城商行開展售后回租融資租賃應收賬款投資業(yè)務的風險分析

蔡文婷 王向輝

摘 要：售后回租業(yè)務是融資租賃業(yè)務的一種模式，集融資融物于一體，并憑借該模式的諸多優(yōu)勢和便利，成為企業(yè)重要的融資渠道。城商行主要通過與租賃公司開展保理業(yè)務及投資租賃公司的售后回租融資租賃應收賬款參與其中。本文主要對開展售后回租融資租賃應收賬款投資的業(yè)務優(yōu)勢、交易結(jié)構(gòu)、存在的問題及面臨的風險等方面進行分析，并結(jié)合實際提出對策，以期為城商行開展售后回租業(yè)務提供相關(guān)參考。

關(guān)鍵詞：城商行;售后回租;應收賬款;風險管理

一、引言

售后回租業(yè)務指承租人將自有物件出賣給出租人，同時與出租人簽訂一份融資租賃合同，再將該物件從出租人處租回的租賃形式。售后回租業(yè)務是承租人和出賣人為同一人的特殊融資租賃方式。租賃期屆滿時承租人可以續(xù)租、留購或返還租賃資產(chǎn)。

目前，由于融資性售后回租業(yè)務模式可以解決企業(yè)融資難的問題，并盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，提高企業(yè)資金流動性，已成為融資租賃業(yè)務的主要開展模式。目前，城商行主要通過保理融資和投資售后回租融資租賃應收賬款對融資企業(yè)進行支持。為了有效防范投資風險，本文梳理了開展售后回租業(yè)務的業(yè)務優(yōu)勢、交易結(jié)構(gòu)、存在的問題及面臨的風險，并嘗試性提出相關(guān)的風險管理建議。

二、售后回租業(yè)務的優(yōu)勢

（一）盤活存量資產(chǎn)

售后回租業(yè)務模式主要區(qū)別于直接租賃模式的是租賃物為承租人所有，即首先承租人持有租賃物，然后賣給出租人后再租回來，這一過程并沒有進行實物轉(zhuǎn)移，所有權(quán)變化了但是使用權(quán)并沒有變化，承租人一直占有租賃物，并最終達到了融資的目的。因此，企業(yè)在不影響日常經(jīng)營的情況下實現(xiàn)了融資，解決了企業(yè)資金流動性的問題，同時提高了資產(chǎn)的流動性。

（二）融資期限較長

目前，城商行針對售后回租業(yè)務的期限較長，一般可以達到5年，最長可達10年，且可以根據(jù)企業(yè)的實際租賃情況，對投資期限進行調(diào)整。售后回租業(yè)務期限較長且較為靈活，不僅滿足了企業(yè)長期融資需求，也進一步優(yōu)化企業(yè)的債務結(jié)構(gòu)，從而有利于企業(yè)對負債進行有效安排，減輕企業(yè)未來的償債壓力。

（三）資金用途靈活

與傳統(tǒng)的信貸相比，企業(yè)通過售后回租業(yè)務融入資金的使用較為靈活，只要不用于股票證券等投資及國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和行業(yè)等，一般的資金用途都可以使用，主要涵蓋補充公司流動資金、償還公司有息債務及項目建設等。資金使用的靈活性，也是很多企業(yè)選擇售后回租業(yè)務的主要原因。

（四）企業(yè)繳稅有一定的優(yōu)惠政策

國家相關(guān)稅務方面法律規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)，不征收增值稅和營業(yè)稅，不確認為銷售收入，并按出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊;租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務費用在稅前扣除;對承租人、出租人因出售租賃資產(chǎn)及購回租賃資產(chǎn)所簽訂的合同，不征收印花稅;對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅，對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。

綜上，企業(yè)開展售后回租業(yè)務可以享受一定的稅收優(yōu)惠政策，從而促使企業(yè)更愿意選擇售后回租業(yè)務進行融資。

（五）優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)

企業(yè)開展售后回租業(yè)務可以有效優(yōu)化自身的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)：一是企業(yè)總資產(chǎn)并沒有減少，但是結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，由原來的固定資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金或銀行存款;二是出售資產(chǎn)流入企業(yè)的現(xiàn)金流量，可以滿足企業(yè)臨時性資金需求;三是依托稅收政策規(guī)避稅收從而調(diào)節(jié)利潤;四是有些企業(yè)還通過售后回租業(yè)務虛增企業(yè)資產(chǎn)。

三、售后回租業(yè)務的交易結(jié)構(gòu)、存在的問題及風險分析

（一）交易結(jié)構(gòu)

目前，城商行主要通過投資信托或資管計劃，最終實現(xiàn)投資租賃公司通過售后回租模式形成的對企業(yè)的應收賬款。交易結(jié)構(gòu)如下：

上述業(yè)務一般由城商行的投資銀行部開展，屬于同業(yè)投資業(yè)務。租賃公司根據(jù)性質(zhì)不同可分為金融租賃和非金融租賃公司，業(yè)務涉及的信托公司、證券公司和租賃公司均要經(jīng)銀行準入或者授信。

根據(jù)租賃物不同，分為生產(chǎn)設備、醫(yī)療設備、船舶飛機等動產(chǎn)和廠房、臨建等不動產(chǎn)售后回租業(yè)務。

目標企業(yè)沒有主體限制，不分區(qū)域和行業(yè)，為符合租賃方式（售后回租）且擁有符合要求的租賃物、具有較好還款能力和發(fā)展前景的企業(yè)。目前，城商行的主要定位為央企、大型國企、各地區(qū)平臺企業(yè)、上市公司及發(fā)展前景較好的民營企業(yè)。

（二）存在的問題

從現(xiàn)行的法律文件來看，動產(chǎn)作為租賃物無爭議，動產(chǎn)售后回租業(yè)務的開展已經(jīng)較為成熟，但是不動產(chǎn)作為租賃物則還沒有定論，而且不動產(chǎn)開展業(yè)務還涉及契稅的問題。因此，下文主要分析城商行開展不動產(chǎn)售后回租業(yè)務存在的問題。

1、契稅過高，增加企業(yè)成本

對于租賃物為不動產(chǎn)的，租賃物買賣將涉及契稅的問題，其中金融租賃公司開展業(yè)務，則僅金融租賃公司繳納契稅，非金融租賃公司開展業(yè)務，則租賃公司和企業(yè)均要繳納契稅，且契稅按租賃物轉(zhuǎn)讓價款的3%繳納，租賃公司必然將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，增加了企業(yè)的成本，影響了企業(yè)的盈利能力。

2、存在為規(guī)避契稅，不動產(chǎn)未進行過戶

開展不動產(chǎn)售后回租業(yè)務涉及的契稅稅率較高，增加了企業(yè)的融資成本，在實際操作中為了規(guī)避契稅，具有一定議價能力的企業(yè)會提出不動產(chǎn)不進行過戶。銀行為了開展業(yè)務及維持客戶關(guān)系，在綜合評估項目后往往會同意企業(yè)的要求，因此，業(yè)務實際操作過程中可能不進行不動產(chǎn)過戶。

（三）風險分析

1、不動產(chǎn)未過戶，可能導致合同無效風險

不動產(chǎn)不過戶可能會導致資產(chǎn)買賣合同無效。雖然租賃公司與企業(yè)簽訂了資產(chǎn)買賣合同，但是不動產(chǎn)是以過戶登記為確認所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，未完成過戶則未真正實現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果企業(yè)將來無法按時歸還租金，法院可能會認定租賃物買賣合同無效，判定交易不成立，并將租賃債權(quán)關(guān)系最終認定為借貸關(guān)系。且實際操作中，不動產(chǎn)不過戶則也無法實現(xiàn)抵押。因此，不動產(chǎn)不過戶可能導致合同無效，城商行面臨業(yè)務合規(guī)風險，且不能處置租賃物。

2、不動產(chǎn)被查封，業(yè)務提前結(jié)束風險

根據(jù)《合同法》第二百四十二條：出租人享有租賃物的所有權(quán)。承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。當租賃公司因與第三方發(fā)生糾紛或其他重大事項，資產(chǎn)被申請查封時，租賃物將無法獨立于租賃公司自有資產(chǎn)，屬于被查封資產(chǎn)。如果不動產(chǎn)未進行過戶，那么所有權(quán)將存在爭議，不管是租賃公司還是企業(yè)的資產(chǎn)被申請查封，租賃物都可能會面臨被查封的風險。但是不動產(chǎn)以登記轉(zhuǎn)讓為確權(quán)，所以不動產(chǎn)不過戶被查封的風險主要是來自于承租人，則不動產(chǎn)被查封的風險更大。一旦租賃物被查封，城商行將面臨投資提前結(jié)束的風險。

3、補繳契稅，增加企業(yè)成本的風險

為規(guī)避稅收，開展不動產(chǎn)售后回租業(yè)務時，往往不進行不動產(chǎn)過戶。但是，后續(xù)可能存在稅務部門稽查發(fā)現(xiàn)后要進行補繳的情況，這也是租賃公司和企業(yè)開展業(yè)務重點考慮的問題。如果后續(xù)企業(yè)面臨補繳契稅，將大幅增加企業(yè)成本，面對這種情況將如何處置也是一大難題。

四、風險防控措施和建議

（一）選擇權(quán)屬清晰的租賃物

租賃物是開展售后回租業(yè)務的核心。因此，對于租賃物的權(quán)屬問題要嚴格審核，租賃物非國家禁止或者限制流通之物，權(quán)屬于承租人所有且權(quán)屬清晰，未設立抵質(zhì)押權(quán)或被司法機關(guān)查封、扣押。對于動產(chǎn)要求企業(yè)提供相應的購買合同、發(fā)票等，對于不動產(chǎn)則要求企業(yè)提供相關(guān)的權(quán)證、施工合同、政府批文等，同時可以通過動產(chǎn)和不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、抵押登記系統(tǒng)等進行核實。另外，為了有效保證城商行的權(quán)益，原則上要求企業(yè)提供租賃物進行抵押擔保，落實相關(guān)抵押手續(xù)，并要求承租人為租賃物投保。

（二）嚴格審查并落實應收賬款轉(zhuǎn)讓事宜

一是要審查應收賬款未設立第三方權(quán)益并就該轉(zhuǎn)讓事宜完成對承租人和擔保人的通知義務，并由承租人、擔保人簽章確認;二是要求信托公司在動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)進行轉(zhuǎn)讓登記。

（三）謹慎開展不動產(chǎn)售后回租業(yè)務

由于不動產(chǎn)過戶面臨契稅高的問題，實際操作過程中存在鋌而走險不進行過戶，可能帶來業(yè)務合規(guī)風險、補繳契稅風險等，城商行開展該類投資業(yè)務時，需要持謹慎態(tài)度。建議城商行認真審核租賃物，租賃物須為租賃公司所在當?shù)乇O(jiān)管部門認同的不動產(chǎn)，且盡量選擇鋼結(jié)構(gòu)廠房和不用過戶的臨時建筑物，對于面臨的投資風險要充分論證，充分調(diào)查企業(yè)的資信和還款能力并要求企業(yè)提供有效的擔保措施，切實保障投資資金的安全。同時，要對觸發(fā)提前收回投資的事項，則要做好應急方案。

（四）稅收優(yōu)惠政策

稅收部門進一步完善稅收制度，針對租賃公司開展不動產(chǎn)售后回租業(yè)務給予一定的契稅優(yōu)惠政策。目前，城商行投行業(yè)務原則上不跨省，且客戶定位主要為省內(nèi)各市平臺企業(yè)。由于售后回租業(yè)務可以有效解決企業(yè)資金問題及可以盤活存量資產(chǎn)，平臺企業(yè)對于融資租賃業(yè)務有較強的需求。但是由于租賃公司開展不動產(chǎn)售后回租業(yè)務將要繳納金額較大的契稅，稅收的增加引起資金成本的加大，限制了租賃公司和企業(yè)開展售后回租業(yè)務。因此，建議稅務部門在稅務改革時充分考慮售后回租融資租賃這一特殊業(yè)務情況。

參考文獻：

[1]韋勝鋒.房產(chǎn)融資性售后回租涉及房產(chǎn)稅繳納問題探討[J].財稅探討，2019總249期第33期：26-27.

[2]陳德強.溫艷晶.我國房地產(chǎn)發(fā)展售后回租模式的可行路徑研究[J].工程管理學報·第6期：92-95.