探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何加強(qiáng)工程造價管理工作

摘 要 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭也越來越激烈，而良好的工程造價管理工作能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價管理中出現(xiàn)的問題，并探討如何加強(qiáng)工程造價管理工作，優(yōu)化工程造價管理的方法，為相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)提供參考，不斷發(fā)揮工程造價管理在房地產(chǎn)工程項目開發(fā)中的重要作用。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 工程造價 工程項目

一、引言

近年來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的工程造價管理工作已不能適應(yīng)當(dāng)下市場的需要。隨著人民生活水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)也在面臨著改革。在目前我國房地產(chǎn)企業(yè)中，工程造價管理存在許多問題。因此，有必要分析房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價管理中出現(xiàn)的問題，并探討加強(qiáng)工程造價管理工作的措施，這有利于相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價管理中出現(xiàn)的問題

（一）項目投資策劃不到位

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價管理極易出現(xiàn)問題。一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，競爭壓力較大，許多房地產(chǎn)企業(yè)害怕失去機(jī)會，在投資決策前并沒有做好項目的前期策劃，且在未充分調(diào)查市場的情況下就開發(fā)，導(dǎo)致后期項目出現(xiàn)問題。另一方面，在項目投資策劃時，部分工程造價管理人員沒有成本意識，在進(jìn)行成本預(yù)算時沒有對房地產(chǎn)項目劃分標(biāo)準(zhǔn)和檔次，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程造價管理出現(xiàn)問題。

（二）企業(yè)內(nèi)部各部門之間信息溝通不及時

在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的背景下，許多企業(yè)在部門管理中都采用了動態(tài)的管理辦法，即靈活的、實時地對部門進(jìn)行管理。但動態(tài)管理過程使得對部門的管理并不連續(xù)，部門之間溝通不順暢，不能形成良好的信息溝通渠道，各部門之間缺乏較好的配合。例如，第三方設(shè)計公司僅與房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計部進(jìn)行良好的溝通，而設(shè)計部往往只專注于解決本部門的事情，忽略了與工程部、成本部、營銷部等部門的溝通。設(shè)計階段對工程造價起決定作用，且影響造價的因素眾多，如因設(shè)計導(dǎo)致的施工方法不同，造成成本投入的差異，因設(shè)計超限額導(dǎo)致成本的增加，因設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)過高導(dǎo)致無效投入等等，因在設(shè)計階段未能與工程部、成本部、營銷部等部門進(jìn)行及時的溝通，從而導(dǎo)致工程造價管理失控。

（三）目標(biāo)成本管理機(jī)制不健全

在項目開發(fā)過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的目標(biāo)成本管控機(jī)制，針對房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段未進(jìn)行有效的成本管控。例如，在施工過程中，部分管理人員會忽視對工程造價的動態(tài)管理，沒有留意價格在不同階段的變化，因此在預(yù)算造價和結(jié)算審核時會出現(xiàn)較大的差異。房地產(chǎn)開發(fā)是一個較長的周期，而市場是不斷變化的。有些建材的價格根據(jù)市場的變化而波動，因此，在對房地產(chǎn)進(jìn)行工程造價管理時，應(yīng)健全預(yù)算管理機(jī)制和動態(tài)管控機(jī)制，時刻注意市場的變化。

（四）招標(biāo)階段管理不嚴(yán)謹(jǐn)

招標(biāo)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開發(fā)必備的環(huán)節(jié)。在招標(biāo)的過程中，相關(guān)人員需要對招標(biāo)項目進(jìn)行定價，但通常在這個階段會造成工程造價管理問題。一些施工企業(yè)故意在招標(biāo)報價時報低價格，以便中標(biāo)。在后續(xù)房地產(chǎn)項目施工的過程中，無法按照招標(biāo)時較低的價格施工，就會催生豆腐渣工程。房地產(chǎn)工程的質(zhì)量較差，或者是施工企業(yè)創(chuàng)造各種調(diào)價和索賠機(jī)會調(diào)整中標(biāo)價格，使得房地產(chǎn)工程造價管理具有虛實性。[1]

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理工作的措施

（一）合理策劃項目投資

在項目投資的過程中，要避免冒進(jìn)的做法，即為了搶占市場沒有對房地產(chǎn)項目投資做好詳細(xì)的策劃就開始開發(fā)，導(dǎo)致工程在開發(fā)后期出現(xiàn)問題。針對這種情況，一方面，相關(guān)部門在投資決策階段，應(yīng)做好相關(guān)資料的收集工作，分析所有的資料，對投資過程中可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行預(yù)測。同時，在收集資料的過程中，要保證資料的可靠性，避免虛假材料造成項目投資策劃的失誤，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。另一方面，在進(jìn)行項目投資策劃時，應(yīng)做好前期調(diào)研工作，充分掌握市場近年來的變化與波動，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品與服務(wù)市場進(jìn)行分析，掌握房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。在工程實施過程中，不斷優(yōu)化項目投資策劃，緊跟市場變化，使房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)更貼合市場的發(fā)展;同時，不斷完善工程造價管理，有效降低工程造價，擴(kuò)大項目的利潤空間，為房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（二）企業(yè)內(nèi)部各部門之間及時溝通

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中，要想加強(qiáng)工程造價管理，各管理部門之間應(yīng)及時溝通。首先，在工程造價的管理過程中，應(yīng)明確相關(guān)部門管理職責(zé)，避免因各部門之間溝通不及時而使工程造價管理出現(xiàn)失誤。其次，應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計部門與各部門的溝通。設(shè)計階段是確定工程造價的關(guān)鍵階段。為了在設(shè)計階段將房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價控制在可控范圍內(nèi)，必須加強(qiáng)設(shè)計部門與各部門的溝通，特別是加強(qiáng)設(shè)計部與工程部、成本部、營銷部等部門的溝通，以確保設(shè)計出的產(chǎn)品其實際的施工方案合理，將工程造價控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，滿足營銷推廣的需要。最后，在房地產(chǎn)工程造價管理中堅持科學(xué)性原則，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建合理的管理模式，進(jìn)而從整體上營造良好的管理氛圍;加強(qiáng)不同部門之間的溝通，使信息流通順暢，從整體上營造良好的工程造價管理環(huán)境，為房地產(chǎn)企業(yè)的長期健康發(fā)展提供保障。[2]

（三）健全目標(biāo)成本管理機(jī)制

目標(biāo)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)對項目進(jìn)行管理至關(guān)重要的一部分，企業(yè)應(yīng)全方位、多層次、分階段地進(jìn)行項目目標(biāo)成本管控。加強(qiáng)工程造價的管理，是確保實現(xiàn)目標(biāo)成本尤為重要的一環(huán)。

在設(shè)計階段，確定設(shè)計方案后，審核設(shè)計院出具的設(shè)計概算是否合理，重點分析設(shè)計概算包括的內(nèi)容是否全面、工程造價估算是否合理、是否與投資策劃時的產(chǎn)品類型相匹配，分析設(shè)計概算是否超過項目可行性研究報告中項目開發(fā)成本，若超過，須調(diào)整設(shè)計方案直至設(shè)計概算低于項目可行性研究報告中項目開發(fā)成本。施工圖設(shè)計完成后，根據(jù)工程造價的計價原則編制施工圖預(yù)算，以確定工程造價，若施工圖階段的工程造價超過設(shè)計概算，須調(diào)整施工圖設(shè)計，直至施工圖階段的工程造價低于設(shè)計概算。

在工程招標(biāo)階段，招標(biāo)控制價必須低于目標(biāo)成本。

在施工階段，對工程造價實行動態(tài)管理，并按月編制動態(tài)成本報表，實時監(jiān)控工程造價的變動情況，在工程造價發(fā)生異動時發(fā)出預(yù)警，以便調(diào)整工程造價的管控措施，進(jìn)而確保實現(xiàn)目標(biāo)成本。

在結(jié)算階段，根據(jù)合同、施工圖紙、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽字等結(jié)算資料，嚴(yán)格審核承包單位上報的結(jié)算，控制工程造價，確保項目最終利潤目標(biāo)的實現(xiàn)。

工程造價管理工作在房地產(chǎn)項目開發(fā)中有著至關(guān)重要的作用，企業(yè)必須制定完善的工程造價管理機(jī)制，并在實踐過程中不斷優(yōu)化工程造價管理機(jī)制，保障房地產(chǎn)項目開發(fā)順利進(jìn)行。

（四）嚴(yán)格管理招標(biāo)過程

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，為避免出現(xiàn)招標(biāo)過程不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯栴}，相關(guān)各部門應(yīng)嚴(yán)格管理企業(yè)的招標(biāo)過程。一方面，在招標(biāo)階段，應(yīng)建立嚴(yán)格的招標(biāo)制度。完善的招標(biāo)制度能幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得優(yōu)質(zhì)的社會資源，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進(jìn)行。建立一套完整的市場機(jī)制，能夠根據(jù)市場的變化不斷調(diào)整自身的策略，在招標(biāo)時能夠綜合考慮各方因素，科學(xué)合理地制訂出最優(yōu)方案，將價格降到最低，而不是一味地追求短期效益，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。另一方面，嚴(yán)格管理招標(biāo)的過程，在招標(biāo)過程中應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件來進(jìn)行。招標(biāo)控制價制定要合理，評標(biāo)方法設(shè)計要科學(xué)，防止出現(xiàn)為了打壓競爭對手而惡意降價的施工單位成為中標(biāo)單位，避免為工程后期造價控制埋下隱患。惡意降價中標(biāo)的施工單位在后續(xù)施工的過程中，為了確保其獲利而創(chuàng)造各種調(diào)價和索賠的機(jī)會，往往故意延遲工期，影響工程的順利完工。有些施工單位甚至為將成本控制到最低，在施工過程中偷工減料，導(dǎo)致豆腐渣工程的產(chǎn)生，嚴(yán)重影響房屋的質(zhì)量，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)。因此，必須加強(qiáng)工程造價管理，在招標(biāo)過程中嚴(yán)格按照制度行事，全面落實房地產(chǎn)工程造價管理中的各項內(nèi)容，制訂科學(xué)的招標(biāo)方案，優(yōu)化工程造價綜合管理模式，保障房地產(chǎn)企業(yè)的高效健康發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)工程造價管理工作對房地產(chǎn)項目開發(fā)至關(guān)重要，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本與利潤。但在開發(fā)的過程中存在一些工程造價管理問題，有關(guān)部門應(yīng)結(jié)合我國房地產(chǎn)工程發(fā)展的現(xiàn)狀，不斷探索工程造價管理的新方法與新途徑，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)中的各項工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展，確保項目開發(fā)順利進(jìn)行。

（作者單位為中交房地產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司）

[作者簡介：王春芳（1970—），女，遼寧凌源人，大專，中級經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制。]

參考文獻(xiàn)

[1] 趙吉瑞，孫美榮.房地產(chǎn)項目造價管理存在的問題及解決辦法[J].地產(chǎn)，2019（18）：72-73.

[2] 陳娟.房地產(chǎn)工程造價管理現(xiàn)狀與創(chuàng)新途徑[J].中國房地產(chǎn)，2019（22）：31-32.