對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅事項(xiàng)的思考

摘 要 隨著眾多房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張和差異化發(fā)展，以房地產(chǎn)企業(yè)為主要參與對(duì)象的股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)日益頻繁，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)法人與居民個(gè)人之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)同樣存在，其最終目的都是實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的合法轉(zhuǎn)移?；诖耍簧俜康禺a(chǎn)企業(yè)持續(xù)探索股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)的納稅籌劃措施，包括應(yīng)用增資擴(kuò)股、虧損股權(quán)重組、全資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等形式的股權(quán)重組方式，以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本、股權(quán)涉稅成本的有效控制。出讓方企業(yè)、受讓方企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的涉稅事項(xiàng)復(fù)雜，使得房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃活動(dòng)存在難度。因此，有必要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行深入探討和思考。

關(guān)鍵詞 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 企業(yè)所得稅 涉稅事項(xiàng)

一、引言

股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)是現(xiàn)代企業(yè)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模、調(diào)整戰(zhàn)略、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的科學(xué)途徑，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，為保證自身現(xiàn)金流、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的可持續(xù)性，十分重視股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)的具體應(yīng)用形式。房地產(chǎn)企業(yè)間為保證土地使用權(quán)的合規(guī)轉(zhuǎn)移，開展股權(quán)交易活動(dòng)，通過科學(xué)合理的途徑完成既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。但是由于企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的涉稅事項(xiàng)一直是企業(yè)財(cái)務(wù)人員的研究難點(diǎn)，所以有必要探討股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中存在的涉稅事項(xiàng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中存在的涉稅事項(xiàng)

（一）常規(guī)股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及稅費(fèi)

常規(guī)股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)涉及稅費(fèi)相對(duì)簡(jiǎn)單，通常為：

1.印花稅。交易雙方根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別繳納印花稅，適用稅目為“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”中的“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”，適用稅率為0.05%。

2.企業(yè)所得稅。轉(zhuǎn)讓方根據(jù)轉(zhuǎn)讓價(jià)格與投資成本的差額，確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得。收購(gòu)方根據(jù)轉(zhuǎn)讓價(jià)格確認(rèn)股權(quán)投資成本。

3.個(gè)人所得稅。向個(gè)人股東收購(gòu)股權(quán)，應(yīng)履行代扣代繳個(gè)人所得稅義務(wù)，以被投資企業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

（二）以增資形式實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓

常規(guī)股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給收購(gòu)方，使收購(gòu)方擁有標(biāo)的公司股權(quán)。在增加標(biāo)的公司股權(quán)總額的情況下，可以通過收購(gòu)方單方增資或調(diào)節(jié)增資比例實(shí)現(xiàn)收購(gòu)方對(duì)標(biāo)的公司股權(quán)的占有。

案例1：假設(shè)甲公司系由A公司全額出資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。截至2019年12月31日，甲公司賬面：存貨（未開發(fā)的土地）3億元、實(shí)收資本1億元、未分配利潤(rùn)0元。經(jīng)評(píng)估，未開發(fā)土地評(píng)估值為5億元、增值2億元，即凈資產(chǎn)評(píng)估值為3億元。

案例2：B公司擬通過增資3億元持有甲公司50%的股權(quán)，其中1億元為注冊(cè)資本、2億元為資本公積。

增資后，A公司新增享有資本公積2億元的50%，即1億元。與直接轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)相比，差異在于：一是甲房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)發(fā)生了變化，注冊(cè)資本增加1億元、資本公積增加2億元;二是A公司并未獲得1億元現(xiàn)金流入，而是以被投資標(biāo)的物增值的形式體現(xiàn)了收益。（雖然實(shí)務(wù)中甲公司在收到增資款后，往往用于歸還原股東的借款，但在法律形式上債權(quán)投入和資本投入的性質(zhì)還是有區(qū)別的）

企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例細(xì)則未對(duì)上述增資業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理作出明確規(guī)定，但從企業(yè)所得稅法對(duì)“收入總額”的規(guī)定來看，甲房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)增值并非A公司的收入總額，或者說增資時(shí)點(diǎn)并非A公司確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)。

（三）收購(gòu)方稅務(wù)處理

股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或增資價(jià)款作為收購(gòu)方的股權(quán)投資成本。

案例3：接案例1，B公司以直接收購(gòu)股權(quán)的方式獲取甲公司50%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1.5億元（評(píng)估增值2億的50%+注冊(cè)資本1億的50%）。假設(shè)甲公司于2023年12月31日完成開發(fā)建設(shè)并交付結(jié)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7億元，則甲公司凈資產(chǎn)構(gòu)成為：注冊(cè)資本1億元、未分配利潤(rùn)7億元，合計(jì)8億元。

情形1：2024年5月，甲公司分紅7億元，B公司取得3.5億元。2025年5月，甲公司注銷清算，B公司分得剩余財(cái)產(chǎn)0.5億元（均為銀行存款）。

情形2：2024年5月，甲公司分紅6億元。2025年5月，甲公司注銷清算，B公司分得剩余財(cái)產(chǎn)1億元（均為銀行存款）。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)清算業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕60號(hào)）中，被清算企業(yè)的股東分得的剩余資產(chǎn)的金額，其中相當(dāng)于被清算企業(yè)累計(jì)未分配利潤(rùn)和累計(jì)盈余公積中按該股東所占股份比例計(jì)算的部分，應(yīng)確認(rèn)為股息所得;剩余資產(chǎn)減除股息所得后的余額，超過或低于股東投資成本的部分，應(yīng)確認(rèn)為股東的投資轉(zhuǎn)讓所得或損失。

兩種情形下B公司確認(rèn)投資轉(zhuǎn)讓損失的金額均為1億元，與A公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得相等（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)1.5億元-投資成本0.5億元）。

情形2下，分得剩余財(cái)產(chǎn)中屬于甲公司未分配利潤(rùn)部分0.5億元確認(rèn)為股息所得，享受免稅優(yōu)惠。余額0.5億元低于投資成本1.5億元的部分，應(yīng)確認(rèn)投資轉(zhuǎn)讓損失1億元。

（四）收購(gòu)方股東的稅務(wù)處理

隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，為實(shí)現(xiàn)層級(jí)管理，或者為方便后續(xù)的股權(quán)交易，設(shè)立殼公司收購(gòu)項(xiàng)目是常見的模式。

案例4：接案例3情形1，B公司注冊(cè)資本1.5億元，是Y房產(chǎn)集團(tuán)設(shè)立的全資殼公司，除收購(gòu)甲公司外無其他經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。Y集團(tuán)通過該筆投資，投入1.5億元，收回4億元。

不管是成本法還是權(quán)益法核算，B公司賬面均只能形成2.5億元的未分配利潤(rùn)，其投資成本對(duì)應(yīng)B公司實(shí)收資本可以全額收回。Y集團(tuán)不產(chǎn)生投資損失。分析如下：

第一，假設(shè)B公司持有甲公司股權(quán)按成本法核算。B公司取得分紅3.5億元，賬面情況為：銀行存款3.5億元、長(zhǎng)期股權(quán)投資1.5億元、實(shí)收資本1.5億元、未分配利潤(rùn)（投資收益形成）3.5億元。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，B公司應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期股權(quán)投資進(jìn)行減值測(cè)試。此時(shí)，甲公司凈資產(chǎn)僅為注冊(cè)資本1億元，歸屬B公司股權(quán)部分的價(jià)值為0.5億元。應(yīng)確認(rèn)長(zhǎng)期股權(quán)投資減值損失1億元（1.5億元-0.5億元），則調(diào)整后B公司未分配利潤(rùn)為2.5億元（投資收益3.5億元-減值損失1億元）。

第二，假設(shè)B公司持有甲公司股權(quán)按權(quán)益法核算。甲公司交付結(jié)轉(zhuǎn)形成未分配利潤(rùn)7億元。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，B公司應(yīng)以取得投資時(shí)甲公司存貨公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整甲公司凈利潤(rùn)。調(diào)整后的凈利潤(rùn)為5億元（單體報(bào)表凈利潤(rùn)7億元-評(píng)估增值2億元），歸屬B公司部分為2.5億元。借記長(zhǎng)期股權(quán)投資——損益調(diào)整2.5億元、貸記投資收益2.5億元。甲公司分紅時(shí)，B公司收到分紅款沖減長(zhǎng)期股權(quán)投資——損益調(diào)整3.5億元。

兩種核算方法下，B公司賬面情況均為：銀行存款3.5億元、長(zhǎng)期股權(quán)投資0.5億元（投資成本1.5億元+損益調(diào)整-1億元）、實(shí)收資本1.5億元、未分配利潤(rùn)2.5億元。

三、結(jié)語(yǔ)

不同方式下的股權(quán)交易結(jié)構(gòu)安排，會(huì)使股權(quán)交易雙方形成較大的稅負(fù)差異。因此，要想保證房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)的有序開展，企業(yè)需要結(jié)合具體的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案、稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行充分的權(quán)衡和探討，最終達(dá)成房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)的目標(biāo)。

（作者單位為綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：張紫騫（1981—），男，浙江臺(tái)州人，畢業(yè)于浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)本科，學(xué)士，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司稅務(wù)副總監(jiān)，研究方向：企業(yè)財(cái)務(wù)及涉稅管理。]

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