新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素與完善對策研究

李亞航

摘 要：在新時期，我國國民經(jīng)濟建設取得了巨大的發(fā)展成就。在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)經(jīng)濟占據(jù)著至關(guān)重要的地位。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展受諸多因素的影響。為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟在新時期保持良好發(fā)展，有必要深入考察房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素，并探究行之有效的完善對策。本文淺析了新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素，探究了新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟的完善對策，以期為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟;影響因素;對策

前言：

在新時期，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟取得了迅猛發(fā)展，為國民經(jīng)濟增長提供了巨大的助力。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟存在一定的不合理性，特別是房價呈現(xiàn)出大幅度上漲，這從長遠看，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)良好發(fā)展。對此，要深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素，并采取有效對策加以完善，構(gòu)建合理完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟體系，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟在新時期實現(xiàn)穩(wěn)定良好發(fā)展，有效滿足人民群眾的住房需求。

一、新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素

1、外在因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的外在因素，主要包括如下內(nèi)容：一，政府調(diào)控。在我國社會主義市場經(jīng)濟體制下，政府部門會對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控。當前，政府部門通過貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)實施調(diào)控，這會直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟。二，金融因素。房地產(chǎn)業(yè)有賴于雄厚資本提供的金融支撐。當前，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目主要通過銀行借貸籌集資金實現(xiàn)金融融資[1]。若缺乏完善的金融體制，將增加金融融資的困難。三，土地資源。從本質(zhì)上來看，房地產(chǎn)業(yè)的基礎是土地資源開發(fā)。因此，土地供給對房地產(chǎn)經(jīng)濟具有直接影響。在城市化進程日益推進的前提下，對土地資源的配置會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。限制土地供給，會對房價造成直接影響。在房地產(chǎn)總體成本費用中，土地成本費用占據(jù)40%的比例。在新時期，我國要對房地產(chǎn)土地供給加強監(jiān)管，防止土地濫用，對土地總供給進行強有力的控制，促進土地利用效率實現(xiàn)大幅度提高[2]。四，市場環(huán)境。市場環(huán)境對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響最為重要。當前，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增加供給量，房地產(chǎn)業(yè)在未來會進一步呈現(xiàn)擴張趨勢。五，國家政策。我國的民生建設有賴于住房保障提供的基礎。新時期，人民群眾的住房需求日益增長，建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟體系，是保障民生的必然要求。對此，我國政府高度重視房地產(chǎn)經(jīng)濟，并通過各類政策，諸如土地政策、限購政策等對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)控。另外，“二胎”政策以及各類地方扶持相關(guān)政策，也會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟。各類地方扶持政策，為形成對地方經(jīng)濟的有效刺激，實現(xiàn)去庫存，通常會以政府補貼對群眾的商品房購買進行激勵，會在短期內(nèi)驅(qū)動房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)快速發(fā)展。

2、內(nèi)在因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的內(nèi)在因素，主要包括如下內(nèi)容：一，供需矛盾。供需關(guān)系，特別是人民的住房需求，會對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成重要影響。當前，正是由于供需關(guān)系變動，導致我國房價普遍上漲，部分二線城市的房價上漲速度甚至超過一線城市。二，投資情況。投資情況會從根本上直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟，并對房地產(chǎn)業(yè)后期擴張的實際規(guī)模形成決定性影響。若限制房地產(chǎn)投資規(guī)模將直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟。三，房價因素。在新時期，缺乏穩(wěn)定的房價，是導致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的重要原因。

二、新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟的完善對策

1、對市場供需結(jié)構(gòu)進行完善

國家要加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，對市場供需結(jié)構(gòu)進行完善，有效解決供需結(jié)構(gòu)失衡。具體可從以下方面著手：一，加強政策引導，對科學規(guī)劃進行執(zhí)行落實，重點通過社會需求調(diào)整房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)理性發(fā)展。二，構(gòu)建系統(tǒng)完善的經(jīng)濟適用房供給政策，基于對社會用房的有效保障，大力扶持房地產(chǎn)開發(fā)，增強房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的合理性和有效性。三，對房地產(chǎn)市場進行盤活，保障市場流通，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的充分優(yōu)化[3]。

2、對政策引導力度進行加強

國家要對房地產(chǎn)相關(guān)政策引導力度進行加強，強化對房地產(chǎn)市場的政策引導，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)有序發(fā)展。要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展實際情況，對房地產(chǎn)相關(guān)政策進行合理制定，實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的政策引導。國家要加強對土地供應相關(guān)政策的有效落實，從源頭上實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控。我國要對土地市場加強規(guī)劃，并實施嚴格的控制管理，實現(xiàn)對土地收儲相關(guān)制度的完善，通過土地供應政策有效調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟。另外，要對土地政策進行科學調(diào)整。在新時期，要與現(xiàn)有的土地政策體系相結(jié)合，對土地管理策略進行適當調(diào)整，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)定快速發(fā)展。要加強土地審批制度管理，督促房地產(chǎn)企業(yè)嚴格執(zhí)行土地招標程序。要對土地市場實施規(guī)范化管理，對土地劃撥的具體過程進行嚴格規(guī)范，在辦理土地資源相關(guān)手續(xù)的實際過程中，要嚴格遵循各項法律法規(guī)，保障協(xié)議公平，實現(xiàn)對協(xié)議各方合法權(quán)益的有效維護。要對土地招標和土地拍賣等相關(guān)行為進行規(guī)范，對行政干預進行適當減少。政府要對土地供給能力進行增強，對土地管理進行適當放開，充分利用市場機制合理配置土地資源[4]。

3、對稅費制度進行完善

國家要對稅費制度進行完善，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)高效發(fā)展。要通過對稅費制度進行完善，促進房地產(chǎn)業(yè)適應新時期的經(jīng)濟環(huán)境。要立足于房地產(chǎn)經(jīng)濟實際情況，綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟、市場變化等因素，對稅費制度進行改革完善，重點完善對財產(chǎn)稅以及不動產(chǎn)稅的政策導向，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)高效有序發(fā)展。

4、加強政府宏觀調(diào)控

為從整體上實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，要充分加強政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控。政府部門要基于新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，科學制定合理完善的宏觀調(diào)控策略，對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行指導。首先，政府部門要深入分析房價波動，在此基礎上，建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)控體系，并增強宏觀調(diào)控政策對社會經(jīng)濟的適應性。要制定出臺相關(guān)貨幣政策和限購政策，對房價上漲進行有效遏制，對銀行機構(gòu)進行充分利用，增強調(diào)控的有效性，避免國內(nèi)房價出現(xiàn)大規(guī)模波動。政府部門要系統(tǒng)構(gòu)建房產(chǎn)稅體系，據(jù)此有效增強調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力，有效控制房價波動[5]。

5、加強對房地產(chǎn)業(yè)的投資引導

為有效遏制房價過快上漲，推動房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)有序健康發(fā)展，促進土地資源利用率實現(xiàn)大幅度提升，實現(xiàn)對人民群眾住房需求的良好滿足，必須加強對房地產(chǎn)業(yè)的投資引導，合理配置保障住房以及改善性住房的實際投資比例，并遵循政府宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，科學配置房地產(chǎn)市場投資。對房地產(chǎn)投資政策進行制定，要明確相關(guān)人員的具體職責，并監(jiān)控政策實施的具體情況，對房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)律進行準確把握。要明確房地產(chǎn)投資主體肩負的責任，增強其風險調(diào)控能力，對投資企業(yè)實施嚴格的資質(zhì)審核，實現(xiàn)對各投資層次的優(yōu)化配置。其次，要科學調(diào)控和合理配置房地產(chǎn)業(yè)的過剩產(chǎn)能，對房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的僵尸企業(yè)進行淘汰，針對房地產(chǎn)企業(yè)建立健全準入和退出機制。要對房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模進行科學引導，例如通過控制銀行貸款的實際規(guī)模有效抑制房地產(chǎn)投資規(guī)模的快速增長。要深入調(diào)查房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)相關(guān)投資進行及時調(diào)整，要根據(jù)房地產(chǎn)市場實際情況，對投資數(shù)額進行調(diào)整，避免惡性投資。對于房地產(chǎn)泡沫，要有效限制投資。國家要對房地產(chǎn)市場進行全局掌控，從房地產(chǎn)市場實際情況和人民群眾的住房需求出發(fā)，加強對房地產(chǎn)市場的投資引導，構(gòu)建穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場環(huán)境。另外，要對房地產(chǎn)經(jīng)濟貸款結(jié)構(gòu)進行改善，科學調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，對消費貸款份額進行加強，有效防范貸款風險。要對房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)流動以及資金來源問題進行有效解決，對住房抵押貸款相應的二級市場進行完善創(chuàng)新，促進抵押貸款實現(xiàn)正規(guī)化發(fā)展。加強資本市場與房地產(chǎn)市場的聯(lián)系，從根本上實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場資金來源問題的有效解決，對貸款風險進行分散承擔，實現(xiàn)對房地產(chǎn)金融效率的大幅度提高[6]。

6、對土地金融市場制度進行完善

在新時期，要對土地金融市場制度進行完善，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)健康發(fā)展。要完善土地金融市場現(xiàn)有的融資渠道，對商業(yè)銀行相應的貸款信托管理進行強化，對多元化的發(fā)展機制進行開發(fā)優(yōu)化，構(gòu)建系統(tǒng)完善的住房金融管理機制。另外，要完善房地產(chǎn)市場相關(guān)的金融制度，開發(fā)多元化的金融服務機制，與消費者住房需求相結(jié)合，對公積金低息貸款政策、住房儲蓄政策進行探索開發(fā)，實現(xiàn)對消費者住房需求的良好滿足。

結(jié)語

綜上所述，新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素主要包括政府調(diào)控、金融因素、土地資源、市場環(huán)境以及國家政策等外在影響因素和供需矛盾、投資情況、房價因素等內(nèi)在影響因素。對此，在新時期，要通過對市場供需結(jié)構(gòu)進行完善、對政策引導力度進行加強、對稅費制度進行完善、加強政府宏觀調(diào)控、加強對房地產(chǎn)業(yè)的投資引導、對土地金融市場制度進行完善等對策完善房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。

參考文獻

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