將讓與擔(dān)保引進(jìn)作為一種新的種類(lèi)擔(dān)保物權(quán)，至于其中規(guī)定的流押條款，可以當(dāng)作例外規(guī)定對(duì)以房養(yǎng)老中流押條款進(jìn)行解禁。物權(quán)法規(guī)定流押條款無(wú)效的最大原因是為了防止當(dāng)事人一方利用自己的優(yōu)勢(shì)乘人之危迫使交易的相對(duì)方放棄自己的抵押物。而在以房養(yǎng)老的交易中，金融機(jī)構(gòu)并不存在乘人之危，反而金融機(jī)構(gòu)先要預(yù)付一大筆養(yǎng)老費(fèi)給老人，等到老人去世才能將自己的資金收回，所以可以適當(dāng)解禁流押條款。

（三）完善金融法和稅法相關(guān)規(guī)定

我國(guó)金融法規(guī)定金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)的做法，這極大程度限制了金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開(kāi)辦的范圍，需要構(gòu)建金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)，這樣有利于以房養(yǎng)老順利開(kāi)展，在我國(guó)新修訂的證券法中，就對(duì)金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)有所體現(xiàn) 。

以房養(yǎng)老順利開(kāi)展，還需要國(guó)家和法律大力支持，國(guó)家應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)辦以房養(yǎng)老金融機(jī)構(gòu)采取稅收優(yōu)惠政策，征收遺產(chǎn)稅，并且明確二手房交易稅征收幅度和具體的細(xì)節(jié)問(wèn)題。

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