試論利用房地產(chǎn)買賣合同虛假備案進(jìn)行逃債的防范

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)合同 虛假備案 逃債 防范

作者簡介：畢鳴，江蘇路泰律師事務(wù)所。

中圖分類號(hào)：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.272

在司法實(shí)踐當(dāng)中，有很多通過轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)從而逃債的案件。但是在這些案件當(dāng)中，唯獨(dú)只有利用房地產(chǎn)買賣合同虛假備案以進(jìn)行討債的案件的相關(guān)司法救濟(jì)和防范措施有所缺陷。這一問題無疑激起了身為一名法律界人士的筆者進(jìn)行深入思考和探究的欲望。故在本文中筆者嘗試給出自己的觀點(diǎn)，希望能夠引起學(xué)術(shù)界和法律界的注意。

一、什么是“虛假備案”

購房者在和個(gè)別的開發(fā)商簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》且到相關(guān)政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案之后。此時(shí)購房者已經(jīng)獲得了一個(gè)所謂的“準(zhǔn)物權(quán)”——這個(gè)準(zhǔn)物權(quán)是“工程款優(yōu)先受償權(quán)”所無法對(duì)抗的。從當(dāng)前法律解釋中來看，“工程款優(yōu)先受償權(quán)”所要保障的利益是一種經(jīng)營方面的利益，但是這種經(jīng)營利益是無法先于購房者的生存利益的。因此，目前法律界的一致認(rèn)識(shí)是：盡管購房者未能取得完整的物權(quán)，但是他已經(jīng)受到了等同于所有權(quán)的保護(hù)[1]。

在了解了這一背景之后，我們?cè)倩剡^頭來看看“虛假備案”逃債是如何在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中發(fā)生的。盡管購房者已經(jīng)簽下了《房地產(chǎn)買賣合同》，且由于購房者此時(shí)已經(jīng)獲得了來自等同于物權(quán)的法律保障，法院也無法對(duì)已經(jīng)通過了預(yù)售備案登記的房產(chǎn)進(jìn)行查封措施——因?yàn)檫@一措施是不合乎法律規(guī)定和規(guī)范的。此時(shí)，面對(duì)在事實(shí)上已經(jīng)變?yōu)橘彿空咚械姆慨a(chǎn)，部分開發(fā)商為攫取利益，便采取了一個(gè)位于法律空白地帶的所謂“捷徑”——用虛假備案進(jìn)行逃債操作[2]。

在這類逃債案件中，涉案開發(fā)商是這樣操作的：他們首先讓自己的親朋或下屬內(nèi)部員工等關(guān)系人或知情人和公司簽訂偽造的《房地產(chǎn)買賣合同》，然后在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)局進(jìn)行備案，接著他們就會(huì)開始選擇目標(biāo)購房者動(dòng)手——先解除之前的虛假備案，再重新備一次案。以社會(huì)穩(wěn)定和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的抵觸為基準(zhǔn)，人民法院一般不會(huì)對(duì)已經(jīng)進(jìn)行過備案的房產(chǎn)再實(shí)施查封。這是筆者所親眼見到的：一些開發(fā)商所建的房產(chǎn)因?yàn)橛|犯了法律法規(guī)，按照當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)要求必須進(jìn)行查封，但是這些房產(chǎn)的開發(fā)商最后卻僅憑相關(guān)的房地產(chǎn)購房合同備案，依然在他們旗下的開發(fā)商售樓處大搖大擺的標(biāo)明待售的房產(chǎn)，而同時(shí)一些和當(dāng)?shù)夭糠珠_發(fā)商有勾結(jié)的當(dāng)?shù)胤抗芫指邔庸ぷ魅藛T還能夠拒絕法院查封房產(chǎn)的要求。這種行為在極短的時(shí)間內(nèi)對(duì)開發(fā)商違規(guī)所建的房產(chǎn)形成了一種保護(hù)，并依賴這種保護(hù)來對(duì)抗每一位債權(quán)人，而這種對(duì)抗是根本不會(huì)影響到開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行正常出售的?？偠灾?，部分開發(fā)商旗下的售樓處居然能夠通過虛假備案的方式來銷售法院本應(yīng)查封的房產(chǎn)，這種行為無疑是在鉆現(xiàn)行法律的漏洞，極大地侵害了人民群眾的財(cái)產(chǎn)和正當(dāng)權(quán)利[3]。

二、房地產(chǎn)買賣合同在法律當(dāng)中的基礎(chǔ)解釋和效力

筆者在經(jīng)過上文的分析之后，明確認(rèn)為當(dāng)前我國法律所明確規(guī)定的所謂的工程款優(yōu)先受償權(quán)在這種操作之下就很容易的被置空、被忽略，顯然是不妥當(dāng)，但是該如何解決這一問題呢？個(gè)人認(rèn)為，要想徹底解決這一問題，首先要有效對(duì)備案的效力進(jìn)行確定。

在現(xiàn)行法律當(dāng)中《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》。前者要求對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)售的開發(fā)商必須按照國家規(guī)定將房地產(chǎn)預(yù)售合同查到為縣級(jí)以上政府的房產(chǎn)和土地管理部門以進(jìn)行登記備案工作，后者則是要求開發(fā)商在進(jìn)行旗下商品房的預(yù)售時(shí)，必須要和承購人簽訂相應(yīng)的合同，接著開發(fā)商應(yīng)該在從簽約之日算起的30天內(nèi)持商品房的預(yù)售合同向縣級(jí)以上政府的房產(chǎn)和地管理部門辦理登記及備案手續(xù)。盡管從表面看來，針對(duì)商品房預(yù)售合同有很清晰的約束開發(fā)商的規(guī)定，但是，從嚴(yán)格意義上來講，這兩條相關(guān)規(guī)定還只是一個(gè)行政管理手段。它們所缺乏的是法律法規(guī)所帶來的嚴(yán)謹(jǐn)性和強(qiáng)制性。然而，從法律理論角度分析，房地產(chǎn)的預(yù)售備案登記是不能具有物權(quán)屬性的，也不能夠和“工程優(yōu)先權(quán)”進(jìn)行同等對(duì)抗。房地產(chǎn)的預(yù)售合同，即使經(jīng)過了政府相關(guān)部門的備案，也仍只可反映開發(fā)商和購房者之間的債權(quán)和債務(wù)關(guān)系，而購房者在房產(chǎn)這個(gè)物質(zhì)本身是不享有所謂的優(yōu)先權(quán)利的。但反觀我國國情來看，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)合同登記制度依然處于完善階段，如果在此階段就完全按照民法的理論去改變這一實(shí)際規(guī)定，那么購房者的利益就會(huì)受到極大的影響。然而筆者認(rèn)為，當(dāng)前的有關(guān)預(yù)售備案登記的法律屬性根本沒有在物權(quán)方面上的效力，可是當(dāng)前很多法院或官方房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)卻依然將其視為近似于完全的物權(quán)來進(jìn)行保護(hù)，這是不符合法律理論的[4]。

三、如何對(duì)虛假備案進(jìn)行防范

在經(jīng)過上文的分析和論述之后，我們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)矛盾：那就是房地產(chǎn)預(yù)售備案登記的所謂“準(zhǔn)物權(quán)”效力會(huì)容易被個(gè)別利欲熏心的開發(fā)商進(jìn)行利用，從而導(dǎo)致工程款的優(yōu)先權(quán)被置空，盡管這并非當(dāng)前我國房地產(chǎn)備案制度本身的問題，可是由于房地產(chǎn)購買者受各種主觀和客觀的條件限制，難以證明備案合同在買賣關(guān)系上的真假，這就從客觀條件上出現(xiàn)了法律漏洞?？墒侨绻F(xiàn)在就對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的準(zhǔn)物權(quán)效力進(jìn)行否定，那么又將極大地影響購房者的利益，甚至影響社會(huì)和諧。故筆者認(rèn)為，必須有效地提高“準(zhǔn)物權(quán)”的準(zhǔn)入門檻，才能夠使其效力得到匹配和束縛。接下來，筆者就從房地產(chǎn)的買賣過程入手，來分析如何對(duì)虛假備案進(jìn)行有效的防范和克制。

房地產(chǎn)買賣過程中最為關(guān)鍵的部分不止包括簽訂房地產(chǎn)購買合同，還包括對(duì)購房款進(jìn)行支付。而凡是進(jìn)行虛假的房地產(chǎn)買賣合同備案的。他們往往并不存在真正的付款行為。考慮到這一點(diǎn)，可以在進(jìn)行預(yù)售合同備案的時(shí)候讓雙方都出示相應(yīng)的付款憑證。進(jìn)行一次性付款的提供相關(guān)銀行轉(zhuǎn)賬的票據(jù)，進(jìn)行按揭的提供首付的票據(jù)以及按揭合同。這樣在雙方付款的過程當(dāng)中，無論甲方還是乙方都必須要出具相應(yīng)的付款證明。這能夠在一定程度上加大虛假備案的難度。在當(dāng)前我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度下，這些材料是要在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候才需要提供的，可既然要對(duì)債權(quán)合同進(jìn)行物權(quán)化保護(hù)，那么通過所謂的預(yù)售備案來對(duì)轉(zhuǎn)移權(quán)力的功能和效力進(jìn)行賦予是切合實(shí)際的，所以這一方案在進(jìn)行房地產(chǎn)購買合同的備案時(shí)是完全合情合理的[5]。

四、結(jié)語

當(dāng)前，我國部分開發(fā)商利用房地產(chǎn)買賣合同的虛假備案方式來進(jìn)行逃債，是一個(gè)不容忽視的法律問題，盡管我國法律目前還沒有出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，但是筆者認(rèn)為，相關(guān)的政府部門應(yīng)當(dāng)盡可能地將這一問題提上議事日程并有法律界人士對(duì)其進(jìn)行關(guān)注和思考，最后給出相應(yīng)的解決方案，只有這樣才能夠防范這一游走在法律灰色地帶的行為。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄧慧瓊.淺談資金監(jiān)管和合同備案在防范商品房交易風(fēng)險(xiǎn)中所起的作用[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2017，56（12）：50-52.

[2]梁曙明，劉牧晗.借貸關(guān)系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于讓與擔(dān)保[J].人民司法，2017，45（16）：14-18.

[3]曲桂玲.試論買賣合同標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)[J].北京警察學(xué)院學(xué)報(bào)，2018，34（4）：50-52.

[4]劉武元.權(quán)屬登記與房地產(chǎn)買賣合同——對(duì)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條立法的檢討[J].貴州警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2019，16（5）：52-57.

[5]唐麗英.對(duì)房地產(chǎn)買賣合同糾紛案中幾個(gè)問題的分析[J].社科縱橫，2016，34（11）：88-89.