長租公寓內(nèi)裝裝配式成本研究

許天知

摘要：為滿足市場及改建租賃項目對于環(huán)保節(jié)能、運營維護(hù)、縮短工期、提效降本的需求。在公寓戰(zhàn)略的目標(biāo)下，聚焦產(chǎn)品能力、運營能力、投融能力，并且隨著公寓后續(xù)項目的相繼開展，開工時間緊迫，缺少標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，成本風(fēng)險高等相關(guān)問題均迫在眉睫需要解決。

Abstract： In order to meet the needs of the market and the renovation and leasing projects for environmental protection and energy saving， operation and maintenance， shortening the construction period， improving efficiency and reducing costs， under the goal of the apartment strategy， focusing on product capabilities， operation capabilities， investment and financing capabilities， and with the successive development of apartment follow-up projects， the urgent construction time， the lack of standardized design， high cost risks and other related issues are urgently needed to be resolved.

關(guān)鍵詞：內(nèi)裝裝配式;成本管理;改造;長租公寓

Key words： interior assembly;cost management;renovation;long-term rental apartment

中圖分類號：TU711? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）20-0021-02

0? 引言

結(jié)合現(xiàn)有市場環(huán)境及公寓行業(yè)對標(biāo)及研究，同時2017年1月1日起，全裝修住宅面積占新建商品住宅面積（三層及以下底層住宅除外）比例：外環(huán)線以內(nèi)的城區(qū)應(yīng)達(dá)到100%，除奉賢區(qū)、金山區(qū)、崇明區(qū)之外，其他地區(qū)達(dá)到50%，保障性住房中公共租賃房的全裝修比例為100%，《裝配式建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》2018年2月起實施等相關(guān)精裝修政策也陸續(xù)出臺。大力發(fā)展裝配式建筑，提高裝配化裝修水平，邁向裝配化時代也已經(jīng)來臨。

1? 長租公寓內(nèi)裝裝配式的研究

1.1 內(nèi)裝裝配式的含義

是采用干式工法，將工廠生產(chǎn)的內(nèi)裝部品在現(xiàn)場進(jìn)行組合安裝的裝修方式。

1.2 特征

①干式工法裝配。干式工法規(guī)避以石膏膩子找平、砂漿找平、砂漿粘接等濕作業(yè)的找平與連接方式，通過錨栓、支托、結(jié)構(gòu)膠粘等方式實現(xiàn)可靠支撐構(gòu)造和連接構(gòu)造，是一種加速裝修工業(yè)化進(jìn)程的裝配工藝。

②管線與結(jié)構(gòu)分離。一種將設(shè)備與管線設(shè)置在結(jié)構(gòu)系統(tǒng)之外的方式。在裝配式裝修中，設(shè)備管線系統(tǒng)是內(nèi)裝的有機(jī)構(gòu)成部分，填充在裝配式空間六個面與支撐結(jié)構(gòu)之間的空腔里。

③部品集成定制。部品系統(tǒng)集成式將多個分散的部件、材料通過特定的制造供應(yīng)集成為一個有機(jī)體，性能提升的同時實現(xiàn)了干式工法，易于交付和裝配。

1.3 與傳統(tǒng)精裝對比（表1）

1.4 內(nèi)裝裝配式體系詳解（圖1）

①裝配式墻體墻面系統(tǒng)由墻面調(diào)平系統(tǒng);輕鋼阻尼雙層隔音墻體;墻面貼面墻系統(tǒng)等產(chǎn)品類別組成;裝配式墻面調(diào)平系統(tǒng)，有調(diào)平螺栓總成、專用M型龍骨等組成，可以實現(xiàn)免墻面抹灰等濕法調(diào)平作業(yè)的工序?qū)崿F(xiàn)墻面平整度調(diào)節(jié)的產(chǎn)品;輕鋼阻尼雙層隔音墻體，有天地龍骨，輕鋼龍骨等組合支撐部件;隔音棉、隔音氈等填充部件;以及連接部件、預(yù)加固部件等組成的輕質(zhì)阻尼雙層隔音墻體，墻體厚度約160mm，隔聲測試效果可達(dá)55分貝。墻面貼面墻系統(tǒng)包括竹木纖維復(fù)合飾面墻板及無機(jī)板復(fù)合飾面墻板兩類，由飾面墻板、墻板連接件以及墻頂、墻地、墻面陰陽角等專用配件組成的墻面飾面系統(tǒng)。

②裝配式吊頂包括彈性膜吊頂系統(tǒng)、玻纖板吊頂系統(tǒng)、覆膜板吊頂、鋁板吊頂系統(tǒng)等產(chǎn)品組成;彈性膜吊頂，由墻面固定件、彈性膜、天花部品設(shè)備專用預(yù)埋件等組成，可實現(xiàn)長租公寓等規(guī)則天花平面的裝配式吊頂解決方案;玻纖板吊頂系統(tǒng)，由覆膜玻纖板、天花部品設(shè)備帶及專用連接件、墻面固定件等組成，可實現(xiàn)康養(yǎng)類、酒店類等建筑物業(yè)的裝配式吊頂解決方案;覆膜板吊頂系統(tǒng)，由竹木纖維復(fù)合飾面板、輕鋼龍骨、吊筋等固定連接件等組成的裝配式吊頂系統(tǒng)，可實現(xiàn)天花水平方向管線包覆、玄關(guān)走道等部位的裝配式吊頂解決方案;鋁板吊頂系統(tǒng)，廚衛(wèi)空間有成熟的裝配式吊頂解決方案。

③裝配式樓地面：由工廠生產(chǎn)的具有隔聲、防火和防潮等性能且滿足空間功能和美學(xué)要求的部品集成，并主要采用干式工法裝配而成的樓地面;根據(jù)地面平整度調(diào)節(jié)高度及承載力不同，分為輕型架空地坪和重型架空地坪兩類產(chǎn)品。

1.5 裝配式成本分析

施工做法簡述（表2）。

價格分析（圖2-圖4;表3）。

由此可見，內(nèi)裝裝配式做法較傳統(tǒng)工藝價格高出120元/m2左右，主要原因為其墻板較傳統(tǒng)涂料工藝較貴，其土建改建為新砌墻體，較傳統(tǒng)工藝更具優(yōu)勢。

2? 總結(jié)

通過標(biāo)準(zhǔn)戶型精裝修成本指標(biāo)對標(biāo)，內(nèi)裝裝配式價格較傳統(tǒng)工藝高。但其所產(chǎn)生的環(huán)保節(jié)能、運營維護(hù)（日程維護(hù)包括二次粉刷、水電管檢修等裝配式較傳統(tǒng)工藝可以節(jié)省成本約每年1500元/間）、縮短工期、提效降本、品牌亮點等相關(guān)因素都需要建設(shè)方整體考慮。

隨著精裝行業(yè)的發(fā)展，內(nèi)裝裝配式將是一個持之以恒研究的課題，如何做到對于原材料有更深入的細(xì)致研究，仍需未來作進(jìn)一步的了解和分析。

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