新形勢下完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的探討

詹瑜乾

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，其產(chǎn)品與其他的產(chǎn)品相比具有特殊性，而且在運(yùn)行中需要大量的資金作為支撐。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理非常重要。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控工作中存在的問題進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控體系的建議。

關(guān)鍵詞：新形勢;房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;優(yōu)化

隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及百姓對住房改善要求的逐步提高，我國房地產(chǎn)企業(yè)在商品房質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)及內(nèi)部經(jīng)營管理理念方面得到了一定程度的提升。財(cái)務(wù)管理是新形勢下房地產(chǎn)生存和發(fā)展的核心要素，財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。所以，完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理非常重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制中存在的不足

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量有待提高

首先，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少內(nèi)部授權(quán)審批、復(fù)核及內(nèi)審相關(guān)控制制度，造成會(huì)計(jì)核算工作混亂、會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)正確性降低。例如，房地產(chǎn)企業(yè)出于財(cái)務(wù)人員數(shù)量限制等因素考慮，未在記賬人員外設(shè)置復(fù)核人員崗位，增大了會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)錯(cuò)誤的機(jī)率。其次，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)為了避稅，指使財(cái)務(wù)人員通過購買發(fā)票加大成本費(fèi)用，多抵扣當(dāng)期企業(yè)所得稅，或未將已經(jīng)達(dá)到確認(rèn)收入標(biāo)準(zhǔn)的商品房銷售行為通過往來款核算，無法真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期經(jīng)營利潤情況，使會(huì)計(jì)信息質(zhì)量降低。

（二）內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度執(zhí)行不到位

隨著房地產(chǎn)企業(yè)逐步壯大及經(jīng)營的多元化，加之，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部未能建立起科學(xué)、可操作性強(qiáng)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度，使企業(yè)頻繁出現(xiàn)挪用公款、工程采購吃回扣等財(cái)經(jīng)違紀(jì)問題。例如，目前，個(gè)別中小型房地產(chǎn)企業(yè)未能對會(huì)計(jì)核算及內(nèi)控制度建立與執(zhí)行給予足夠重視，加之財(cái)務(wù)人員素質(zhì)等因素影響，造成在日常經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)核算中出現(xiàn)混亂、會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)失實(shí)等問題。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)出納人員掌握企業(yè)法人章、單位公章及銀行印鑒，出納可以隨時(shí)利用掌管的印鑒將企業(yè)資金轉(zhuǎn)出，嚴(yán)重威脅著房地產(chǎn)企業(yè)資金安全。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)未能強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)工作也是造成企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)以上漏洞的重要原因。

（三）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制缺乏系統(tǒng)性

現(xiàn)在，市場的競爭非常激烈，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過科學(xué)的財(cái)務(wù)管理，才能確保部門之間的通力合作。房地產(chǎn)企業(yè)中建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，可以幫助企業(yè)完成各項(xiàng)決策。我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還沒有形成一個(gè)完整的體系，很多部門的協(xié)作能力不足，預(yù)算工作中沒有制定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息失真。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

目前，由于受國家調(diào)控房價(jià)、取消預(yù)售制的影響，投資者會(huì)轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面會(huì)更加困難。房價(jià)供過于求，震蕩下降，市場預(yù)期降低，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)，投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。取消預(yù)售制意味著房地產(chǎn)企業(yè)以后需要先蓋好房產(chǎn)，銷售后再實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)向結(jié)算資金再向貨幣資金轉(zhuǎn)化，意味著資金回收期會(huì)增加，資金回收風(fēng)險(xiǎn)增加。在這種情況下，資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之加大。除此之外，不可忽視房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因交付完工產(chǎn)品時(shí)點(diǎn)不同產(chǎn)生的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)生的支出應(yīng)歸集為費(fèi)用或成本的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、毛地竟掛所涉及的動(dòng)遷補(bǔ)償及動(dòng)遷支出稅收處理風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)提相關(guān)費(fèi)用涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提或繳納的稅金涉及所得稅稅前扣除風(fēng)險(xiǎn)等。長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)常被企業(yè)忽略，在后期財(cái)務(wù)管理過程中要加大對涉稅風(fēng)險(xiǎn)的重視，違反稅法不僅會(huì)對企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失，也會(huì)給企業(yè)的聲譽(yù)造成不可估量的損失。

（五）房地產(chǎn)管理人員素質(zhì)有待于提升

我國房地產(chǎn)企業(yè)很多管理人員尚不能重視財(cái)務(wù)管理，他們對日常的項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)效益非常關(guān)注，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理制度的制定不到位。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的工作積極性不高，他們的素質(zhì)有待于提升。財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)不能滿足新形勢下企業(yè)發(fā)展的需求，財(cái)務(wù)人員尚不能掌握一些先進(jìn)技術(shù)。

二、健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的建議

（一）財(cái)務(wù)人員需增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控觀念

財(cái)務(wù)人員需增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控觀念，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善管理體系，加強(qiáng)內(nèi)部控制。不僅僅需要健全財(cái)務(wù)管理制度，對企業(yè)的財(cái)務(wù)人員及其資金賬號(hào)、業(yè)務(wù)往來，建立嚴(yán)格的檢查考核和監(jiān)督制度，還要定期培訓(xùn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的敏感程度。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善財(cái)務(wù)監(jiān)督、獨(dú)立的審計(jì)機(jī)制。為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，減少不可控的損失，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，保證企業(yè)日常運(yùn)營。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)機(jī)構(gòu)，制定專門的審計(jì)程序和確定具體的審計(jì)內(nèi)容，配備專業(yè)審計(jì)人員，定期對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排查，并將結(jié)果上報(bào)給管理層和董事會(huì)。

（二）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度

一是會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算差錯(cuò)及提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量與內(nèi)控執(zhí)行力度，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》《企業(yè)內(nèi)部控制制度規(guī)范》要求建立財(cái)務(wù)核算具體流程，并將流程張貼于企業(yè)顯著位置，使企業(yè)工作人員可以清晰了解財(cái)務(wù)核算流程。并具體明確財(cái)務(wù)人員在各個(gè)崗位中的職責(zé)，避免當(dāng)會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)差錯(cuò)時(shí)，財(cái)務(wù)人員因職責(zé)不清出現(xiàn)互相推諉現(xiàn)象。二是預(yù)算管理指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目前施工材料價(jià)格、人工成本等數(shù)據(jù)制定單位消耗定額，并在征求各業(yè)務(wù)部門意見后在企業(yè)內(nèi)部公示。預(yù)算管理部門應(yīng)對定額指標(biāo)從事前、事中、事后施行全方面的監(jiān)管，對在監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的預(yù)算執(zhí)行差異進(jìn)行認(rèn)真梳理、匯總與分析，并針對預(yù)算執(zhí)行差異提出可行的措施。及時(shí)對單位消耗定額影響因素進(jìn)行調(diào)研，調(diào)整單位消耗定額，以保證制定的材料定額具有可執(zhí)行性，保證預(yù)算執(zhí)行考核的公平、公正。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)建立一套財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，可以在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的早期，識(shí)別并采取有效措施將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍內(nèi)，或者在預(yù)先設(shè)定負(fù)債值的基礎(chǔ)上提前規(guī)劃好應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方案，減少出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的協(xié)調(diào)成本和時(shí)間成本，給企業(yè)造成損失。房地產(chǎn)企業(yè)建立一套財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，可以通過互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)全面監(jiān)測企業(yè)現(xiàn)金流的流通情況、投資回報(bào)率高低、涉稅財(cái)務(wù)核算等，通常企業(yè)出現(xiàn)籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)較大的情況下，通過系統(tǒng)可以對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，財(cái)務(wù)人員和企業(yè)管理者應(yīng)謹(jǐn)慎分析數(shù)據(jù)，采取有效措施應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。

（四）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的細(xì)節(jié)問題

房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的財(cái)務(wù)管理內(nèi)容非常繁瑣，而且領(lǐng)域很大，所以，企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中，應(yīng)該對每個(gè)細(xì)節(jié)問題優(yōu)化。其一，在施工進(jìn)度的管理中，財(cái)務(wù)管理人員要了解每個(gè)工程項(xiàng)目的進(jìn)度，結(jié)合企業(yè)的情況，對項(xiàng)目的施工周期合理的安排，確保項(xiàng)目如期完成。及時(shí)找出工程中的安全隱患，防止其對工程的進(jìn)度產(chǎn)生影響。其二，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該建立適合自身發(fā)展的資金管理制度，財(cái)務(wù)部門要對企業(yè)資金的使用和分配情況有充分的了解。為了確保項(xiàng)目可以按時(shí)完成，財(cái)務(wù)部門要編制配套的方案，并且將資金使用的情況用表格形式呈現(xiàn)。其三，企業(yè)內(nèi)部要完善資本結(jié)構(gòu)，防止項(xiàng)目施工中過度負(fù)債。盡管負(fù)債可以使項(xiàng)目順利完成，但是也提升了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格的掌握借貸的比例，在保證自身經(jīng)濟(jì)效益的情況下，縮小資產(chǎn)負(fù)債的比例。

（五）提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)直接影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化對財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，提升他們的技能。新形勢下，網(wǎng)絡(luò)信息化發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中獲得優(yōu)勢，就要提升財(cái)務(wù)管理人員的能力。在招聘財(cái)務(wù)人員的環(huán)節(jié)中，應(yīng)該嚴(yán)格優(yōu)化招聘流程，定期對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核，提升財(cái)務(wù)人員的技能和道德水平。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該建立激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員不斷學(xué)習(xí)新知識(shí)，在工作中創(chuàng)新，提升他們的主觀能動(dòng)性。

三、結(jié)語

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模越來越大，很多企業(yè)為了擴(kuò)大自身的規(guī)模，提升自身的核心競爭力，他們都是采用借貸的方式。借貸可以使企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)更加靈活，確保項(xiàng)目順利完成，但是也給企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，確保企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

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