淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境及出路

付若期

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中需要投入大量的資金，因此對(duì)金融的依賴性很高。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金是其發(fā)展的基礎(chǔ)，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，其項(xiàng)目便會(huì)受到重創(chuàng)。近幾年來(lái)，金融行業(yè)的主要工作便是降杠桿、去通道，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力不斷增加，因此完善融資體系、加快融資創(chuàng)新、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)成為了目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要任務(wù)。本文首先闡述房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，其次對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上探討其融資存在的問(wèn)題，最后針對(duì)問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策。本文對(duì)于同類企業(yè)提升融資能力、保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有一定的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 融資困境 融資方式

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的位置，不僅為國(guó)家財(cái)政帶來(lái)了非常多的稅收，還帶動(dòng)了周邊產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近些年來(lái)，很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)之后開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)，其對(duì)利潤(rùn)的關(guān)注導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序較為混亂。國(guó)家為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的勢(shì)頭，出臺(tái)了很多貨幣政策以及宏觀調(diào)控政策，不斷壓縮房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間，使房?jī)r(jià)回歸理性。由于政策的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)希望通過(guò)融資解決資金問(wèn)題，融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了十分重要的作用。一方面，其可以保障企業(yè)的對(duì)外投資，企業(yè)想要完成新項(xiàng)目的開發(fā)，則需要進(jìn)一步提高融資能力，使其新項(xiàng)目的資金有保障。另一方面，其可以為企業(yè)品牌效應(yīng)的增強(qiáng)提供資金支持。隨著競(jìng)爭(zhēng)的愈加激烈，企業(yè)在搶占市場(chǎng)份額的時(shí)候，需要強(qiáng)大的資金支持，因此融資工作十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)融資體制不斷變化發(fā)展，融資面臨著越來(lái)越大的挑戰(zhàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資及其特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)融資指的是房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)開發(fā)的過(guò)程中，因?yàn)楣芾?、銷售、項(xiàng)目建設(shè)等活動(dòng)對(duì)資金的需求而開展的資金籌集活動(dòng)。房地產(chǎn)由于其行業(yè)的特點(diǎn)，融資擁有許多獨(dú)特之處。首先，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量大。房地產(chǎn)企業(yè)在用地取得、房屋建設(shè)、相關(guān)設(shè)施完善等方面都需要投入大量的資金，因此融資規(guī)模較大，一般的融資政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)并不適用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)融資受政策影響較大。政策的變化、市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，會(huì)決定其生死存亡。最后，房地產(chǎn)企業(yè)融資具有明顯的地域差異。在一些不發(fā)達(dá)的二線、三線城市，銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房貸持嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度，通常采用銀根緊縮的信貸政策，很多資金都會(huì)向有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)傾斜，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得貸款支持，使得其項(xiàng)目很難得到發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

按照性質(zhì)劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)。一個(gè)項(xiàng)目從土地取得到開發(fā)工作結(jié)束需要很長(zhǎng)的時(shí)間，因此需要通過(guò)融資來(lái)獲得資金。為了使房地產(chǎn)行業(yè)更加健康地發(fā)展，國(guó)家為推出了多種融資方式，主要分為以下5種：

第一種是土地一級(jí)開發(fā)貸款，主要用于征地款、拆遷款的發(fā)放，多用來(lái)促進(jìn)城中村改造工作的完成。第二種是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，主要是針對(duì)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)放的貸款，發(fā)放到企業(yè)中用于開發(fā)建造房屋。企業(yè)為了滿足客戶的需求，需要不斷提升房屋品質(zhì)、改良房屋設(shè)計(jì)，因此需要大量資金的支持。第三種是房地產(chǎn)信托，此方式具有資金利率靈活可調(diào)整、成本較低、方式方便且靈活等特點(diǎn)。第四種是發(fā)行企業(yè)股票或債券，此類融資方式比較適用于實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，適用范圍較為局限。第五種是小額貸款、網(wǎng)絡(luò)融資、海外獨(dú)資、公司融資，此類融資方法風(fēng)險(xiǎn)性較高，且法律監(jiān)管不到位，因此很少被采用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一

雖然房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的融資途徑較為廣泛，可以通過(guò)信托、基金、有價(jià)證券市場(chǎng)以及銀行借貸等方式進(jìn)行融資，但是各個(gè)途徑有各自的適用范圍，因此不是所有的房地產(chǎn)企業(yè)都可以選擇這些融資途徑。目前有很多房地產(chǎn)企業(yè)只能將銀行貸款作為融資渠道，對(duì)其的依賴性很高，間接以及直接的銀行信貸在整體融資中的比例、房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率都比較高。之前，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策相對(duì)寬松，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用實(shí)物抵押貸款，這是比較安全的，因此放貸意愿較強(qiáng)。但是隨著國(guó)家各類宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，銀行放貸條件不斷收緊，企業(yè)很難開展融資工作。一方面市場(chǎng)對(duì)資金的需要不斷增加，另一方面銀行的放貸條件越來(lái)越嚴(yán)格，二者之間的矛盾不斷加深，致使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法獲得發(fā)展或正常經(jīng)營(yíng)所需資金。

（二）資金結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)存在很多不合理之處，其中較大部分屬于短期資金，長(zhǎng)期資金相對(duì)較少。房地產(chǎn)企業(yè)通常是將預(yù)收的房款以及建設(shè)單位墊付的資金作為短期資金來(lái)延長(zhǎng)使用，有時(shí)候也會(huì)通過(guò)向銀行申請(qǐng)延期貸款，解決長(zhǎng)期資金較少的情況。但是現(xiàn)階段由于國(guó)家政策的不斷收緊，銀行越來(lái)越倡導(dǎo)?？顚Ｓ茫诖饲闆r下企業(yè)資金顯得十分緊張，甚至?xí)l(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。在這種情況下，企業(yè)就會(huì)絞盡腦汁地開展籌資活動(dòng)，一些小型企業(yè)開始以高額的成本進(jìn)行民間融資，雖然此種方法可以暫時(shí)滿足企業(yè)的資金需求，但是相關(guān)的法律法規(guī)并不健全，且民間融資大多利率比銀行高許多，會(huì)稀釋企業(yè)長(zhǎng)期利潤(rùn)，償還風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不斷增加。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通常資產(chǎn)負(fù)債率很高，一旦銷售回款不及時(shí)，便會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不健全

在過(guò)去的幾年，房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)行直接融資，并不斷擴(kuò)大使用此方式的融資規(guī)模。雖然直接融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，但是由于我國(guó)在貸款方面對(duì)房地產(chǎn)投資的政策不斷收緊，所以房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款越來(lái)越困難，并且房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率隨著政策的引導(dǎo)而不斷降低，這都使得企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)新融資方式。現(xiàn)階段房地產(chǎn)的融資渠道呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢(shì)，但是各類融資的條件不同，且房地產(chǎn)企業(yè)分為大型房地產(chǎn)企業(yè)以及中小型房地產(chǎn)企業(yè)，因此不能充分滿足企業(yè)的融資需求。現(xiàn)階段市場(chǎng)的資金存在嚴(yán)重的供求失衡，再加上信息的不對(duì)稱，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本不斷提高，有很多企業(yè)都是由于資金鏈斷裂、無(wú)路可走而轉(zhuǎn)出項(xiàng)目，甚至部分企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，選擇非法集資。這些行為對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，嚴(yán)重者甚至?xí)虼俗呦蚱飘a(chǎn)。

三、走出房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的建議

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)想要良性發(fā)展下去，就需要運(yùn)用合理、科學(xué)的手段優(yōu)化融資渠道?，F(xiàn)階段企業(yè)想要尋求發(fā)展，已經(jīng)不能單單依靠銀行貸款，還需要回歸到產(chǎn)品本身，在保證質(zhì)量的前提下不斷完善后期的物業(yè)管理等工作，提高用戶體驗(yàn)的舒適度，從而提高顧客的忠誠(chéng)度，使顧客愿意為企業(yè)更加豐富的活動(dòng)買單，從而增加資金回流，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。同時(shí)，企業(yè)需要改變運(yùn)營(yíng)模式，不斷拓寬融資渠道。現(xiàn)在的企業(yè)已經(jīng)不能再單兵作戰(zhàn)，需要結(jié)合多種運(yùn)營(yíng)模式，改變過(guò)去渠道單一的問(wèn)題，拓展融資渠道，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

（二）優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力

一方面，需要通過(guò)調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu)，不斷擴(kuò)大企業(yè)的涉獵面，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。例如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，作為知名的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅開展房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、銷售、建造等常規(guī)業(yè)務(wù)，還涉足娛樂(lè)以及文化產(chǎn)業(yè)，分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)涉足不同的行業(yè)來(lái)拓寬融資的渠道，使企業(yè)的資金需求得到滿足。另一方面，需要提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段已經(jīng)意識(shí)到了融資既可以為企業(yè)提供資金的支持，也會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此必須做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，在風(fēng)險(xiǎn)尚未發(fā)生的時(shí)候便需要做好預(yù)防工作，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的時(shí)候則需要仔細(xì)地應(yīng)對(duì)，以免風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的不及時(shí)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金困難的情況。房地產(chǎn)企業(yè)必須開展融資工作，同時(shí)也需要考核企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，不能只拓寬融資渠道，還需要不斷發(fā)展自身的實(shí)力，從而提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）健全房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系

我國(guó)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系現(xiàn)在還不完善，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件各不相同，所以需要建立多層次的融資體系，使房地產(chǎn)企業(yè)可以從多方面開展融資活動(dòng)?？梢栽谥行》康禺a(chǎn)企業(yè)中進(jìn)行集合票據(jù)融資，有效提高中小企業(yè)的融資平臺(tái)層次?？梢愿鶕?jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行中期票據(jù)的規(guī)模、利率以及發(fā)行期限的選擇，發(fā)展債務(wù)市場(chǎng)，使理財(cái)產(chǎn)品以及企業(yè)資產(chǎn)管理的方式都更加豐富。還可以利用短期融資券豐富市場(chǎng)融資品種，不斷加快利率的市場(chǎng)化進(jìn)程，并不斷提高貨幣政策有效性，此時(shí)需要國(guó)家提高宏觀調(diào)控工作的靈活性以及針對(duì)性，不斷完善債務(wù)融資市場(chǎng)。只有健全多層次的融資市場(chǎng)體系，才可以促使房地產(chǎn)企業(yè)找到適合自身的融資方式。

四、結(jié)語(yǔ)

開展融資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身資金鏈穩(wěn)定性的有效手段之一，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況合理開展融資活動(dòng)，面對(duì)融資活動(dòng)中常見的問(wèn)題，需要健全房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)、提高抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，最終找到適合自身發(fā)展的融資方式。企業(yè)只有不斷增強(qiáng)自身的實(shí)力，才可以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為博泰投資集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 陶雪.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在的融資問(wèn)題及對(duì)策[J].區(qū)域治理，2019（46）：203-205.

[2] 黃昌華.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及出路的幾點(diǎn)思考[J].納稅，2019（33）：183-184.

[3] 張為夢(mèng).房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展研究綜述[J].四川建材，2019（12）：43-44+46.

[4] 晁素香.房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的管理創(chuàng)新[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2019（12）：12-13.

[5] 畢靜.房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司融資決策分析[J].商訊，2019（35）：79-80.