寧夏吳忠市利通區(qū)農(nóng)村宅基地和房屋確權(quán)登記問題與對(duì)策

譚凱

摘要：該文介紹了寧夏吳忠市利通區(qū)確權(quán)登記與試點(diǎn)發(fā)證的工作情況，發(fā)現(xiàn)在實(shí)施確權(quán)工作中存在缺少房屋登記所需內(nèi)容，農(nóng)村居民住宅用地面積嚴(yán)重超標(biāo)，農(nóng)村房屋所有權(quán)登記發(fā)證率較低，不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)不完善以及工作經(jīng)費(fèi)緊缺等問題，同時(shí)針對(duì)問題提出相應(yīng)解決措施與下一步的工作思路，以加快實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收致富和深化農(nóng)村土地制度改革，推動(dòng)全市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地;確權(quán)登記;信息系統(tǒng);權(quán)籍調(diào)查;問題與對(duì)策

譚 凱. 寧夏吳忠市利通區(qū)農(nóng)村宅基地和房屋確權(quán)登記問題與對(duì)策[J]. 農(nóng)業(yè)工程技術(shù)，2019，40（02）：10-11.

吳忠市利通區(qū)農(nóng)村改革專項(xiàng)領(lǐng)域確定的改革任務(wù)主要是擴(kuò)大農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)頒證范圍，依法保護(hù)農(nóng)村居民不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)益，規(guī)范農(nóng)村宅基地和房屋產(chǎn)權(quán)管理，讓農(nóng)民盡快拿到自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，充分利用不動(dòng)產(chǎn)到銀行抵押貸款，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)收益最大化。

一、確權(quán)登記工作基本情況

自2013年，吳忠市利通區(qū)農(nóng)村宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記試點(diǎn)工作在高閘鎮(zhèn)進(jìn)行。通過技術(shù)單位兩年多的外業(yè)調(diào)查測量和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)庫艱苦工作，共完成調(diào)查測量54000宗，測量面積2100公頃。利通區(qū)農(nóng)村房屋所有權(quán)登記發(fā)證工作原由吳忠市住建部門負(fù)責(zé)，在2015年開展了2個(gè)行政村的試點(diǎn)工作，對(duì)300多戶農(nóng)村宅基地上房屋進(jìn)行了外業(yè)調(diào)查測量。2016年8月，吳忠市利通區(qū)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證工作，開始發(fā)放國有土地的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。同時(shí)，吳忠市國土局加快推進(jìn)全市農(nóng)村宅基地和房屋不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，確保三年內(nèi)完成全部確權(quán)登記頒證，全部調(diào)查成果符合“權(quán)屬合法、四至清楚、面積準(zhǔn)確”的要求。

二、確權(quán)登記發(fā)證試點(diǎn)工作情況

根據(jù)《寧夏回族自治區(qū)國土資源廳、寧夏回族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于全區(qū)農(nóng)村宅基地“房地一體”確權(quán)登記頒證有關(guān)問題的通知》，市國土資源局和利通區(qū)金積鎮(zhèn)政府共同在金積鎮(zhèn)大廟橋村全面啟動(dòng)開展利通區(qū)農(nóng)村宅基地和房屋“房地一體”確權(quán)登記發(fā)證試點(diǎn)工作。按照“因地制宜、穩(wěn)步推進(jìn)”的方法，扎實(shí)推進(jìn)確權(quán)登記發(fā)證工作。首先成立了確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定詳細(xì)工作方案，認(rèn)真研究確權(quán)工作中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題，從組織、制度、經(jīng)費(fèi)三方面強(qiáng)化保障。再是試點(diǎn)先行，選擇確權(quán)登記工作基礎(chǔ)較好的金積鎮(zhèn)大廟橋村作為開展確權(quán)登記發(fā)證試點(diǎn)村，核實(shí)宅基地和房屋權(quán)屬、界址、面積和用途等基本情況，制作房地一體的宗地圖。

2017年7月，在金積鎮(zhèn)召開利通區(qū)農(nóng)村宅基地和房屋確權(quán)登記發(fā)證試點(diǎn)工作啟動(dòng)會(huì)。已完成試點(diǎn)村406戶宅基地和房屋的實(shí)地調(diào)查核實(shí)、拍照、填表和登記受理等工作，對(duì)農(nóng)村宅基和房屋確權(quán)登記信息進(jìn)行了審核公示。

三、確權(quán)登記工作存在主要問題

1、缺少房屋登記所需的內(nèi)容

沒有形成房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫成果。已完成的農(nóng)村宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)庫中沒有房屋照片資料，缺少建設(shè)年代、審批手續(xù)、房屋質(zhì)量等內(nèi)容;外業(yè)調(diào)查測量時(shí)沒有專門確定廊檐、陽臺(tái)等房屋建筑物部分;無法確定該房屋的確權(quán)登記面積。只在現(xiàn)有的成果上制作房產(chǎn)成果數(shù)據(jù)，房屋的真實(shí)性及權(quán)屬關(guān)系的準(zhǔn)確性都較低，會(huì)影響成果質(zhì)量。

2、農(nóng)村居民住宅用地面積嚴(yán)重超標(biāo)

存在未批先建、閑置宅基地和一戶兩宅現(xiàn)象，影響確權(quán)登記發(fā)證。農(nóng)村集體按照人均一分地的標(biāo)準(zhǔn)劃分宅基地，因家庭人口多而造成宅基地面積較大。還有一些因修建道路、公共設(shè)施、城市拆遷改造等占用農(nóng)民的宅基地，未及時(shí)妥善安置補(bǔ)償。個(gè)別農(nóng)民家庭人口多、住房困難，農(nóng)民自行或經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村同意，在自留地、承包地上自行建房，存在未履行用地審批手續(xù)違法占地的問題。另外還存在其他問題，如將用于發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)的用地改建為宅基地;一部分農(nóng)民父母去世或進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商，宅基地房屋由子女繼承使用，造成一戶多宅的問題。

3、利通區(qū)農(nóng)村房屋所有權(quán)登記發(fā)證率較低

由于歷史原因和客觀條件，大部分農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)沒有進(jìn)行合法登記確認(rèn)，房屋交易秩序不規(guī)范，影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民收入的增長。

4、不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)問題

農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證工作不同于城鎮(zhèn)房屋和土地的確權(quán)登記，使用同一系統(tǒng)制約了登記發(fā)證工作進(jìn)度，運(yùn)行過程非常繁瑣，不便于提高工作效率。利通區(qū)多次進(jìn)行宅基地發(fā)證和換證，部分群眾抵觸情緒較大，必須簡化程序，否則影響利通區(qū)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革任務(wù)的完成。

5、工作經(jīng)費(fèi)問題

在已有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記宗地圖基礎(chǔ)上制作房屋登記成果，需開展外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查，要調(diào)查清楚房屋墻體歸屬、建筑面積情況、房屋產(chǎn)權(quán)人、房屋四至、使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋邊長、勾畫房屋草圖等，所產(chǎn)生的費(fèi)用約需300萬左右。

四、針對(duì)問題的解決措施

在確權(quán)登記工作中，嚴(yán)格執(zhí)行登記要求，確保依法登記。對(duì)權(quán)屬無爭議的先確權(quán)頒證，有爭議的先調(diào)處后確權(quán)，審慎穩(wěn)妥推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。

1、主體一致

確權(quán)登記應(yīng)做到房屋所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)利主體一致，一戶一宅，依法確認(rèn)給村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。本村集體成員、非本村集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，并在附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體成員住宅的合法繼承人”;農(nóng)村村民進(jìn)城落戶的，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)依法予以確權(quán)登記。本村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)，因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、分割、合并等原因致使其房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，由村民委員會(huì)出具相關(guān)證明后，以實(shí)際房屋所有權(quán)人為申請(qǐng)人，予以確權(quán)登記。農(nóng)村婦女因婚嫁原因離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，因依法予以確權(quán)登記，同時(shí)注銷其原宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”的，只調(diào)查備案，不得確權(quán)登記。符合分戶建房規(guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定宅基地使用權(quán)。

2、登記面積的確定

對(duì)于確權(quán)登記面積原則上按審批面積登記;對(duì)實(shí)際面積小于批準(zhǔn)面積的，按實(shí)際面積確權(quán);對(duì)未經(jīng)審批或超過批準(zhǔn)的宅基地和住房，根據(jù)房屋建造時(shí)間分類處理，按批準(zhǔn)面積確權(quán)登記，超標(biāo)準(zhǔn)面積部分不予以確權(quán)。

3、土地與房屋權(quán)的登記

對(duì)于土地或房屋權(quán)屬有爭議的，屬于生產(chǎn)用房、臨時(shí)建筑或違法建筑的，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村擅自購買住宅的，屬于城鎮(zhèn)建設(shè)拆遷范圍內(nèi)的情況都不予登記。農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。在核發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》上，必須備注有配偶雙方的名字，確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)為夫妻雙方共有。

4、調(diào)查方法

對(duì)于部分宗地可采用簡便易行的調(diào)查方法，通過描述方式調(diào)查記錄房屋的權(quán)利人、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)等內(nèi)容，實(shí)地指界并丈量房屋邊長，簡易計(jì)算房屋占地面積，形成滿足登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。對(duì)于新型農(nóng)村社區(qū)或高層多戶的，可通過實(shí)地丈量房屋邊長和核實(shí)已有戶型圖等方式，計(jì)算房屋占地面積和建筑面積。

五、今后的工作思路

針對(duì)利通區(qū)確權(quán)登記發(fā)證工作實(shí)際情況，下一步將在已完成的利通區(qū)農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)外業(yè)測量和內(nèi)業(yè)確權(quán)工作成果的基礎(chǔ)上，核實(shí)完善地籍調(diào)查成果，補(bǔ)充開展房屋調(diào)查，形成滿足登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。

一是由利通區(qū)人民政府組織開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源中心所與技術(shù)單位具體配合負(fù)責(zé)外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查測量，協(xié)助辦理登記發(fā)證。

二是進(jìn)行房屋權(quán)屬補(bǔ)充調(diào)查測量，由技術(shù)單位與鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所、村委會(huì)人員共同實(shí)地拍照房屋建筑情況，收集房屋權(quán)屬資料，填寫登記申請(qǐng)書。農(nóng)戶的房屋申請(qǐng)登記材料以行政村為單位統(tǒng)一上報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源中心所，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核同意后，由技術(shù)單位共同上報(bào)不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理。對(duì)申請(qǐng)登記材料進(jìn)行審核，符合條件的，在房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)予以公告。經(jīng)公告無異議的予以登記發(fā)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源中心所和村委會(huì)負(fù)責(zé)統(tǒng)一將《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》發(fā)放到戶。

三是統(tǒng)一農(nóng)村宅基地和房屋的權(quán)籍調(diào)查和房屋測量成果歸檔與建庫方面的技術(shù)口徑，完成房屋權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)。利用不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)和登記系統(tǒng)已有的軟、硬件平臺(tái)，按照集體土地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)規(guī)范，對(duì)農(nóng)村宅基地和房屋調(diào)查成果涉及的圖形、屬性、檔案等信息進(jìn)行一體化存儲(chǔ)、管理與應(yīng)用。根據(jù)現(xiàn)行登記發(fā)證信息系統(tǒng)要求，進(jìn)行登記發(fā)證信息逐戶掃描錄入審核等工作。

四是減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，充分保護(hù)農(nóng)村婦女合法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。本次確權(quán)發(fā)證不收取任何費(fèi)用，同時(shí)將農(nóng)村婦女的名字也登記在證書上，確保宅基地和房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)為家庭成員共同共有。

六、結(jié)語

吳忠市農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作量大面廣，任務(wù)十分艱巨。政府工作報(bào)告明確加快推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)頒證工作，探索制定農(nóng)民自愿永久有償退出“三權(quán)”管理辦法，推進(jìn)吳忠市農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，充分保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，維護(hù)農(nóng)戶依法取得的宅基地占有和使用權(quán)，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。