房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理

李光耀

摘? ? 要：對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了提高自身的市場競爭優(yōu)勢，增強(qiáng)政策環(huán)境適應(yīng)能力，企業(yè)要在保障自身良好的經(jīng)營與發(fā)展的同時(shí)，利用財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同發(fā)展優(yōu)勢，有效降低經(jīng)營成本，提高企業(yè)的綜合效益，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長足的發(fā)展與進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;成本控制;協(xié)同管理

1? 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成

1.1? 房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的顯性成本

從顯性成本的本質(zhì)上看，其歸屬于會(huì)計(jì)成本類別。房地產(chǎn)企業(yè)受到自身特性影響，從其顯性成本構(gòu)成上看，可以概括為以下幾個(gè)部分：（1）人工成本。毋庸置疑的一點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，因此，從房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成上看，人工成本所占比重還是比較大的。例如，非正式員工在提供勞動(dòng)的過程中，報(bào)酬都是每日一結(jié)。通過以上論述能夠清楚看到人工成本在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中屬于一種剛性的費(fèi)用支出，尤其是在我國平均工資水平不斷提升的情況下，企業(yè)人工成本總量也呈現(xiàn)出不斷上升態(tài)勢。（2）設(shè)備購置成本。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，無論是市場競爭方面，還是在資質(zhì)認(rèn)證方面，設(shè)備規(guī)模都是一個(gè)十分重要的因素。而目前建筑市場當(dāng)中，大型設(shè)備一般都處于寡頭市場結(jié)構(gòu)，所占比重超過60%，所以機(jī)械設(shè)備的價(jià)格相對(duì)來說也比較高。而這也令房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)著比較大的資金壓力。（3）資金使用成本。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，一般都需要較大的外源性資金供給。在這樣的情況下，企業(yè)就會(huì)向商業(yè)銀行尋求借款并支付一定利息。另外，為了能夠滿足自身企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場變化的適應(yīng)性，所以相關(guān)行為也在很大程度上提升了資金使用成本。

1.2? 房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的隱性成本

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在進(jìn)行成本管理的過程中，沒有重視對(duì)隱性成本的合理控制，而這種情況的出現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)成本管理效用無法得以最大程度上發(fā)揮。因此，本文針對(duì)沉淀成本、機(jī)會(huì)成本兩項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行闡述。（1）沉淀成本。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，沉淀成本主要產(chǎn)生于大型成本購置過程。對(duì)于大型成本而言，其具有資產(chǎn)專用性比較高的技術(shù)特征，也正是在這樣的情況，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果改變企業(yè)性質(zhì)，也無法將設(shè)備用于其他領(lǐng)域，所以在這個(gè)過程中必然會(huì)導(dǎo)致沉淀成本的存在。（2）機(jī)會(huì)成本。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，主要來源于資金的實(shí)際使用。房地產(chǎn)企業(yè)在確定開發(fā)項(xiàng)目之后，將會(huì)有大量的資金注入，最終能否發(fā)揮資金效應(yīng)，完全取決于項(xiàng)目選擇是否科學(xué)。而在資金短缺的情況下，必然會(huì)產(chǎn)生機(jī)會(huì)成本。

2? 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同效應(yīng)的有效策略

2.1? 創(chuàng)造協(xié)同管理前提條件，明確財(cái)務(wù)管理基本思路

2.1.1? 建立資金結(jié)算中心，實(shí)現(xiàn)資金統(tǒng)籌管理

房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的經(jīng)營實(shí)際建立全過程的資金集中管控機(jī)制，搭建財(cái)務(wù)共享平臺(tái)，建立統(tǒng)一的資金結(jié)算中心，以更好地整合企業(yè)內(nèi)部資源，降低成本損耗，提升企業(yè)的資金管控能力。企業(yè)要全面梳理和分析各個(gè)業(yè)務(wù)流程，找出成本的關(guān)鍵控制點(diǎn)，按照不相容崗位分離原則設(shè)置專門的成本內(nèi)控崗位;完善資金的控制措施和審批程序，建立嚴(yán)格的授權(quán)審批管理制度;實(shí)行資金預(yù)算控制，加強(qiáng)現(xiàn)金流量分析，強(qiáng)化成本預(yù)算支出的持續(xù)監(jiān)管;規(guī)范資金流程管理，實(shí)行“收支兩條線”管理模式，以資金管理為主線強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同。

2.1.2? 積極創(chuàng)造協(xié)同管理的條件，構(gòu)建協(xié)同管理機(jī)制

第一，企業(yè)的管理是離不開人的主觀創(chuàng)造的，因此企業(yè)要從員工的角度出發(fā)，提高員工的協(xié)同管理意識(shí)，明確規(guī)定員工的協(xié)同管理職責(zé)，通過各崗位員工工作內(nèi)容上的協(xié)同來促進(jìn)財(cái)務(wù)管理與成本控制各項(xiàng)工作有效實(shí)施落地。第二，企業(yè)要注重部門之間的協(xié)作配合，隨著近年來房地產(chǎn)企業(yè)逐步開始構(gòu)建扁平化的組織結(jié)構(gòu)，各平行部門間的糾紛矛盾成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同作用發(fā)揮的重要影響因素，企業(yè)許多部門認(rèn)為財(cái)務(wù)管理或成本控制屬于財(cái)務(wù)部門的分內(nèi)工作，因此在開展相關(guān)的管理控制活動(dòng)時(shí)參與積極性不高，甚至于因?yàn)槠髽I(yè)實(shí)施的一些成本控制措施影響到了一些部門或個(gè)人的既得利益，導(dǎo)致其對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控抵制情緒較大。為此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員要采取強(qiáng)有力的推進(jìn)措施，通過嚴(yán)格的責(zé)任追究制度來強(qiáng)化財(cái)務(wù)內(nèi)控約束，樹立財(cái)務(wù)內(nèi)控權(quán)威。第三，要構(gòu)建與企業(yè)系統(tǒng)運(yùn)行相一致的動(dòng)態(tài)協(xié)同管理機(jī)制。在財(cái)務(wù)管理與成本控制的過程中，二者各自需要根據(jù)環(huán)境變化改變工作方向和內(nèi)容，也需要結(jié)合對(duì)方的工作開展情況做出調(diào)整和配合，因此要通過建立動(dòng)態(tài)的機(jī)制體系降低調(diào)整難度，減少機(jī)制阻礙。從企業(yè)全局出發(fā)，充分考慮到各種發(fā)展因素，確保實(shí)現(xiàn)最大的協(xié)同效益。

2.2? 建立財(cái)務(wù)管理制度體系，加強(qiáng)關(guān)鍵成本控制力度

2.2.1? 預(yù)決算審計(jì)成本控制

在進(jìn)行預(yù)算算財(cái)務(wù)審計(jì)時(shí)，需要明確各個(gè)部門的管理權(quán)責(zé)，由工程管理中心提供完整的預(yù)決算工程資料、配合復(fù)審和三審預(yù)決算活動(dòng)。由成本控制中心負(fù)責(zé)編制預(yù)決算，按既定預(yù)算計(jì)劃實(shí)施和控制成本，對(duì)項(xiàng)目全程進(jìn)行監(jiān)控，配合預(yù)決算復(fù)審工作的開展等。由財(cái)務(wù)管理中心進(jìn)行預(yù)決算復(fù)審，監(jiān)控重要成本控制節(jié)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目結(jié)算結(jié)果負(fù)責(zé)。

2.2.2? 材料成本控制

在控制材料成本時(shí)，財(cái)務(wù)管理中心需要對(duì)成本控制中心提交的招標(biāo)及材料采購合同中的金額、數(shù)量等信息進(jìn)行審核并簽字，在審核前，要進(jìn)行深入的市場調(diào)查，加強(qiáng)授權(quán)審批監(jiān)管，防止不法分子借機(jī)貪污腐敗。

2.2.3? 日常成本控制

在控制日常開發(fā)成本時(shí)，要實(shí)行精細(xì)化成本控制管理，包括細(xì)化成本開支標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控材料、設(shè)備的采購及入庫驗(yàn)收等，財(cái)務(wù)人員根據(jù)細(xì)化的成本預(yù)算明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，建立成本管理臺(tái)賬，設(shè)置成本關(guān)鍵預(yù)警點(diǎn)，及時(shí)向成本控制中心和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)反映成本情況，配合有關(guān)部門對(duì)成本項(xiàng)目進(jìn)行檢查和監(jiān)督，每月編制成本預(yù)算執(zhí)行表及分析報(bào)告報(bào)送給領(lǐng)導(dǎo)和成本控制中心。

2.2.4? 稅收成本控制

稅收成本的控制主要是從稅務(wù)籌劃的角度來進(jìn)行成本控制，實(shí)施新稅改政策后，企業(yè)要按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程圍繞項(xiàng)目拿地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、房屋銷售、持有以及后期管理等多個(gè)方面的內(nèi)容來開展稅籌活動(dòng)。如在拿地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重選擇合適的土地獲取方式，要盡量避免視作銷售的配套設(shè)施建設(shè)行為;在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，盡量選擇可進(jìn)行稅前抵扣的籌資方式，以有效降低稅負(fù)，按照稅率標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格實(shí)現(xiàn)不同業(yè)務(wù)活動(dòng)的分離計(jì)算。在項(xiàng)目建設(shè)階段，要綜合計(jì)算甲供材料和包工包料兩種工程模式在考慮稅收成本后項(xiàng)目的利潤總額，充分地利用稅收優(yōu)惠政策減少企業(yè)應(yīng)繳稅金等。另外，根據(jù)2019年4月的營改增最新政策公告，為了進(jìn)一步降低企業(yè)稅負(fù)、深化增值稅改革，對(duì)多個(gè)行業(yè)稅率進(jìn)行了調(diào)整，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要積極主動(dòng)地向稅務(wù)機(jī)關(guān)人員了解稅收變動(dòng)事項(xiàng)，積極做好稅收籌劃，降低稅收成本壓力。

3? 結(jié)束語

隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革逐步深化，我國政府在不斷地加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力也越來越大。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了增強(qiáng)競爭優(yōu)勢，開始逐漸向集團(tuán)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模一旦擴(kuò)大，就需要建立起一個(gè)有效的內(nèi)部協(xié)調(diào)機(jī)制，來統(tǒng)籌各項(xiàng)工作活動(dòng)的開展。財(cái)務(wù)管理與成本控制作為企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，二者如何實(shí)現(xiàn)協(xié)同管理對(duì)企業(yè)長久的生存與發(fā)展至關(guān)重要。

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